xx区域发展与房地产营销市场分析案例

XX区区域发展及房地产营销市场分析一．区域发展

（一）区域概况：

滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、经济技术开发区、港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。

（二）区域经济与社会发展计划：

1.经济

自98年以来滨海新区和新区核心区国生产总值和人均国生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全市的增长格局；目前滨海新区人均国生产总值已超过1万美元。

历年GDP对比

滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元.

2.固定资产投资情况：

2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。

3.区域支柱产业、产业结构：

滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。

2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完

成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为

0.74%、69.33%和29.93%。

4. 区域发展战略

市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。

5. 重大市政建设情况

按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。

6.小结：

在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，

目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影响，近年来滨海新区外来人口数量不断增加，但人均收入水平却始终稳步上升，这也充分体现了滨海新区强大的城市汇聚力。

二．房地产市场分析

（一）一级市场

滨海新区核心区土地市场储备情况：

以海河为界，现阶段滨海新区核心区分为两个经济发展水平不同、产业结构不同、人文环境不同、市场发育程度不同的分区域：

1、海（塘沽区海河以北部分、开发区、保税区）：

新河区域、碱渣山区域、运输三场区域以及其他市中心项目。目前在滨海新区的核心区的土地市场使我们应该持续关注的，尤其是新河区域、碱渣山区域将成为我们2005年的工作重点。

2、海：

东西沽区域也将是滨海核心区的重点发展方向，这将是我们2006年以后的战略重点。

3、其他的重点规划（森林公园、胡家园）

随着滨海新区的建设，滨海核心区的地位将得到进一步的体现，在核心

区规划的森林公园、胡家园居住区也是我们的重点关注对象。

下面是对区域发展的几点分析和依据阐述：

1、核心区域的聚集力和辐射力在近几年逐渐加强，已经成为我国三大经济圈中环渤海经济圈的重要组成部分；

2、开发区和保税区是滨海核心区经济发展的最前沿地带，对滨海新区经济整体发展起到了不可替代的拉动作用，我们还应该对这两个区域持续关注；

3、塘沽区和开发区房地产市场需求依然旺盛，国家宏观调控政策对于该区域房地产市的影响较为微弱，这与该区域经济健康、快速的发展密不可分；

4、塘沽区04年上半年土地上市量较小，下半年略有回升。开发区可出让地块更是所剩无几，这就要求我们抓住有利时机，充分利用现有的战略项目，为在滨海新区的战略布控提供有力支撑；

土地上市量及未来投放计划

1、2004年滨海核心区上市土地汇总：

从上表可以看出2004年的下半年土地上市比较集中，上市的土地主要集中在海河以北，塘沽中心区域。主要原因是：目前海河以北区域比较成熟。2004年上市比较大的地块是在碱渣区域的两块地（7.8万平米）。上市地块还是以住宅为主。

从以上图表分析，2004年塘沽区供应土地被本地几家大型开发商垄断，其中贻成一家占据34％的份额，目前在塘沽区具有比较好的优势。但同时也应看到，2004年塘沽区整体出让土地供应量较少，全年出让土地面积32万平米，不能满足本地区房地产市场的基本需求，这也是造成该区域房地产市场火爆的因素之一，2004年塘沽区的房地产市场也将迎来新一轮的发展机遇，在这种市场环境下，我公司在2005年获取碱渣山30万平米的地块，结合我公司操作水平，必将拥有非常强的竞争优势。

2、未来投放计划

海（塘沽区海河以北部分、开发区、保税区）：

1)北路东六局四公司―20000平米

2)海防路西北塘渔人码头三期―100000平米

3)永泰路煤厂―20000平米

4)新河地块―290000平米

5)天碱俱乐部东侧

6)新河船厂家地空地