不动产物权与房地产经纪详

金荣标副教授

四问：

1.房屋过户登记=房屋买卖合同？

2.房屋过户登记=房屋买卖合同+公证？

3.不动产权证=不动产权属？

4.不动产中介=收取中介费？

房屋过户登记=房屋买卖合同？n案例

p小产权房

p权利受限房屋

p房屋中介业务之一：虚构主体的交易n物权与债权

n未过户时，房屋买卖合同的风险

小产权房——“绿本”房地产证

2006年5月，曾亮将自己在深圳的一处房屋卖给黄庭。双方签订《私宅转让协议》，约定转让价格为163万元。协议签订后，双方一手交钱，一手交房，交易两清。曾同时开始对房屋进行装修。装修期间，黄去办理过户登记手续时，被告知他所买的房屋所占有的土地用途为农村的自留地，且注明房屋属非市场商品房。因此无法过户。黄就要求曾返还购房款，支付利息，并赔偿装修费。

问：

1.黄的要求是不是合法？

2.黄为什么要办理房产证？（我们自己买了房子为什么要办房产证？）

3.小产权房买卖有什么风险？

小产权房买卖无效：

n黄将曾告上法院，法院作出判决，以涉案私宅依法不得买卖为由认定《私宅转让协议》无效，并判令曾向黄返还购房款并按照央行同期贷款利率支付利息，同时向黄赔偿装修损失；黄则向曾返还涉案私宅，同时按照指导租金标准向曾某支付房屋占有使用费。

小产权房买卖主要法律风险

1.卖方面临返还购房款的风险

2.卖方面临支付购房款利息的风险

3.卖方面临赔偿装修损失的风险

4.买方面临返还私宅的风险

5.买方面临支付房屋占有使用费的风险

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权利受限房屋

2007年9月17日处州晚报：

吴先生看中中介一处代售物业，遂与业主张女士及中介签订了《房屋买卖合同》。约定：吴先生向张女士支付定金和首期房款48万元。办理过户手续时，吴先生了解到该房屋在签订合同前已经被法院查封，因此无法过户。吴先生于是以张女士隐瞒房屋被法院查封的事实为由，要示张女士定金及购房款。而张女士认为合同是双方自愿签订的，若吴先生不买房屋就属违约，她有权不退回定金及首付款。

房屋买卖中的物权与债权

n问题一：谁有理？

n问题二：不过户，仅有合同是否可以？

房屋买卖中的物权与债权

n问题一：吴有理。张女士隐瞒房屋被法院查封的事实，应当退给吴先生定金及购房款。理由：《城市房地产管理法》第三十八条第二款规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。

n问题二：不办理过户手续就没有所有权。所有权就是最基本、最重要的物权。过户手续在物权法上叫“登记”，所有权只有经过登记才能生效。

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房屋中介业务之一：虚构交易主体

王五到欣欣中介，挂牌出售一套房，中介老板见王五急于出售，则有心压低房价，故意告知王五有吴六想买，但吴六在国外，委托他购买。王五因购买了新房等着付房款，因而就被迫降价五万元出售。中介老板以吴六名义与王五签订《房屋买卖合同》，自己垫款将房款支付给王五。

中介在最短的时间将房屋装修一新，重新挂出销售。梅女士看到该房十分喜欢，便要求中介联系卖方恰谈。中介隐瞒事实，告知梅女卖方王五准备结婚装修房子，还没用就出国去了。因此，卖方委托中介出售房屋。梅女士遂与中介以王五的名义订立《房屋买卖合同》，加价十五万，买下该房屋。

问：

1.中介有无交易风险？

2.中介的行为是否违法？

3.中介有没有更好的交易手段？

等等再说

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债权与物权

n债权是指请求特定人为特定行为 （作为或不作为）的权利。

n e.g. 合同、侵权、不当得利、无因管理

n物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。

e.g. 所有权、抵押权、地役权、建设用地使用权、土地承包经营权

物权和债权对于个人在经济学上的意义n物权是一个人拥有财富与安身立命的基础

p先占（原始社会、填海造田、拓荒者）

p奴隶（牲口）

p封建社会时期的妇女（半个人）

p自由资本主义时期的所有权（上天入地）

p现代社会的所有权（有限）

n债权是一个财富增值的途径

p交易

物权和债权代表着两种不同的思维模式

n物权代表着存量思维

n债权代表着增量思维

n问：谁愿意将房子卖了后，租房子居住？

n不卖房子的为存量思维，喜欢保持现状，不愿冒险；

n卖房后租房的为增量思维，愿意承担风险，有创业潜能。

物权和债权功能不同，各有优劣

n以拥有一套房屋为例：

n十五年前买了怡景花苑一套房，十年卖出赚100万，然后在上海买一套陆家嘴的房屋180万，去年涨到了1200万，仍持有。

问：

房子有何意义？房子就是居住用途，拥有房屋所有权只满足了居住功能。但是在此基础上，进行低买高卖，变所有权为债权，就实现了财富增值。因而，房屋有投资功能。

比较内容债权 物权 举例

反映的财产关系 动态财产关系 静态财产关

系

买卖----所有权 权利性质 请求权 支配权 讨债----不得侵入住宅

权利的设定 法定、约定；

合法行为与不

法行为引起 法定；合法

行为引起

不能创设新物权

权利主体 相对权；特定

人 绝对权；不

特定人

杨白劳欠王世仁三吊

钱，王世仁只能向杨

要债，而不能向喜儿

要钱。

权利客体 给付，特定行

为；物，种类

物

物，特定物 借款：货币，种类物

买卖：房子，特定物