第四章 个人住房贷款-个人住房贷款的概念和分类
个人住房贷款
个人住房贷款个人住房贷款是指个人向金融机构申请贷款用于购买自己的住房的行为。
在如今的社会，住房是每个人生活的基本需求之一，但由于房产价格的不断上涨，许多人无法一次性支付购房所需的资金。
因此，个人住房贷款成为了解决购房困难的一种常见方式。
一、贷款类型个人住房贷款主要分为商业贷款和公积金贷款两种类型。
商业贷款是指个人向商业银行等金融机构申请贷款，以购买住房为目的，贷款利率一般较高。
公积金贷款则是指个人向公积金中心申请贷款，以购买住房为目的，贷款利率相对较低。
根据个人的实际情况和贷款需求，可以选择合适的贷款类型。
二、贷款申请条件申请个人住房贷款有一定的条件限制，通常要求申请人具备稳定的收入来源，有良好的信用记录以及足够的还款能力。
同时，还要满足购房的相关政策规定，如符合首套购房、限购政策等。
不同的金融机构对申请条件可能有所差异，因此在申请前最好咨询相关机构以了解具体条件要求。
三、贷款额度和期限个人住房贷款的额度和贷款期限会根据申请人的贷款需求和还款能力而有所差异。
一般来说，商业贷款的额度较高，可以满足购房者的大部分资金需求；而公积金贷款的额度相对较低，一般只能满足购房者部分的资金需求。
贷款期限一般在5年至30年之间，具体期限还需根据贷款机构的政策规定来确定。
四、贷款利率和还款方式个人住房贷款的利率是购房者最关注的问题之一。
商业贷款的利率相对较高，一般参考市场利率，根据购房者的信用情况和贷款类型而有所浮动。
公积金贷款的利率相对更低，通常由国家政策来规定。
还款方式一般分为等额本息还款和等额本金还款两种。
购房者可以根据自身的经济状况选择合适的还款方式。
五、贷款申请流程个人住房贷款的申请流程相对较为繁琐，一般包括以下几个步骤。
首先，购房者需要提供相关身份证明和资料，如身份证、工作证明、收入证明等。
其次，购房者要填写贷款申请表，并提供购房合同等相关文件。
然后，购房者需要提交贷款申请材料并进行评估审批。
最后，一旦贷款申请通过，购房者可以与贷款机构签约并开始按照合同约定进行还款。
个人贷款知识概括
第一章个人贷款概述1.个人贷款是贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费生产经营等用途的本外币贷款2.借贷合同的一方是银行一方是自然人3.个人贷款的意义：对银行而言：为银行带来收入；为银行分散风险（银行最忌讳贷款过于集中）宏观经济方面：融资；催化促进消费市场；推动生产。
繁荣金融业4.个人贷款特征：贷款品类多用途广；贷款便利；还款方式灵活；低资本消耗（个人贷款最明显特征）5.2010年我国第一部．．．出台的个人贷款管理法规《个人贷款管理暂行办法》个人消费类贷款按产品用途分个人经营性贷款6.个人贷款款个人抵押贷款个人质押贷款按担保方式分个人信用贷款个人保证贷款（1）个人消费类贷款．．．．．．．：个人住房贷款、个人汽车贷款、个人教育贷款、个人住房装修贷款、个人耐用消费品贷款、个人旅游消费贷款、个人医疗贷款（2）个人住房贷款包括．．．．．．．．：自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款、个人住房组合贷款。
公积金住房贷款是专项住房贷款，不以盈利为目的，低进低出，是政策性个人住房贷款（3）个人经营性贷款．．．．．．．包括个人商用房贷款、个人经营贷款、农户贷款、下岗失业小额担保贷款（4）可以作为个人质押贷款的质物．．．．．．．．．主要有：汇票、支票、本票、债卷、存款单、可以转让的基金份额、股权、应收账款、财产权、商标专用权7、个人贷款产品的要素：贷款对象、贷款利率、贷款期限、还款方式、担保方式、贷款额度（1） 利率分为年利率00；月利率000；日利率0000（2） 1年以内的短期个人贷款，展期期限累计不得超过原贷款期限；一年以上的个人贷款，展期期限累计与原贷款期限相加，不得超过该贷款品种规定的最长贷款期限（3）还款方式：到期一次还本付息、等额本息、等额本金、等比累进、、、、到期一次还本付息：此种方式适用于期限在1年以内（含1年的贷款 等额本息：利息逐月递减，本金逐月递增，每月还款额一样等额本金：指在贷款期内每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。
银行从业资格考试-个人贷款章节重点
银行从业资格考试《个人贷款》第一章考点第一节 个人贷款的概念和意义 1.个人贷款的概念 概念： 个人贷款是指银行向个人发放的用于满足其各种资金需求的贷款。
个人贷款是以 主体特征为标准对贷款分类的一种结果， 即借贷合同关系的一方主体是银行， 另一方主体是 个人，这是与公司贷款相区别的重要特征。
意义：有利于银行增加收入和分散风险，有助于满足城乡居民的有效消费需求，繁荣金 融行业，促进国民经济健康发展。
2.个人贷款的特征 :（1）品种多、用途广。
既有个人消费贷款，又有个人经营贷款；既 有自营性个人贷款，又有委托性贷款；既有单一贷款，又有组合贷款。
（2）贷款便利。
可 在银行所辖营业网点、网上银行、个人贷款服务中心或金融超市办理。
（3） 还款方式灵活。
3.个人贷款的发展历程 （1）住房制度的改革促进了个人住房贷款的产生和发展 20 世纪 80 年代中期，随着我国住房制度改革、城市住宅商品化进程加快和金融体系的 变革，中国建设银行率先在国内开办个人住房贷款业务，随之各商业银行相继开办该业务。
（2）国内消费需求的增长推动了个人消费信贷的蓬勃发展 1999 年 2 月，中国人民银行颁布《关于开展个人消费信贷的指导意见》，后，各商业 银行不断加大消费信贷业务发展力度，个人消费信贷业务得到快速发展。
（3）商业银行股份制改革推动了个人贷款业务的规范发展 近年来，银行着力完善公司法人治理结构，推动了个人贷款业务的规范发展。
第二节 个人贷款产品的种类 4.按产品用途分类 （1）个人住房贷款 个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，包括：①自营性个人住房贷款。
也称商业性个人住房贷款， 指银行运用信贷资金向在城镇购买、 建造或大修各类型住房的个人发放的贷款。
②公积金个人住房贷款。
也称委托性住房公积金贷款， 指由各地住房公积金管理中心运 用个人及其所在单位缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建或大修自住住房 的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房贷款。
第四章 个人住房贷款-贷前调查
2015年银行业专业人员职业资格考试内部资料个人贷款第四章 个人住房贷款知识点：贷前调查● 定义：包括对开发商及楼盘项目的调查、对借款人的调查● 详细描述：（1）对开发商及楼盘项目的调查：①开发商资信审查a. 房地产开发商资质审查b. 企业资信等级或信用程度c. 经国家工商行政管理机关核发的企业法人营业执照d. 税务登记证明e. 会计报表f.开发商的债权债务和为其他债权人提供担保的情况g. 企业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力②项目审查a. 项目资料的完整性、真实性和有效性审查b. 项目的合法性审查c.项目工程进度审查d. 项目合作的可行性结论以及对可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议③对项目的实地考察④撰写调查报告a.开发商的企业概况、资信状况b. 开发商要求合作的项目情况、资金到位情况、工程进度情况、市场销售前景c. 通过商品房销售贷款的合作可给银行带来的效益和风险分析d. 项目合作的可行性结论以及对可提供个人住房贷款的规模、相应年限及贷款成数提出建议（2） 对借款人的调查①调查的方式和要求a.审查借款申请材料b. 面谈借款申请人。
贷款人不得将贷款调查的全部事项委托第三方完成②调查内容a. 材料一致性b. 审核借款申请人（包括代理人）身份证明c. 贷前调查人应对借款申请人的信用情况进行调查d. 审核借款申请人偿还能力证明e. 审核首付款证明f.审核购房合同或协议g. 审核担保材料h.审核贷款真实性例题：1.陈小姐是某一公司职员，本月工资收入8000元，本月向同事借款2000元（期限三个月），本月信用卡还款2500元，本月支付保险费500元，其本月所有债务支出与收入比为（）。
A.30%B.37.5%C.45.8%D.75%正确答案：B解析：收入为8000元，债务支出为2500+500。
月所有债务支出与收入比计算公式：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入=中国银行业监督管理委员会要求应将借款人的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55%以下（含55%）。
个人住房贷款管理办法
个人住房贷款管理办法来源：发布时间：2004—05—25 浏览次数：2499个人住房贷款管理办法(中国人民银行）１９９８年５月１５日第一章总则第一条为支持城镇居民购买自用普通住房,规范个人住房贷款管理,维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》,制订本办法。
第二条个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款.贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。
借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿让本息的连带责任.第三条本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行.第二章贷款对象和条件第四条贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。
第五条借款人须同时具备以下条件:-、具有城镇常住户口或有效居留身份；二、有稳定的职业和收入,信用良好，有偿还贷款本息的能力；三、具有购买住房的合同或协议;四、无住房补帖的以不低于所购住房全部价款的３０％作为购房的首期付款;有住房补帖的以个人承担部分的３０%作为购房的首期付款；五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；六、贷款人规定的其他条件。
第六条借款人应向贷款人提供下列资料：一、身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）;二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明，有权部门出具的抵押物估价证明,保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;五、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；六、贷款人要求提供的其他文件或资料。
第三章贷款程序第七条借款人应直接向贷款人提出借款申请。
贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起,应在三周内向借款人正式答复。
贷款人审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，向借款人发放住房贷款。
银行从业资格《个人贷款》考点：个人住房贷款基础知识汇总一篇
银行从业资格《个人贷款》考点：个人住房贷款基础知识汇总一篇银行从业资格《个人贷款》考点：个人住房贷款基础知识 1 一、个人住房贷款的概念和分类个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
(1)按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。
(2)按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为新建房个人住房贷款、个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款。
①新建房个人住房贷款。
俗称个人一手房贷款，是指银行向符合条件的个人发放的、用于在一级市场上购买住房的贷款。
②个人再交易住房贷款。
俗称个人二手房住房贷款，是指银行向个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款。
③个人住房转让贷款。
是指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购买的住房时，银行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款。
(3)按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款。
二、个人住房贷款的特征个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点：(1)贷款金额大、期限长个人住房贷款相对其他个人贷款而言金额较大，期限也较长，通常为10-20年，最长可达30年，绝大多数采取分期付款的方式。
(2)以抵押为前提建立的借贷关系在抵押的情形下借款人或第三人不转移对抵押财产的占有。
(3)风险因素类似，风险具有系统性特点除了客户还款能力和还款意愿等方面的因素外，房地产交易市场的稳定性和规范性对个人住房贷款风险的影响也较大。
三、个人住房贷款的发展历程个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的产品，在我国也是最早开办、规模最大的个人贷款产品。
国内个人住房贷款最早萌芽于改革开放初期，源于城市住宅制度的改革。
20世纪80年代中期，作为首批住房体制改革的试点城市，烟台、蚌埠两市分别成立了住房储蓄银行，开始发放住房贷款。
截至2008年11月，我国个人住房贷款余额已达到2.95__元，比1997年年底增长155倍，占全部商业银行__贷款余额的10%。
第四章 个人住房贷款-操作风险的防范措施
2015年银行业专业人员职业资格考试内部资料个人贷款第四章 个人住房贷款知识点：操作风险的防范措施● 定义：主要针对贷款经办人员● 详细描述：（1）提高贷款经办人员职业操守和敬业精神（2）掌握并严格遵守个人住房贷款相关的规章制度和法律法规（3）严格落实贷前调查和贷后检查①确保客户信息真实性②与合作机构合作前，要查看合作机构的准入文件、审批批复的合作机构担保金额及银行与合作机构签订的合作协议③贷款发放前，落实贷款有效担保④贷款发放后要对客户还款情况、担保人或抵（质）押物的变动情况进行有效的监控⑤加强贷后客户检查，按规定撰写客户贷后检查报告例题：1.在个人住房贷款中，个人住房贷款的合同有效性风险包括()。
A.未签订合同B.合同格式条款无效C.未履行法定提示义务D.格式条款解释前后矛盾E.格式条款与非格式条款不一致正确答案：B,C,D,E解析：在个人住房贷款中，个人住房贷款的合同有效性风险：合同格式条款无效、未履行法定提示义务、格式条款解释前后矛盾、格式条款与非格式条款不一致2.在个人住房贷款中，经办人员的职责不包括（）A.认真、负责地进行实地调查和资料收集B.获取真实、全面的信息资料C.独立地对借款人信用和经济收入作出评价和判断D.确保客户信用记录良好正确答案：D解析：个人住房贷款的经办人员应该认真负责地进行实地调查和资料收集，获取真实、全面的信息资料，独立地对借款人信用和经济收入作出评价和判断。
3.合作机构管理的风险防控措施包括（）。
A.加强贷前调查，切实核查经销商的资信状况B.按照银行的相关要求，严格控制合作担保机构的准入C.动态监控合作担保机构的经营管理情况、资金实力和担保能力，及时调整其担保额度D.实时监控担保方是否保持足额的保证金E.严格按照履约保证保险有关规定拟定合作协议，约定履约保证保险的办理、出险理赔、免责条款等事项正确答案：A,B,C,D,E解析：合作机构管理的风险防控措施包括加强贷前调查，切实核查经销商的资信状况；按照银行的相关要求，严格控制合作担保机构的准入；动态监控合作担保机构的经营管理情况、资金实力和担保能力，及时调整其担保额度；实时监控担保方是否保持足额的保证金；严格按照履约保证保险有关规定拟定合作协议，约定履约保证保险的办理、出险理赔、免责条款等事项4.在个人住房贷款业务中，贷款审批环节的主要业务风险控制点不包括（）。
个人房屋贷款的种类对象和条件
个人房屋贷款的种类对象和条件第一节个人房屋贷款的种类1.个人住房商业性贷款：指贷款人向购置已取得产权证或者预售许可证，且准许流通住房的自然人发放的贷款；按交易形态可分为首次交易住房与再交易住房贷款。
（1）首次交易住房贷款，又称“一手房”贷款，指贷款人向在住房一级市场购买，由房地产开发商或者售房单位直接出售的住房的自然人发放的贷款。
（2）再交易住房贷款，又称“二手房”贷款，指贷款人向在住房二级市场购买再次交易住房的自然人发放的贷款。
2.个人住房公积金贷款：是指银行根据当地住房公积金管理部门的委托，运用公积金资金，按照当地住房公积金管理部门规定的要求向在中国大陆境内购买住房的自然人发放的人民币委托贷款。
3.个人住房组合贷款：是指向在中国大陆境内购买住房的自然人同时发放个人住房公积金贷款与个人住房商业性贷款的一种贷款方式。
4.个人商用房贷款：指贷款人向购置已取得产权证或者预售许可证，且准许流通的商业用房、办公用房与住宅小区商铺的自然人发放的贷款，其中一手房屋须已是现房，二手房屋要求已取得《房屋产权证》。
第二节贷款的对象与条件一、个人房屋贷款的对象具有完全民事行为能力的中国籍自然人、港澳台居民及中国大陆境内的外籍自然人。
二、条件借款人务必同时具备下列条件：（一）有合法身份，具体如下：1.居住在境内的中国公民应提供居民身份证、户口簿或者护照（如有）；2.中国人民解放军军人应提供军人身份证件；中国人民武装警察应提供武装警察身份证件；其他人应视不一致情况提供离休干部荣誉证、军官退休证、文职干部退休证与军事院校学员证。
3.香港、澳门居民应提供港澳居民往来内地通行证；台湾居民应提供台湾居民来往大陆通行证或者者其他有效旅行证件；居住在境内或者境外的中国籍的华侨应提供中国护照；4.外国公民应提供护照；外国边民应提供所在国制发的《边民出入境通行证》。
（二）具有合法、稳固的经济收入，信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；（三）具有已签订的合法有效购房合同或者协议；（四）具有不低于所购房屋全部价款的20%（适用于一手房）、30％（适用于二手房）、40％（适用于商用房）的存款作为首期付款，或者提供有效的相应首付款发票或者收据；（五）能提供贷款行认可的有效担保；（六）符合当地公积金管理部门规定的条件（适用于个人住房公积金贷款）；（七）购买的房屋应符合下列条件：1. 现房指房产的土地使用权与建筑物、附着物的所有权已合法取得，并已取得《房地产权证》（大产证）的商品房；或者房屋已竣工验收，且开发商已向当地建设行政主管部门提交备案表的商品房；或者已结构封顶的商品房。
个人住房抵押贷款培训课件
（三）贷款检查方式与程序二、贷款Fra bibliotek案的建立与管理
（一）借款人相关资料 （二）借款合同的相关资料 （三）贷后管理相关资料
三、清户撤押
复习思考题
（一）名词解释： 个人住房贷款；抵押权 （二）简答： 1. 简述个人住房贷款的概念、特点及种类。 2. 物权的分类和抵押权的特点。 3. 我国个人住房贷款业务的发展趋势怎样？ 4. 简述个人住房贷款的几种还款方式。 5. 银行贷后管理包括哪些方面的内容？
四、我国个人住房贷款业务前景
（一）业务发展环境的基本判断
（二）发展趋势判断
1. 市场竞争将日趋激烈； 2. 将成为住房金融业务的主体而得到迅猛发展； 3. 业务品种将出现多元化趋势，中间业务将得到大力发展； 4. 经营与管理将实现电子化、制度化和集约化； 5. 强化管理、防范风险将成为住房贷款业务持续发展的主要 课题； 6. 将出现证券化趋势； 7. 个人住房金融市场将进一步细分，越来越多的非银行金融 机构及其他中介机构将积极介入这一领域。
第三节 个人住房贷款的发放
一、签订借款合同
二、贷款额度、期限和利率
（一）贷款额度 （二）贷款期限 （三）贷款利率
三、贷款还款方式
（一）等额本金还款法（递减还款法） （二）等额本息还款法 （三）累进偿还法 （四）提前还款
有一宗等额本金偿还的抵押贷款，额度为 10000元，贷款期限为30年，贷款利率为 12%。
四、抵押权登记
（一）住房抵押登记
1. 登记时限 2. 应提供的文件 3. 房屋抵押权的设立于变更
（二）土地使用权抵押登记 1. 土地使用权抵押登记申请 2. 土地使用权抵押登记和变更登记
第四节 个人住房贷款 贷后管理与贷款偿还
第四章 个人住房贷款-贷款风险分类和不良贷款的管理
2015年银行业专业人员职业资格考试内部资料个人贷款第四章 个人住房贷款知识点：贷款风险分类和不良贷款的管理● 定义：不良贷款包括次级、可疑和损失类● 详细描述：风险分类：（1）正常贷款:借款人一直能正常还本付息，不存在任何影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素，或借款人未正常还款属偶然性因素造成的（2）关注贷款:借款人虽能还本付息，但已存在影响贷款本息及时、全额偿还的不良因素。
（3）次级贷款:借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息，需要通过出售、变卖资产、对外借款、保证人、保险人履行保证、保险责任或处理抵（质）押物才能归还全部贷款本息（4）可疑贷款:贷款银行已要求借款人及有关责任人履行保证、保险责任，处理抵（质）押物，预计贷款可能发生一定损失，但损失金额尚不能确定（5）损失贷款:借款人无力偿还贷款；履行保证、保险责任和处理抵（质）押物后仍未能清偿的贷款及借款人死亡，或依照《中华人民共和国民法通则》的规定，宣告失踪或死亡，以其财产或遗产清偿后，仍未能还清的贷款。
不良贷款：不良个人住房贷款包括五级分类中的后三类贷款，即次级、可疑和损失类贷款。
不良贷款的催收，不良贷款的处置。
例题：1.当利率处于下降周期时，执行浮动利率制度个人住房贷款的借款人出现违约的可能性加大。
正确答案：B解析：当利率处于下降周期时，执行浮动利率制度个人住房贷款的借款人出现违约的可能性减小。
2.对次级、可疑、损失类贷款采取全面检查的方式，（）至少进行一个贷后检查。
A.每月B.每季度C.每半年D.每年正确答案：B解析：对次级、可疑、损失类贷款采取全面检查的方式，每季度至少进行一个贷后检查3.下列关于贷款风险分类的说法，不正确的是()。
A.贷款风险分类指按规定的标准和程序对贷款资产进行分类B.贷款风险分类一般是指进行定性分类C.贷款风险分类应遵循不可拆分原则D.贷款分正常、关注、次级、可疑和损失五类正确答案：B解析：贷款风险分类指按规定的标准和程序对贷款资产进行分类，贷款风险分类应遵循不可拆分原则，贷款分正常、关注、次级、可疑和损失五类4.个人住房贷款借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息，需要通过出售、变卖资产，对外借款，保证人、保险人履行保证、保险责任或处理抵（质）押物才能归还全部贷款本息的贷款是（）A.损失贷款B.次级贷款C.关注贷款D.可疑贷款正确答案：B解析：个人住房贷款借款人的正常收入已不能保证及时、全额偿还贷款本息5.借款人履行保证、保险责任和处理抵（质）押物后仍未能清偿的贷款属于（）。
中级银行从业资格考试《个人贷款》考点
中级银行从业资格考试《个人贷款》考点一、个人贷款的概念和种类个人贷款是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款。
根据个人贷款用途的不同，个人贷款产品可以分为个人住房贷款、个人消费贷款和个人经营类贷款。
二、个人住房贷款1、基础知识个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
个人住房贷款可以用于购买商品房、二手房、房改房等自住住房。
2、贷款流程（1）受理。
经办人员向客户介绍建设银行个人住房贷款业务，了解借款人的贷款需求，请客户填写《个人住房贷款借款申请表》，并为客户提供真实、完整的收入证明和查询征信授权书。
（2）调查。
贷前调查人通过查验客户提交的件和其他有效证件、查询个人征信系统、对交易房屋进行现场评估的方式，调查借款人申请资料的真实性、合规性、完整性以及借款人的信用状况。
（3）审查审批。
审查人员依据审批原则进行审批，对借款人的借款申请在规定的期限内作出同意或者不同意的批复，经办人员根据审查审批的结果，与客户签订借款合同等其他文件。
（4）签约办妥所有手续后，经办人员与客户当面签收借款合同等文件，需要抵质押的还须与抵押人/出质人共同签订《抵押合同/质押合同》，并办理抵质押登记手续。
（5）发放。
贷款行在确认抵质押手续办妥后，放款人与借款人到约定时间，到经办网点办理还款代扣储蓄卡和委托扣款协议，次日将贷款发放至借款人个人结算账户或卡户内。
如为担保方式组合贷款的，需同时发放两笔以上的贷款时，需统一支付至一个账户内。
（6）贷后管理。
按照《中国建设银行个人住房贷款贷后管理办法》对贷款实施贷后管理，包括对借款人的还款行为进行监测与查询；对抵质押物进行监管；及时记录和整理逾期催收台账；及时更新抵押物他项权证；及时处理抵押物的保险理赔；定期对个贷信息系统进行维护和管理。
三、个人消费贷款1、基础知识个人消费贷款是指银行向个人发放的用于消费用途的人民币贷款业务。
个人消费贷款可用于购买耐用消费品或支付有关费用等用途。
初级银行从业考试《个人贷款》高频考点汇总(一)
初级银行从业考试《个人贷款》高频考点汇总(一)考点：个人贷款的性质和发展一、个人贷款的概念和意义1.个人贷款的概念：是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款。
个人贷款业务属于商业银行贷款业务的一部分。
在商业银行，个人贷款业务是以主体特征为标准进行贷款分类的一种结果，即借贷合同关系的一方主体是银行，另一方主体是自然人，这也是与公司贷款业务相区别的重要特征。
2.个人贷款的意义：(1)对于金融机构：①可以为商业银行带来新的收入来源②可以帮助银行分散风险。
(2)对于宏观经济：①为实现城乡居民的消费需求、极大地满足广大消费者的购买欲望起到了融资的作用②对启动、培育和繁荣消费市场起到了催化和促进的作用对扩大内需，推动生产，带动相关产业，支持国民经济持续、快速、健康和稳定发展起到了积极的作用;③对商业银行调整信贷结构、提高信贷资产质量、增加经营效益以及繁荣金融业起到了促进作用。
考点：个人贷款产品的种类一、按产品用途分类（2类）1.个人消费类贷款（4小类）：指银行向申请购买“合理用途的消费品或服务”的借款人发放的个人贷款，具体来说，是银行向个人客户发放的有指定消费用途的人民币贷款业务，用途主要有购买个人住房、汽车，一般助学贷款等。
个人消费类贷款包括：个人住房贷款、个人汽车贷款、个人教育贷款、其他个人消费贷（一）个人住房贷款：个人住房贷款是指银行向自然人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款。
1.自营性个人住房贷款，也称商业性个人住房贷款，是指银行运用信贷资金向在城镇购买、建造或大修理各类型住房的自然人发放的贷款。
2.公积金个人住房贷款也称委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房贷款。
个人住房贷款--风险与控制
个人住房贷款目前国内所称的个人住房贷款，其实是一个较为笼统的概念，泛指以自然人名义购买房地产并向金融机构申请的贷款，贴切的称呼应该是“个人购房贷款”。
按房屋类型，个人购房贷款可以分为个人住房贷款与个人商用房贷款；按房屋权属状况，个人购房贷款又可以分为个人一手房贷款与个人二手房(再交易房)贷款。
依据目前大多数金融机构的做法，商用房贷款与真正的个人住房贷款都被纳入了“个人住房消费贷款”的统计口径。
本章中“个人房贷”即个人住房贷款的简称。
1998 年以来，各金融机构由过去单纯的企业开辟贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。
对房地产开辟的银行信贷逐年上升， 2003 年房地产开辟贷款余额为 6657.35 亿元，是 1998 年的 3.2 倍。
对个人住房消费信贷快速增长， 1998 年以来，个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达 75%~97%，1998 年初全国个人住房贷款余额仅有 190 亿元， 2004 年 10 月末，全国个人住房贷款余额已达 14977 亿元，比1998 年增加了 14594 亿元，增长了34 倍，其增速远远超过房地产开发贷款。
虽然我国的个人住房贷款起步于 1998 年，但真正发展还是 2000 年之后。
个人房贷的超常规发展速度，一是源于国人住房需求的快速膨胀和消费观念的迅速改变。
二是源于银行普遍把个人住房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。
按照国际惯例，个人住房贷款的风险暴露期通常为 3~8 年。
这也就意味着国内银行个人住房贷款可能已经步入了违约高风险期。
从实际情况看，一些银行个人住房不良贷款绝对额与不良贷款占比两项指标均处于上升期。
可以估计，由于业务开展早期的粗放型管理埋下的隐患，个人住房贷款的风险还将持续暴露。
随着个人住房贷款的快速增长，业务风险逐渐显现，为促进业务健康发展，有必要对已经显现或者潜在的风险进行认真研究，并提出切实可行的应对策略，努力控制风险。
本文将利用有限的篇幅，对个人住房贷款中存在的风险进行分析，并提出若干建议。
个人住房贷款基础知识、贷款流程、风险管理
个人住房贷款基础知识、贷款流程、风险管理个人住房贷款基础知识一、个人住房贷款的概念和分类(1)个人住房贷款的概念个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买白用普通住房的贷款。
(2)个人住房贷款的类型按资金来源：①自营性个人住房贷款②公积金个人住房贷款③个人住房组合贷款按交易形态：①新建房个人住房贷款②个人再交易住房贷款③个人住房转让贷款按贷款利率：①固定利率贷款②浮动利率贷款(3)自营性个人住房贷款自营性个人住房贷款是银行向购房各个人发放的贷款，也称商业性个人住房贷款。
(4)公积金个人住房贷款公积金个人住房贷款是指住房资金管理中心运用住房公积金，委托银行发放的个人住房贷款，也称个人住房担保委托贷款，具有利率低、政策性较强特点。
(5)个人住房组合贷款个人住房组合贷款是指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。
二、个人住房贷款的特征①贷款金额大、期限长。
个人住房贷款期限一般为10-20年，最长可达30年；贷款比例最高可达90％。
②贷款以抵押方式为主。
个人住房贷款一般有抵押、质押和保证方式。
但个人住房贷款通常以住房作抵押，实质上属于融资关系，而非买卖关系。
③风险因素类似，风险具有系统性特点。
④分期付款为偿还方式。
⑤具有零售业务金额小、成本高、贷款手续繁琐、时间长等缺点。
三、个人住房贷款的发展历程第一阶段，20世纪80年代中期至90年代中期，以烟台等试点城市开始发放住房贷款。
1995年，中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，标志着我国住房贷款业务的正式启动。
第二阶段，以1998年住房制度改革以及中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》为标志，个人住房贷款业务进入快速发展阶段。
四、个人住房贷款的要素(1)贷款对象个人住房贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人。
年满18岁具有完全民事行为能力的小国公民；在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人；在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。
个人住房贷款
个人住房贷款随着经济的发展和人们生活水平的提高，购房成为了越来越多人的需求。
而大部分人并没有能力一次性付清房款，因此需求出现了个人住房贷款。
在本文中，我们将了解个人住房贷款的定义、种类、申请流程和注意事项。
定义个人住房贷款指的是个人向银行申请的购房贷款，可以用于购买一手或二手住宅、大型公共建筑自住房等。
贷款主要分为商业贷款和公积金贷款两种。
商业贷款商业贷款是指由商业银行、城市信用社、财务公司等金融机构发放的住房购买贷款。
商业贷款利率相对公积金贷款较高，通常不享受优惠政策。
商业贷款的申请条件相对较为严格，需要提供相应的收入证明、个人征信报告、房产担保等。
公积金贷款公积金贷款是指由住房公积金管理中心发放的住房购买贷款。
公积金贷款利率相对商业贷款较低，还可以享受政府出台的相关优惠政策，如利率打折、购房补贴等。
公积金贷款的申请条件较为宽松，由于缴纳公积金是强制性的，因此只要符合公积金缴存条件并进行了足够的缴存，就可以在申请公积金贷款时获得一定的优惠。
申请流程商业贷款申请流程1.首先选择银行并前往银行进行咨询2.根据选择的银行提供的资料清单准备相关材料并提交给银行3.银行审核借款人的资质和信用状况，如满足条件，银行会发放购房贷款。
公积金贷款申请流程1.先前往当地住房公积金管理中心开具公积金缴存证明单2.准备相关申请材料，并向所属住房公积金管理中心提出申请3.住房公积金管理中心审核，符合条件的受理并发放购房贷款。
注意事项1. 了解自己的经济承受能力在申请个人住房贷款之前，一定要慎重考虑自己的经济承受能力，避免承受过重的负担。
2. 计算贷款利息与还款额贷款利息和还款额是购房过程中比较重要的指标，要特别注意计算。
3. 注意贷款期限贷款期限也是购房时需要考虑的重要因素之一。
贷款期限过长会增加总共的利息支出，而期限过短则可能会增加还款额。
结论个人住房贷款是一种常见的购房方式，但在申请和贷款过程中也需要考虑诸多细节和注意事项。
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2015年银行业专业人员职业资格考试内部资料个人贷款第四章 个人住房贷款知识点：个人住房贷款的概念和分类● 定义：个人住房贷款是银行向自然人发放的用于购买、建造和大修理各类住房的贷款。
按照资金来源、住房交易形态和贷款利率确定方式分类。
● 详细描述：（1）按照资金来源划分：①自营性个人住房贷款（也称商业性个人住房贷款，是指银行运用信贷资金向在城镇购买、建造或大修理各类型住房的个人发放的贷款）②公积金个人住房贷款（也称委托性住房公积金贷款，指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建或大修自住住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房贷款）③个人住房组合贷款（指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时，可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款，从而形成特定的个人住房贷款组合）（2）按照住房交易形态划分：①新建房个人住房贷款（银行向符合条件的个人发放的、用于在一级市场上购买住房的贷款）②个人二手房住房贷款（指银行向符合条件的个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款）。
（3）按照贷款利率确定方式划分为固定利率和浮动利率贷款。
例题：1.将个人住房贷款分为自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合货款是按照（）划分的。
A.资金来源C.住房交易形态D.贷款用途正确答案：A解析：将个人住房贷款分为自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合货款是按照资金来源划分的。
2.按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为（）A.自营性个人住房贷款B.公积金个人住房贷款C.固定利率贷款D.浮动利率贷款E.个人住房转让贷款正确答案：C,D解析：按照贷款利率的确定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款、浮动利率贷款3.在个人住房贷款的分类中，个人住房转让贷款是按照（）划分的。
A.贷款用途B.资金来源C.贷款利率的确定方式D.住房交易形态正确答案：D解析：在个人住房贷款的分类中，个人住房转让贷款是按照住房交易形态划分的。
4.个人住房贷款按住房交易形态可以划分为（）。
A.新建房个人住房贷款B.自营性个人住房贷款C.个人再交易住房贷款D.个人住房转让贷款E.公积金个人住房贷款正确答案：A,C,D解析：个人住房贷款按住房交易形态可以划分为新建房个人住房贷款、个人5.按照住房交易形态来划分，个人住房贷款不包括（）。
A.新建房个人住房贷款B.个人二手房住房贷款C.个人住房组合贷款D.公积金个人住房贷款正确答案：C解析：按照住房交易形态来划分，个人住房贷款包括新建房个人住房贷款、个人二手房住房贷款、公积金个人住房贷款6.下列关于个人住房组合贷款的表述，正确的是（）。
A.商业性贷款与公积金贷款的组合B.房屋购置贷款与房屋装修贷款的组合C.公积金贷款与个人委托贷款的组合D.一手房贷款与二手房贷款的组合正确答案：A解析：个人住房组合贷款是指按时足额缴存住房公积金的职工在购买，建造或大修住房时，可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款，从而形成特定的个人住房贷款组合，简称个人住房组合贷款7.下列关于个人住房贷款的说法，正确的有（）。
A.个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买住房的贷款B.商业性个人住房贷款不属于个人住房贷款的范畴C.公积金个人住房贷款不以营利为目的D.公积金个人住房贷款实行“低进低出”的利率政策E.借款人不可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款正确答案：A,C,D解析：个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买住房的贷款。
个人住房贷款包括商业性、公积金个人住房贷款。
公积金个人住房贷款不以营利为目的，实行“低进低出”的利率政策。
借款人可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款。
8.我国最早开办，规模最大的个人贷款产品是（）A.个人住房贷款C.个人经营类贷款D.个人机械设备贷款正确答案：A解析：考察个人住房贷款的发展历程，个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的作品，在我国也是最早开办，规模最大的个人贷款产品9.关于个人住房贷款说法正确的是（）A.个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行，上限管理，实行下限放开B.对贷款购买第三套住房的家庭，贷款利率不低于基准利率的1.1倍C.对于贷款购买第二套房的家庭，首付比例不低于50%D.各商业银行暂停开放居民家庭购买第三套及以上住房贷款正确答案：D解析：①一手房贷款中，在房屋办妥抵押登记前，一般由开发商承担阶段性保证责任②二手房贷款中，一般由中介机构或担保机构承担阶段性保证的责任。
借款人、抵押人、保证人应同时与贷款银行签订抵押加阶段性保证借款合同。
在所抵押的住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，根据合同约定，抵押加阶段性保证人不再履行保证责任。
贷款额度，对于第二套住房贷款，首付款比例不低于60%。
各商业银行暂停开放居民家庭购买第三套及以上住房贷款10.个人住房贷款包括（）A.自营性个人住房贷款B.商业性个人住房贷款C.公积金个人住房贷款D.个人住房组合贷款E.个人耐用品消费贷款正确答案：A,B,C,D解析：个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房贷款组合贷款等。
而自营性个人住房贷款也称为商业性个人住房贷款。
11.下列不属于按照资金来源划分的个人住房贷款的是（）。
B.公积金个人住房贷款C.固定利率贷款D.个人住房组合贷款正确答案：C解析：按照资金来源划分个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款、个人住房组合贷款。
固定利率贷款是按照贷款利率的确定方式划分的。
12.（）是指银行在经办和管理个人住房贷款工作中形成的具有史料价值及参考利用价值的贷款管理专业技术材料的总称。
A.个人住房贷款B.个人住房贷款档案C.个人住房贷款抵押D.个人住房贷款质押正确答案：B解析：个人住房贷款档案是指银行在经办和管理个人住房贷款工作中形成的具有史料价值及参考利用价值的贷款管理专业技术材料的总称。
13.按照住房交易形态来划分，个人住房贷款不包括（）。
A.个人住房转让贷款B.个人住房组合贷款C.个人再交易住房贷款D.新建房个人住房贷款正确答案：B解析：按照住房交易形态划分，个人住房贷款可分为新建房个人住房贷款、个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款。
B选项个人住房组合贷款是按照资金来源划分的种类。
14.个人住房装修贷款是银行向个人发放的，用于装修（）的人民币担保贷款。
A.厂房B.办公用房C.自用住房正确答案：C解析：个人住房装修贷款是指银行向个人发放的、用于装修自用住房的人民币担保贷款.个人住房装修贷款可以用于支付家庭装潢和维修工程的施工款、相关的装修材料和厨卫设备款等。
15.商业银行仅提供人民币个人住房贷款，不提供外币个人住房贷款。
A.正确B.错误正确答案：B解析：商业银行既提供人民币个人住房贷款，也提供外币个人住房贷款。
16.下列关于个人住房贷款的说法，错误的是（）。
A.主要有自营性个人住房贷款与公积金个人住房贷款两种B.指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款C.自营性个人住房贷款也称商业性个人住房贷款D.公积金个人住房贷款也称委托行住房公积金贷款正确答案：A解析：个人住房贷款是指银行向自然人发放的用于购买、建造、和大修理各类住房的贷款。
个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房组合贷款和个人住房组合贷款。
17.下列情况不可以申请公积金住房贷款的是（）。
A.装修自有住房B.集资建造住房C.翻建自有住房D.购买商品房正确答案：A解析：个人住房公积金贷款也称委托性住房公积金贷款，是指由各地住房公积金管理中心运用个人及其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人及在任职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房消费贷款。
18.各银行规定有所区别，有的银行规定个人住房贷款装修贷款的贷款金额不超过人民币（）。
B.20万元C.30万元D.50万元正确答案：B解析：各银行规定有所区别，有的银行规定个人住房贷款装修贷款的贷款金额不超过人民币20万元。
19.下列不属于住房公积金管理中心职责的是（）A.编制、执行住房公积金的归集、使用计划B.审议住房公积金增值收益分配方案C.审批住房公积金的提取、使用D.负责住房公积金的核算正确答案：B解析：《住房公积金管理条例》第11条。
20.个人住房贷款时贷款人向借款人发放的用于购买房屋的贷款。
A.正确B.错误正确答案：A解析：个人住房贷款是指银行向自然人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
21.下列关于个人住房贷款抵押担保方式的表述，错误的有（）。
A.抵押物可以以抵押人依法取得的国有土地使用权B.货款额度不得超过抵押物价值的一定比例C.抵押物的价值按照抵押物的市场成交价或评估价格确定D.借款人以所购住房作抵押时，可以部分用于贷款抵押E.抵押物可以为拥有使用权的交通工具、机器以及土地的使用权正确答案：B,C解析：根据《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第三十四条的规定，下列财产可以抵押：抵押人所有的房屋和其他地上定着物；抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运丘、荒滩等荒地的土地使用权；依法可以抵押的其他财产。
采用抵押担保方式的，抵押的财产必须符合《担保法》的法定条件。
抵押物的价值按照抵押物的市场成交价或评估价格确定。
借款人以所购住房作抵押的，银行通常要求将住房价值全额用于贷款抵押；若以贷款银行认可的其他财产作抵押的，银行往往规定其贷款额度不得超过抵押物价值的一定比列。
22.下列关于个人住房贷款的表述，错误的是（）。
A.个人住房货款是指贷款人向借款人发放的用于购买住房的货款B.自营性个人住房贷款也称委托性住房公积金贷款C.公积金个人住房贷款不追求营利，是一种政策性个人住房贷款D.个人住房组合贷款的借款人可以同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款正确答案：B解析：自营性个人住房贷款，也称商业性个人住房贷款。
23.在下列个人贷款产品中，我国境内开办最早、规模最大的是（）。
A.个人经营类贷款B.个人汽车贷款C.个人消费贷款D.个人住房贷款正确答案：D解析：个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最主要的个人贷款产品，在我国也是最早开办、规模最大的个人贷款产品。
24.个人住房贷款合同填写并复核无误后，贷款发放人应与借款人、担保人签订合同，下列关于合同签订的说法错误的是().A.保证人如为法人，保证方签字人应为法人内部高级管理人员B.借款人、保证人为自然人的，应当面核实签约人身份证明之后由签约人当场签字C.如果签约人委托他人代替签字，签字人必须出具委托人委托其签字并经公证的委托授权书D.在签订有关合同文本前，货款发放人应履行充分告知义务正确答案：A合同签约方关于合同内容、权利义务、还款方式以及还款过程中应当注意的问题;借款人、保证人为自然人的，应当面核实签约人身份证明之后由签约人当场签字;如果签约人委托他人代替签字，签字人必须出具委托人委托其签字并经公证的委托授权书。