北海商业市场数据分析

位置环境
位于北部湾中路，（新）新力商业广场东侧，和安商港斜对面； 位置较好，交通方便，但楼层结构设计不合理，不适合商场的布 局。
经营状况及评议
核心商业区失败案例，除一层沿街商业外，基本全部空关，在北 海本地人心中口碑很差。 酒店房间承包1元/天/㎡
宝谊商厦
定位 目标客户 经营方式 主营项目、品牌
中档消费、定位混乱 中低收入的顾客、青少年学生消费为主 可租可卖、商家自主经营、商场负责物业管理 负一楼女人街、电子娱乐城；一楼青年运动品牌服饰、小型手机卖 场，精品店；二楼时尚职业男女服饰、皮具、精品；三楼教育书店， 电脑培训、名门婚纱摄影、床上用品；五楼KTV娱乐城
长青路商业街主要以经营电脑，电子产品，配件及办公用 品等为主，已形成初步的专业的电脑市场，形成一定的规模
和知名度
电脑店：16家 金融：2家 办公用品：12家 中介：7家 服饰：2家 宾馆：4家 餐饮：16家 文印店：4家 烟酒茶行：8家 药店：2家 旅行社：1家 售楼部：2家 商场、大厦：3家 婚纱摄影店：1家 其他：44家
1、和安商港 2、世纪公寓裙楼商业 3、宝谊大厦 4、好好佳商场
7 9 8
6 1
5、启东电脑城
6、凯旋大厦 7、新力百货商业广场 8、新力百货广场 9、新力购物广场 10、华美广场 11、时代广场 12、大润发 13 、和安商都
5 4 3
2
10
11
12
和安商都
位置:长青路北部湾广场 物业形态，底层裙楼-1-5层+部 分沿街底商 商业面积10000 ㎡
餐饮：10家 休闲娱乐：12家 服饰：15 （男装1家、女装4家、 品牌专卖7家） 宾馆：6家 房地产中介：5家 家电 装饰：7家 银行： 3家
家电家装 13% 银行 5% 餐饮 18%
休闲娱乐 22%
服装服饰 27% 宾馆 11% 超市百货 4%
区域租金水平：
1.5－4元/㎡ /天
长青路业态
长青路商业业态分析
合安商港为首、新力、宝谊等商场同在北部湾路的一条线上。 北部湾路交通便捷，有多路的公交车经过； 毗邻北部湾广场，白天成为旅游一点，旅游者成为该区域销售动 力，晚上北部湾广场成为市民的聚集地，带旺商铺夜市。
其他 28% 餐饮 15%
区域租金水平：
4－10元/㎡ /天
银行 6% 休闲娱乐 8% 宾馆 7% 超市百货 4%
2 － 5 元 /㎡ /天
金融银行 8%
餐饮 13% 休闲娱乐 14% 酒店宾馆 6%
四川路业态
四川路业态
四川路商业业态分析
四川路逐渐形成了以餐饮为辅，通讯设备专卖为主的商业
格局，其他商业亦有，整体商业布局较好，业种业态配置较 为合理。
通讯类：46家 餐饮类：21家 服饰：14家（女装4、男装3、男女以及混 合品牌共4家） 美容、休闲、娱乐：8家 家电、装潢、装饰：13 广告公司：6家 茶行：3家 宾馆：2家 中介：2家。 明都房地产：四川北路物资 大厦一楼（万家兴斜对面）；规模2-3人； 面积12-15平米。 协盛地产：四川北路万家兴大厦 旁；2-3人；12-15平米。 其他：宝谊大厦、旧新力、振华（新、旧 新力中间）、农行北海分行、中国邮政、 EMS、电信、铁通、3G手机卖场、移动营 业厅 、工行大厦、建行、中国人民财产保 险公司、航空售票处、交行
位置环境
位于北部湾路与四川路交汇处，北部湾广场西北面，位置优越，交 通便利，人流量大，周围人口密集，是商场经营的绝佳位置，但商
场外围空间相对小
经营状况及评 议
作为北海商业圈的开拓者之一，经营模式一直没有多大变化，总体 经营良好；但这几年北海商业不断发展，严重冲击了这种旧的商业
模式；在商圈不断扩大，模式不断创新的情况下，其正日显衰退。
餐饮 13% 其他 38%
电脑 14%
婚纱摄影店 药店 1% 中介店 2% 6%
办公用品 11% 宾馆 文印店 烟酒茶行 4% 4% 7%
区域租金水平：
2 － 4 元 /㎡ / 天
北海代表商业项目分布图
北海的商业物业发展正处于初级阶段，目前和安商港凭高档次、业态分布规划成为北 海商业的真正领头羊，其他如时代广场、新力购物广场、宝谊大厦外立面设计都比较 滞后，商场的业态分布都较混乱。
服装服饰 32%
北海大道业态
Fra Baidu bibliotek
北海大道商业业态分析
北海大道作为次级核心商业区的主要街区内含：大润发、时代广场和 华美广场3个主要卖场。相比较北部湾路人流较少，除大润发有外，其
余2个商业广场经营情况较差，未来几年内难有起色。
北海大道未来有规划中的沃尔玛超市，如能按预期实施势必将吸引购 物人流转移，将是该区域商业重新发展的重要契机。

和安商都位于北部湾广场东侧，是北海 商业旗舰“和安商港”首家姐妹店，拥有 约5万平方米超大商业规模，是以超市、百 货为两大主业态，集购物、餐饮、娱乐、 美容美发、医药保健等多种业态于一体的 综合型购物商都。 2009年9月28号正式营业，目前招租基 本已满，主要经营商家皆为和安商港的姐 妹店。
租金 临街店面：6元/㎡/天 商铺转让费5-8万左右
海洋购物中心
定位 目标客户 经营方式 主营项目、品牌
全生活休闲购物中心 中高档消费常住居民、旅游消费人群 商场与商家合作经营（合作形式暂不明确），部分可租可卖 1层营业，服装店为主（衫国演义、骆驼、匡威），2层以上 空关，目前对外说辞正在装修马上开业，但未见招商商户店 招。
商场定位不明确，管理混乱，商品以劣充优情况严重。商场如若要 深度发展，创新经营理念，转变经营模式，调整经营结构是首要。 临街：6-10元/天/㎡；1F：8元/天/㎡；2F：3-5元/天/㎡(电梯口位 置）；3F：2元/天/㎡
凯旋国际
定位 目标客户 经营方式 主营项目、品牌
想做综合性高档消费娱乐中心，但彻底失败！！！ 高端客户，旅游消费者 可租可卖、商场负责物业管理 一楼多美丽餐厅、老百姓药店、苏宁电器；二楼色色婚纱；二楼 以上是酒店、办公楼及酒店式公寓
北海商业市场调查
北海商圈分布 主要商业街大中型商场业态分析
商业市场租金和现状分析
中心区板快——北海商业中心

商业中心 商务中心 娱乐休闲中心 市政中心 四大城市中心,拥有丰富的城市各种成
熟配套资源 代表项目： 和安商港 新新力 新力购物广场 宝宜商厦 启东电脑城 大润发
北海商业格局 －“口”字形围和式格 局
位置环境
位于北部湾中路，广场正北面，新力百货广场与凯旋之间，与和安商港 北面相对，交通便利，商业位置显赫；商场有步行街的基调，场外空间 宽长，人流量大
经营状况 及评议
商场地处位置优越，经营分散，没能显示出整体的优势，场内布局随意，
楼层商品分布不合理。整体商品档次与地段优势不匹配。
一层：5元/㎡ /天,二层元3/㎡ /天，3层2元/㎡ /天，部分沿街铺面达10 元/㎡ /天。
主营项目、品牌
一层nike、adidas、安踏；二层经典咖啡、电玩城；三层旺 角网吧, 4-5楼除少量办公外均为空关
位置环境 经营状况及评议
该项目位于长青路、北部湾广场交口，属于核心商圈内。 项目虽没有整体定位，但因所处在核心商圈内，加之商业业态 配置合理，消费目的性明确，因此是群楼商业中较为成功的案 例。 租金收益：3－6元/㎡ /天
新力购物广场
定位 目标客户 经营方式 主营项目、品 牌
中低档商品购物商场 中低收入消费者，以中低收入年轻消费者，中低档家庭消费为主 商家自主经营，商场负责物业管理 一楼超市、珠宝玉器、时尚男女装、日用品、中厅水吧、手机卖场， 化装品；二楼是中低档女性服饰为主；三楼是家电，品牌多样，高 中低劣产品都有、大型音像超市
新力百货.商业广场
定位 目标客户 经营方式
中档商品，综合型、休闲娱乐型商业购物广场 中高收入消费者，以中端消费为主 与（旧）新力购物广场模式相同，可租可卖，商家自经营，商场负责物 业管理
主营项目、 一楼时尚品牌男女服饰，运动服装、珠宝手饰、肯德基、名烟名酒等； 品牌
二楼是中高档女性服饰为主；三楼新华书店、床上用品、ITAT国际品牌服 饰；四楼影城、婚纱摄影
装（代表品牌：茗、only、titi、lily等）；三楼男装（代表品 牌：皮尔卡丹、金利来）；四楼运动品牌、童装（代表品牌： nike、adidas、spoony）
位置环境
和安商港位于北海核心商圈北部湾路商圈内，商场内部按照现 代商业最成功的商业格局规划设计，最合理地进行商场内部的 布局
经营状况及评议
位置环境
位于北部湾路与四川路交接处，北部湾广场西面，新力购物对面， 位置优越，交通便利，人流量大；商场外围空间相对不够宽敞
经营状况及评议
商场目前整体经营一般，女人街作为一个创意却定位不准确档次极 低，劣假商品泛滥，影响女人街的品味；1、2层服饰除部分运动 品牌外基本为毫无知名度品牌，人流虽然较大但商场整体形象较差， 难以与其他项目形成竞争。 临街：6元/天/㎡；2F：2元/天/㎡
和安商港
定位 目标客户 经营方式
集购物、休闲、娱乐、饮食于一体 高档消费常住居民、旅游消费人群 采用“百货商店+大型超市”双主力商家的模式，全部商铺不 进行分散产权销售，只采用招租或合作经营方式，能保证商场 经营的统一性，发展商并建立专业经营管理公司，对商场进行 统一管
主营项目、品牌
一楼珠宝玉器、化妆品、皮鞋箱包、麦当劳、大型餐厅；二女
业态分布 -1F：地下停车位 1F：珠宝首饰；钟表眼镜， 化妆品，保健品 通讯，男女皮鞋 ，皮具箱 包
功能分区明确，业态 组合合理丰富，新建 商场，购物环境佳
2F 女装 内衣 针织家 具 饰品 美容美发 羊 绒羊毛 中年装 3F和安超市 店铺街 大地影院
4F；和安超市 大地影 院 5F;金马美食城 电玩游 乐城 海上花娱乐城
位置环境
位于北京路中段，北海大道交汇处，交通便利；北京南路两 侧房地产发展较快， 居民居住相对集中， 收入水平相对较 高。商场位置宽敞，停车服务周到。
经营状况及评议
超市经营良好，至开业以来，人气一直很旺，特别是周未； 其它品牌经营不佳，一楼的服饰价格高于市面价格，极少人 光顾；商场经营以超市为主，其它设施配套相对完善，有儿 童趣味场所，吸引小孩，目标是吸引家庭主妇消费。商场持 续竞争力强，竞争优势明显，但超市与其它项目经营不协调。 租金收益：5－10元/㎡ /天
购物环境是北海最好、最高档的，是目前北海唯一迎合主流商 业布局的商场，人流量和经营情况也是北海最好的。
租金收益：按营业额30％收取经营费用
世纪公寓裙楼
定位 目标客户 经营方式
时尚运动品牌、餐饮、休闲娱乐。 年轻人群、商务客户 采用“群楼商业” 模式，5层商铺全部自行经营，1、2、3层 经营较好，4、5层空关。
扇面 8 0%
家电、装潢、装饰：23家 20% 餐饮：11家 大型酒店 ：5家 大型娱乐中心：1家 服饰：11家，包括女式专卖4家，品牌专卖3家 休闲娱乐：11家 服装服饰 金融机构：7家 资产评估：2家 13% 另有，联通、电信、南航机票、自来水公司 其他：17家
其他
家电 建材 26%
区域租金水平：
其他 房产中介 11% 广告公司 2% 5% 家装建材 10%
餐饮 16%
服装服饰 11% 超市百货 2% 宾馆 2% 休闲娱乐 6%
区域租金水平：
2 － 5 元 /㎡ /天
通讯 35%
北京路业态
北京路商业业态分析
北京路商业街经过几年的发展逐渐形成自己稳定的 客户群体，该商业街主要为服装、服饰类以及中底档 餐饮等商家，以其物美价廉的产品优势始终保有一定 的市场份额。
北海商业格局是由： 北至北部湾路
南至北海大道
东至北京路 西至贵州路
四条道路围和的“口” 字形结构。
区域内包括： 北海最大的购物广场 人流量最大的超市 最具人气的开放式绿 地。
北部湾路业态
北部湾路商业业态分析
北部湾路是北海人流量最大的一条主干道，是传统的商业旺街，
服饰： 35（包括男6 女8 品牌专卖30 ） 宾馆、招待所： 7 家电、机电、装饰 ：17 休闲娱乐：6 饮食：16 旅行社： 2 银行： 6 超市 ：3 北海中学、现代妇科医 院、和信客运中心 其他：30
大润发
定位 目标客户 经营方式
便利一站式购物商场 中档收入的家庭型消费群，部分中、高收入人士 商场与商家折点回扣，部分铺面可租可卖，与和安模式基本 相同，商场统一管理。
主营项目、品牌
一楼珠宝玉器、品牌男女服饰、皮具、肯德基、小型餐厅； 二楼超市、尚男女青年服饰，名贵木器店、茶叶、大润发家 电专卖行、手机卖场；三楼超市；五楼KTV娱乐城