我国房地产抵押物风险分析及防范对策

地为抵押向银行申请贷款，就目前来看存在抵押物贬值的风险。

（二）个人住房贷款中面临的风险

在我国，按揭房产的贬值风险尤为担心。近年来，由于我国市场机制不完善，竞争的盲目性以及其他原因，相对于我国居民的收入水平，房产价格上涨速度很快。因此，一旦房价发生比较大的下降，银行承担的房屋贬值风险很大。当违约所带来的经济利益超过所带来的损失，如楼价下降，抵押该房产价值低于应偿债务的应交罚金时，借款人可能会主动违约，从而使按揭贷款存在风险。近年来，上海房价涨幅过快，若按照房价高峰时期计算的抵押贷款，银行潜在风险较大，近期出现的个别楼盘，业主因与开发商的退房纠纷，影响银行按揭贷款的案例，已经显现了因房价下跌，造成借款人主动违约的端倪，应该引起银行的关注。同时，二手房按揭中也存在部分中介联合评估机构高估房产价值以获取银行高额贷款的情况，给银行带来了很大的风险。

（三）流动资金贷款中的房地产抵押物贬值的风险

目前，在发展中小企业业务的整体思路下，

贷款的保证方式中的重要一条就是以贷款人所有的房地产抵押，与此同时，商业银行的流动资金贷款也有相当大的余额是采用房地产抵押作为贷款保证方式。商业银行以房地产作为抵押物的流动资金贷款设定的抵押率统一低于70％，当房地产市场发生剧烈波动时，抵押物完全有可能跌至低于七成的价格，对于资产保全不利。

（四）抵押物变现的风险

目前按有关规定，银行完成处置、变现抵押房产，一般要经过8个环节（详见附表），即使每个环节都很顺利，比如银行及时进行诉讼、借款人不提起上诉、一次拍卖成功、买方能接受市场价等，也要14个月左右的时间。这一年多的时间，会造成银行贷款成本上升，加上交易税费，即使能按原价拍卖成功，也可能面临无法全部收回贷款本息的风险。

附表处置、变现抵押房产的时间周期构成违约(逾期3期)：3个月

律师函催款：1个月

法院诉讼：2个月

判决生效：0.5个月

宽限期：6个月