城市房地产营销策略分析

xx都市房地产营销策略

首先我们对各种形式的都市划分标准进行一下梳理并统一确认一次：依照房地产行业在全国都市进展的状况和公开的流行讲法，通常我们把房地产行业的发轫地区和最发达的都市如北京、深圳、广州和上海划分为一线都市；而把天津和一些发达的省会都市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放都市如大连、青岛等划分为二线都市；适应将地级市甚至一些落后省会都市如青海、呼和浩特等划分为三线都市；毫无疑问县级市和县城确实是我们所谓的四线都市了。

三线都市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线都市有着本质的区不，其营销策略与推广方式也大相径庭，因此专门多在一线都市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线都市栽过跟头，最后煞羽而归。我们智盟时代的几个策划人曾在省内各地做过些项目，也逐渐形成了自己的一些心得与体会，今日写来与大伙儿交流。

目前，三、四线都市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面：

1、做“名片”式住宅项目，制造小“富人区”。此类住宅项目的最大卖点确实是做成全城顶尖的小区，制造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钞票的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲

15-20%。众多一、二线都市的开发商第一次到三、四线都市做项目，大都走上这条路子。

2、以商业为要紧赢利点。一种表现是：几乎所有的住宅小区都最

大限度地增加商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。有得都市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。第二种表现是：专门多地点出现了大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。

注意：三、四线都市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线都市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。

3、规模制胜。15万㎡的楼盘放到一、二线都市并不起眼，但到了

三、四线都市里就可确实是大盘了。规模一大，就能得到专门多优惠政策，就能够大大降低成本，利润就相当可观了。

在对此类都市的特点有了大致的了解后，我们对在这类都市操盘的理解如下。

首先，每个都市都有自己的独特性。都市进展情况、都市的经济特点和媒介环境等不尽相同，必须深入进行市场摸底，做好楼盘角色定位工作。要理清此地区的楼市进展脉络，深入理解楼市的进展处于哪一个时期，了解项目营销的大环境。大环境是项目进展的基础，只有顺应大环境进展趋势的项目才能获得较好的进展空间。经济运行情况、商业兴盛程度、现有居住环境考察、建筑风格考察等差不多上研究区域营销大环境的重要问题，一般来讲，通过以上的专项研究，结合相近都市情况，进行横向比较就能够初步推断出此区域楼市处于哪一个时期，然后依照进展趋势，给项目做一个合适的角色定位，使项目的进展能顺合市场的进展趋势。怎么讲楼市领军者和跟随者是两种截然不同的操盘方式。

其次，俗话讲一方水土养一方人，必须详实了解该都市的风俗人情和生活习性，（比如当地有什么名胜民俗，有什么名人轶事，人们对房型的要求等等，）只有了解了这些，才能准确把握他们的心理，才能制定出切实可行的产品策略，才能真正打动他们的心。这一条是操盘成功与否的先决条件，它决定了以后整个销售策略是否能够顺利执行，是否能够达到预期的理想目标。这也正是许多在一二线都市做得特不出色的

代理公司，什么缘故在三线都市专门难立足的要紧缘故。确实是因为缺乏这方面的了解，即使去了解了，由于时刻和精力的关系也可不能专门深入。而后，在深入研究市场需求特征的基础上，做好产品优化工作。

第三，“合情合理”的传播途径。在大都市，早餐点上你随处可见一人，一碗豆浆，一包油条，一份报纸的组合场景，在公共汽车内，看报纸更是人们打发时刻消磨时刻的必定首选，也确实是讲读报差不多成为人们的一种适应，成了了解信息的首选途径。报纸也成了楼盘广告的首选媒体。但在三线都市则不然，人们并没有养成读报的适应，报纸媒体在那个地点成了从属性和品牌性媒介。推广工作要充分考虑当地的情况，可行性要侧重考虑。这是一个特不重要的问题，许多策划者在操作三线都市楼盘的时候，往往依照大都市的适应来想一些大创意和大规模媒介组合，到执行的时候发觉全然不是那么一回事，结果往往事倍功半、人疲财耗，有的甚至因为虎头蛇尾，为当地人所垢病。事实求是的态度是做策划推广工作的前提，大都市有大都市的完善推广环境，小都市也有小都市推广的优势条件，能够讲在三线都市发放宣传单页和树立视觉冲击力较强的户外广告成了最行之有效的信息传播途径，成为直达

目标客户群的最佳选择。更是节约广告费用支出，制造广告效果最大化的首选。因此在三线都市必须依照项目自身的特点和目标客户群具体情况选择恰当的广告投放途径。

第四，广告创意和形式。由于人们观念的滞后和思想开放程度的差异，决定了三线都市人们对广告同意的差异和认可度。在一二线都市，广告你能够随便创意，只要不违反广告法。但在三线都市你必须充分考虑人们的审美习性和同意能力。举一个简单的例子，在思想开放的一二线都市适当的裸露那是美，但在三线都市却有伤风俗。这确实是人们观念的差异，也就决定了人们对新奇事物的同意程度和能力。什么缘故要了解当地的风俗情，这确实是缘故之一，因为只有如此在广告推广中才可不能犯忌讳，才可不能成为人们饭后的谈资和笑柄。

第五，销售讲辞的地点性。曾经有一个朋友向我抱怨，讲他往常在公司是绝对的销售冠军，每个月成交几百万那差不多上专门正常的事，但自从公司把他调派到某三线都市后，销售业绩还不如公司从当地招聘的销售人员。后来有一次笔者亲眼目睹了他同客户的谈判过程，终于明

白了其中的原由。原来是因为他的销售讲辞太专业了，当客户听到他讲层高是多少，开间进深是多少时只是一头雾水，如听天书，全然就不知所云，起码的沟通都不能，还何谈成交。反观，另一当地销售人员，用半生不熟夹杂着浓重本地点言的一般话却能介绍的头头是道，客户更是面带微笑，听的津津有味。因此，在一二线都市屡试不爽的销售讲辞，在三线都市必须充分结合当地的实际情况加以改进。所谓的看人讲话，事实上确实是找到“共同语言”。

第六，良好的人际关系网络。由于都市幅员的狭小，小都市的人们大多相互认识，在三线都市真可谓抬头不见低头见，城东发生点什么事当天城西的人就能立即明白。因此客户的口碑也是决定项目销售好坏的关键所在，是最好的广告方式，良好的人际关系所带来的附加值是不容低估和忽视的，客带客确实是最好的证明，笔者曾经接待过一个如此的客户，只这一个客户就介绍了五个朋友来买房子。搞好与当地政府和主管部门及媒体之间关系的重要性就更毋须多言了。

第七，注意品牌的累积，通俗讲确实是“好名声”。一般来讲，开