房地产别墅及洋房定价决策咨询报告

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目录

第一部分定价依据................................................

（一）项目产品成本核算..........................................................

（二）同类物业价格分析.........................................................

一、主城在售别墅楼盘价格....................................................

二、一小时经济圈别墅楼盘价格................................................

三、主城在售洋房楼盘价格....................................................

四、一小时经济圈洋房楼盘价格................................................

五、主城小高层楼盘价格......................................................

六、一小时经济圈小高层楼盘价格..............................................

（三）项目所在城市其他物业价格分析..............................................第二部分定价方法...............................................

（一）成本导向定价法............................................................

一、成本价定价法............................................................

二、综合成本定价法..........................................................

（二）随行就市法................................................................

一、可比楼盘均值定价法......................................................

（三）市场可比楼盘量化定价法................................................

（四）定价结论..................................................................

一、基于波士顿矩阵模型分析..................................................第三部分价格策略...............................................

（一）推盘节点..................................................................

（二）入市价格策略..............................................................

一、总论....................................................................

二、2011年度价格走势策略....................................................第四部分调差系数设定...........................................

（一）交通方便性调差............................................................

（二）可视景观面调差............................................................

（三）产品面积调差..............................................................

（四）赠送建筑面积调差..........................................................

一、别墅....................................................................

二、洋房....................................................................

（五）赠送花园面积调差..........................................................

（六）自然资源调差..............................................................

（七）特殊原因调差..............................................................

（八）洋房垂直调差..............................................................

（九）尾数定价..................................................................第五部分一批次分户价格表.......................................

附件房价下跌压力测试..........................................

1、南川区各在售楼盘.............................................................

2、南川区主流在售楼盘成本核算...................................................

（1）泽京香格里拉西苑.......................................................

（2）德发中央花园项目.......................................................

第一部分定价依据

（一）项目产品成本核算

1、别墅类产品成本核算单价

A1区+A2区+A3区+B1区=4293元/㎡

2、洋房类产品成本核算单价

B2区=3028元/㎡

3、小高层产品成本核算单价

B3区=2533元/㎡

备注：该数据为财务部提供，为保证此次定价的合理性，考虑到目前的通货膨胀

率为6.4%，结合传递因素，故所有成本均上浮10%。

（二）同类物业价格分析

一、主城在售别墅楼盘价格