城市综合体的开发策略与模式解析

“城市综合体”开发实务
城市综合体的开发策略与模式解析
一个故事
寓言-清醒.pptx
2010年4月，国务院出台“国10条”调控措施；
2010年8月，国家又出台了“国5条”等一系列调控政策；
2011年1月，国务院出台“国8条”，被指史上最严厉的调控；
2011年3月，全国出台限购令的城市达36个；
2011年4月，国务院启动的八路督察行动在各个城市铺开。
商业生态系统 价值
• 强大的资本吸附磁场效应
城市空间延续 价值
• 加快城市商业产业升级换代；
• 现金流量和现金流速的最佳
• 物业价值翻倍增长 • 强大的商业价值洼地效应
• 规避商业的无序竞争；提升城市
居民的生活状态； • 扩大城市居民的消费需求； • 释放存量、扩大增量就业岗位；
• 开拓税源；
• 带动资金流、信息流、物流、人
品牌影响力
成功的综合体大大提升企业品牌，社会效益和经济效益双丰收
您是谁？
为了做地产而做商业
为了做商业而做地产
案例分享 西蒙介绍.pptx
如何实现价值增值
城市综合体
建筑特征
产品形态
商业业态
理念超前，设计 出跳，形成地标 ，吸引市民
紧扣客户需求、 吸引购买者、投 资客、观光客
业态新颖，包容 性强，吸引消费 者、观光客
业态组合要尊重市场
上海正大广场.ppt
商户定位不仅要与项目定位相符合，同时也要与目标市场的需求层次 相符合
项目定位
商户定位
目标市场
商户的共生与互补
商业“马太”
商业“马太”：一般档次高、行业地位高的品牌要放置在优势位置，醒目位 置。
位置差
位置好
业态互补
不同业态还存在互补现象：业态互补是指两种不同的商业形态可以 共享客流，可以相互促进对方营业效益的商业现象。
2
3
4
如果回答：是！则项目大功告成。
一、 “现金流”是综合体开发的基础
住宅开发模式
复合地产模式 商业地产模式
现金为王.pptx
• 产品策略决定一切
• 产品、配比、租售及推进节奏的精确把控
• 由经营链串联的房地产
不动产运营模式
• 全产业链的开发及不动产运营
案例分析
住宅开发模式
复合地产模式 商业地产模式
城市综合体将为城市带来巨大的增值价值
六本木.pptx
•现代城市中心区的综合性开发需要建设全过程的互相配合、协同发展。城市综合体 在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。 •无论从业态组合还是资源聚合的本质，城市综合体对城市的影响不能单纯地看作是 传统地产模式。
她是一个强大的磁 场，融汇城市各种 资源
商户定位
什么类别
机遇因素
什么档次
多少数量
竞争因素
什么区域
市场因素 资源因素
刘邦
运筹帷幄，决胜千里，吾不如张良； 镇国家，抚百姓，吾不如萧何； 统百万兵，战必胜，吾不如韩信。
此三人皆人杰也，吾能用之，故有天下也。
商业地产的招商运营——资源的整合
业态组合，其实就是功能的组合
餐饮
专卖店
主力店
休闲
娱乐
商业
城市 综合体
商务
居住
产品分类解析
住宅产品
• 纯住宅产品 • 类住宅产品
商务产品
• 写字楼 • 酒店
纯商业产品
• 集中商业 • 街区商业
产品的分类.pptx
四、租售关系是开发的核心
现金流 商业价值
五、商业模式是开发的关键
“先招商后建设，订单式开发模式”是万达成功的关键
深圳华润中心.pptx
商业地产开发模式.ppt
商业
展览 酒店
……
确定产品组合要系统考虑
现金流
保证
控规
指标
租售比
建筑
设计
商业
形象
专题研究：
如何通过模型推导，形成产品策略？
案例分享：项目配比推导及经济模型测算.docx
综合-复合
单纯的商业综合体导致城市公共空间白天和夜晚使用率形 成鲜明反差，公共设施在闲置，造成资源浪费； “24H”的复合模式实现了城市资源的均衡使用，地块在每
对城市中心具有强化作用
城市综合体
具有复合性、多样化功能 体现城市特色、城市形象 土地集约利用、环境友好 体现快捷信息交流
城市综合体的九大特征
高可达性
9 8 7
高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性
6 5
空间的连续性
内外部关系完整性 强大的对外辐射型
1
2 3
4
升值价值
城市综合体的价值
组合，依靠复合性的较大规模建筑物乃至建筑群，将写字楼、酒店、公寓、
住宅、商业、广场、公园、商业街等多种房产产品聚合起来，从而形成的 一个多功能、多业态、多物业类型的综合体。
城市综合体的最早雏形
清明上河图
最早的城市综合体
美国的洛克菲勒中心.pptx
城市综合体的分类
1、城市 CBD 中心的城市综合 体，如北京万达广场 。
时每刻都充满活力，土地利用价值能极大提升。
五星级酒店在综合体的地位
商务客流的共享：规划出酒 店和购物中心之间的动线连
接，鼓励酒店的住客到商业
空间休闲和消费，以发挥综
合体优势；
通过酒店提升物业价值； 高星级酒店在资本市场上的
估值不可忽视。
酒店级别与购物中心之间的关系
不适当的搭配会影响 物业总体价值。
让人来住，让人来看，让人来买，让人来消费， 让人回去做宣传
城市综合体的开发过程
城市综合体的开发，有别于传统的住宅开发，增加后续经营的
环节，延长了价值链，许多更深远的价值是在后期实现的。
定位
设计
建设
招商
运营
商业地产开发商
不动产运营商
商业地产与住宅开发的区别？ 盈利模式的区别
规划设计的区别
开发流程的区别
流的良性扩张
开发商为什么做城市综合体？
可售物业的现金
合理租售，销售回款要保证项目开发所需现金流；
商业物业的增值
持有物业部分，有效的商业运作带来物业的增值；
持续稳定的收益
租金的回报能保证项目的可持续经营；
强大的融资平台
可利用自持物业进行再融资或在资本市场直接变现；
项目拓展的优势
成功的商业案例，将能以更低的价格获取土地和项目；
她是个开放式的交流中 心，不间断地与城市交 流自身的资源
这就是城市综合体特有的城市精神——“融汇、交流、影响” 一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式
城市综合体更是个核心，影 响甚至能带动整个城市发展
开发模式与现代城市发展的契合性
• 现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最 大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化
新政下的房地产现状，我们思索之余，如何调整战略…… 房地产宏观分析.ppt
一、深入认识城市综合体 二、内在要素及价值分析 三、开发流程及产品组合
四、业态解析及组合策略
五、项目定位及设计规划 六、解析招商模式与技巧
安东尼〃圣修伯里说： 若要建造一艘船，别叫一群人去采
集木头，别分派他们任务与工作，而是 诱导他们渴望大海的辽阔无垠。
超五星级别酒店与名
品购物中心或中高档 购物中心搭配。
四、五星级酒店与中
高档购物中心搭配。
大商集团在哈尔滨的麦凯乐购物中心
平衡好“闹”与“静”的关系——区域分隔
阳光100东营黄河文化公园 项目位于山东省东营市东西城区之间，占地超过2500亩，是一个黄河文化主题 的综合体。包含黄河国际论坛中心、黄河博物馆、大型主题商业、居住区等多种功 能。
城市综合体开发全环节
招商与建设
规划设计
运营管理
定位
市场研究 （选址）
城市综合体可控性开发流程
开发全流程解析
土地与项目获取阶段
开发全流程.xlsx
市场研究及定位阶段
方案与产品塑造阶段
设计与产品优化阶段
项目工程建设阶段
项目招商租售阶段
商业运营管理阶段 融资与资本运作阶段
城市综合体就是一个大容器
公寓 写字楼
• 从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。 在做大做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，将成为现代 城市的主要努力方向
“城市——区域”一体化
城市空间多中心化 城市功能多样化 城市形象特色化 城市环境生态化 城市资源集约化
对区域经济具有联动与推动性
• 万达广场曾经的尴尬.pptx
• 多产品组合模式.pptx
• 万达商业模式.pptx
不动产运营模式
• 嘉德置地的全产业链运作模式
全产业链的不动产运营
案例：
嘉德置地的运作模式.pptx
二、项目定位是开发的前提
业态定位 功能定位 经营定位 客群/客层定位 商圈定位
模式定位 形象定位
战略定位
三、产品研究是开发的根本
市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？
上海-南京路
广州-北京路
北京-西单
重庆-解放碑
城市综合体带给市民的是——
代表一种新城市时代的生活方式
城市综合体集合了城市的商务办公资源、商业资源、景观资源、休闲娱乐资源、居住 资源，各个业态既相对独立又相互影响互补 城市综合体不仅能满足人们在生活上各方面的需求，业态与业态之间的互动及依赖， 更体现出综合体地产开发模式的科学性及联动性 使人们充分体验办公、购物、娱乐、休闲的一站式服务，享受繁华、便捷的都市生活
电 影 院
电 子 游 戏
美 食 广 场
娱 乐 大 世 界
品 牌 专 卖 店
业态分布
租金承受能力的不同及人流带动的不同也导致业态组合分布不同。
三 楼
档次低、租金低、目的性消费如餐饮、娱乐
二 楼
中档次、中租金：如服装店、礼品店等
一 楼
档次高、形像好、租金高：如奢侈品店、珠宝、化妆品店等
负一 楼
档次低、形像差、租金低：如超市、运动休闲服装、鞋类等
平衡好“闹”与“静”的关系——塔楼裙楼分隔
城市综合体的职能
容积
磁铁
“巨无霸”如何解决容积和磁铁的关系.ppt
法国拉德芳斯——城市综合体的典范
Biblioteka Baidu拉德芳斯.pptx
• 区内的新凯旋门，是和巴黎老凯旋门相呼应，代表的是新巴黎； • 法国最大的企业 一半在这里； • 拥有欧洲最大的 商业中心，包括 很多的国际总部 大厦； • 欧洲最大的公交 换乘中心。
城市综合体 —— 最高级别的商业地产
案例分享：北京华贸中心.pptx
商业地产的发展趋势？
一、深入认识城市综合体 二、内在要素及价值分析 三、开发流程及产品组合
四、业态解析及组合策略
五、项目定位及设计规划 六、解析招商模式与技巧
城市综合体的基本功能
商业
居住
商务
内在因素——开发模式出现的必然性
商业地产与住宅地产的区别.ppt
商业地产与住宅开发的本质区别？
住宅地产
非请勿来
价值一次性实现
商业地产
非要你来
要实现价值增值
？
1
我们的城市综合体是否有魅力？
你的建筑有没有魅力？是不是令人难忘？
你的产品有没有竞争力？客户会不会买？ 你的商业有没有磁性，商家会不会争相进？ 你的业态是否新颖有趣，消费者是否喜欢来？
工业区 居住区 功能分区 商业区
社会运行成本增加
加大生活成本
经济运行效率降低 空间/时间隔裂 土地使用效率降低 土地资源大量浪费 缺乏景观和活力
文教区
种族隔离
城市发展到现阶段，需要一个资源共生、聚合增值的地产模式，一个城
市的精神引领，将生活资源融入其中。城市综合体是城市发展的必然产物。
综合体地产开发模式的价值体现
理清概念：
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐
饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分 间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效 率的综合体。
★更清晰的定义： “城市综合体”是一个城市的微缩体，是将城市中的居住、办公、购 物、休闲、商务、旅游、展览、娱乐等城市生活元素的三项以上进行有机
业态配比
要找到品牌效益、人流带动、租金效益、形象效益的最佳平衡点。不同的业态、 不同的商户品牌需考虑到不同的品牌影响力、客流带动力、形象冲击力及租金收益 力等等个性化因素。但业态配比并没有最好之说，最适合的就是最好的。
万达商业模式的经验分享
万达的运作经验分享.pptx
一、深入认识城市综合体 二、内在要素及价值分析 三、开发流程及产品组合
四、业态解析及组合策略
五、项目定位及设计规划 六、解析招商模式与技巧
商业业态解析
商业业态解析.pptx
购物中心
百货商场
综合超市
社区超市
仓储超市
专业市场 精品 广场
业态组合与商户定位
六、业态组合是开发的重点
七、招商管理让定位和业态组合落地
做好准备了吗？
凡 事 都 得 趁 早 做商业地产——亦是如此
一、深入认识城市综合体 二、内在要素及价值分析 三、开发流程及产品组合
四、业态解析及组合策略
五、项目定位及设计规划 六、解析招商模式与技巧
城市综合体开发系统的形成
城市综合体项目
2、 交通枢纽型城市综合体，
如北京国瑞城。
3 、城郊结合部城市综合体，
如世茂 、 蝶湖湾。
区别于其它物业形态的典型性
超大的
建筑规模
有特色的
完善的
城市地标
城市 综合体
交通体系
丰富的
业态组合
现代的
城市景观
城市综合体，城市化进程的产物
城市化发展催生城市综合体.pptx “一个城市只有一个中心”？
——上世纪90年代，这些中心发展的辉煌的确应证了这种说法，然而城