城市规划原理_11城市开发的基本特征.

《城市规划原理》
第十一章 城市规划实施与行政
(二)新开发和再开发
就城市开发的客体而言，可以分为新开发和再开 发两种基本类型。新开发是将土地从非城市用 途(如农业用途)转化为城市用途的开发过程。 再开发是城市建成环境的物质更替过程，往往 伴随着功能转换，如从居住用途转变为商务用 途，或者从单一用途转变为综合用途；同时还 可能以高强度发展替代低强度发展。 尽管我国的大部分城市述处于生长期，但一些老 城市已经出现了大规模的再开发。
Hale Waihona Puke Baidu
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第十一章 城市规划实施与行政
(二)城市开发的时间经济特征
城市建成环境是经济和社会发展的物质载体。随着经济和社会的演进，城市 建成环境的物质老化和功能失调逐渐成为一个突出问题。为了满足经济 和社会活动的空间需求，除了新开发以外，城市建成环境的再开发将会 成为越来越主要的方式。 1．建筑物的经济寿命 建筑物的经济寿命是城市开发的时间经济特征中一个重要概念，涉及到建筑 物、地块和房地产价值之间的关系。 2．再开发的时机 在市场经济中，城市建成环境的再开发是对于土地用途的机会成本的 反应，其时机取决于(既定的)建筑物价值和(潜在的)地块价值之间的相 对变化关系。如果(潜在的)地块价值相对上升和(既定的)建筑物价值相 对下降，则再开发时机趋前；反之，则再开发时机滞后。影响这种关系 的外部条件包括社会、经济和技术等方面，通过市场供求机制发生作用。
第十一章 城市规划实施与行政
第一节 城市开发的基本特征
一、城市开发的类型 (一)公共开发和商业性开发 在市场经济体制下，城市开发主体(即开发 者)呈现多元化状态。但可以归结为公共部门和 非公共部门两种基本类型。相应地，城市开发 活动也可以分为公共开发和非公共开发两种基 本类型。两者之间在行为准则上存在着本质差 别，分别是以社会利益和个体利益为出发点。
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第十一章 城市规划实施与行政
4．合成谬误 由于市场信息的不完善，社会个体的开发决策 往往建立在相对局限的基础上，地块的最佳配 置并不一定会带来城市整体的最优效果，反而 可能导致房地产市场的供求失衡。这就需要政 府部门不仅及时地提供全面的市场信息，并且 对于土地和物业的供给总量进行公共干预。
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第十一章 城市规划实施与行政 二、城市开发的经济特征
(一)城市开发的空间经济特征 1．水平的空间经济特征 土地作为城市活动的物质载体，具有基地和区位两种属性。土地的 基地属性(包括基地的大小、形状、地形和地质状况)满足城市活 动的内部功能需求；土地的区位属性(包括可达性和外部性)满足 城市活动的外部功能需求(即与外部的关系)。 2．垂直的空间经济特征 城市开发的空间经济特征同样表现在垂直方向。就可达性而言，在 水平向的区位中，中心区的可达性最高，向外部逐渐下降；在垂 直方向的区位中，地面层的可达性最高，向上部逐渐下降。与水 平区位的可达性一样，垂直区位的可达性对于土地用途和土地价 格也有类似的作用。一般来说，接近地面几层的可达性最高，适 合于零售活动。这就是说，零售活动在接近地面几层能够获得较 高的收益，因而有能力支付较高的租金。
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第十一章 城市规划实施与行政
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1、外部效应 市场经济体制无法解决外部效应导致的利益矛盾。外部 效应是公共经济学中的概念，指社会的某一个体或群 体的行为影响到其他个体或群体的利益，包括积极的 和消极的两种可能后果。外部效应的两个基本属性是： 第一，外部效应的作用者和承受者之间无法以利益补 偿协议作为约束条件；第二，外部效应所导致的利益 变化无法用货币价值来核算，故不受市场机制的作用。 由于城市是一个空间聚集体，外部效应现象在城市开 发中具有普遍性。
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5．市场垄断 土地资源的总量是有限的，土地的不可移动性 更会导致土地供给关系的地域差异性，加剧有 些地区的土地稀缺程度，加上土地可以永续利 用的特性，可能会产生地区性的土地市场垄断。 土地作为经济和社会活动的物质载体，地价昂 贵是市场经济体制下的许多城市正面临的一个 主要问题，既影响到经济和社会的正常发展， 还会导致财富分配悬殊的社会不公正现象。
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(三)土地开发和物业开发
从城市开发过程的角度，可以分为土地开 发和物业开发两种类型。土地开发包括道路和 市政设施建设、场地平整和清理，通常称之为 将“生地”转变为“熟地”。无论是新开发还 是再开发，如果涉及到大规模的成片开发，往 往是首先进行土地开发，然后划分地块，并逐 一出让给各个业主或开发商进行物业开发。
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3．价值准则 外部效应难以用市场的价值准则来衡量。在城市 开发中，具有历史价值的建筑物和建成环境， 以及具有美学价值的自然景观等一旦破坏，其 社会代价是无法用市场价值来核算的，因此必 须以社会整体的价值准则作为决策依据，需要 代表社会整体利益的政府部门进行公共干预。
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2．公共设施 市场机制无法促使公共设施的开发。城市的公共设施涉 及到社会的整体利益和长远利益，但往往没有直接的 经济效益，显然是与追求最大利润的市场原则相违背 的。城市公共设施的价值在于为城市活动提供所必需 的外部效应。以城市公共绿地为例，尽管没有直接的 经济效益，但它所带来的社会效益(如改善生态环境和 提供公共休憩场所)使城市土地在总体上更具使用价值， 因而也会更具市场价值(特别是绿地附近的土地)，这 种“社会收益”可能超过绿地本身的“经济损失”。
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三、城市开发的公共干预
(一)市场机制的缺陷 在市场经济体制下，城市开发的时空经济 规律对于有效地配置土地和其他资源，适时地 协调城市活动的空间需求，起着相当重要的作 用。但是，对于城市开发这样一种特珠的空间 经济活动，市场机制也存在着严重的不足之处， 主要表现在以下五个方面。