苏州房地产市场发展状况调研资料重点
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从、通将内经光苏平地
5
• 久光百货拥有的优势在于，其国际化的营销手段和经
营模式，同时，虽然离苏州目前的城市中心有一定距离，但 便利的交通反而对私家车人群有着深深的吸引力。周末开车 到观前，要面对停车难、开车堵等问题，而去圆融时代广场 不存在这个问题。此外，圆融时代广场的大量餐饮资源，也 为久光增加了砝码。从香港、上海的商圈运作经验来看，吸 引人流的最大理由并非百货，而是餐饮。时代广场重点招商 的一批餐饮品牌，对人流的吸引力是毋庸置疑的。
车下不去，而要来的车也上不来。
• 糟糕的车流动线组织使印象城的吸引力大打折扣，也成为制约印象城发 展的首要矛盾。
公寓
圆融星座VS九龙仓国际金融中心
圆融星座
• 物业类型： 商业 大平层 • 项目位置： 苏州市园区金
鸡湖新罗酒店B座 • 面积段： 998-221㎡ • 开盘时间： 2012-09-01 • 入住时间： 2013-05-23 • 售楼地址： 苏州市园区金
• 圆融时代广场位于苏州工业园区金鸡湖东岸，是集购物、餐饮、休
闲、娱乐、商务、文化、旅游等诸多功能于一体的大规模、综合性、现 代化、高品质的 “商业综合体”及一站式消费的复合性商业地产项目。 整个圆融时代广场占地面积21万平方米，建筑面积51万平方米，项目建 筑群分为五大功能区，包括商务办公区、圆融天幕街区、滨河餐饮区、 生活休闲区以及苏州首座17万平方米的久光百货区，在规划上更注重人 的体验，综合考虑了商业和旅游的价值体系。500米巨型神奇天幕、6大 地铁出口、水上巴士、空中连廊、水雾广场、泊车系统、主题景观、时 尚夜景从整体规划上看，圆融时代广场在运营中借鉴了国际一流的商业 地产开发模式，无论是景观、交通，还是其他配套的设置，理念都比较 超前。
州目前的购物场所，车位数量名列前茅。数量众多的汽车位吸引了大量 的私家车消费者。
• ◆各楼层停车位直接通往商铺的通道;也可乘垂直电梯达到其他楼层
• 停车难
•
虽然印象城配备了足够的停车位，但由于其上行和下行的两个口仅
靠在一起，从而造成了上行和下行车辆相互干扰.
•
时常可以在印象城看到这种情况,上面的停车位空空，但要离去的
优势-----Strength
SWOT
1、17万平超大空间，一站式优势叠现 2、园区未来核心区、CBD 3、目标明确—针对高端客户 4、品牌众多，消费面广 5、交通便捷，停车方便 6、配套项目突出，餐饮娱乐较出色 7、周边主要道路指引标示较好 8、有较多的独有品牌及新品牌
机会-----Opportunity
• 车位规划
• ◆印象城采用了独特的分层式停车位设计方式，停车位从一楼一直到顶 层，分层布置，有效地降低了建造成本，节约了土地面积。
• ◆车位约1000个，每100㎡租赁面积配1.5个车位
• ◆由于苏州经济发达，私家车数量众多，停车是否方便成为项目竞争力 的一个重要指标，因此，印象城在车位配比方面达到了较高水平。在苏
• 公寓有空中花园、屋顶绿植、山地岩壁、生态 坡地、公园式景观物业， 提供了独具魅力的自然生态式体验生活方式。项目坐拥金鸡湖一线繁华 湖景，具有极高的升值潜力。
• 过裙房层层退台式的阶梯设计，用坡地、峡谷、绿植、叠水、露台、屋 顶、绿树等一系列绿色元素，营造了一个生态立体公园。项目将李公堤、 世界第一天幕等自然与城市璀璨景致尽收眼底，并与未来的九龙仓、新 鸿基等摩天楼一同构筑了金鸡湖东优雅的城市天际线。
SO战略
1. 金融危机，品牌配合 折扣力度加大
2. 可调整余地大
威胁-----Threaten
ST战略
1. 金融危机，消费群体 萎缩
2. 商业管理团队能力
劣势-----Weak
1. 金融危机，高端消费 影响较大
2、位置远离市区 3、商场内、广场上指引
标示感觉有欠缺 4、新品牌有一定时期培
养期
WO战略
深国投商用置业有限公司共同投资建设。位于苏州工业园区与古城区 交汇之处，现代大道南、苏嘉杭高速以东地块，距离东环高架干将路 出口仅数百米，项目3公里内共有47个小区，约15万常住人口，且消 费层次较高；另外，项目更辐射十几万消费者，无论私家车、电瓶车 还是公交车都能方便抵达。
• 印象城有四个主 入口，其中三个 是人行入口，最 后一个为把车停 在车库后的最近 出入口，四个入 口较为平均的分 布在项目的四个 角，有效平衡了 各个角落的人流， 避免了人流过于 集中。
WT战略
印象城
• 印象城 • 建筑面积14万㎡ • 地上面积:109148 ㎡ • 项目占地46773平方米 • 可租赁面积为71254 ㎡ (占总建面52%) • 地下面积为26860 ㎡ • 开业时间:2009年9月28日 • 由地下一层以及地上四层组成 • 苏州印象城购物中心由美国西蒙地产集团、摩根士丹利房地产基金和
房地产市场发展状况调研
商铺
久光百货VS印象城
Leabharlann Baidu
久光百货
久光百货于2009年1月16日正式开 幕，楼面面积达17万1千平方米， 也是目前苏州最大型的百货店。其 尽享地利优势，坐落于高消费尊贵 地段，交通便捷。 苏州久光百货与时代广场以空中廊 桥贯通，毗连工业园区心脏地带— —金鸡湖畔及周边沿湖排列林荫大 道的国际博览中心，并设有水上巴 士码头、艺廊、咖啡座、餐厅住宅 及各式酒店，既有都市色彩，又显 古城幽雅。百货店内不仅有优质的 服务，更有如游乐中心及大型超市 等相关配套，集美食佳肴、美容时 尚、家居用品及休闲娱乐于一身， 带领苏州时尚消费新潮流，满足顾 客一站式购物和休闲需求.
平面图
• 17
苏州久光百货
不圆过步部营的州方区苏 同融搭行设档经。米最州 角天建街计次营苏，大久 度幕多与有上模州其的光 观街个各两将式久间单百 赏区空层个不的光众店货 室互中平巨亚同百多，是 内通连面大于时货品建久 外，廊组的上，在牌筑光 的消与织中海在采均面百 休费生联庭久业用是积货 闲者活系，光态崇首达在 景也休起用百布光度到大 观可闲来中货局、进 中 。以区，庭。、久入万华
鸡湖新罗酒店B座 • 开发商： 苏州圆融发展集
团有限公司
• 圆融星座公寓面积5.8万平方米，为精装修全湖景公寓，可以一览7平方 公里金鸡湖开阔景观。公寓的形体设计注重与整个建筑群体“峡谷”意 向的呼应。通过弧线运用使两座公寓塔楼自然生长于裙房“台地”之上。 角部采用孤形处理更打破了普通方正形体一贯的沉寂，出现灵动建筑形 态。
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• 久光百货拥有的优势在于，其国际化的营销手段和经
营模式，同时，虽然离苏州目前的城市中心有一定距离，但 便利的交通反而对私家车人群有着深深的吸引力。周末开车 到观前，要面对停车难、开车堵等问题，而去圆融时代广场 不存在这个问题。此外，圆融时代广场的大量餐饮资源，也 为久光增加了砝码。从香港、上海的商圈运作经验来看，吸 引人流的最大理由并非百货，而是餐饮。时代广场重点招商 的一批餐饮品牌，对人流的吸引力是毋庸置疑的。
车下不去，而要来的车也上不来。
• 糟糕的车流动线组织使印象城的吸引力大打折扣，也成为制约印象城发 展的首要矛盾。
公寓
圆融星座VS九龙仓国际金融中心
圆融星座
• 物业类型： 商业 大平层 • 项目位置： 苏州市园区金
鸡湖新罗酒店B座 • 面积段： 998-221㎡ • 开盘时间： 2012-09-01 • 入住时间： 2013-05-23 • 售楼地址： 苏州市园区金
• 圆融时代广场位于苏州工业园区金鸡湖东岸，是集购物、餐饮、休
闲、娱乐、商务、文化、旅游等诸多功能于一体的大规模、综合性、现 代化、高品质的 “商业综合体”及一站式消费的复合性商业地产项目。 整个圆融时代广场占地面积21万平方米，建筑面积51万平方米，项目建 筑群分为五大功能区，包括商务办公区、圆融天幕街区、滨河餐饮区、 生活休闲区以及苏州首座17万平方米的久光百货区，在规划上更注重人 的体验，综合考虑了商业和旅游的价值体系。500米巨型神奇天幕、6大 地铁出口、水上巴士、空中连廊、水雾广场、泊车系统、主题景观、时 尚夜景从整体规划上看，圆融时代广场在运营中借鉴了国际一流的商业 地产开发模式，无论是景观、交通，还是其他配套的设置，理念都比较 超前。
州目前的购物场所，车位数量名列前茅。数量众多的汽车位吸引了大量 的私家车消费者。
• ◆各楼层停车位直接通往商铺的通道;也可乘垂直电梯达到其他楼层
• 停车难
•
虽然印象城配备了足够的停车位，但由于其上行和下行的两个口仅
靠在一起，从而造成了上行和下行车辆相互干扰.
•
时常可以在印象城看到这种情况,上面的停车位空空，但要离去的
优势-----Strength
SWOT
1、17万平超大空间，一站式优势叠现 2、园区未来核心区、CBD 3、目标明确—针对高端客户 4、品牌众多，消费面广 5、交通便捷，停车方便 6、配套项目突出，餐饮娱乐较出色 7、周边主要道路指引标示较好 8、有较多的独有品牌及新品牌
机会-----Opportunity
• 车位规划
• ◆印象城采用了独特的分层式停车位设计方式，停车位从一楼一直到顶 层，分层布置，有效地降低了建造成本，节约了土地面积。
• ◆车位约1000个，每100㎡租赁面积配1.5个车位
• ◆由于苏州经济发达，私家车数量众多，停车是否方便成为项目竞争力 的一个重要指标，因此，印象城在车位配比方面达到了较高水平。在苏
• 公寓有空中花园、屋顶绿植、山地岩壁、生态 坡地、公园式景观物业， 提供了独具魅力的自然生态式体验生活方式。项目坐拥金鸡湖一线繁华 湖景，具有极高的升值潜力。
• 过裙房层层退台式的阶梯设计，用坡地、峡谷、绿植、叠水、露台、屋 顶、绿树等一系列绿色元素，营造了一个生态立体公园。项目将李公堤、 世界第一天幕等自然与城市璀璨景致尽收眼底，并与未来的九龙仓、新 鸿基等摩天楼一同构筑了金鸡湖东优雅的城市天际线。
SO战略
1. 金融危机，品牌配合 折扣力度加大
2. 可调整余地大
威胁-----Threaten
ST战略
1. 金融危机，消费群体 萎缩
2. 商业管理团队能力
劣势-----Weak
1. 金融危机，高端消费 影响较大
2、位置远离市区 3、商场内、广场上指引
标示感觉有欠缺 4、新品牌有一定时期培
养期
WO战略
深国投商用置业有限公司共同投资建设。位于苏州工业园区与古城区 交汇之处，现代大道南、苏嘉杭高速以东地块，距离东环高架干将路 出口仅数百米，项目3公里内共有47个小区，约15万常住人口，且消 费层次较高；另外，项目更辐射十几万消费者，无论私家车、电瓶车 还是公交车都能方便抵达。
• 印象城有四个主 入口，其中三个 是人行入口，最 后一个为把车停 在车库后的最近 出入口，四个入 口较为平均的分 布在项目的四个 角，有效平衡了 各个角落的人流， 避免了人流过于 集中。
WT战略
印象城
• 印象城 • 建筑面积14万㎡ • 地上面积:109148 ㎡ • 项目占地46773平方米 • 可租赁面积为71254 ㎡ (占总建面52%) • 地下面积为26860 ㎡ • 开业时间:2009年9月28日 • 由地下一层以及地上四层组成 • 苏州印象城购物中心由美国西蒙地产集团、摩根士丹利房地产基金和
房地产市场发展状况调研
商铺
久光百货VS印象城
Leabharlann Baidu
久光百货
久光百货于2009年1月16日正式开 幕，楼面面积达17万1千平方米， 也是目前苏州最大型的百货店。其 尽享地利优势，坐落于高消费尊贵 地段，交通便捷。 苏州久光百货与时代广场以空中廊 桥贯通，毗连工业园区心脏地带— —金鸡湖畔及周边沿湖排列林荫大 道的国际博览中心，并设有水上巴 士码头、艺廊、咖啡座、餐厅住宅 及各式酒店，既有都市色彩，又显 古城幽雅。百货店内不仅有优质的 服务，更有如游乐中心及大型超市 等相关配套，集美食佳肴、美容时 尚、家居用品及休闲娱乐于一身， 带领苏州时尚消费新潮流，满足顾 客一站式购物和休闲需求.
平面图
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苏州久光百货
不圆过步部营的州方区苏 同融搭行设档经。米最州 角天建街计次营苏，大久 度幕多与有上模州其的光 观街个各两将式久间单百 赏区空层个不的光众店货 室互中平巨亚同百多，是 内通连面大于时货品建久 外，廊组的上，在牌筑光 的消与织中海在采均面百 休费生联庭久业用是积货 闲者活系，光态崇首达在 景也休起用百布光度到大 观可闲来中货局、进 中 。以区，庭。、久入万华
鸡湖新罗酒店B座 • 开发商： 苏州圆融发展集
团有限公司
• 圆融星座公寓面积5.8万平方米，为精装修全湖景公寓，可以一览7平方 公里金鸡湖开阔景观。公寓的形体设计注重与整个建筑群体“峡谷”意 向的呼应。通过弧线运用使两座公寓塔楼自然生长于裙房“台地”之上。 角部采用孤形处理更打破了普通方正形体一贯的沉寂，出现灵动建筑形 态。