项目周边住宅市场分析及价格预测

1.1 项目周边住宅市场分析及价格预测

1.1.1 项目周边住宅项目价格分析

1．中冶祥腾宝月花园

✧项目概况

中冶祥腾宝月花园项目位

于上海市宝山区月罗公路与蕰

川路交汇处，处于宝山区新建

规划月浦新城的中心位置，周

边交通便捷，配套设施完善。

小区总建筑面积近10万平方，

基本为小高层，共有905套，由12幢14层小高层住宅及沿街商铺和地下车库组成。小区外墙底部为石材，上层为面砖，整体是淡雅简约风格。中冶祥腾宝月花园目前配套都在规划阶段，周边还都是荒地；地处宝山月浦，距离市中心比较远；邻近蕴川路，车流量较大，高峰时期堵车严重。项目东边宝钢的项目对环境有一定影响。

✧项目周边交通

中冶祥腾宝月花园位于宝山月浦，月浦镇地处上海北翼，东临长江入海口，南接宝山西城区，西连罗店中心镇，北与宝山工业园区相邻。月浦镇交通条件优越。陆上交通四通八达：上海市郊区环线接连接沪杭、沪宁等高速公路；蕴川路、江杨北路连接横贯镇区，并直通市区，地铁一号线、轻轨明珠三号线在镇区设站。整个月浦板块土地空置率比较高，地产开发前景很好。轨交1号富锦路站、3号线江杨北路站、公交172、彭石线、彭泾线、永罗线、淞罗线等。近期内区域

内的彭石线和彭泾线分别改为宝山6路和宝山14路。

本项目周边地铁有：1号线（莘庄）；3号线（江杨北路）；公交线路：172、彭石线、彭泾线、永罗线、淞罗线等；高速公路：蕴川路、江杨北路。

✧项目周边配套

教育：同达小学、乐业小学、月浦中学、月浦实验学校、松浦高级中学博爱幼儿园、太阳花幼儿园、月浦八村幼儿园、贝贝幼儿园；

医院：中冶医院、月浦地段医院、一德大药房、民心平价大药房；

银行：工商银行、建设银行；

其他：世纪联华、吉买盛、农工商、家得利、金悦生活广场、超级生活广场、月浦购物步行街。

✧价格趋势

2．万业紫辰苑

项目概况

万业紫辰苑北至绿龙路，

南至湄浦河，西起杨泰路，东

至江杨北路。南侧是风景绝佳

的白沙公园。项目周边交通便

捷，两条城市轨道线（地铁一

号线和三号线）和多条城市公交线路构筑成万业紫辰苑交通网络，生活无忧。

万业紫辰苑紧邻白沙公园，公园内植被丰茂、景观多元。整个公园围绕中心近四万平米的自然湖泊分为东、西、北三大区域，公园的西区是可专供万业紫辰苑生活活动的板块，多处户外标准篮球场和网球场。万业紫辰苑整个小区整体绿化率达到40%，集中绿化率15%。

万业紫辰苑总建筑面积420000平方米。地块全区现在分三期开发。一期由小高层、高层公寓、花园洋房组成。万业紫辰苑通过人车分流式组团管理，营造亲切、舒适、便利、安全的优越人居环境。

在建筑建造的工艺中，万业紫辰苑也将“生态环保”的科技理念贯彻始终，从环保建材的使用到建筑的节能运用，万业紫辰苑的每一栋建筑都通过了52项严苛的环保科技标准，道道审视，力求完美。

万业紫辰苑建筑外立面设计为现代式，简约大方。外立面材质优良，采用干挂石材、真石漆等相结合的处理方式。小区整体色调冷暖结合，高雅大方。项目的外墙、门窗、楼宇大堂以及全装修房，均选用高品质、优良品牌的材料及规格。

万业紫辰苑小区会所建筑面积约5000平方米。主要以健身功能为主，设有

室内标准恒温游泳池、羽毛球场、健身房等“华邦·锦绣华府”是华泰集团在六安倾情打造的新都市主义高尚社区，是六安市城南新区目前规模最大、起点最高、最具升值潜力的楼盘。

✧价格趋势

价格观测点均价（元/平方米）

2012-7-2315500

2012-6-2115000

2012-5-1715000

2012-4-1815000

1.1.2 项目周边商业项目价格分析

1．万科四季花城商铺

✧项目概况

万科四季花城商铺位于住宅区万科四

季花城内，万科四季花城是万科公司全力

打造的全国品牌系列项目之一，小区占地

30多公顷，50万平方米的超大规模社区，超过10000名常住人口，4000户家庭的消费人群，超越6年的经营和开发，拥有3200平米左右的现代会所，四季食堂、超市、健身设施一应俱全，社区醇熟。

万科四季花城商铺附近有楼盘海尚名城，保集欧郡，东方丽都，同盛嘉园等大中小型社区，入住率增多，人气上升。另江杨北路与友谊路交叉口的钢铁物流中心办公楼（钢领）多数公司的入住办公，为形成强大的消费群体和商业氛围提供了条件。

万科四季花城商铺位于万科四季花城中心地段，是小区及周边居民群体消费聚集地，巨献建面94-190平成熟旺铺，现房发售，有70年产权。

✧项目周边配套

学校：中山大学附属四季花城外国语学校

商场：宏城超市

医院：广州医学院荔湾医院

银行：中国银行

其他：伴山会所，湖畔会所，运动会所

✧项目周边交通

本项目位于宝山新城西区，毗邻轨道交通一号线、三号线、逸仙路高架和南北高架，交通便捷。

轨道交通：轨道交通1、3号线；

公共交通：公交：705路宝山2路宝山8路宝山15路, 宝山5路, 彭南线, 淞杨线淞马线淞安线等；

✧价格趋势

价格观测点均价（元/平方米）

2012-7-2021000

2012-6-2821000

2012-5-3021000

2012-4-2521000

2．泰富商业广场

项目概况

泰富商业广场，又名泰富商业

广场(餐饮娱乐步行街)，项目位于宝

山区杨行镇水产路2399号（杨泰

路口），由上海友民房地产开发公

司投资兴建，项目占地面积8357

平米，建筑面积27598平方米，项目规划一、二、三层为商铺，其中一层45间，二层14间，三层14间，四至六层为酒店式公寓共55间，七至十层为办公写字楼42间，其中七层13间，八层13间，九层13间，十层3间，项目可