中国住房保障制度问题的_PEST_分析

2010年6月 学 术 交 流 Jun ,2010总第195期 第6期 A cade m ic Exchange Ser i a lNo .195 No .6

[收稿日期]2010-03-20

[作者简介]王珺红(1975-),女,山东青岛人,讲师,博士,从事社会保障与环境经济研究。

中国住房保障制度问题的/PES T 0分析

王珺红,芦 畅

(中国海洋大学经济学院,山东青岛266100)

[摘 要]住房问题是中国重要的民生问题,而住房保障制度是解决这一问题的重要举措。将住房保障事业看作是由政府主导的/住房保障公共事业0,其提供的产品是具有准公共物品性质的保障性住房以及住房保障政策,借用/PEST 0分析方法具体分析影响中国住房保障制度的政治因素(P )、经济因素(E)、社会因素(S)和政策有效性因素(T )。从政治因素来看,我国住房保障制度在取得一定成绩的同时存在管理不足与法律约束力差的问题。房价收入比、保障性住房供需矛盾两个经济因素,反映出我国住房保障制度覆盖面窄、保障不足,保障性住房供需矛盾严重的问题。人口结构、城市化、传统习俗三个具体的社会因素再次印证住房保障制度保障力度小,供给不足的缺陷。政策有效性因素,反映出住房保障制度本身制度的有效性差,而这一制度缺陷致使道德风险问题频发,带来负外部效应。基于此,完善中国住房保障制度应采取的对策为:增强政府住房保障能力、倡导新型住房供给与消费模式、增强住房保障制度的政策有效性。

[关键词]住房;住房保障制度;PEST 分析

[中图分类号]F293131 [文献标志码]A [文章编号]1000-8284(2010)06-0129-04

一国中央政府和地方政府,在市场经济条件下,为了

保障人人都有房住,利用各种手段,实施一些特殊政策措施,帮助单纯依靠市场解决住房有困难的群体,这个政策体系的总称,就叫做住房保障制度。从根本上讲,住房保障制度是为了解决住房在社会各个阶层中的合理分配而产生的,它是政府保障人民行使居住权的有效手段,也是解决社会矛盾,构建和谐社会的必然要求。

2010年/两会0上,全国政协委员及人大代表对住房保障制度的关注度已上升至提请全国人大为住房保障立法的高度。以此可见,中国住房保障制度是我国民生的重要问题,是建设和谐社会的必要要求,而这一制度的实效性也直接关系着国民的生存问题。我国现阶段住房保障制度以经济适用房和廉租房制度以及住房公积金制度为主,在理论指导上很正确,但在实际操作中却困难重重。本文运用PES T 分析原理,结合我国当前有关住房保障的数据,从宏观环境因素层次系统剖析中国住房保障的问题所在。

一、对中国住房保障制度进行/PES T 0分析

/PES T 0分析是指企业管理中,对一个行业或者企业所处的宏观环境进行分析的方法。/PEST 0分别是政治(Politi ca l )、经济(Eco no m ic)、社会(Soc ial)、技术(Techno 2

lo g i ca l )四个英文单词的缩写。住房保障制度作为社会保障制度的重要组成部分,属于政府公共事业的范畴。本文将中国的住房保障事业看作是由政府主导的/住房保障公共事业0,提供的产品是具有准公共物品性的保障性住房以及住房保障政策。借用/PEST 0分析方法具体分析影响中国住房保障制度的政治因素、经济因素、社会因素、政策有效性因素,以此来挖掘现阶段中国住房保障制度的问题所在。住房保障事业不涉及纯技术因素,因此,本文将住房保障政策的有效性因素即住房保障规避风险等的/技术0,作为对技术因素层面的分析。

(一)政治因素分析

我国社会主义国家的国体、政体决定了我国公共事业都是以广大人民的利益为出发点。改革开放30多年以来,我国逐步建立和形成了目前以经济适用房、廉租房、住房公积金三项住房保障项目为主体的住房保障制度,并取得了显著成效。目前,国民普遍需求的住房保障仍没有纳入我国政府中央预算,住房保障资金主要由地方政府根据本地的住房保障需求情况制定相关预算,并由地方政府进行自主住房保障管理,中央政府进行宏观调控、监督。由于我国处于社会发展的转型期,以经济建设为先导,住房、工资等关系到民生的问题发展虽有所改

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善,但相对滞后,与发达国家同等发展时期相比还有一定的差距。

住房保障涉及到中央政府、地方政府、社会上的房地产机构、物业机构、商业银行、住房保障享受者等多个相关主体,因此,需要法律的有效约束和严格监督。当前,中国政府规范住房保障的行为,仅局限在5条例6、5办法6的层面上,其约束力明显弱于法律的强制性。欠严格的法律约束机制,难以约束住房保障的各个主体,往往导致住房保障管理中出现许多问题。例如,2009年6月,武汉市经济适用房摇号,摇出罕见六个住房证明连号的作假事件等。究其原因,除了道德因素外,法律约束机制欠缺是一个极为重要的原因。

(二)经济因素分析

1.房价收入比

中国住房是一般物品还是奢侈品,要用中国的房价收入比来衡量。房价收入比是指居民购房总价与家庭年收入的比值,是考察居民购房能力的一个通用指标[1]。根据1992年世界银行的研究结果,发展中国家的房价收入比的合理比例应该在4:1~6:1的区间[2]。利用国家统计局发布2009年第一季度住房相关数据,计算出达到小康社会目标所要求的人均30平方米[3]的住房水平时,中国各省市住房房价收入比,计算结果汇总如下表所示:

表1中国房价收入比汇总表

地区房价收入比地区房价收入比地区房价收入比地区房价收入比安徽 6.388064河北5.867627辽宁7.355961四川6.276716北京12.2347河南5.00764内蒙古 5.671718天津8.686594福建 6.142438黑龙江7.319361宁夏 5.513893新疆5.987752甘肃 4.61046湖北6.264852青海 6.781658云南4.76441广东7.159533湖南4.449032山东 5.716417浙江5.978866广西 5.100337吉林8.65375山西 5.55684重庆4.69647贵州 5.497013江苏5.20871陕西 5.341228

海南11.87476江西4.687788上海9.650267

全国6.940234数据来源:国家统计局2009年第一季度数据整理、计算得

从表1中可以看出全国房价收入比高于世界合理区间上限的6:1的标准,表明中国总体住房价格过高,超出了国民普遍可承受范围。房价比落入合理区间的省份集中于经济欠发达的西部和北部地区省份。假设,每个家庭每月用一半的家庭收入作为购买住房的资金,那么根据各地房价,计算得出的一个家庭购买一套人均面积为30平方米住房的购买年限在10~15年间。北京、上海等地区的购买年限则在20~25年之内。根据生命周期理论,一个人的工作年限普遍在20~25年这个区间段。上述计算结果表明,一个人终生工作年限中一半以上甚至全部都在购买住房,这凸显出我国当前房地产市场的畸形发展和国民购房的巨大困难。

另外,以上计算所使用的是平均数据,反映出的是平均购买年限,事实上,中国一直存在收入差距大、不均衡的问题。根据国家统计局2007年度数据,最低收入户、困难户、低收入户、中等偏下户、中等户、中等偏上户的月平均收入分别为351元、278元、542元、742元、1004元、1365元,均低于1611元的全国人均可支配收入,而且这些群体总数量占全国人口总数的80%。换言之,中国80%的国民的房价收入比、住房购买年限均高于前文的计算水平,即大多数国民难以通过购买商品房的方式解决住房问题。

2.保障性住房供需矛盾

当前我国已经提出了要建立多层次住房保障体系的目标,对高收入群体采用商品房的方式自行解决住房问题,针对中等收入群体采用住房公积金的方式,对低收入群体提供保障性住房来解决住房问题。这里折射出的一个现象就是,在我国,低收入者的住房问题可以由国家的住房保障政策支持,高收入群体可以通过购买商品房的方式自行解决住房问题。中等收入群体却处于/高不成低不就0状态,既没有经济能力购买商品房,又不具备享受保障性住房的资格,属于住房保障未惠及人群。面对巨大的住房保障需求缺口,仅针对于贫困群体单一群体的提供模式显然是不合理的,供给显然不足。事实上,衡量住房供需状况时,应把合理的空置率考虑在内,如果供需比例小于1,则说明住房市场出现严重的供不应求状态[4]。根据中国统计年鉴数据计算得出,2005年至2007年我国保障性住房的供需比例都小于1,这说明我国的住房保障严重不足,满足不了国民的住房保障需求。

此外,经济适用房与廉租房是由政府主导的,遵循/微利保本0原则,利润空间很小。据国家统计局数据显示,2003年至2007年的商品房与保障性住房的销售价格差,都在4000元/平方米以上,巨大的价格差异和利润空间差异,使得市场机制中追求/利益最大化0的理性人(房产商)对建造商品房的偏好明显高于建造保障性住房的偏好,这是诱使保障性住房市场建设积极性弱、保障性住房供应不足,而商品房市场蓬勃发展的原因所在。这种现象是市场机制无法解决的。

(三)社会因素分析

1.人口结构因素分析

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