昆明房地产市调研报告(2019年10月)

中心城区功能定位----呈贡新区
呈贡区功能定位：
全省高教、健康、旅游产业中心，昆明城 市重要的行政、商贸和花卉物流服务中 心。
Part3 昆明市房地产市场政策梳理
房地产市场政策概况
重要政策概况
昆明市《 关于促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见》 摘要：3月28日，为深入贯彻中央城市工作会议、中央经济工作会议，全国、 全省住房城乡建设工作会议和省第十次党代会、市委十一 届二次 全会、市委经济工作会议精神，推进我市供给侧结构性改革，按 照“房子是用来住的，不是用来炒的”要求，进一步优化产业 结构，持续促进建筑业和房地产业平稳健康发展，昆明市出台《 关于促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见》 。
解析：就在全国超40个城市出台超百次严控政策的背景下，昆明市《 关于促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见》 中有关房 地产的最新五条措施，给昆明楼市吃了一颗定心丸。 继续鼓励首套首改购房需求，继续去化城改库存。 《 意见》 中唯一有点调控意 味的措施，就是针对重点项目土地可施行最高限价熔断机制，以及可采取规划招标与竞价相结合方式进行土地出让，这是明显提高进入 门槛的措施，对品牌开发商来说更加有利。
城
图8 2011-2016年金融机构人民币存款余额（亿元）
市
概
-----
况
14000
11850.53 12655.68
存
12000
10085.36 10582.22
款 余
10000
8839.46 7554.89
额
8000
6000
4000
2000
0 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年
解析：在国家加大实施宏观调控政策的情况下，土地资源少和用地需求量大的供需矛盾越来越尖锐，只有坚持高水平节约集约用地，加 大闲置土地清理力度，才能依法保障经济社会发展的用地需要；只有以最小的土地资源代价谋求经济社会最大限度的发展才是最有效的 用地途径。 为支持经济的平稳增长，市国土资源局即将实行促进土地流转、稳定土地价格、进行区域性开发等几项政策。 市国土资源 局局长王涛表示，土地资源的正常流转能够保证土地资源的供给，对土地的合理利用有着重要意义。零散式的用地规划带来了交通堵 塞、生活不便等诸多问题，未来，用地全面规划，进行区域化整合发展会成为趋势。
未来昆明将围绕滇池构建 “一湖四片” （东西南北城）+一航空港，建 设现代新昆明市区。总规划用地面积490平方公里，总规划人口450万人。 其中东城呈贡新城为大昆明市区启动区。
西城
主城
空港 经济区
东城
南城
中心城区发展方向----南延、北拓
南延：引导城市空间向东南方向的呈贡地区拓 展，有机疏散主城区的城市功能；
二、城市概况---城市规划
昆明城市总体规划（2010-2020）
东西向发展主轴 安宁
海口新城
嵩明
空港经济区
主
城
宜良
晋宁新城 南北向发展主轴
➢ 云南省、昆明市提出了建设现代新昆明的伟大构想，昆明将 围绕滇池实施“一湖四片”（一湖——滇池、四片——安宁、 富宁、宜良、崇明）、“一湖四环”工程。把昆明建设成为集湖 光山色、滇池景观、春城新姿，融人文景色和自然风光于一体的 森林式、环保型、园林化、可持续发展的高原湖滨特色生态城市。
昆明市房地产市场调研报告
2017年10月
part1、昆明城市概况
章
part2、昆明城市规划
节
part3、昆明市房地产市场政策导向
目
part4、昆明市土地市场
part5、昆明市商品房销售市场
录
part6、区域市场实际调研情况
-----
城 市 概 况
区 位
昆明，享“春城”之美誉，位于中国西南云贵高原中部，南濒滇池，三面环山。
昆明是中国面向东南亚、南亚乃至中东、南欧、非洲的前沿和门户，具有东连黔桂通沿海，北经川渝进中原，南下越老 达泰柬，西接缅甸连印巴的独特区位优势。目前随着中国提出“一带一路”政策的延伸，同时，昆明也成为“一带一 路”战略上的重要区域。
-----
城 市 概 况
行 政 区 划
昆明市下辖6个市辖区（盘龙、西山、官渡、呈贡、五华、东川）、1个县级市（安宁）、4个县、3个自治县，全市 常住人口662.6万人，其中城镇常住人口457.5万人，占常住人口比重为69.05%，昆明市人口以汉族为主，占全市 常住人口的86.16%。各少数民族人口占全市常住人口的13.84%
2017年上半年全国经济运行总体平稳、稳中有进、稳中向好的发展态势没有改变，结构在调整中优化，动能在 转型中升级，发展新常态的特征更加明显。昆明市经济增长创近三年来新高，工业经济平稳向好，固定资产投 资平稳增长，消费品市场健步小跑，主要经济指标普遍呈现回升向好态势，经济运行良好。
Part2
昆明城市规划
31295 33955
人 均 可
30000 25000 21966
25240
28354
支
20000
配
15000 10000
6985
8040
9273
10366 11444
12555
5000
0 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年
城镇常住居民 农村常住居民
全年城镇常住居民人均可支配收入36739元，比上年增长8.2%；农村常住居民人均可支配收入12555元， 增长9.7%。
经济小结
近年来，昆明市全市经济指标普遍呈现回升向好态势，经济运行良好，居民消费能力稳中有升。
2017年1-5月昆明市社会消费品零售总额940.57亿元，同比增长12.40%。全市消费品市场较快发展，社会消费 品零售总额仍持续保持两位数的增速水平， 金融机构人民币存款余额平稳增涨。
2017年1-5月规模以上固定资产投资完成1268.31亿元，同比增长14.20%；2017年全市房地产开发投资549.59 亿元，增长11.50%。房地产投资额约占规模以上固定资产投资总额的43%。
年末金融机构（不含外资）人民币存款余额12655.68亿元，比年初增长6.8%。其中，住户存款余额 4124.21亿元，比年初增长7.6%；非金融企业存款余额5209.16亿元，比年初增长10.3%。
城
图10
2011-2016年居民人均可支配收入（元）
市
概
况
40000
36739
-----
35000
北拓：引导城市空间向东北方向的大板桥地区及 空港新区拓展，作为区域重要的对外交通枢纽和 临空型产业发展的空间。并依托城市发展轴，在 主要交通节点引导建设空间，中心城区形成“一 城三区（主城区、呈贡新区、空港经济区），多 组团、生态穿插、有机联系”的城市空间结构。
中心城区功能定位----五华区
五华区功能定位
3968.01
4300.43 14
12
3500
3415.21
-----
3011.06
经 济
3000 2500
2509.52
10 8.5 8
情
2000
况
1500
8.1
8.0
6
4 1000
500
2
0 2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
0 2016年
地区生产总值
增长速度
昆明市2011全年地区生产总值2509亿元，2012年3011亿元，同比增长20%；2013年3415亿元，同比增长13%； 2014年3712亿元，同比增长9%；2015年3968亿元，同比增长7%；2016年4300亿元，同比增长8.5%,2017年上 半年，GDP达近2300亿元。
-----
城
市
概
2016年产业结构
况
200.51
第一产业
产
4.7%
业
2439.46
第二产业
结
1660.46 38.6%
构
第三产业
56.7%
2016全年地区生产总值4300.43亿元，按可比价格计算，比上年增长8.5%。其中，第一产业增加值 200.51亿元，增长6.0%；第二产业增加值1660.46亿元，增长7.6%；第三产业增加值2439.46亿元， 增长9.3%。三次产业结构为 4.7% : 38.6% : 56.7%
“昆26条” ——稳定土地价格、加大闲置土地清理力度 摘要：4月23日，昆明市工信委、市商务局、市发改委及市国土资源局4部门相关负责人，就《 昆明市人民政府关于进一步促进全市经 济平稳健康发展26条措施的意见》 进行了细致解读。 昆明市国土资源局在解读时提到，在“符合规划的前提下，经政府批准，国有土 地使用权人可通过自主、联合、转让等多种方式，对其使用的国有建设用地进行改造开发，鼓励国有土地使用权人收购相邻多宗国有土 地地块进行成片改造开发”。
中心城区功能定位----西山区
西山区功能定位
以西山、草海山水景观为核心的城市山水 景观视廊和湖滨高原生态城市风貌展现 区，是集商、游、居等功能为一体的综合 性城市核心
中心城区功能定位----官渡区
官渡区功能定位
具有国际一流品质的城市滨水区，具有国 际化特征的重要城市新中心，城市最具影 响力的公共游憩区和文化展现区
城
图5 2012-2016年固定资产投资（不含农户）（亿元）
市
概
况
4000
3497.88
3920.07
-----
3500
2931.5
3138.17
固 定
3000 2500
2345.91
资
产
2பைடு நூலகம்00
投
1500
资
1000
500
0 2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
全年固定资产投资（不含农户）3920.07亿元，比2015年增长12.1%。在固定资产投资（不含农户） 中，第一产业投资53.63亿元，增长50.7%；第二产业投资630.11亿元，下降2.5%；第三产业投资 3236.33亿元，增长14.9%。 全年完成房地产开发投资1530.50亿元，比上年增长5.5%。其中，住宅投资931.82亿元，增长6.4%；办 公楼投资130.32亿元，下降3.9%；商业营业用房投资222.68亿元，下降10.7%。
二、城市规划——“一湖四片”+航空港规则
东城——即呈贡新城，形成新兴工业、科研文教园区，以花卉产业为 特色的生物产业基地。规划人口95万人，用地100平方公里。 南城——即晋城——晋宁新城，形成新型旅游度假城。规划人口75万 人，用地80平方公里。 西城——即昆阳——海口新城，形成以磷矿精加工、机械制造、电子 仪表、旅游服务为主要产业的工业城。规划人口60万人，用地60平方 公里。 北城——即现在的主城，以五华、盘龙、官渡、西山4个区为依托，形 成金融商贸旅游服务中心、现代新昆明城市的核心区。 规划人口220万人，用地220平方公里。 空港经济区—— 航空港占地30平方公里，旅客吞吐量达到3500万人次/年，奠定全国第 四、西部第一的国家大型门户枢纽机场地位。
2016年全市GDP总量首次突破4000亿，达4300.43亿元，相比2015年增长8.5%,2017年上半年实现地区生产总值 2049.1亿元，同比增长9.6%
城
图1
2011-2016年地区生产总值及其增长速度（亿元，%）
市
5000
16
概 况
4500 4000
14.0
14.1
12.8
3712.99
集商贸商务建设用地、区域金融服务、科 技信息、文化创意等功能为一体的，以城 市门户形象和公共服务为特色，体现多元 复合、山水园林、生态人文的区域性国际 城市高品质中心城区
中心城区功能定位----盘龙区
盘龙区功能定位
集行政办公、现代服务业、金融商贸、高 品质居住、体育休闲、旅游度假等产业于 一体的，山水特色突出、历史人文丰厚、 游憩功能显著的现代都市经济核心引领区
重要政策概况
昆明公积金政策收紧：缴存6个月才可贷款 摘要：5月27日起，职工缴存住房公积金且开户满6个月以上才可以申请贷款，暂停特殊情况提取（包括重大疾病、重大自然灾害、低 保家庭子女上大学支付学杂费等）。 昆明市住房公积金管理中心全辖个贷率为86.27%，已经处于高位运行。为了防止住房公积金资金 流动性不足带来的风险及突发事件，确保昆明市住房公积金的安全，根据《昆明市住房公积金管理中心资金流动性风险管理应急预案》 相应应急措施，昆明市住房公积金管理中心就个人住房贷款、提取部分政策进行调整。政策调整前分中心、各管理部受理的业务按原政 策办理。暂停户籍不在昆明市，在云南省其他州市缴存住房公积金的职工在昆明市行政辖区内购房贷款申请。借款申请人的还贷年限调 整至法定退休年龄，不超过最高的贷款期限，即男60岁，女55岁，贷款期限最长30。 解析：昆明楼市持续火爆1年半之久，直接导致公积金贷款、提取频繁，据报道个贷率达86.27%，公积金管理中心提高贷款门槛，间接 提高了买房压力，但昆明楼市近期一直处于快速去库存状态，此次公积金中心政策也仅为小调整，对整个楼市预计不会造成较大影响。
➢ 规划以昆明中心城区为核心，以楚雄-昆明-红河、曲靖-昆明 -玉溪、禄劝-富民-安宁-晋宁、东川-寻甸-嵩明-宜良、寻甸-禄 劝为发展轴的“一核五轴”，形成“中心城区、二级城市、三级 城镇(市)、重点镇、一般镇”五级配置的市域城镇等级结构。到 2020年，昆明市域城市化水平将达73%。
➢ 中心区新增190平方公里 核心昆明=主城+呈贡新区+空港经济区, 以东西、南北两轴带动周边二线城市、三线城镇发展