关于开发某地块的市场调查报告(doc 20页)

关于开发某地块的市场调查报告(doc 20页)

关于开发南湖花园中心地块的

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目录

一、调查说明

二、武汉住宅开发市场调查分析

三、南湖社区内竞争项目调查分析

四、本项目SWOT分析

五、项目开发的初步建议

今年，这七大片总施工面积达920.72万平方米，年内可竣工住宅472.17万平方米，占全市住宅竣工面积的80％。另外，还有120万平方米住宅分散在旧城区。

在七大片住宅中，又以汉口、武昌最为集中。汉口后湖、金银湖、新华下路一带，住宅建设总规模为1285万平方米，现已建成262万平方米，今年施工354.19万平方米。武昌东湖开发区、武青三干道沿线、南湖等地住宅建设总规模达1112万平方米，现已建成206万平方米，今年施工538.83万平方米。

汉阳地区住宅开发比较分散，只有武汉经济开发区相对集中。其住宅总规模75.94万平方米，目前建成10.95万平方米，今年施工27.7万平方米。

从以上报道可看出，2001年估计“新增”住宅总供应量在560万平方以上（以施工既销售为统计标准），比98年增加44％，这种增幅估计要大于有购买力需求的增长幅度。

三、武昌地区楼盘开发潜力

1、价格和指数：自2000年第2季度到本年度第3季度，武昌地区的综合物业价格（含

非住宅）和价格指数均平稳上升，总体后市看好，具体统计数据如下：

时间武昌区价格武昌区指数2000第二季度2203.481015.67

2000第三季度2232.551029.07

2000第四季度2237.161031.19

2001第一季度2235.581030.47

2001第二季度2256.121039.94

2001第三季度2257.331040.49

2、集中区域：南湖附近、徐东路沿线和中山路等地，南湖花园热度未减。

四、武昌地区在售楼盘分析

1、说明：因时间紧迫，未去房地局调查，而尽以网上资料为分析依据（详见《附表二》）。

2、总供应量：网上在售近90个项目，剔除其资料统计误差（售罄后未删除或项目太小

未登记），估计实际在售盘也应该在60个以上。

3、在售房产品分析：结构以框架为主，砖混主要在城乡结合地带，户型从1*1～5*2，

以2*2、3*1和3*2为主。

4、在售房价格分析：主要以期房为主，多层框架的价格1450～2980元/平米、集中于

1600-2000之间。

五、消费构成及动机分析

广州的调查表明，其个人购房比例已经达到95％以上，而个人购房动机45％以上为二次置业，15％为投资（买房收租），40％为第一次置业（无房户），特别是中、高档房的二次置业率更大，达到80％以上，可见，开发商的住宅档次定位，很大程度上就限制或者决定了其客户来源。

本次调查虽暂未能收集到武汉市的有关统计资料，但从武汉市的住房政策（取消福利分房）可推测，其个人购房比例应该占绝大多数，其个人购房的消费动机也和广州有近似性。

六、与南湖花园类似大盘比较

在市开发办公布的七大开发片中，目前在建的2000亩以上“外资”大盘主要有常青花园(4000亩)和南湖花园（4500亩），今年新增的万科四季花城(2000亩)也在规划建设当中。

1、开发思路：“外地和尚”比起本地开发商来，不但有资本优势（利用股民的钱做房

地产），而且在开发理念、程式和经验上也要成熟得多。从开发思路上看，常青花园和南湖花园都经历了从低档到中高档的梯级开发道路，有一个品牌积累的过程，而万科是早已名声在外，故来武汉后直接从中高品位住宅（花园洋房、联体别墅）入手，起点比较高。

1、整体规划：大型社区的优势，是其不但有空间进行环境营造和社区配套，而且这种

很有卖点的公共投资可以因其投资规模而不过多地增加成本。因此，常青花园把社区大配套大量设置在后续工程中，一来防止后市疲软，二来可使提价有了性能支持（保持性价比平衡）；万科更是超前，规划阶段就将一些公共配套以招标形式引进，使客户对其“便利生活”更有信心；而南湖花园原来规划虽比较完善，但由于保安公司为转移资金，将项目地块进行分割出售，各开发商“各自为政”在所难免，不但其原有的整体配套无法落实，而且造成部分配套重复建设，总体配套成本增加，大盘优势荡然无存。

2、年供应量：万科今明两年约有24万平米入市，现房约10万平米（主要为9万平米

花园洋房、联体别墅和1万平米销售中心、商业广场、会所和超市）；常青花园6年已经开发了148万平米，平均每年也有25万平米入市，南湖花园由于是多家开发，其入市总量未能统计，也未能在摸清市场年需求量的基础上限量入市，很可能会造成市场积压。

3、销售策略：常青花园由于其经济适用房价格优势，加上盘子大，规划过得去，所以

尽管未打广告战，但销量依然稳中有长；万科属于以品牌物业、专业为支撑，加上王石效应的操作，更是很能吸引“眼球”，其在武汉，一是称“炸楼”之机炒做理念，

把坏事办成好事，二是广受媒体关注（免费广告多）,三是在销售方式引进了网络平台“万客会”，让客户了解万科、参与建设（可与王石直接对话）的同时也可让万科及时了解客户的心声和需求；而南湖花园分割后，由于规模小、各开发商的素质参差不齐，操作水平高的有南湖置业的中央花园和宝安公司的江南庭院，其它大都名不经传。

第二章南湖社区内竞争项目调查分析

一、社区简介

1、方位：武昌景岗村，南湖之滨，原为飞机场。

2、交通：59（南湖花园——南望山）、561（南湖花园——汉口火车站）、609（南湖花

园——宝丰路），基本上能达到汉口和武昌城市边沿，但由于总路线并不多，区内的数条主干道并未铺通，区口的南湖路由于火车桥涵影响未能拓宽，故南湖花园的整体交通配套还比较欠缺。

3、环境：尽管沾上南湖的边，但由于总面积大，且南湖岸边风景并未得到建设，所以

南湖花园并没有把“湖”做卖点，而是在区内环境上精心营造，使其和武昌火车站周边的脏乱老城区相比，有种强烈反差的震撼感。

4、配套：目前已建成110V变电站，一中等规模超市，引进了武汉电信分局和4、5所

学校（规划12所，其中两所为实验学校），其他规划待建的还有医院和证券公司（银