不动产交易登记中如何适用《物权法》的新规定.

不动产交易登记中如何适用《物权法》的新规定

作者：时间：2007-07-20

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不动产交易登记中如何适用《物权法》的新规定

成都市房地产管理局及法规处青晖处长：

2007 年7月4日下午，笔者作为成都市住宅与房地产业协会法制专委会会员，参加了该专委会组织的“《物权法》与不动产登记”研讨会，现应专委会要求将会上发言整理如下：

2007 年10月1日《物权法》施行后，不动产登记制度较之从前将有很大变化，这也当然对不动产登记工作产生深远影响，不动登记部门确实必须认真研究，并做好充分准备。

一、关于不动产登记簿

（一）不动产登记簿的概念和作用

所谓不动产登记簿，是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。在登记制度中，不动产登记簿具有特殊的地位，即登记簿是不动产物权归属和内容的根据，在现代不动产法律体系中，不动产登记簿具有十分重要的作用。

首先，不动产登记簿是有效的表明权利人就不动产所享有权利的源证明文件，能够清晰地展现不动产上的权利变动状况，因此具有无可争辩的权威性。当不动产权利人的权利受到侵害时，他可以以不动产登记簿作为要求法律救济的依据，当某项不动产上发生权属争议时，不动产登记簿可以用来确定真正的权利人。

其次，不动产登记簿具有公信力。所谓公信力是指依据公示方法所表现的物权即便不存在或内容有异，但对于信赖这项公示方法所表现的物权而为物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实物权相同的法律效果，并加以保护。登记之所以具有公信力是因为登记簿是对权利归属的真实记录，是国家公权干预私权的结果，是对财产拥有或交易的确认。

再次，不动产登记簿便于国家对不动产的监督与管理，也利于人民法院在发生损害赔偿纠纷时确定责任的归属。

（二）不动产登记簿如何与原登记模式对接？是否原来的登记档案都要转录为登记簿？或者只将《物权法》施行后发生的物权变动行为记载于登记簿？

在《物权法》施行后，确认已经形成物权的不动产权属纠纷，其主要依据就是不动产登记簿，如当“不动产权属证书”与“不动产登记簿”不一致时按照《物权法》第十七条规定的关于“不动产登记簿”的证据力优于“不动产权属证书”的证据力的原则，确定争讼产权的归属，所以，如果不将原来的登记档案转录为登记簿，这类纠纷是无法处理的。另外，现在的不动产登记档案实质上就是对已经创设的物权的一种记载，这些物权的内容和种类都符合《物权法》第五条——“物权的种类和内容，由法律规定”的规定。也就是说，将原来的登记档案记载的关于物权的内容和种类转录为登记簿上，并不违背《物权法》的规定。

关于不动产登记簿如何制作的问题，存在物的编成主义和人的编成主义两种不同的模式。物的编成主义是指按照不动产的性质分别设置不同的登记簿，德国、日本民法均采取这种模式，例如日本《不动产登记法》第14条规定：“登记簿分为土地登记簿及建筑物登记簿两种。”而人的编成主义是指按照不动产权利的不同分别设置登记簿，法国即采取此种模式。在我国现行规定中，不动产登记档案是按照不动产的性质分别设置的，理论界多数人认为我国不动产登记簿应当采取物的编成主义。笔者认为,由于我国《不动产统一登记法》还

没有出台，因此，建议我国不动产登记簿暂按不动产的性质分别设置。

二、关于《物权法》新增的三种登记类型

（一）预告登记的概念及适用范围

所谓预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。在不动产交易如商品房预售中，买方常常处于弱势，而卖方常常处于强势，当双方签订预售合同后，由于登记条件暂不具备，买受人因未完成登记而无法取得所有权，此时买方取得的只是合同法上的请求权，在卖方“一物二卖”时，只能要求卖方承担违约责任，这是极不公平的。因此，有必要在我国建立预告登记制度，使被登记的请求权具有物权的效力，即具有排他效力，使其不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，也可以对抗任意第三人。即使后来发生了未经预告登记权利人同意的与该项请求权内容相同的不动产物权处分行为时，由于该预告登记的请求权具有排他效力，足以确保预告登记权利人不受损害。

我国《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。本条将预告登记制度的适用范围界定为“当事人签订买卖房屋或者其不动产物权的协议”，采取了具体列举和概括规定相结合的方式，较之《德国民法典》等列举式的规定，更为科学，避免了挂一漏万。据此规定，对于在不动产协议涉及取得、转移、变更和废止不动产物权请求权情形，为保障将来实现物权，均可以采用该制度。实践中，签订商品房预购及将预购商品房转让、以预购商品房或在建工程设定抵押以及房屋联建等民事协议，均可以通过预告登记制度来达到保障将来物权实现的目的。

那么，预告登记制度是否适用于二手房买卖呢？笔者认为，在二手房买卖中仍然有可能出现“一物二卖”，并且二手房买卖协议当然是一个“买卖房屋或者其不动产物权的协议”，因此，预告登记制度当然适用于二手房买卖，这既符合物权法的规定，也是现实需要。（二）更正登记与异议登记

所谓更正登记是对不动产登记簿上的瑕疵记载(错误或疏漏)进行改正、补充而进行的登记，而异议登记是真正权利人及利害关系人针对不动产登记簿的正确性提出异议而向登记机关申请的登记。在《物权法》颁布前我国对更正登记和异议登记并没有明确的规定，不动产的真正权利人一般是提起诉前保全或诉讼中的保全进而通过诉讼来解决不动产登记簿上的瑕疵记载，这样既不能及时阻止权利人对物权的处置，而且加大诉讼成本，耗费司法资源。

在即将施行的《物权法》第十九条中规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”可见，该法在原则上规定了更正登记与异议登记两种制度，填补了我国立法上的这一空白，但从《物权法》第十九条的字面意义理解，则我国异议登记必须以更正登记为前提条件，而事实上这种理解却是与此条的立法目的相违背的。如果异议登记必须以更正登记为前提条件，那么登记机构就必须用大量时间和精力对每一件异议登记是否进行过更正登记进行审查，这不仅增加了真正权利人举证的困难，加大了登记机构的工作量，与立法目的背道而驰。因此，如果异议登记必须以更正登记为前提条件，那么《物权法》规定的这项制度将形同虚设，真正权利人一般也不会依据该法规定提起更正登记和异议登记，而是仍然选择