第十三章城市房地产管理法

价款；
使用期限； 土地使用用途；违约责任。
（二）土地使用权的划拨
——《城市房地产管理法》第23条规定： 下列建设用地的土地使用权确属必要的，由县级以上
人民政府依法批准划拨： ①国家机关用地和军事用地； ②城市基础设施用地和公益事业用地； ③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； ④法律、行政法规规定的其他用地。
案例一ห้องสมุดไป่ตู้
位于某市兰海街小井路35号面积为75平方米的 住房，产权属于该市的邮电局。1994年以来，一直 由市民余某租住，每年办理一次手续，年租金800 元。1996年6月，市房地产开发公司为了筹集资金 进行房地产开发，决定于7月12日拍卖该公司管辖 下的小井路25处房屋(包括35号)。市政府下文通知 房地产公司，按照政府《关刊、井路部分道路规划 要拆迁的房屋不能拍卖》的规定，35号属于不拍卖 之列。
第十三章 城市房地产管理法
社科院蓝皮书称我国85%家庭没有能力购房
今天上午，中国社科院在京发布2010 年《经济蓝皮书》，蓝皮书指出，2009年 中国房价太高，是政府的土地供应行政制 度、对开发商囤地涨价谋利行为打击不力 等深层次原因造成的。
蓝皮书同时表示，2010年的销售面积 和房价水平，主要取决于政府稳定房价的 决心和出台的调控改革措施。预计住宅需 求会有一定幅度的上升，房价将温和上涨。
级以上地方人民政府规定的部门备案 。
资 质 管 理 ——《房地产开发企业资质管理规定》 中华人民共和国建设部令第28号
第四节 房地产交易
一、房地产交易的概念: 指在当事人之间进行的房地产转让、房
地产抵押和房屋租赁等活动。
二、房地产转让
（一）房地产转让的概念和条件
1.出让方式取得的土地使用权的转让条件： case172 2.以划拨方式取得的土地使用权的转让条件：
3.禁止转让的情况：
（二）房地产转让合同 房地产转让合同与土地使用权出让合同
以出让方式取得土地使用权的情况下，房 地产转让合同包含的两种法律关系：
国家与土地使用权之间的关系（土地使用 权出让合同的转移），
房地产权利人与房地产权利受让人之间的 关系（房地产权利转移）。
“认地不认人”
（三）商品房预售
房地产开发企业
设立的条件——有自己的名称和组织机构；有固定 的经营场所；有符合国务院规定的注册资本（100万元以 上）；有足够的专业技术人员（4名以上持有资格证书的 房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持 有资格证书的专职会计人员）；法律、行政法规规定的 其他条件。
程
序 ——申请设立登记；发给营业执照；县
3、作用——经过房地产登记，取得房地产权证后， 才算真正拥有房屋所有权和土地使用权。
（二）房地产权属的登记方式
1.分别登记制度 2.统一登记制度
（三）房地产权属登记的效力 登记是房地产物权变动的生效要件
二、国有土地使用权和房屋所有权登记
（一）国有土地使用权登记 初始登记&变更登记
（二）房屋所有权登记 （三）房地产变更登记 （四）房地产抵押登记
• 《房地产法》第2条：p165
在中华人民共和国城市规划区国有土 地范围内取得房地产开发用地的使用权， 从事房地产开发、房地产交易、实施房地 产管理，应当遵守本法。
二、城市房地产管理法的概述
《中华人民共和国城市房地产管理法》
1994年7月5日通过； 1995年1月1 日施行
三、城市房地产管理法的调整对象与适用范围
《房地产法》第44条的规定商品房预售 的条件：p173
三、房地产抵押
1、房地产抵押的概念与特征p174 2、房地产抵押的设定： （1）设定抵押的范围：房屋抵押&
土地使用权抵押 （2）房地产抵押合同
四、房屋租赁
1、概念——指房屋所有权人作为出租人将其房屋 出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的 行为。
调整对象： ——房地产管理关系和房地产经营关系
适用范围： ——《城市房地产管理法》第2条规定：
第二节 房地产开发用地
一、房地产开发用地概述 《房地产法》第2条第3款：本法所称房地产开
发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地 上进行基础设施、房屋建设的行为。
用于开发的土地范围：城镇国有土地 开发用地的用途：基础设施，房屋建设
第三节 房地产开发
概念——在依据《城市房地产管理法》取得 国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建 设的行为。
特点—— 1、涉及面广，政策性强； 2、投资量大，建设周期长； 3、对国民经济的阶段性发展有 较深远的影响。
房地产开发的基本原则
1、坚持严格执行城市规划； 2、坚持经济、社会和环境效益相统一； 3、坚持有效开发。
房地产目前是我国广大居 民的大宗财产，关系到百姓的 安居乐业和财产关系。
学习本章对解决在房地产开 发、租赁、交易和投资等方面 发生的纠纷具有重要意义。
第一节 城市房地产管理法概述
一、房地产的概念与特征 ： 房地产——房产、地产的统称。 特 征——房地产是房产与地产的有机结合； 实体财产与财产权利的有机结合； 地产起主导作用，是房地产的核心。
第五节 房地产权属登记
一、房地产权属登记概述
（一）房地产权属登记的概念、特点、作用 1、概念——指登记机关在登记簿（土地登记卡、
房屋产权登记书等）上所记载的房地产权属的内容。 2、特点——由不同登记机关分别登记 ;为房地产
权利动态登记；采取实质性审查；具有公信力；实行强 制登记制度；颁发权利证书 。
2、种类——公房租赁&私房租赁 住宅性用房租赁&经营性用房租赁
3、租赁合同的主要条款
当事人的姓名或名称及地址； 房屋的位置、面积、装饰及设施； 房屋用途； 租赁期限； 租金数额及交付方式； 房屋维修责任； 装修的约定； 转租的约定； 解除合同的条件； 违约责任； 当事人约定的其他条款。
4、房屋租赁合同的终止
二、房地产开发用地取得的方式 （一）出让
1、出 让——指国家将国有土地使用权 在一定年限内出让给土地使用者，由土地 使用者向国家支付土地使用权出让金的行 为。与转让的区别
2、出让原则——计划、审批、出让合同
3、出让方式——拍卖出让；
招标出让；
协议出让。
4、出让合同内容——包括下列条款：
当事人； 标的；