第二章资产评估的基本方法1

实际已使用年限
实体性贬值额= （重置成本-预计残值）×
总使用年限
式中： 已使用年限分为名义已使用年限和实际已使用年限
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名义已使用年限是指从被评估资产投入使用之 日起到评估基准日所经历的年限。
实际已使用年限是考虑了资产利用率后的使用 年限。
资产利用率的计算公式为：
资产利用率=截止评估基准日资产累计实际利用 时间/截止评估基准日资产累计标准工作时间
功能性贬值——由于新技术的推广和应用而导致 原有资产的功能相对过时而产生的价值损失。由技 术进步而引起的。
经济性贬值——指由于资产以外的外部环境变化 的影响而造成的资产的贬值。如政策、法律、战争、 政治动荡等
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成本法的基本公式
公式一 ： （理论公式） 资产评估价值=重置成本 - 实体性贬值 - 功能
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
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当资产利用率大于1时，实际使用年限比名义 使用年限要？
当资产利用率等于1时，实际使用年限比名义 使用年限要？
当资产利用率小于1时，实际使用年限比名义 使用年限要？
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[例2-4]
某项资产于1998年3月1日投入使用，评估基准 日为2008年3月1日。按照该项资产的技术指标规定， 该项资产每天正常工作时间为8小时。但据了解， 该项资产实际每天工作时间为12小时。试计算其实 际已使用年限(每年按360天计算)。
3 000元。 计算结果如下表所示。
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项目
新型设备
每月工资成本 1000元×7人=7 000元
每月工资成本差异
年工资超支额
年物耗降低额
年能耗降低额
贬值额小计
减:所得税(25%)
税后贬值额
设备尚可使用年限
年金折现系数(折现率5%)
功能性贬值额
原有设备 1 000元×10人=10 000元 10 000-7 000=3 000元
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三、重置成本的估算方法
（三）功能成本法 先假定生产能力与成本成线性关系，寻
找一个与被评估资产相同或类似的参照物， 根据功能与成本之间的关系，推算被评估资 产重置成本的一种具体评估方法。
功能成本法的运用分两种情况。
2020/8/8《资产评估学》19三、重置成本的估算方法
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功能性贬值的估算包括两个方面，即超 额运营成本和超额投资成本。
①超额运营成本
超额运营成本是指新型资产的运营成本 低于原有资产的运营成本之间的差额。
被评估资产功能性贬值额=∑被评估资产超额 运营成本×折现系数
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[例2-5]
某企业拥有一种A型机器设备，原有设备 需配备工人10人，新型设备只需配备工人7名。 已知工人每人每月工资为1 000元，新型设备 年物耗降低额5 000元，年能耗降低额
式中： x为生产规模效益指数。
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六、经济性贬值的估算
第二章 资产评估的程序与基本方法
李翠霞 13414896931 iamlcx@
学习目的
教学目的
资产评估是一项实践性很强的工作，必须要有 一套完整的方法体系。本讲介绍成本法、比较法、 收益法，这些方法是资产评估的方法基础。
教学要求
要求重点掌握每种方法的基本概念、基本原理、 基本公式、运用的基本前提以及对该种方法的基本 评价。同时还要掌握应用每种方法时需要注意的一 些问题。
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目录
第一节 资产评估的程序 第二节 成本法 第三节 比较法 补：货币的时间价值 第四节 收益法
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第一节 资产评估的程序
☆ 资产评估项目的接洽
☆ 组建资产评估项目小组
☆ 拟定资产评估的工作方案 业务约定书：评估范围
目的、双方权利义务、
☆ 收集与资产评估相关的资料 评估基准日、时间收费
超额投资成本实质上可以看成是复原重 置成本与更新重置成本之间的差额，其计算 公式为：
功能性贬值=复原重置成本—更新重置成本
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六、经济性贬值的估算
经济性贬值：主要考虑由于销售困难导致开工 不足的因素；另外，如果外部环境变化较大，也要 考虑在内。
一般，当资产使用正常时，不考虑经济性贬值 (1) 经济性贬值率 资产在评估时点的生产能力 x 经济性贬值率=[1- ( 资产在设计时的生产能力 ) ]×100%
性贬值 - 经济性贬值
公式二 ：（操作公式） 资产评估价值=重置成本×成新率
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二、成本法的评估程序（了解）
1、搜集与被评估资产有关的重置成本资料和历史 成本资料 2、确定被评估资产的使用年限 3、估算被评估资产的各种贬值 指资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。 4、确定被评估资产的成新率 5、确定被评估资产的价值
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统计分析法
对企业整体或者同类资产进行评估时，简化评 估工作，节省评估时间。步骤：
①先将资产按适当的标准进行分类 ②从各类中抽选有代表性的样本进行评估 ③根据样本的重置成本和历史成本计算调整系 数 ④计算该类资产的重置成本
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P24
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四、实体性贬值的估算
•
= 资产原始成本×
•
×环比价格指数a1×a2×a3……×an
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三、重置成本的估算方法
[例2-2]
机器设备一台，购置于1996年，账面 原值10万元。该类资产适用的物价指数： 1996年为100%，评估基准日时为150%， 则：
被评估资产重置成本 =10万元×110500%% =15万元
1.熟悉资产评估的程序 2.掌握成本法、比较法、收益法的基本原理与方 法 3.掌握复原重置成本、更新重置成本、实体性贬 值、功能性贬值、经济性贬值、总使用年限、实际 已使用年限、资产利用率、成新率、预计现金流量、 折现率等概念 4.掌握资产评估方法中的各项基本参数的估算 5.掌握收益法计算常用公式
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是指机器设备从开始使用到经济上不合算而停止使用所
经历的时间。所谓经济上不合算是指使用该设备不能获得 正收益。 ——会计寿命
是指财务会计制度上规定的折旧年限。
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五、功能性贬值的估算
功能性贬值是一种由于技术进步而引起 的原有资产的价值损耗。
主要从资产的效用、生产加工能力、成 本的相对增加、可替代性几个方面考虑。
3 000×12= 36 000元 5 000元 3 000元 44 000元 11 000元 33 000元 8年
6.4632 213 286元
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②超额投资成本
超额投资成本是指由于技术进步和采用 新型材料等原因，具有同等功能的新资产的 制造成本低于原有资产的制造成本，而形成 的原有资产的价值贬值额。
（一）观察法 由评估人员进行现场察看资产的使
用、磨损、修理、改造和物理寿命等因素， 按照有关规定或标准，结合经验判断，从 而确定被评估资产实体性贬值的一种具体 评估方法。
实体性贬值 =重置成本×实体性贬值率
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四、实体性贬值的估算方法
（二）使用年限法
使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用年限与总 使用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。其 计算公式为：
☆ 成本的概念 ☆ 成本法的评估程序 ☆ 重置成本的估算方法 ☆ 实体性贬值的估算 ☆ 功能性贬值的估算 ☆ 经济性贬值的估算 ☆ 成新率的估算
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成本的类型
成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估 有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。
（一）历史成本 指过去发生的成本，资产取得时实际所发生的成本。
实际已使用年限=10年×（360 ×12 /360×8） =15年
P25
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——自然寿命 又称物理寿命，是指机器设备从全新状态开始使用，直
到不能正常工作而予以报废所经历的时间。 ——技术寿命
是指机器设备从开始使用到技术过时予以淘汰所经历的 时间。 ——经济寿命
☆ 待评估资产的清查核实和实地查勘
☆资产评估的评估假设条件、价值类型及评估标
准分析 ☆ 选择评估方法进行估算 ☆编写资产评估报告
产权证明、技术资
料、市场交易信息、 存在、行合业法资和料完整性
新旧、技术、质量参数
☆ 与委托方办理提交报告和评估费用清算等手续
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第二节 成本法
被评估资产重置成本 =120 000元×（8 000/10 000）=96 000元
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P23 21
三、重置成本的估算方法
②假设资产的功能与成本成非线性关系
在这种情况下其计算公式为：
被评估资产重置成本=参照物重置成本×（被评估 资产年产量/参照物年产量）X
上式中x通常被称为规模经济效益指数。在资 产的功能与成本成非线性关系的条件下，通过这个 指数来调整资产的功能与成本之间的关系。x是一 个经验数据，视不同行业或情况，一般可在0.4-1 之间取值。
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学习方法
资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。 在多年的资产评估实践中，形成了成本法、比较法、 收益法这三种基本方法。
在运用基本方法时，可能会根据不同情况和每 种基本方法的基本原理，加以适当变通，从而派生 出多种多样的评估方法。
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主要内容
（二）重置成本 重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费
的全部支出。
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一、成本法的概念
成本法——通过估算被评估资产在评 估基准日的（复原或更新）重置成本，并 扣减其各项价值损耗，从而确定被评估资 产价值的一种资产评估方法。
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复原重置成本——在评估基准日，运用 与被评估资产同样的材料、技术标准等重新 购建该项全新资产即复制品所需发生的支出。
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三、重置成本的估算方法
（一）重置核算法 重置核算法又称为细节分析法，它是利
用成本核算的原理，根据重新购建资产所应 发生的成本项目逐项计算并加以汇总，从而 估算出资产的重置成本的一种评估方法。
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三、重置成本的估算方法
[例2-1]
一台含有附属及配套设施的机器设备， 现行市场价格为100万元，运杂费5万元， 安装调试费20万元，附属及配套设施估算 成本为：设计费2万元，材料费6万元，人 工费4万元，其他杂费1万元。该机器设备 的重置成本为：
重置成本=100+5+20+2+6+4+1=138 （万元）
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（二）物价指数法 物价指数是反映各个时期商品价格水准
变动情况的指数。 物价指数法的一般计算式为：
评估基准日时的物价指数
重置成本=被评估资产原始成本×
资产购建时的物价指数
• 或：资产重置成本 =资产原始成本×（1+物价变动指数）
更新重置成本——在评估基准日，采用 新型材料、现行技术标准，重新购建具有与 被评估资产相同功效的资产所需发生的支出。
更新重置成本通常小于复原重置成本
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三种价值损耗
实体性贬值——又称为有形损耗，是指资产由于 使用磨损或受自然力影响而导致物理性能不断下降 而引起的价值减少。
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三、重置成本的估算方法
运用物价指数法时要注意以下问题： 1、物价指数范围的选用 物价指数有综合的、分类的和个别的物价指数。 2、物价指数的局限性 仅仅考虑了价格变动因素 3、物价指数法的适用范围 适用于数量多、价值低的大宗资产（如机器设
备等）的评估，而且还是在其他评估方法难以采用 的情况下才能使用物价指数法。
①假设资产的功能与成本成线性关系 在这种情况下其计算公式为：
被评估资产重置成本
被评估资产生产能力
=参照物重置成本× 参照物生产能力
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三、重置成本的估算方法
[例2-3] 某被评估生产设备的年产量为8 000件。现
查知，市场上全新参照物的价格为120 000元， 年产量为10 000件。由此可确定被评估资产的重 置成本为：