梅溪湖片区区域市场分析

403.04
长沙梅溪湖 实业有限公
司
成交 时间
溢价 率
201110-10
0%
201112-16
26%
201112-16
26%
20127-24
0%
岳麓区梅溪 湖I-19Leabharlann 46352.90科研设 计用地
《2.1
50年
11820.00 11820.00
1214.29
170.00
长沙梅溪湖 实业有限公
司
20127-24
0%
中铁房地产 集团长沙置 业有限公司
201210-16
0%
岳麓区梅溪 湖C-19地块
17133.93
商住用地 （2:8）
《4.0 商40 住70
15764.00
15764.00
2300.11
613.37
湖南新达美 投资置业有
限公司
201210-16
0%
岳麓区梅溪 湖G-11地块
53360.95
商业、住 宅
配套条件—教育 梅溪湖新城拟建10所小学7所中学，教育资源丰富，同时17所 中小学在片区内合理布局。
省一师附小、长郡 中学、东方红小学 （中学）、肖河小 学、天顶小学（中 学）、岳麓区实验 小学、学湖小学 （中学）、师大附 中、博才小学、川 塘小学（中学）、 燕联小学、航天中 学、望兴小学等 17所中小学在片 区内合理布局
长沙东部和北部：均为老城区，因动迁等因素难以高水平成片开发，且环境和山水等禀赋有限； 长沙南部：腹地广阔，但长株潭三城的融合，还需假以时日； 长沙西部：市政府大力推进中，初见成效； 交通配套：过江隧道与地铁轨道交通的建设将打破长沙城市的交通瓶颈，加速河西的发展。
地铁1号线 2014年通车
35042 30298 42654
成交楼面价 （元/㎡）
1704.66 1834.09
1500
2968.2253
2799.99092 2799.84074 2659.47287
成交地价 （元/亩）
454.58 366.82 300.01
554.071494
429.334087 429.31106 514.167325
景观条件—现状 自然资源极为丰富，罕有自然资源：一湖、两山、三公园。
一湖：3000亩梅溪湖， 已于2012年6月完成湖 泊蓄水，全省最大的城 市湖泊。 两山：岳麓山、象鼻山， 36m2公里岳麓山，国 家5A级旅游区。 三公园：4360亩桃花岭 自然保护区、396亩梅 岭公园、41亩麓松公园。
景观环境十分优越，背靠岳麓山国家重点风景名胜区，坐拥湘江支流
0%
区域市场现状——已成交土地情况
土地位置
岳麓区梅溪 湖
岳麓区梅溪 湖K-12
滨江新城 梅溪湖片区 洋湖垸片区
河西：先导区三大片区
梅溪湖片区
城市区位—现状 梅溪湖片区是长沙大河西先导区重点开发区域，目前属于城市近郊， 距离市府5分钟车程、距离五一商圈10分钟，距省府30分钟。
5 min
市府
梅溪湖片区：北起枫林 路、南接桃花岭景区界 线、东起二环线、西至 绕城高速。
梅溪湖片区
河西
河东
营盘路过江隧道 2012年通车
梅溪湖片区
长沙城市发展版图
地铁2号线 2014年通车
长沙大板块分析 — 梅溪湖片区，长沙大河西先导区的中央片区
滨江板块：地理位置优越，但因拆迁等原因成片高水平开发难度较大，难以迅速改变城市面貌； 洋湖垸板块：离市中心较远，相对缺乏快速交通等的支持； 梅溪湖片区：处于河西片区的中心区域，山水自然环境优美，交通便利。
区域基本情况 市场扫描
区域市场现状 区域内在售项目12个，多于2012-2013年新近入市，以知名开 发商开发的中等容积率住宅项目为主。
梅溪湖片区初期 以方兴地产为一 级开发商，中建 地产于2012年加 入开发行列。
区域市场现状
梅溪湖片区现已成交土地情况
成交地块： 万科、中建、中铁、 佳兆业、金茂、旭辉、 和泓、达美等知名品 牌等30宗土地成交
NEW VISUAL ANGLE
服务创造价值
梅溪湖片区区域市场分析
版权声明：
本文仅供客户内部使用，版权归新景祥机构所有，未经新景祥机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布 报告中的部分或全部内容。
本报告是严格保密的。
2020/3/9
区域基本情况 市场扫描
长沙大板块分析 — 长沙的未来看河西
201110-10
201110-10
201110-10
溢价 率 66% 31% 0%
0%
0% 0% 0
区域市场现状——已成交土地情况
土地位置
出让面积 规划用
（m2）
途
容积率
出让年限
起始价 （万元）
岳麓区梅溪 湖H-08、H09、H-10、 H-14、H-15
160742.31
商业住 宅
详见须知
商业40年 住宅70年
岳麓区梅溪 湖B-30、B31、B-32地 块
155936.95
商住用地
《4.0 商40 住70 118386.00
118386.00
2300.06 2000.03 1897.98
613.35 480.01 506.13
深圳市鼎诚 达贸易有限
公司
20129-5
0%
湖南和泓房 地产开发有
限公司
201210-16
洋湖垸片区：
生态示范新城区，定位 为集酒店、办公、商业 于一体的总部经济基地 和与之配套服务的生态 湿地公园、绿色宜居社 区，预计片区一级开发 建设总投资为215亿元 ，片区土地开发周期为 8-10年，以总部经济区 为引擎，向南面和西面 逐步推进
河西先导区三大重点规划片区
包括3.5万m2大剧院和2.5万m2艺术馆两大 主体功能，将成为湖南省规模最大、功能最 全、全国领先、国际一流的国际文化艺术中心
可持续发展之城
融入了产业导入、产业培养和功能 复合，成为一个具有内生活力的可 持续发展之城
目前，有地铁2号线、梅溪湖大道贯穿全区，又有映日路、枫林路、西
交通条件—现状 二环及绕城高速等城市主干道环绕其侧，道路通达性较好，但公共交 通仍比较缺乏。
➢地铁2号线将穿越梅 溪湖板块，共设置4站 点，也是最先实现地铁 覆盖的规划热点板块。
54413.22
住宅
2.3
70年
47049.26
住宅
2.3
70年
55305.23
商业住宅
I06≤3.1
，I08≤2.7
商业40年 住宅70年
起始价 （万元）
36284 31931.00
43873
63363
35042 30298 42654
成交价 （万元）
60284 41831.00
43873
63363
区域市场现状——已成交土地情况
土地位置
长沙市岳麓 区梅溪湖片 区B-05地块
长沙市岳麓 区梅溪湖片 区B-07地块
岳麓区梅溪 湖片区A-28 、32地块
岳麓区梅溪 湖H-11、H12、H-19
岳麓区梅溪 湖I-37
岳麓区梅溪 湖I-35
岳麓区梅溪 湖I-06、08
出让面积 （m2）
规划用途
容积率 出让年限
景观条件—未来 龙王港及梅溪水系，拥有宜居的山水景观与成体系的自然生态系统， 还有规划中的12大主题公园、3000多亩浩淼湖面…… 国际化新城 具有国际水准规划设计、山水景观、 创新运营管理的国际新城
科技创新城
汇聚企业精英、成为科技创新研发的 平台，塑造新城的增长引擎
绿色生态城
低碳环保科技的建筑 、公共设施， 传递低碳理念，打造一个生态宜居 之城
汽车西站 交通圈
配套条件—商业
➢梅溪湖新城内部 CBD商务区囊括超五 星级酒店、5A级写字 楼、酒店式公寓、大 型SHOPPINGMALL， 商业配套非常完善。
➢周边紧邻的河西传 统西站商圈，商业配 套也较完善，随着外 围东方红商业广场、 罗马商业广场、 华润 万家的建设，板块商 业资源更加丰富。
0%
岳麓区梅溪 湖B-21地块
30302.60
住宅用 地
《3.5
70年
21212.00 21212.00
2000.02
466.67
湖南和泓房 地产开发有
限公司
20127-31
0%
岳麓区梅溪 湖F-34
21421.00
商住用 地
《3.7
商40 住70 18230.00
18230.00
2300.09
567.36
3000亩梅溪湖，全省最大的城市湖泊。
CBD商务区 梅溪湖
长沙首座生态CBD， 集纳超五星级酒店、 5A写字楼、酒店式公寓、 大型SHOPPINGMALL。
国际研 发中心
建设集高端研发人才、一流 仪器设备、优良创新氛围 于一体的高起点、高水平、 具有国际视野的高端应用
技术研发中心
面积达4360亩，省内最大 城市森林公园
深圳市鼎诚 达贸易有限
公司
20129-5
0%
区域市场现状——已成交土地情况
土地位置
出让面积 （m2）
规划用途
容积 率
出让年限
起始价 （万元）
成交价 （万元）
成交楼面价 成交地价 （元/㎡） （元/亩）
竞得人
成交 时间
溢价 率
岳麓区梅溪 湖F-30、f32
57924.68
商住用地
《4.0 商40 住70
88410.36 商业 ,住宅
4.0
商业40年, 住宅70年
76024.89 商业住宅
3.00
商业40年 住宅70年
97493.74 商业住宅
3.0
商业40年 住宅70年
76239.64
H-11住宅， H-12商业、 住宅，H-19
住宅
H11≤2.8
，H12≤3.3
，H19≤2.5
商业40年 住宅70年
汽车西站交通圈：汽车西站总投资32 亿元，定位为长沙市综合交通枢纽中 心，总占地面积230亩，总建筑面积 43万平方米，预计2015年建成使用。 这个强大的复合体，集地铁、长短途 客运、快速公交、城市公交、的士、 航空换乘功能于一体，它将衔接连通 长沙市主城区的三汊矶大桥、福元路 大桥、银盆岭大桥、橘子洲大桥、猴 子石大桥、湘府路大桥和城铁长益常 线、地铁2号线、营盘路隧道、南湖路 隧道和二环、三环线，真正实现“零 换乘”，满足26万人次的日出行需求。 并且，从目前交通网络上来看，梅溪 湖片区，将来会是长沙最便捷交通的 地方之一，这不仅仅是完善交通的表 现，更是畅通交通的显现。
≤6.3
商业40年 住宅70年
100853
100853
长沙金茂梅
3000.0239
1260.0731
溪湖国际广 场置业有限
20132-26
0%
公司
岳麓区梅溪 湖K-21地块
39442.14
科研设计
≤1.0
50年
6311
6311
1600.0653
106.6764
长沙景嘉微 电子股份有
限公司
20135-3
37680.00
37680.00
1626.25
433.67
深圳市鼎诚 达贸易有限
公司
20129-5
0%
岳麓区梅溪 湖F-31
27251.41
商住用地
《4.0 商40 住70
25072.00
25072.00
岳麓区梅溪 湖B-26地块
48524.32
住宅用地
《3.6
70年
34938.00 34938.00
➢梅溪湖新城内有梅溪 湖大道、映日路两条主 干道，环绕整个片区， 外围有枫林路及西二环 接壤。
➢交通路网的快速实现， 有利于片区规划的发展 和成型。
交通便利，汽车西站处于5min生活圈内，即将开通的地铁2号线贯穿整
交通条件—未来 个片区，而汽车西站交通圈预计2015年建成使用，梅溪湖片区也将会是 长沙最便捷交通的地方之一。
95687
岳麓区梅溪 湖片区B-6 地块
岳麓区梅溪 湖片区B-6 地块
58677.76
商业、 住宅
58677.76
商业、 住宅
岳麓区梅溪 湖片区C-12 、13、16地 块
130558.59
商住用 地
≤3.0 ≤3.0 《3.5
商40年住 70年
商40年住 70年
26405 26405
商40 住70 78931.00
五一 商圈
省府
城市区位—未来 将逐步发展成为城市国际文化中心、 国际智力拓展和科技创新中心、 国际商务中心、国际居住中心， 大河西先导区经济商业文化中心。
滨江新城：
商业金融功能区，以市 政府为中心的滨江新城 板块将成为未来长沙市 的金融企业集中地
梅溪湖片区：
国际化宜居新城，方兴 地产做为区域运营者， 承担运营角色的区域， 嫁接梅溪湖自然景观以 及规划落实
成交价 （万元）
95687
33269 33269
78931.00
成交楼面价 成交地价 （元/㎡） （元/亩）
竞得人
2800
396.856635
中国中建地 产有限公司, 中国建筑第 五工程局有
限公司
300.00
377.99
瞿凯其,易辉 跃
1889.92672
300.001591
瞿凯其,易辉 跃
1727.33
竞得人
湖南省源 城置业有
限公司
湖南惠天 然房地产 开发有限
公司
旭辉集团 股份有限
公司
中国中建 地产有限 公司,中国 建筑第五 工程局有
限公司
长沙金佳 房地产开 发有限公
司
长沙金佳 房地产开 发有限公
司
长沙金佳 房地产开 发有限公
司
成交 时间 201010-21
201012-16
20115-24
201110-10