[知名地产]商业地产机电成本管控最佳思路(2014年)

4、常规水电的预留预埋 与机电各专业
8、特有作法
1.合格供方品牌库 2.餐饮及体验业态 比例高 3.消防安全等级高 4.绿建节能 5.慧云系统 6.静电过滤 7.商业电商
1）一类标（集采申请及合同审批）：
电气类--柴油发电机组、消防报警设备（国内、国外品 牌）、电缆、电线、母线槽、电梯、LED显示屏； 暖通类--制冷机组、空调末端、冷却塔、户式多联空调机 （豪宅用）、风机（国内、国外品牌）、水泵（国内、国 外品牌）、钢制阀门、铜制阀门、燃气热水器（豪宅用）；
7
• 五星酒店大堂、泳池、SPA 等区域的地板采暖
2）社区管网与室内机电界面
热力 燃气 给排水 电力 弱电
• 换热站 • 进户第一阀门 • 建筑物外墙或出外墙第一检查井 • 变电室（所） • 弱电机房
3）机电专业细项间成本界面
1、防排烟与通风空调
2、地板采暖与暖通空调
机电专业 细项间
3、室外给水与消防水
每铺按商铺建筑面积0.1Nm3/h.m2（按 天然气热值）预留入户支管，燃气总容 量应按1800Nm³/h考虑
2 原住宅底商未按餐饮考虑
提出50%的住宅底商预留餐饮条件
3
功率负荷密度（W/㎡）: 餐 饮 商 铺 250W/ ㎡ ； 需 0.5～0.6 考虑
要
系
数
(Kx)
按
无规划限制的所有具备餐饮条件的室外 商铺电功率密度不得小于300w/㎡；
塔楼采用水泵变 水排放专用设
频分区供水，超 备）；
过120m塔楼采用 3）虹吸式；
水泵水箱串联供
水；
1）中央空调 1）热源：市政 1）双路电源（每 有无慧云
（两管制、四 热网、自建锅炉 路保证100%负荷） 系统；
管制；全空气、 房、燃气壁挂炉； +柴油发电机；
风盘+新风、 2）采暖形式： 2）双路电源+柴
1.合格供方品牌库 2.餐饮及体验业态 比例高 3.消防安全等级高 4.绿建节能 5.慧云系统 6.静电过滤 7.商业电商
2）二类标（项目公司组织招标）：
国外品牌电动阀（酒店用）、低压断路器（国内、国外品 牌）、保温材料、开关插座、工程灯具（LED灯、普通灯 具）、燃气炉、浴霸、漏电监控系统、应急电源EPS、双电 源互投开关ATS、线型感温探测器、厨房自动灭火系统；
3）一类标、二类标严格执行集团合格供方库制度；
8、特有作法
VAV）；
散热器或地板采 油发电机；
2）分体空调 暖；
3）双路电源；
（柜机、壁挂
4）单路电源；
机、VRV）；
3、系统划分
给水
暖通空调
消防
强电
弱电
大商业、百货、 大商业、百货、超 超市、酒店、甲 市、酒店、甲写、 写、公寓、住宅； 公寓、住宅；
购物中心（含上部 塔楼及一环铺）、 酒店、甲写、住宅+ 室外商铺；
大商业、百货、 购物中心合用（电
超市、酒店、甲 子巡查系统、背景
写、公寓、住宅、 音乐除外）、酒店；
外铺；
同一地块内的销售
物业如甲写、公寓、
住宅、外铺合用；
系统的划分与运营管理的界面、缴费形式密切相关，销售物业尽量科学合并!
4、品牌等级
1 国内品牌
进口品牌
2 合格供方库内
合格供方库外
5、配置标准
1、业态划分
购物中心
（A、B、C）
写字楼
酒店
（A、B、C）
（瑞华、文化、 嘉华、嘉华B）
住宅
（A、B、C、D）
公寓或 SOHO
室外步行街
不同业态所对应的建造标准有可能不同!
2、系统形式
给水
排水
空调
采暖
强电
弱电
1）市政直供；2） 1）重力式；
水泵变频分区供 2）压力排水
水方式；
（污水坑+潜水
3）不超过120m 泵排放或自动污
1.合格供方品牌库 2.餐饮及体验业态 比例高 3.消防安全等级高 4.绿建节能 5.慧云系统 6.静电过滤 7.商业电商
1）负荷指标（电、气、冷、热）增大； 2）排油烟、补风风管的预留，以及建筑风道内衬
镀锌（不锈钢）风管的作法； 3）餐饮与卫生间污水分流，管材柔性铸铁管； 4）室内街厨房设备自动灭火装置，须有餐饮类商
机电成本管控思路
目标管理组
2014-8-21
机电成本控制
有标准
有方法 有方向
目录
认识商 业广场
成本 分解
优化
招标
限价
变更签 证直委
结算
工具
（一） （二）
（三） （四）
（五） （六）
（七）
（八）
一、认识商业广场
1、业态划分 2、系统形式 3、系统划分 4、品牌等级 5、配置标准 6、安装方式 7、边界条件 8、特有作法
户根据我方要求提供，与商业酒店餐厅、商业 所属公司员工食堂不同； 厨房设备自动灭火装置具有合格供方品牌库；
1、室外街机电增加成本： 154.5元/平米； 2、住宅底商机电增加成本： 105元/平米；
序号
2013版建造标准
商管公司意见
1
燃气容量按商铺建筑面积0.04Nm³/㎡·h 进行预留。（约合1200Nm³/h）
态、百货及部分次主力店的交房条件；
1
•精装修区域的灯具以及卫生间内给排水管道、洁具
2
• 豪宅、SOHO、商管用房、配电室、弱电机房内的分 体空调
Hale Waihona Puke Baidu
3
• 豪宅及SOHO内的燃气（电）热水器
4
• 影城大堂及观众厅内送回风管、阀部件、风口
5
• 售楼处内的机电工程
6
• 大歌星连接租区空调水管、风管、风机盘管
8.电梯梯速、载重
1.管材选择
2.电缆选型
7.保温材料类别 及防火等级
配置标准
3.设备是否变频 、自带配电柜
6.电动执行机构电压 等级，阀体材质
4.风阀是否远控
5.空调机组功能段选
择（预热、过滤）
6、安装方式
管道连接方式：法兰连接、 螺纹连接、沟槽连接、焊接、 热熔连接、粘接、角钢法兰、 共板法兰；
按照建筑布局在室外街公共部位（间距
1.室外步行街每侧设3个电表间，各电表 不大于80m）设置商户增容电箱，每个
4 间间距80～100m，面积≥10 ㎡；
电箱容量不小于250kw，不少于10个回
2.每个电表间布置30－40 块电表。
路并按照规定设置计量装置，以便后续
商户因经营需要电量增容使用
8、特有作法
电缆支撑方式：T式桥架、 槽式桥架、托盘式桥架；
安装方式
设备安装方式：吊装或落地， 混凝土基础或型钢基座；
明装、暗装；
T式桥架
槽式桥架 托盘式桥架
7、边界条件
不同业态
–…
不同专业
不同楼层
–…
不同系统
–…
不同细项
边界条件是建造标准确定的前提！
不同区域
1）机电与装修的成本界面
部分精装修成本界面包含机电作业事项； 梳理五星酒店、商务酒店、超市、大玩家、大歌星、院线、儿童业