老旧小区多层住宅加装电梯的必要性和难点-上书房信息咨询

老旧小区多层住宅加装电梯的必要性和难点随着经济发展水平的不断提高，我国的住宅建设已从上世纪七八十年代的经济型逐步进入现在的小康型水平。而建造于较早期的多层住宅，大多无电梯，已不能满足老百姓对生活品质的追求。与此同时，随着老龄化社会的来临，仍然居住在这些老旧多层住宅内的老龄人面临着极大的出行困难。这一问题引起了民众的高度关注。每年扬州人大代表、政协委员关于对老旧住宅加装方面的建议、提案数量也在不断增加，解决老年人上下楼出行问题，已成为一个亟待解决的社会问题。

多层住宅加装电梯的必要性

第一部分

人口老龄化的迫切需求。根据国家统计局2016年（截止2015年末）全国人口普查主要统计数据表明，我国60岁及以上人口已达总人口的33.7%，按照联合国规定的标准，我国已经是老龄化国家。这些老年人在二三十年前是三四十岁的青壮年，受当时的经济基础和建筑技术所限，普遍只能盖六七层高的无电梯住宅，几十年后的今天，这些人已步入老年，很多人因各种原因仍居住在这些多层住宅内，来回爬楼已成为他们出门购物、锻炼、出门办事等活动的最大阻碍，对加装电梯的意愿也就日趋强烈。

实现居家养老的重要保障。居家养老区别于传统意义上的家庭养老，不再是老年人在家中居住，得到家庭成员的照顾，而是能够享受社区调动各方面资源提供的各项养老服务，同时还能提供最符合老年人意愿的、最有利于保持和加强老年人自立能力的生活环境。为既有住宅加装电梯，就是为老年人创造更为适合的生活环境，扩大老年人的活动范围，提高老年人的生活质量的一项重要举措。

构建和谐社会的客观要求。老龄群体是社会群体的重要部分，老年人需求也是社会需求的重要方面，解决好老龄群体的居住问题，也是为他们的子女解决了后顾之忧。给既有住宅加装一部电梯，设备及安装费用约20多万元，这将给电梯行业带来新的市场机遇，对我国经济增长、促进就业也将有明显的助力作用。同时，给既有住宅加装电梯还能进一步美化住宅环境，盘活老旧楼已占用地，降低了老城区的改造成本，节约了土地资源。

多层住宅加装电梯的难点

第二部分

政策瓶颈难突破。从建筑设计层面看，需加装电梯的多层住宅，多为建设年代较早的老旧住宅，这类住宅在建设之初，其楼栋间距、建筑结构、容积率等规划设计指标已基本用足，没有留“余地”，如果加装电梯或加层加梯，很有可能会违反现行的城市规划、建筑设计标准。而且这类老旧多层住宅，基本没有预留电梯井道位置，加装电梯时，将对房屋供电、供水、供气、消防的改造大，技术要求高，否则难以确保房屋安全。

业主意愿难统一。一般情况下，申请多层住宅加装电梯时，首先需要提供申请人增设电梯申请报告、增设电梯征询所有相关业主或公房承租人的意见结果（包括增设电梯所在幢房屋的征询情况及涉及影响相关权利人的征询情况）、经公示通过业主等征询的增设电梯改造初步方案和资金筹措方案（包括：改造资金、电梯运行资金、维护保养资金等筹措方案）。现实中，由于同一楼栋中业主年龄层次不同，所住楼层不同，附近住宅的通风、采光影响等等诸多原因，业主对加装电梯的意愿、资金筹措方案很难达成一致意见，绝大多数多层住宅在加装电梯的首个意见征询环节就以“失败告终”。加之，加装电梯后带来的利益失衡，也使得高低层住户之间存在意见分歧和突出矛盾。一般情况下，未加装电梯的多层住宅，最有价值的是中间层，最差的是高层，如果加装电梯后，那么最好的楼层就变成了高层，中间层、低层相对贬值。所以，一般高层住户特别是老年住户对加装电梯需求迫切，而低层住户一般没有加装电梯的需求，对加装后房屋造成的相对贬值有顾虑，所以反对意见大，住户之间的意见往往很难统一。从各地实际情况看，未加装前，人大代表、政协委员的呼声很高，但真正运作加装时，反对的声音则更高更多。

资金来源难筹集。经估算，一个单元单电梯设备及安装费用就需要20多万元，其中还不包含土建费用、管线搬迁等工程费用以及后期的电梯运行费、日常维护保养费等。这些费用原则上应由受益业主自行分摊，因多层住宅每单元住户少，如果这些费用由居民承担，每户分摊的费用将远远高于小高层、高层住户，加之多层住宅内住户，有相当一部分人为社会弱势群体，根本无力承担巨额电梯加装费，即便政府给予适当的财政补贴，但剩余部分的资金能否由业主自行筹集到位，仍是未知数，而且即便加装成功，分摊的电梯运行费也是一笔不小的开支。因此，我国很多城市在推行多层住宅加装电梯过程中，业主对加装资金的筹措、

分摊以及运行费用方案难以达成一致意见，也是很多住宅小区未能成功实施的重要原因。

我们的想法

第三部分

近年来，扬州市政府高度重视民生工作，每年投入巨资完善老旧小区基本生活功能，将改善居住环境、推进居家养老放在了重要位置。推行多层住宅加装电梯，解决老年人出行困难，将是市政府回应群众诉求，改善市民居住条件的重要措施。

尽快制定政策依据。目前，我国部分率先试点的城市经过实践探索和经验总结后，制定了更具可行性和可操作性的指导意见或实施方案，对加装电梯的申请条件、相关审查部门、决策依据与原则、产权、资金分摊等出台了规定细则。目前，扬州市关于多层住宅加装电梯尚未出台政策或操作流程，建议由市法制办牵头，房管、财政、规划、建设、消防、质监等多个部门共同参与，研究制定适合我市实际情况的政策措施，为加装电梯工作顺利开展提供合法合规保障。各职能部门同时应对加装电梯工作中涉及的城市规划、土地使用权、建筑结构、消防安全、电梯安装质量及安全等行政管理事项作出明确规定，使这项工作能“有法可依”，填补政策上的“空白”。

政府积极加强引导。多层住宅加装电梯涉及的点多面广，并不是简单的“一装了之”，安装方案、资金筹措方案、运行费用分摊方案等事项必须在前期确认好，否则无法保障后续的日常使用。尤其在住户利益重新分配的问题上，政府部门应在前期征询意见过程中，引导业主充分认清事实真相，理清厉害关系，分析利弊，理性对待，要在充分征询各方意愿、兼顾各方利益的前提下，涉及业主达成一致意见后，方可推行实施，避免日后产生矛盾。

尊重业主意愿，不能大包大揽。多层住宅加装电梯，从解决老年人出行困难、关爱老人角度来看，是利民好事。根据《物权法》等法律法规规定，业主作为房屋的所有权人，对房屋专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权力，他们是主人，是否加装电梯，理应由业主共同决定。政府部门不能大包大揽，有权不能任性，应在充分尊重业主意愿的基础上，加强引导，最终由业主共同决定，否则后续责任和矛盾政府将无法承担。