收益还原法

收益还原法

收益还原法，是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。

㈠基本原理公式：

P＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n]

式中：

P—土地收益价格

a—年土地纯收益

r—土地还原率（r＞0）

n—未来土地使用年期

㈡估价过程

1.土地年总收益

⑴土地租金

①租金案例因素条件说明

②因素条件指数及修正

⑵土地年总收益

2.土地年总费用

①土地使用税

②土地管理费

③相关税金

3.土地年纯收益

4.收益价格

附：估价案例

附：

收益还原法

收益还原法，是将待估宗地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原率还原，以此估算待估宗地价格的方法。

㈠基本原理公式：

P＝（a/r）×[1－1/（1＋r）n]

式中：

P—土地收益价格

a—年土地纯收益

r—土地还原率（r＞0）

n—未来土地使用年期

㈡估价过程

1.土地年总收益

⑴土地租金

根据委托方提供的资料及估价人员调查收集到的资料，本次评估选择了与估价对象区域条件相同的仓储出租案例，通过因素修正确定年租金。确定方法如下：

A、租金案例因素条件说明

我们对估价对象及比较实例进行实际调查，估价对象与比较实例的各因素条件见表1-2《因素条件说明表》。

表1-1 案例租金说明表

案例位置使用权人土地用途土地面积(m2) 出租时间年租金

比较实例1 ##县##镇##镇粮库仓储用地2318 2015.12 3.4万元

比较实例2 ##县##镇##镇水果站仓储用地2463 2015.12 3.6万元比较实例3 ##县##乡##乡居民工业用地1982 2015.12 3.0万元

表1-2 因素条件说明表

因素条件##县－1 比较实例1 比较实例2 比较实例3 年租金（元/㎡）待估14.67 14.62 15.14 交易时间2015.12.31 2015.12.31 2015.12.31 2015.12.31 土地用途工业用地仓储用地仓储用地工业用地土地面积无不利影响无不利影响无不利影响无不利影响土地位置位于村镇规划区内位于村镇规划区内位于村镇规划区内位于村镇规划区内

交通状况

距主干道

500-1000米或距

次干道小于500米

邻交通型次干道或

距主干道小于500

米

邻交通型次干道或

距主干道小于500

米

邻交通型次干道或

距主干道小于500

米

对外交通便捷度

距##火车站大于

10公里，距乡镇汽

车站1公里左右

距##火车站大于

10公里，距乡镇汽

车站1公里左右

距##火车站大于

10公里，距乡镇汽

车站1公里左右

距##火车站大于

10公里，距乡镇汽

车站1公里左右

基础设施完善度红线外四通，完善度

一般

红线外四通，完善度

一般

红线外四通，完善度

一般

红线外四通，完善度

一般

产业集聚度聚集度较高聚集度一般聚集度一般聚集度一般

规划限制无限制无限制无限制无限制

宗地地势山坡地形，坡度平缓平地地形，有所起伏平地地形，有所起伏平地地形，有所起伏宗地形状较规则较规则较规则较规则

临路状况临近乡村道路临近县道临近县道临近县道

土地面积无不利影响无不利影响无不利影响无不利影响

土地利用率容积率0.1～0.05，

利用率较低

容积率＜0.05，利用

率低

容积率＜0.05，利用

率低

容积率＜0.05，利用

率低

B、因素条件指数确定及因素修正

①土地位置修正。按土地所处位置在城区内、在乡镇规划区内、在规

划工矿区内、在规划区外四个等级，以估价对象条件指数为100，每相差一个等级指数相应增加或减少1。

估价对象均位于乡镇规划区内，比较实例位于乡镇规划区内，二者一致，不需修正。

②土地用途修正。估价对象与三个比较实例均为工矿仓储用地，不需修正。

③土地面积修正。按土地面积的大小是否适合土地利用，分为土地面积适中适合土地利用、土地面积对土地利用不影响、土地面积偏大或偏小对土地利用造成限制三等，以估价对象条件指数为100，每相差一等指数相应增加或减少1。

估价对象与比较实例均属于土地面积对土地利用不影响的情况，不需修正。

④交易时间修正。运用当地的地价指数进行期日修正。

估价对象与比较实例期日一致，不需修正。

⑤交通状况修正。分为邻交通型主干道、邻交通型次干道或距主干道小于500米、距主干道500-1000米或距次干道小于500米、距主干道1000-2000米或距次干道小于1000米、其他情况五个等级，以待估宗地区域位置指数为100，将比较实例相应因素条件与待估对象相比较，每上升或下降一个等级，指数相应增加或减少2。

估价对象与三个比较实例均属于距主干道500-1000米情况，交通状况大致相当，不需修正。

⑥对外交通便捷度：分为距最近火车站小于2000m，或有铁路专用线、距最近火车站2000-4000m或港口码头0-3000m、距最近火车站4000-6000m或港口码头3000-5000m、距最近火车站6000-8000m或