资产评估师讲义-资产评估基础-0504-资产评估目的的概念与作用

第04讲资产评估目的的概念与作用

第二节资产评估目的

内容概要

资产评估总是为满足特定经济行为的需要进行的。

【经济行为】

企业改制、上市，合资、合作经营、股权转让、资产买卖、置换、出资、债转股、担保融资、破产清算、保险赔偿、损失补偿、税收、司法诉讼、会计计量等。

经济行为决定资产评估目的。

一、资产评估目的的概念与作用

（一）概念

资产评估目的实际就是资产评估业务对应的经济行为对资产评估结果的使用要求，或资产评估结果的具体用途。

（二）作用

评估目的直接或间接地决定和制约着资产评估的条件以及价值类型的选择。

决定和制约

①评估目的

②自身功能、利用方式、使用状态

③评估时市场条件

以上三因素不同排列组合共同构成资产评估价值基础

1.评估目的与其它评估要素的关系

例1：政府拟出让一块七通一平占地面积8000平方米建筑空地。A公司欲投标此地。委托评估机构评估所能支付的最高投标地价。

按规划最佳用途为商住综合用地。使用年限50年。

根据市场调查预计房地产总价值1.5亿元，开发成本8000万，开发商合理利润3000万。则待估土地价格=15000-8000-3000=4000（万元）。

请回答：

（1）评估目的？

（2）使用方式？

（3）价值类型？

（4）评估方法？

『正确答案』

（1）投标地价

（2）最有效利用方式

（3）市场价值

（4）剩余法

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2.评估目的的约束作用

资产评估的特定目的对具体参数的选择具有约束作用

例2：委托人拟抵押不动产融资，委托评估机构评估。

该业务中评估报告及评估结论使用者有两类，一是不动产的产权主体，二是贷款方的金融机构。若一个要求评估抵押物的市场价值，另一个要求评估有序清算价值，则匹配的评估参数不同。

上例中，金融机构要求在评估抵押品价值时必须将借款人可能违约的潜在风险和不动产难易变现的因素考虑进去，则在选择具体价值目标（价值定义及价值类型）时，就要放弃抵押物的市场价值而选择抵押价值或有序清算价值。

（1）评估目的：有限责任公司变更设立股份有限公司，评估结论用于核实股份有限公司设立时依据审计后净资产确定的注册资本是否不低于市场价值；

评估对象和资产范围：该企业根据公司法的规定，可以用于出资的资产及相关负债形成的净资产，且应该与审计后净资产的口径一致；

价值类型：选择市场价值，潜在交易市场需要选择经营注册地的资产交易的有效市场。

（2）评估目的：股权转让；

评估对象和资产范围：企业的股权，涉及的资产范围就是企业的全部资产和负债（包括公司法规定不能用于出资的资产，如商誉）；

价值类型：需根据交易双方的实际情况选择市场价值或投资价值等，潜在市场则需要根据可能的交易地点选择主要的或最有利的股权交易市场等。