楼盘踩盘报告样本.pdf

近的拆迁换房的家庭客户。 （年龄层为 25 岁-50 岁） 1. 开盘当日举行“石林抗旱救灾行动” ，开盘现场 5 辆满载饮用水的车辆从
营销活动
现场前往石林县长湖镇。
2. 开盘当日，持卡会员一次性付款享受 8%优惠，按揭享受 5%。
1. 以网络，短信，报纸三个平台对项目进行宣传和推广；
2. 首先以起价开盘吸引市场注意，之后逐批推出房源，控制销售进度；
一、基本资料
项目名称
楼盘调查表
天地之间广福郡（销售许可：预许 昆字 2012008 号）
项目地址
广福路和拥金路交汇处大商汇一侧
区位
南三环
开发商
云南金达房地产开发有限公司
楼层
17-19 层
联系电话
住宅、公寓、写字楼、
规划物业形态
物业结构
高层
商铺
规划设计公司
景观设计公司
策划销售代理公司 格瑞特地产行销机构
1 栋朝为东西向 LOFT，复式结构设计，为二室二厅一厨一卫双阳台，面积为平米；
C1 户型
位于第 3、 4、 5、 6 栋朝向为东北和西北两种，为二室二厅一厨一卫一阳台一入户花厅平层
设计，面积为平米； C2 户型位于第 3、4、5、 6 栋，朝向为东南或西南，面积为三室二厅一
劣势
1. 项目在宣传方面针对性较弱， 项目特点不明显， 因此在市场观望氛围很浓的背景下， 对准
客户的吸引力不是很强， 仅仅靠底价广告来吸引客户，力度不够， 因此蓄水不深， 在开盘当
天据了解只办理了不到 50 张认筹卡，至中午 12 点售出 17 套，虽然由于合作单位内部认购
的原因，首次开盘销售率达到 %，但后期销售压力却不小； 2. 项目绿化率虽然很高， 但因为目前市场环境的原因， 单位平均开发成本较高， 在开盘单价 上基本没有优势； 3. 项目户型组成过于简单， 仅 4 种而其中一种为经济适用房， 可选商品房户型仅 3 种，主要 户型为 80-90 平米 2 房， 针对性虽然很强， 但不免产品丰富度， 而且很多拆迁户都为家庭为 单位居住，需要 3 房甚至 4 房，因此产品在定位方面过于狭窄； 4. 项目本省综合性不强，自身楼盘配套没有亮点。 楼盘平面图
四、配套设施
周边配套设施
项目距市中心仅 3 公里，周边 5 条公交线路，十分顺利。片区集中省级行政单位，因而成为省级
周边环境
政治，文化，经济的核心。在规划和设计时致力于体现 21 实世纪绿色生态居住环境的小区，完全按 照低密度，高绿地指标建设。项目圆 2 公里内紧邻大商汇商业中心，沃尔玛，国美电器，多家医院等
楼盘区位图
1
3
4
5
6
经适房
省设 计院
开盘报告纲要
一、项目介绍
1、楼盘简介
项目由云南金达房地产开发有限公司开发建设， 项目属于城中村拆迁改造项目。 位于广
福路中段， 拥金路与广Baidu Nhomakorabea路交叉口东北侧，距市中心仅
3 公里，毗邻广福商业中心、香槟小
镇、大商汇商业中心、南市区沃尔玛、国美电器、百大家电，并紧邻昆明市新儿童医院和南
市区公交车站，因此配套完善，生活方便。片区集中省级行政单位，已然成为省级政治、文
化、经济的核心。该项目是一个居住品质较高、设施先进、体现
21 世纪绿色生态居住环境
的住宅小区，由综合楼、高层住宅及智能化配套服务设施等组成，总建筑面积
10 万多平方
米，住宅总户数 616 户，完全按照低密度、高绿地指标建设。 700 个地下停车位。通过关注
商业，医疗配套以及多所学校，生活便利。
教育
海贝双语幼儿园，海贝中英文小学、关二小、北大附中
医疗
儿童医院南市区分院，同仁医院
商业
沃尔玛，国美电器、百大家电
交通
南市区公交车站 ,181 路， 78 路， 24 路等
银行
建行、工商银行、农行、招商银行、富滇银行
五、物业管理
物业管理公司
——
配套费
物业管理内容
生态、休闲和人居舒适度的概念设计，展现项目独特的建筑风格。将生态、休闲、景观、人
文、建筑等要素和谐统一，做到“人—家—自然—科技—品位—生活”的高度融合。
2、户型概括
本次推出的首批房源共 218 套，总户数 616 户，占比 35%。由于项目已经封顶断水，本
次推出的房源分布 5 栋住宅项目的其中 4 栋。为 A1、C1、 C2 三种户型，其中 A 户型位于第
参照同区域二手房价格在 9500 元 / ㎡
八、销售信息
本次为首次
开盘时间
2012 年 3 月 17 日 认购日期
销售率
%
2012 年 3 月 17 日
从本次营销平台以及户型和价格定位来看， 本项目开盘主要针对市场刚性
客群定位
需求客户： 一方面是首次购房的年轻人， 另外一方面是项目城中村改造项目附
广告公司
观澜广告
开盘日期
2012 年 3 月 17 日
交房日期
2013 年年初
竣工日期
2012 年年底
二、规划指标
占地面积
33333 ㎡ 总建筑面积
99507 ㎡
住宅建筑面积
128632 ㎡
商业用地
容积率
总户数（户）
616 户
居住用地
绿化率
%
停车泊位（个）
700 个
商业用地
建筑密度
本次推出房源
4 栋 100 套
产权
70 年
备注
三、面积及户型
户型名称
户型面积（㎡）
户型结构
备注
A
㎡
2 室 2 厅 1 卫 2 阳台
住宅
B
㎡
1 室 1 厅 1 卫 1 阳台
住宅
C1
㎡
2 室 2 厅 1 卫 1 阳台
住宅
C2
㎡
3 室 2 厅 2 卫 2 阳台
住宅
主力户型
户型 C，面积为㎡ （ 2012 年 3 月 17 日推出 4 栋 AC1C2， 3 种户型）
备注
六、装修标准
毛房
毛坯
初装修
备注
七、价格
单价区间 7900 元 -9120 元 / ㎡
起价
主力总价
住宅万
总价区间
定价策略
毛坯低价
价格评估
备注
物业管理费（元 / ㎡）
—— ——
——
——
全装修
——
7900 元 / ㎡
均价
8500 元 / ㎡
住宅 71 万 -119 万 价格变化 6 万 -9 万 / 套间
促销方法
3. 开盘给予折扣； 4. 借助“抗旱”送水，扩大知名度和宣传力度；
5. 现场抽号，制造紧张度。
广告宣传
主要通过网络，短信，报纸三个平台
九、楼盘点评
优势
1. 项目区域为城中村改造区域，许多到场客户都为拆迁位置的家庭客户，意向性较强；
2. 项目容积率很低，绿化率非常高，是项目宣传亮点；
3. 和就近同区域的中天融域项目在广告时打低价牌，广告以底价做宣传吸引注意力； 4. 楼盘区位商圈配套成熟，属于南市区商业中心位置。 5. 项目请云南省设计院进行设计，部分房源已由设计院进行提前订购。