成都保利国际广场定位策划报告下
成都保利国际广场定位策划报告_上
中信广场依托自身的高品质的地标性写字楼和大量配套，成 为公寓的溢价的强有力支撑，二手房价格于明显高于区域同 类项目。
区域内同类写字楼价格对比
160 155 150 145 140 135 130 155 150 150 140
场
场
广
大
广
信
化
际
中
石
国
中
泰
租金（元/月·平米）
写字楼
25000 20000 15000 10000 5000 0
A座
B座 36.7万
220米
60米
1700平米
2660平米
B座，220米超高层，规划为公 寓产品，底部连接规划中的集 中商业 A座，336米超高层，规划 为地标性写字楼 C座，60米板楼设计，规划为 公寓产品，共分三个单元
B座
A座 C座
2.项目核心价值：
大源商务区核心——高新区绝版地段
大型综合体——引领城市价值
物业类型
3栋写字楼 商业(购物中心+ 商业街) 2座酒店 住宅(高档公寓) 其他（公园、展 览中心等）
规模
30 20 9 20
占比
30% 20% 9% 20%
写字楼
集中商业 住宅区
酒店
21 21% 遗憾：写字楼、酒店档次高，但建筑地标形象较弱 总计 100 100% 酒店、写字楼档次较高，综合体打造全面，实现了区域地标形象。但三栋写字楼 分散了核心建筑地标的主体形象，很快被周边高楼取代
保利地产新都项目定位和整体发展战略
片区经济发展分析—区域消费力
楼盘名城
华宇锦城名都 二批次
华宇锦城名都 三批次
金科一城
富丽·碧蔓汀
开盘时间 11月10日 1月19日
1月5日 1月19日
开盘均价 6800元/㎡ 7000元/㎡
5100元/㎡ 5028元/㎡
推售套数 384套 384套
300套 468套
销售率 86％ 53％
95％ 90％
2007年1-8月，成华区全口径工业增加值完成42.8亿元，同比增长24.5%；规模以上工业， 完成增加值38.3亿元，同比增长27.4%；工业投资完成14.3亿元，同比增长77.5%，占全年目 标的102.1%；技改投资完成11.4亿元，同比增长47.9%，占全年目标的103.6%；工业集中度 达25%；工业集中发展区的基础设施投入达到0.55亿元。
成都区域代表楼盘销售价格对比分析
12000 10000
8000 6000 5028 4000 2000
城东-生态居住新区启动
城南-新CBD城南造“芯”启动
城西-城市文脉再造城西启动
成都城的民间意象
东穷 南富 西贵 北乱
居住层面上的等பைடு நூலகம்秩序 形成成都目前城市肌理
财富城北 未来生活
人文城西 高尚生活
繁华城中 成熟生活
中产城东 舒适生活
国际城南 品质生活
A. 外部环境（经济发展）
2007年1-11月新都区完成工业总产值316.33亿元，同比增长29.3%，其中273户规模企业111月完成工业总产值222.15亿元，同比增长36.4%；完成工业增加值68.81亿元，同比增长 30.1%；
成都市第十五届人大 一次会议上， 2008年 成都市经济发展目标： 城市居民人均可支配收 入增长8%，农民人均纯 收入增长9%。
成都保利国际广场定位策划报告下PPT课件
天际园林泳池及池畔咖啡廊及多功能商务中心， 全面照顾商务及居家之便利舒适生活。
➢空中苏式园林 ·苏州园林式生态泳池，在空中续写苏州园林经
典 ·50米泳池与苏州生态园林融会一体 ·空中花园，现代与自然璀璨结合的居住新景界
➢精品生活配套，极致人生享受
环球188裙楼1-4层共2万平方米的精品商业，汇 聚了时尚文化、特色餐饮、休闲娱乐等诸多元素。
Ecological Aqua CITY增值点3—— 艺术化天际会所
北向视线通廊
待建写 字楼 （限高 100m）
精装公寓
精装公寓
空中会所（59-60F） （180～570平）
精装公寓
47～62F
酒店式公寓
精装酒店式公寓 （70～300平米）
40～46F
精装公寓
时尚会所（21F）
精装公寓 （70-150平米）
精品住宅
酒店式公寓
135 100
海洋公园、高尔夫
1500米
待 建 建米 筑
500米
米 精品住宅
峰汇官邸 之“TOWN生活”
根据视线景观价值最大化的立体分区
UP-TOWN
景观/奢华/尊贵
47层以上视线开阔景观好，最高 价值设置大户型顶级豪宅
MID-TOWN
视野/服务/舒适
北向视线通廊
40层以上具备景观视野，设置空
1-4F 精品商业
钻石顶 43-44F
30-42F 精装大宅
4-28F甲级 写字楼
1-3F 挑高大堂
顶级配套：钻石顶商务会所+空中苏式园林+精品生活配套， 极致人生享受
➢钻石顶商务会所——3大顶级私人国际会 所 ·辉盛阁之钻石穹顶会所，供应各式会所设施，包
某广场项目定位及产品塑造汇报
•北延伸区（船厂地块）为综合开发区偏商务概念。产品以大型写 字楼和商务公寓为主，配有住宅。 •规划有商业配套，呈线状分布面积较大，依赖人流支持。
项目位置分析
•项目位于纯商务功能向综合服务功能过渡的区域 •有江景优势，体量适中
•东方路和银城中路延伸后交通便利
•缺乏规模优势，单一产品难以形成竞争优势 •现有建筑形成南向遮挡
•周边环境杂乱，缺乏高档物业氛围
复合型项目是区域市场空白
•高档写字楼和顶级豪宅均缺少同档次配套设施，造成功能缺失。 •商务、娱乐、休闲、购买等消费需求急待满足。
•虹桥＋古北、淮海路办公区＋新天地、南京西路办公区＋梅泰恒等成功案 例说明商务功能的复合将产生巨大的价值增长。
谢谢大家！
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弄虚作假要不得，踏实肯干第一名。09:32:2309:32:2309:3211/10/2020 9:32:23 AM
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安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20.11.1009:32:2309:32Nov-2010-Nov-20
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重于泰山，轻于鸿毛。09:32:2309:32:2309:32Tuesday, November 10, 2020
上海保利广场 项目定位及产品塑造汇报
二零零六年四月十日
项目定位
高档·滨江·商务复合体
四个功能单元
高级公寓式酒店（2.5-2.8万平方米） 创意产业LOFT（2.2万平方米）
项目策划
区域市场简析
•办公楼供应量及销售量均占全市1/3，日均销售900㎡。
建筑面积约5000-6000㎡
“上海滩”
为办公楼和酒店式公寓服务，形成以运动、美容美体、24小时服务为 特色的配套综合设施。
成都广场策划方案
成都广场策划方案引言成都作为西南地区最重要的城市之一，其广场在城市规划和社会生活中占据着重要的地位。
本文将介绍一个针对成都广场的策划方案，旨在通过改进广场设计和增加丰富的功能，提高市民的生活质量和城市形象。
目标该策划方案的目标是打造成都市民喜爱的多功能广场，通过提供丰富的娱乐、休闲和社交活动，吸引更多人参与其中，使广场成为城市的重要交汇点和社区活动中心。
设计方案1. 广场布局设计在现有广场的基础上，我们将重新设计广场的布局，以满足不同人群的需求。
具体设计方案如下：•集中活动区：在广场的中心位置设置一个大型开放空间，用于举办各种活动和表演，如音乐会、舞蹈表演和戏剧演出等。
该区域应具备良好的音响设备和舞台，以及适合大型人群聚集的空间。
•休闲区：设置多个休闲座位和树荫，以供市民休息和观赏广场风景。
在休闲区域周围，可以布置一些小型零售摊位，提供各种小吃和纪念品等服务。
•互动区：设计一个开放的游乐场地，供儿童和家庭享受游戏和娱乐。
该区域可包括各种儿童设施、跑步道和运动场地，以鼓励市民进行户外活动。
2. 绿化和景观设计在广场的不同区域增加丰富的植被和景观，以提供美丽的视觉效果和舒适的环境。
具体设计方案如下：•花坛和草坪：在广场的各个角落设置花坛和草坪，增加色彩和绿意。
花坛可以栽种当地花草，并定期更换季节性植物，以保持景观的新鲜感。
•水景：在广场的一侧设计一个小型人工湖或喷泉，为市民提供一个清凉的休息地点。
周围可以设置休闲座位和遮阳设施，供市民观赏和放松。
•雕塑和艺术装置：选择一些艺术性强、具有代表性的雕塑和装置，将其分布在整个广场区域，为人们提供观赏和拍照的机会。
3. 多样化的活动为了吸引更多人流量和增加广场使用率，我们提供以下多样化的活动，以满足不同人群的需求：•夜市活动：在周末或特定的时段，组织夜市活动，向市民提供各种美食、手工艺品和娱乐节目。
夜市可以增加广场的活力和吸引力。
•音乐和文化表演：定期举办音乐会、舞蹈表演和戏剧演出等文化活动，为市民提供高品质的娱乐享受。
保利国际广场策划案
南洋酒店
赤 水 情
半山乌江鱼 圣沣大酒店
贵 龙 饭 店
毛家湘菜馆 金 黔 食 府
CNLAND
GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD
□
Project of Poly Guiyang --2007
它位于贵阳最高档酒店、写字楼商务圈
喜来登大酒店
华坤发展大厦
宏 业 大 厦 大 正 酒 店 新 华 大 厦 富中国际广场 圣 沣 大 酒 店
547.51 266.87
499.62
301.02 141.56 66.06 129.09
贵阳市近六年来土地交易面积总体承上升态势,虽在2005年受国家政策打 压,使房地产发展步伐有所减缓,但在2006年又再次崛起，2006年整个贵 阳市土地出让面积499.62万平方米,同比增长87.2% ,说明贵阳市房地产业 发展前景被看好。
Project of Poly Guiyang --2007
他三面临城市主干道，商业价值极高
CNLAND
GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD
Project of Poly Guiyang --2007
它处于城市核心，出行便利直达全城
CNLAND
GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD
CNLAND
GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD
Project of Poly Guiyang --2007
它毗邻南明河畔、收藏母亲河最美一段，
项目毗邻的此段南明河，是江面最宽、水质最好的一段。
CNLAND
GUANGZHOU CHINA LAND PROPERTY CO.,LTD
高力国际-保利集团-成都-保利国际广场整体报告
第三产业 46.5%
第二产业 46.6%
– 第三产业
成都市经济的主要支柱，在GDP中所占 比例达46.5%。 专业服务和金融服务迅速发展。
资料来源：2009年成都市统计年鉴
中西部主要省会城市综合经济实力比较
2008年西部主要城市GDP对比 2008年西部主要城市GDP对比
单位：亿元 4,000 3,500 3,265 2,504 1,495 1,525 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 成都 重庆 长沙 西安 昆明 3,797
17
与中西部主要省会城市相比， 成都人民生活水平较高，具有 较强的消费能力。
2008年中西部主要城市城镇居民人均可支配收入对比 2008年中西部主要城市城镇居民人均可支配收入对比
主城区 近郊区 远郊县 锦江区、成华区、金牛、武侯区、青羊区、高新区 双流、温江、龙泉、 新都、郫县、清白江 都江堰、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑 县、蒲江县、新津县
资料来源：成都市统计年鉴
西三角经济圈
环渤海增长极、长三角增长极及珠三角增长极的经济发展起步早，发展成熟，随着西 部大开发以及产业布局转移，西三角经济圈将是未来经济发展的第四极。
6
行政区划
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成都市面积12,390平方公里，辖9区4市（县 成都市面积12,390平方公里，辖9区4市（县 级市）6县，即：锦江区、青羊区、金牛区、 级市）6县，即：锦江区、青羊区、金牛区、 武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新 武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新 都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、 都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、 崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、 崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、 蒲江县、新津县。 蒲江县、新津县。 2008年，全市户籍人口1,125万人,常住人口 2008年，全市户籍人口1,125万人,常住人口 达1,270.6万人。 达1,270.6万人。 1993年，成都被国务院确定为西南地区的科 1993年，成都被国务院确定为西南地区的科 技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综 技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综 合实力西部第一。 合实力西部第一。
保利国际广场项目施工策划书
中国建筑第五工程局第三建设有限公司·国际广场项目保利保利·项目施工策划书CSCEC5B3/CS—BL—02发放编号：发布日期：年月日执行日期：年月日附录Ａ项目施工策划书审批表工程名称保利·国际广场报审时间现上报工程项目施工策划书，请予以审批。
类别编制人册数页数项目施工策划书唐白奎编制单位:项目总工程师：申报负责人：本项目施工策划书已编制完毕，并经项目部会审通过，请审批。
项目经理（签名）：年月日二级机构审核意见：审核人签名：审核日期：年月日（公章）公司相关部门会审意见：会审人签名：会审日期：年月日（公章）公司总工程师（副总工程师）审批意见：审定结论：审批人签名：审批日期：年月日（公章）附录Ａ项目施工策划书审批表（续）序号部门/单位名称修改意见或建议签名123456附录B报审所需文件重要内容说明表工程名称保利国际广场报送时间现将本项目施工策划报送所需文件重要内容说明如下：施工合同合同工期待定，工日期2011年8月1日施工图纸业主已提供未审核的施工图纸图纸会审设计交底尚未进行地质勘察报告场地内未发现影响场地稳定性的不良地质作用现场水文气象资料场内土方含水率高采用的主要技术标准《施工规范大全》《施工手册》《建筑工程施工质量验收统一标准》等采用的主要标准图集《中南标》等建设单位的相关要求监理单位的相关要求当地建设行政主管部门的强制性要求附近建筑物情况附近为天心嘉园一期居民小区，3栋别墅子在3#塔吊旋转半径内，一定程度上影响塔吊正常运行。
地下管线情况场地内存在老箱涵，基坑边有国防光缆填报人员联系电话填报单位（公章）注：本表由编制单位填写，如填写空间不够，可另行附页。
第一部分工程概况一、工程建设概况保利·国际广场工程位于长沙市城区的天心区，西临湘江，与橘子洲仅有半水之隔。
周边交通便利发达，四周均与城市道路邻接。
北起南港路，南至南湖路，东抵书院路，西滨湘江大道，并有即将建设的规划路金盛路南北向穿越基地，将用地分为住宅区及公建区。
保利国际广场项目全程营销策划设计
保利国际广场二期房地产项目营销策划学生：指导老师：(湖南农业大学工学院，长沙 410128)摘要：目前我国房地产业的竞争已经日益激烈，想要在激烈的竞争中降低风险、取得先机就必须在房地产项目开发之前就进行项目的全程营销策划。
本文运用投资项目技术经济评价基本理论和方法，借鉴国内外相关领域的最新理论成果，采取实证的方法，对保利国际广场项目进行了全程营销策划研究。
通过对该项目全程策划的市场调查、产品定位、价格价格、营销策划等阶段进行了具体阐述，运用市场分析、SWOT等手段，并结合投资策划的基本理论和方法进行分析和评价。
作者认为，房地产项目全程策划模式适合我国现阶段的房地产业发展的需要，它在房地产项目的成功运用不仅可以使开发商节约成本，提高利润，更可以提高企业的市场综合竞争能力。
关键词：房地产；全程营销策划；保利国际广场Whole Market Planning on the Second Phase of Poly Real Estate ProjectStudent:Tutor:(College of Engineering, Hunan Agricultural University, Changsha 410128, China)Abstract：China's real estate industry competition has become increasingly fierce, If want to reduce risk and achieved a head start，it has to do whole market planning before the development of real estate project. This paper mainly studies the real estate whole market planning of Poly real estate project on the base of the fundamental theory and method of the investment-project technical-economic estimate and Learn from related fields at home and abroad the latest theoretical achievements. The paper take whole market planning of Poly real estate project as research object, and by market analysis, SWOT and fundamental theory and method of the investment-project, elaborately analyze the market research, product planning, price planning and spread planning of this project. The author thinks that the real estate whole market planning model is the necessary to our country’s development, and not only decrease the cost andincrease profit, but also improve the comprehensive market-ability of enterprises.Key words: Real estate; Whole market planning; Poly international plaza1 前言随着我国社会主义市场经济的逐步发展，房地产业的竞争日趋加剧。
商业地产营销策划定位报告案例
商业地产营销策划定位报告案例二、市场分析1. 市场规模：根据统计数据显示，目前市场的商业地产项目数量较多，市场竞争激烈。
2. 目标客户群体：目标客户主要包括中产阶级家庭、白领和年轻人群体。
3. 市场需求：消费者对商业地产项目要求越来越高，他们希望商业地产项目能够满足多种需求，包括购物、餐饮、休闲娱乐等。
4. 市场竞争对手分析：根据调研数据显示，目前市场上主要竞争对手包括了多个大型商业地产开发商，它们拥有较强的品牌影响力和资源优势。
三、项目定位在市场分析的基础上，我们建议将项目定位为“高端商业地产综合体”。
据分析，针对中产阶级家庭、白领和年轻人群体，他们对商业地产项目的需求主要体现在以下几个方面：1. 购物体验：消费者希望商业地产项目能够提供丰富多样的购物选择，包括国际品牌和本地特色店铺。
2. 餐饮体验：消费者希望商业地产项目能够提供高品质的餐饮选择，包括国际美食和本土特色菜肴。
3. 休闲娱乐：消费者希望商业地产项目能够提供多样化的娱乐设施，包括电影院、健身房、KTV等。
基于以上市场需求，我们建议将项目定位为高端商业地产综合体，特色是购物、餐饮和休闲娱乐。
通过提供丰富多样的购物、餐饮和休闲娱乐选择，满足消费者对高品质生活的需求。
四、营销策划1. 品牌建设：通过精准的品牌定位和市场定位，塑造项目的品牌形象，提升消费者对项目的认知度和好感度。
包括品牌命名、标志设计、宣传推广等方面。
2. 目标客户群体定位：基于目标客户群体的特点和需求，制定精准的营销策略，并精准投放广告和宣传，提高目标客户群体的关注度和购买欲望。
3. 优质服务和用户体验：通过提供优质的购物、餐饮和休闲娱乐设施，提升用户体验和口碑，吸引更多的消费者。
4. 与当地社区合作：与当地社区建立紧密合作关系，共同开展社区活动和公益事业，增加项目在当地的认可度和影响力。
5. 采用社交媒体和线上渠道进行广告和宣传：借助社交媒体和线上渠道，开展针对目标客户群体的广告和宣传，提高曝光度和吸引力。
保利国际广场个案研究报告
A1#,44层，共220套，售罄；三房：129
㎡、44套，169-171㎡、43套；四房：
165㎡、44套，194-196㎡，86套。 A2#，44层，共132套，销售64套，销售 率48%；三房：130㎡、44套，140㎡、 44套，四房：159㎡、44套。
A3 A1 B1#
235
A3#，47层，共188套，销售121套，销 售率64%；四房：260㎡、94套，五房： 320㎡、47套，340套、47套。 A7#,36层，共202套，销售8套，销售率 4%；三房：135.㎡、68套，146、34套； 四房：166-168㎡、67套，190㎡、33套。
保利国际幸场案例研究报告
2011年11月
开发商背景
项目开发商——保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年， 是中国保利集团控股癿大型国有房地产企业，国家一级房地产开发资 质企业，为中国房地产"成长力领航品牌"
目前在长沙成功打造保利湘店文苑、保利林语墅、保利麓谷林语、保 利阆峰云墅、保利国际幸场。五个高端项目，其中四个主要以别墅物 业为主，其次保利国际幸场高端城市综合体项目，所开发癿项目均得 到幸大高端客户认可。
项盛地址：天心区书院路9号
开发商：长沙南湖广场置业有限公司 物业管理：长沙保利物业管理有限公司 公司施工单位：中国建筑第五工程局有限公司
建筑设计单位：深圳市筑博工程设计有限公司
景观设计单位：GVL国际怡境景观设计有限公司 销售代理：深圳丐联、中地行
项目觃划不定位
中国豪宅癿长沙新面孔——高端城市综合体
A1栋(住宅)
A2栋 （住宅） A3栋 （住宅） B2栋 A4栋 （住宅）
项目由8栋住宅(A1-A8栋)、一栋商业公寓 （B1栋）、一栋4层商业（B2栋）及甲级写字 楼和五星级酒庖（B3栋）组成。
(成都保利大丰项目定位报告(终稿)
工业配送、商业配送、国际物流 、物流装备制造、国际采购与展 示以及冷链物流
中国物联网机电产业
城市格局演变2：城市中轴呈现
•文明之脊，城市轴线
地铁一号线北延线，拉通南北中轴。 城市中轴贯通，南北没有距离。
•地铁一号线2010年通车，北端站点为升仙湖站； •从升仙湖到大丰的地铁一号线北延线，预计20132015年投入使用； •据2009年最新规划：地铁5号线也改为沿新成彭路 到大丰，设大天路和大丰绕城站
区最大的城市综合体； • 物业：商业、写字楼、SOHO
、住宅 • 商业业态：购物商场、大型百
货、超市、特色餐饮等
• 占地面积：200亩 • 建筑面积：60万㎡（商业10万㎡
） • 定位：服务业为核心的地标性城
市综合体 • 物业：公园式卖场、商业休闲街
、住宅； • 商业业态：高端家具和建材的商
业集群（红星·美凯龙入驻）
• 只三年，城市价值驱动地产价 值，“东穷”转身“中产城东 ”；
• 三年后，大城北可以想象··
•北2.5环，商业中心在形成
四大商业综合体，催生黄金2.5环商业商务中 心，与人南延线相呼应，辐射全成都
• 万达城市综合体
•绿地·世纪城
• 占地面积：203亩 • 建筑面积：120万㎡ • 定位：城市CBD，中国西部地
•深圳畈田20年，依托华为，目标发展为华为城
•1988年 深圳华为成立，成入深圳板田村。 •2003年--- 华为的销售额为317亿元，员工22000多人。 •2008年--- 华为连续两年排名深圳市增值税十强企业冠军 。 •2009年--- 坂田实现税收123亿，占龙岗全区的50.2%， 并新增企业521户，华为居功甚伟 。 •2010年，深圳龙岗产业调整，拟打造畈田为华为城；
SOM—成都保利国际广场
38
Байду номын сангаас
成都大源保利国际广场 任务书面积确认/ POLY CHENGDU 美国SOM有限公司 / SKIDMORE OWINGS & MERRILL LLP
39
成都大源保利国际广场 任务书面积确认/ POLY CHENGDU 美国SOM有限公司 / SKIDMORE OWINGS & MERRILL LLP
10
成都大源保利国际广场 任务书面积确认/ POLY CHENGDU 美国SOM有限公司 / SKIDMORE OWINGS & MERRILL LLP
地块 SITE
11
成都大源保利国际广场 任务书面积确认/ POLY CHENGDU 美国SOM有限公司 / SKIDMORE OWINGS & MERRILL LLP
水 WATER
14
成都大源保利国际广场 任务书面积确认/ POLY CHENGDU 美国SOM有限公司 / SKIDMORE OWINGS & MERRILL LLP
1号办公塔楼 OFFICE TOWER 1
15
成都大源保利国际广场 任务书面积确认/ POLY CHENGDU 美国SOM有限公司 / SKIDMORE OWINGS & MERRILL LLP
建筑高度 BUILDINGS HEIGHT
20
328 M
198 M
100 M 70 M 40 M
成都大源保利国际广场 任务书面积确认/ POLY CHENGDU 美国SOM有限公司 / SKIDMORE OWINGS & MERRILL LLP
21
总体规划建筑高度 - 地块东立面 MASTERPLAN HEIGHTS DIAGRAM - EAST SITE ELEVATION
保利国际广场“保利国际公寓集中商业”市场定位及营销策略竞70p
高端 居住区 高端 居住区
金融总部 商务区
新天府广场区
Page 7
新天府广场：成都人的新视觉中心
本案临建设中新天府广场，在视觉上属于新天府广场区。 新天府广场项目由天堂岛海洋乐园、中央广场（含大型城市音乐灯光喷泉）、
新天府大剧院组成。天堂岛海洋乐园总建筑面积达到138万平方米，将成为世界 最大的单体建筑。
保利国际广场-“保利国际公寓/集中商业”
市场定位及营销策略竞标提案
目录
1. 即将上演的传奇
2. 保利，不走寻常路 3. 案例研究 4. 项目定位 5. 营销策略 6. 关于集中式商业
20曾充满期待的断言：
保利这种公司，只有一种宿命，就是创造奇迹。
2009年，保利198崛起，让财富城北，以财富为自己正 名。
视觉地标
保利国际广场是具有极强的后现代主义感的建筑群落，建筑自身具有强烈的个性， 300米的超高建筑更是区域的视觉地标。
保利国际广场的横空出世，以建筑与功能的完美结合，将
为纷乱的“新城南”定调、定性、定中心。
没错，传奇即将揭幕……
而身处保利国际广场其中的“保利国际公寓”，理应是传奇的一部分。
2008 年地震后，朗御曾一度想要修改定位。但最终，我
们选择了坚持，并成为了地震后首个复工的超高项目。
为何想要修改定位？
占总量70%小户型产品超前，具备唯一性，存在风险。
以高成本前提力拼常规小户型市场，不具备任何优势。 项目具备特点，但无唯一性优点。且公摊过大足以抵消常规消费者心目 中的所有优势。
A1 A2 A3 A1-1
27.09 27.28 26.68 27.18
64 64 64 68
A2-1
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MID-TOWN
视野/服务/舒适
北向视线通廊
40层以上具备景观视野，设置空
中酒店式公寓
待建写
字楼
DOWN-TOWN
艺术/时尚/活力
（限高 100m）
40层以下景观较弱，设置为中小 户型精装公寓
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
精装公寓
精装公寓
空中会所（59-60F） （180～570平）
超高层分区——
低层到高层，随着景观价值提升，精装公寓面积逐渐扩大 设置，避难层设计为空中会所，强化奢华体验感
高端配套设计——
以酒店或酒店式公寓的高端休闲娱乐配套，为产品增值，为客户提 供极致享受
地标性写字楼边的成都顶级超高层 国际公寓，汇聚CBD都会繁华胜
B座公寓案名建议
“ 保利●峰汇官邸 ”
巅峰至上，成都尖端人士首席官邸 精英汇聚，体验都会繁华与荣耀
息
120-150平 米
本地中高 端客户
成都城南为 主
本地的企业主和企业中 高层，经济实力较强、 年龄在40岁左右、希望 通过项目彰显自己的身
份
项目的形象、周边的生活配 套、在朋友圈的认知和口碑
180-290平 米
一线城市 高端自住 客户、本 地高端客
户
北京、上海、 广州等一线 城市、成都 城南为主
企业高管、资产千万级 以上、年龄40-45岁之
②B座分区建议 结合项目北面的高尔夫、海洋公园景观，以建筑测算为基础， 规划135米以上的1万平米，共6层打造酒店式公寓
精品住宅
酒店式公寓
135 100
海洋公园、高尔夫
1500米
待 建 建米 筑
500米
米 精品住宅
峰汇官邸 之“TOWN生活”
根据视线景观价值最大化的立体分区
UP-TOWN
景观/奢华/尊贵
1-4F 精品商业
钻石顶 43-44F 商务会所
30-42F 精装大宅
4-28F甲级 写字楼
1-3F 挑高大堂
顶级配套：钻石顶商务会所+空中苏式园林+精品生活配套， 极致人生享受
钻石顶商务会所——3大顶级私人国际会 所 ·辉盛阁之钻石穹顶会所，供应各式会所设施，包
括天空酒廊、天籁书塾、极品红酒吧、云顶太极 场及天际高尔夫练习场等。
典型案例3——苏州环球188
苏州CBD地标性城市公寓豪宅
环球188立于苏州金鸡湖西CBD中央，以282米刷新苏 州第一高，总建筑面积约18万平方米。集全智能甲级 写字楼、辉盛阁服务式国际公寓、购物中心多元业态 于一体，形成居住、工作、娱乐、休闲等多种功能融 合的区域格局。
6-49F精装 服务式公寓
设备层/ 避难层
·而在二层及四层、五层，设有早餐厅、健身房、
天际园林泳池及池畔咖啡廊及多功能商务中心， 全面照顾商务及居家之便利舒适生活。
空中苏式园林 ·苏州园林式生态泳池，在空中续写苏州园林经
典 ·50米泳池与苏州生态园林融会一体 ·空中花园，现代与自然璀璨结合的居住新景界
精品生活配套，极致人生享受
环球188裙楼1-4层共2万平方米的精品商业，汇 聚了时尚文化、特色餐饮、休闲娱乐等诸多元素。
客户 一线城 市
2.高区会所打造成高 端SPA、商务会议室、 专属医疗服务等为 主的奢华体验场
3.中区避难层设置为 酒店式公寓服务大 堂
户型配比——基于产品设计下的A座户型配比
精装公寓
总计 酒店式公寓
总计 总计
产品面积 70-80平米 100-110平米 120-130平米 130-140平米 140-150平米 180-190平米 200-210平米 280-290平米 560-570平米 58120平米 70-80平米 100-110平米 120-130平米 280-290平米 7160平米 65280平米
精装公寓
47～62F
酒店式公寓
精装酒店式公寓 （70～300平米）
40～46F
精装公寓
时尚会所（21F）
精装公寓 （70-150平米）
1～40F
产品设置——低区设置中小户型公寓，中区设置酒店式公寓， 高区设置大户型公寓，高低区设置两大空中会所
高低区避难层设置 两大空中会所。
1.低区会所打造成时 尚、艺术、活力的 体验场；
-
套数 72 72 72 72 72 24 12 24 4 424 16 16 16 8 56 480
精装公寓目标客户分析：
户型区间
客户
来源
特征
关注点
70-110平 米
外籍客户、 投资客
国外、北京、 上海、广州 等一线城市
往来于一线城市或国外 与成都之间，有一定经 济实力，对价格比较敏
感
房价、地段、生活配套、政 府对该区域的规划，以及一 切和房子未来升值有关的信
联络站 住家 辉盛之友 辉盛护保 静修处
最快的无限网络空间，随时随处接驳全球 信息蓝海
个性化室内装修配备
邻里交往的美食厨房、瑜珈坊等创意休闲 设施
定期为家具、空调系统等设备提供检查维 护确保生活舒适
双用途会议设施。提供高科技多媒体工作 空间和安静平和的休息调适场所
借鉴案例小结： 建筑设计借鉴——
顶级写字楼旁的超高层公寓，住宅与酒店的完美结合，酒店配套， 为公寓租/住客户提供高端体验场和服务享受
钻石顶商务会所 钻石顶商务会所剖透视图
顶级服务：引入世界顶尖酒店式服务公寓品牌运营商——辉 盛国际，提供金质酒店公寓服务
188辉盛阁服务
常规服务 儿童俱乐部
高素质、专门培训的服务人员24小时、百 分百事项提供居家照顾与服务
提供孩童照看服务，还定期为辉盛儿童举 行室内外的各种休闲与交流活动
水疗设备
设与翠绿花园及幽静处的户外水疗凉亭， 或可包括健身室、蒸浴、桑拿、漩流池等
套数比 17% 17% 17% 17% 17% 5.65% 2.8% 5.65% 0.9% 100% 28.6% 28.6% 28.6% 14.2% 100% -
面积比 9.3% 13% 15.5% 16.7% 18% 7.6% 4.2% 11.8% 3.9% 100% 16.8% 23.5% 27.9% 31.8% 100%
间
对产品的设计、项目的形象、 物管、区域未来的规划非常
关注
560-570平 米
顶级客户
全国
亿万资产，大型企业主 或企业CEO、董事长， 年龄45以上， ，价格不
敏感
一般会选择区域的标志性高 端项目、关注项目的独特性
和尊贵性
酒店式公寓目标客户分析：
户型区间 客户
来源
特征
关注点
70-130平 米
国外、 外籍客户、 北京、 一线城市 上海、 高端商务 广州等