宝安大厦营销策略整体方案(1)

报纸稿主推： 生态办公 地段 销售速度快
上 海 文 略 房 地 产 经 纪 有 限 公司
公开日期 2004-7-18
金鹰大厦——推广与销售1
PART1 市场分析 — 竞争分析 —重点竞争对手分析
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金鹰大厦——推广与销售2
PART1 市场分析 — 竞争分析 —重点竞争对手分析
可售单元租赁状况
PART1 市场分析 — 项目介绍
有色块为可销售单元 目前空置 已出租，2004年 年底前到期 已出租，2004年 年底前未到期
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可售单元面积配比
PART1 市场分析 — 项目介绍
链接年底前主推对象
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PART4 战略执行 — 推广攻略
针对投资客，前5名签约时一次性返还3年租金的资金测算：
解决了投资客因政策限制造成的资金不足的问题，降低了投 资门槛。
由于存在一个非常好的未来交通规划的预期，最后投资回报 率必然会上升。
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销售资料
PART4 战略执行 — 推广攻略
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年底前主推的销售对象
PART1 市场分析 — 目标
针对客户——投资、自用各一半
链接项目介绍
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我们的目标
PART1 市场分析 — 目标
“宝安”在上海品牌建设的战略布局之一
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威胁
未来区域潜在供应量较大 在售竞争楼盘品质均高于本案
SWOT分析之对策
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PART1 市场分析 — 项目优劣势
发挥优势，抢占机会
优势
发挥优势，转化威胁
以未来交通规划展现无限投资潜力 利用酒店资源提升楼盘品质 强化项目整盘包装 宝安品牌战略
机会
利用机会，克服劣势
迅速建立区域市场中的鲜明形象
吸引客户来人、来电
利用优势资源举行有针对性的SP活动
截留竞争客户，促成客户成交，打开局面
强化宝安及项目品牌
作为主要竞争战略
PART3 形象定位
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内容
PART3 形象定位
如何建立区域市场中的鲜明形象？
—— 项目推广案名 —— 项目推广LOGO —— 项目推广主题语
客户来人来电后，
利用优势资源举行有针对性的SP活动
截留竞争客户，促成客户成交，打开局面
加速购买速度之SP活动—— 针对投资客，前5名签约时一次性返还3年租金 针对自住客，前5名送酒店住宿优惠卡
促进成交之SP活动—— 客户介绍客户，送酒店住宿优惠卡
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活动营销
区域供应量较大，竞争对手较多
PART1 市场分析 — 区域分析
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金鹰大厦
位置与平面图
金鹰大厦——位置与平面图
PART1 市场分析 — 竞争分析 —重点竞争对手分析
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销售状况 ： 公开日期 2004-7-18
PART3 形象定位
“陆家嘴”——上海乃至世界闻名的金融商务区，能够体现本项目地段 的卖点，同时这三个字本身就具有汇聚财富的巨大磁力。
“富 谷”——财富之谷，智慧之地。项目所处地理位置极具优势，城市 三轨道三隧道皆在此犹如四方江河汇入海洋，暗喻财富流 向的归宿平台。 与“商务区、写字楼”等商务名词紧靠，联想空间大。如美 国的“硅谷”等……
解放日报连续一个月每隔一周一个半版效果较好
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世纪凯厦
位置与平面图
世纪凯厦——位置与平面图
PART1 市场分析 — 竞争分析 —重点竞争对手分析
北
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销售状况 ： 公开日期 2004-4-27
世纪凯厦——销售状况
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项目推广主题
PART3 形象定位
财富引航，焦点经济
NO HOPE,NO FUTURE
PART4 战略执行
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内容
PART4 战略执行
媒体宣传
推广攻略
区域包装 活动营销
销售资料
品牌攻略
公司品牌 项目品牌
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我们的目标
SWOT分析 SWOT分析之对策
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地理位置 – 陆家嘴“三三”坐标轴原点处
PART1 市场分析 — 项目介绍
地铁四号线 地铁六号线
三条隧道、三条轨道交通交汇点 -— 东方路将成为未来浦东地区的新心脏
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PART1 市场分析 — 竞争分析 —重点竞争对手分析
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世纪凯厦——推广主题
PART1 市场分析 — 竞争分析 —重点竞争对手分析
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分段户型竞争分析
PART1 市场分析 — 竞争分析
100—200平米：竞争对手少，总价低，适合投资 200—300平米：竞争对手主要为世纪凯厦，对手该面积销售较好 300—500平米：竞争最为激烈 500—1000平米：主要以自用为主，需要有针对性寻找客户 1000平米以上：主要以自用为主，需要有针对性寻找客户
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项目卖点分析
PART3 形象定位
陆家嘴CBD
财
三三交通规划
富
宝安品牌
汇
聚
宝安酒店资源
投资 自用
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项目案名
PART3 形象定位
陆家嘴·富谷
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“陆家嘴·富谷”项目案名解释
媒体宣传
PART4 战略执行 — 推广攻略
最大的困难：不了解客户
销售初期媒体最重要的任务：
迅速建立区域市场中的鲜明形象
吸引客户来人、来电
广告表现：重形象 系列广告突出最有力卖点 造成强烈的视觉冲击感受
媒体选择：解放日报、新闻晨报、新民晚报
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活动营销
PART4 战略执行 — 推广攻略
形象领跑，以sp活动及优势资源抢夺 竞争对手客户 宝安品牌战略
威胁
减小劣势，避免威胁
品牌战略，高度提升 强化未来规划展示 强化整盘形象包装
深入了解客户，利用实效的sp活动打 动客户
充分利用品牌资源
劣势
PART2 营销战略
上 海 文 略 房 地Байду номын сангаас产 经 纪 有 限 公司
营销战略总则
PART2 营销战略
地位——地理位置、商务氛围十分优越，如海上灯塔，位置赫显指引方 向。预示着本项目能吸引投资，增加效益，起到一个指示先锋 的作用。
希望——远航者可以从灯塔处获得前进的希望，本项目区域未来规划就 是希望，希望获得成功的人们可以在此实现他们更高层次的创 富梦想。
未来——灯塔的魅力在于给航行者一个前景未来。有希望就有未来，在 一个充满希望的平台上创富，未来的发展空间无可限量。
项目楼书； 宝安会特刊 折 ；页、户型单张； 宣传海报； 模型、效果图；
置业投资手册； 名片；
……………
形式新颖，风格 独特，显示项目 独特的形象特点 及主题演绎，在 表现上主要从符 号、色彩、色块 和版式等方面体 现。
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项目品牌
PART4 战略执行 — 品牌攻略
SWOT分析
PART1 市场分析 — 项目优劣势
优势
位于陆家嘴成熟的竹园商贸区内 距离地铁二号线东方路站步行5分钟 酒店资源可共享 现房，租赁状况好，有一定知名度
劣势
部分硬件配置低于新开盘项目 部分销售面积偏大 剩余年限只有38年 租赁客参差不齐
机会
东方路三地铁、三隧道交叉口规划 周边写字楼项目销售良好 目前写字楼供应不大 有条件整盘包装 宝安品牌宣传
金鹰大厦——销售状况3
PART1 市场分析 — 竞争分析 —重点竞争对手分析
景观好，销售较好
高楼层，售价高， 销售较好
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金鹰大厦——推广主题
PART1 市场分析 — 竞争分析 —重点竞争对手分析
世纪公园第一排生态商务新曙光
企业的大上海总部，私人的驻沪公馆
宝安大厦营销策略整体方案 (1)
PART 1 PART 2 PART 3 PART 4
市场分析 营销战略 形象定位 战略执行
PART1 市场分析
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思路
PART1 市场分析
项目介绍
区域分析
竞争分析
重点竞争对手分析 分段户型竞争分析
年底前主推 的销售对象
金鹰大厦——销售状况1
PART1 市场分析 — 竞争分析 —重点竞争对手分析
已登记
已签约
可售
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销售状况 ： 公开日期 2004-7-18
金鹰大厦——销售状况2
PART1 市场分析 — 竞争分析 —重点竞争对手分析
已登记
已签约
可售
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项目品牌专利： 名称 LOGO 导示系统 等等
注重独特性与个性化，主 要从材料、形状、色彩、 种类、身份属性等体现其 财富引航的形象。
“陆家嘴·富谷” —— 综合了项目的关键卖点。 朗朗上口，易读易记。 与市场上同类产品的案名进行区分，标新立异。
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项目LOGO
PART3 形象定位
形象——地位——希望——未来……
形象——以项目的建筑形态与其外立面做引申，其型貌似引航灯塔，又 处于金融商务腹地，预示本项目具有“引航财富”的强大能量。