保利地产发展背景
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中国指数研究院
CHINA INDEX ACADEMY
保利地产企业发展策略研究
权威、客观、公正、全面
1
中国指数研究院
CHINA INDEX ACADEMY
一、基本情况 1.发展历程
1992年9月，广州保利房地产开发公司于广州注册成立，注册资本1000万； 1997年9月，保利南方集团对广州保利增资，注册注册资本6000万； 2002年8月，保利南方集团联合广东华美教育投资集团和张克强等16位自然人共同设立 保利房地产股份有限公司（8月31日取得营业执照，注册资本2亿）； 2005年12月，公司总股本由20000.00万股增到40000.00万股； 2006年3月，公司名称更名为保利房地产（集团）股份有限公司； 2006年7月，保利地产在上海证券交易所挂牌上市，发行股价13.95元，目前28元左右。
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42.56%
38.18% 45.00%
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32.67%
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40.00% 35.00%
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15.00% 10.00% 5.00%
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2003年
2004年
2005年 2006年上半年
毛利润（亿元）
毛利润率（％）
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66.7%
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45 25 80.0%
33.8%
120% 100% 80% 60% 40% 20%
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2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
销售额（亿元）
增长率（％）
12
中国指数研究院
CHINA INDEX ACADEMY
4.品牌建设
品牌理念———和谐生活、自然舒适
681.5万平方米，建筑面积1175万平方米，权益建筑面积877万平方米，主要分
布于以下城市：
沈阳 9.1% 包头 11.2%
广州 21.1%
长沙
4.2% 岳阳 0.7%
佛山 5.9%
武汉
8.9%
重庆 15.1%
上海 1.9%
北京 21.9%
20
中国指数研究院
CHINA INDEX ACADEMY
16
中国指数研究院
CHINA INDEX ACADEMY
6.2项目管理模式
直线职能式的管理模式
董事会负责公司开发项目的 重大投资决策；
总经理负责项目的开发和经 营；
副总经理包括财务总监和技 术总监分管项目运作的各项 职能；
各部门按项目分工，指定专 人或小组负责各项具体工作。
该管理组织模式设置的管理 层级少，组织架构较扁平， 有利于集中调动公司资源优 势，并能根据市场需要快速 反应，增强项目运作的执行 力度。
2003-2004年，广东省消费者委员会，广东省房地产诚信企业； 2004年，人民日报、中国企业文化促进会，2004年中国房地产十大品牌； 2004年，广州市企业评价协会、广东社会学学会，2004年度最具诚信度房 地产企业第三名； 2005年，广州国税局、地税局，广州2005年纳税百强房地产行业第二名； 2005年，国务院发展中心、清华大学房地产研究所、中国指数研究院， 2005中国房地产公司品牌价值top10五强； 2006年，中国房地产TOP10研究组，国有企业品牌价值第一名。
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中国指数研究院
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5.组织架构
集 团 组 织 结 构
14
中国指数研究院
CHINA INDEX ACADEMY
集团内部职能部门结构
15
中国指数研究院
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6.管理模式
6.1项目开发决策程序
1. 综合开发部按照公司的业务规划负责项目拓展，调查项目的规划 条件等基本情况，提交项目拓展报告，由总经理办公会筛选项目。
6
中国指数研究院
CHINA INDEX ACADEMY
在流动资产中，又以存货和预付帐款作为主要构成，集团近三年存货和预付
帐款占总资产的比例始终在80％以上。存货主要为公司为进行房地产开发
而购买的土地储备及在开发的产品，闲置沉淀物业很少，资产保持了较好的
流动性。
2005年集团资产主要构成
其他应收款 1.32%
2.2土地获得方式
我们对保利地产集团34个项目地块土地取得方式进行调查，结果显示，通过协 议和挂牌方式取得的地块比较多，分别为13个和11个。
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1
转让
2
收购
2
招标
5
合作
挂牌
协议
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34个项目地块总规划建筑面积为1190.77万平方米，通过挂牌方式取得的土地所 占比例为48.9％，协议方式取得的土地所占比例为29.9％。
7.09
其他投资者
—
27.27
合计
100
100
本次发行上市后，所有股东所持股份均为可流通股，发起人所持股份将根据 公司法、上交所规则及发起人自身承诺进行锁定。
3
中国指数研究院
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保利南方集团 保利房地产（集团）第一大股东，成立于1992年，目前注册资本1.005亿 元，法定代表人王旭。作为一家投资控股公司，保利南方集团主要从事实 业投资、投资管理和贸易。 广东华美教育投资集团 保利房地产（集团）第二大股东，广东华美成立于2000年1月，注册资金 1.35亿，是由张克强等三名自然人共同出资设立的有限责任公司，法定代 表人张新儒。该公司是从事教育投资及咨询、教育管理研究与策划、国际 教育交流及资源引进等以教育产业为主的专业化投资公司。 张克强 保利房地产（集团）董事，澳大利亚梅铎大学工商管理硕士。曾任广州军 区联勤部军官，创建广州华美英语实验学校并担任董事长。现任广东华美 教育投资集团有限公司总裁、广东海外留学培训学校董事长、天津英华教 育投资管理有限公司董事长。
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二、价值链分析 1.资金融通
集团开发项目的主要融资方式为预收房款、银行贷款和合作合资方投资。
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中国指数研究院
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源自文库
2.土地获得
2.1土地储备
保利地产集团在全国10个城市拥有土地储备（在建和拟建项目），占地面积
3.2销售模式 自主策划、委托代理 在充分吸收外部专业策划建议的基础上，由本公司制定销售推广计 划，选择一至两家实力较强的房地产专业代理公司进行销售。
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中国指数研究院
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3.3客户群
中档商品住宅面向的主要目标客户是中等或中等偏上收入阶层，包括政 府部门公务员、企事业单位的管理人员、私营企业经营者和自由职业者。 写字楼客户主要面向国外跨国企业、国内知名企业和政府办事机构等。
0
0%
2003年
2004年
2005年 2006年上半年
营业收入（亿元）
同比增长（％）
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2006年上半年，保利地产（集团）销售毛利润5.44亿元，毛利润率为38.18 ％。近两年集团整体毛利润率与前些年有所提高，主要有以下三方面原因： （1）近两年毛利率高的商铺贡献利润比例有所提升；（2）集团及各公司严 格控制开发成本，通过招投标和集团采购进一步降低建造成本和材料成本； （3）近两年房地产行业环境良好，平均销售价格上涨。
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北京 17.37%
沈阳 9.04%
武汉 6.18%
长沙 0.88%
保利地产集团主营业务收入分布情况
重庆 11.22%
北京 11.89%
沈阳 0.02%
广州 66.52%
武汉 26.22%
长沙 2.75%
广州 47.90%
2005年上半年
2006年上半年
3.4经营策略 根据集团发展规划，凭借多年的开发经验和品牌优势，在经济较发达的 城市主要从事商品住宅开发，实施精品策略。产品形式以优质中档商品 住宅的开发为主，适量开发高档住宅、低密度生态住宅和写字楼等，优 化产品结构。
3.5经营模式 以商品住宅开发为主，商用物业开发为辅；以物业销售为主，物业出租 为辅；以自主开发经营为主，合作、合资开发为辅。 24
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3.2 开发经营指标
2005年全年集团总施工面积为350万平方米，比去年同期增长40％。
400
140.0%
350 160%
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2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
房屋施工面积（万平方米）
增长率（％）
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2005年全年集团销售总额60.2亿元，比去年同期增长33.8％。
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150.0%
60.2 160%
60
140%
50
应收帐款 1.68% 货币资金 10.67%
长期投资 0.63%
其他资产 0.72%
预付帐款 6.85%
存货 78.13%
尽管近年来集团资产规模迅速扩大，但各项资产的主要构成比例相对稳定，
各年资产均以经营性资产存货和预付帐款占绝对比例，其中存货作为集团
最主要的资产构成，始终保持70％以上的构成比例。 7
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3.经营状况
3.1 财务状况
2006年上半年，保利地产（集团）营业收入约为14.26亿元， 与去年同期相比增长60.2％。
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151.0%
23.56
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15.59 51.1%
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140% 120% 100% 80% 60% 40% 20%
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2.资本结构
2.1 股东及其背景
保利房地产（集团）首次公开发行股票前后主要股东持股比例分布
股东名称
发行前持股比例（％） 发行后持股比例（％）
保利南方集团 广东华美教育投资集团
75.06 15.19
54.59 11.05
张克强等16名自然人
9.75
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2.3 资产结构
截至2006年6月30日止，保利地产（集团）资产总计110.6亿元。
2005年12月31日止 2006年6月30日止
流动资产
98.74%
98.46%
固定资产
0.30%
0.31%
长期投资
0.78%
1.11%
无形及其他资产
0.18%
0.11%
合计
100.00%
100.00%
公司绝大部分资产由流动资产构成，最近三年流动资产占公司总资产的比 例均在98％以上。
招标 转让 5.6% 0.6%
协议 29.9%
挂牌 48.9%
收购 3 . 1 % 合作
12.0%
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3.销售、经营
3.1营销理念 一切以客户需求为中心，走精品路线，以产品的整体质量、高舒适 度和文化品位赢得市场，为客户提供优质服务，不断提高“保利地 产”的品牌形象，为消费者营造“自然舒适”的人文居住环境。
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2.2 业务结构
保利房地产（集团）2004年、2005年和2006年上半年营业务收入分别为 15.6亿元、23.6亿元和14.3亿元，分布于以下几个行业。
房地产 工程设计、安装 物业管理 饮食服务 销售代理
合计
2004年 98.49% 0.01% 0.94% 0.56% 0.00% 100.00%
2. 投资管理部负责项目论证，编制可行性报告，组织相关部门专业 技术人员成立项目调研组，必要时聘请外部专业机构进行项目可 行性论证。
3. 可行性研究报告经公司总经理办公会审议和专家评议通过后，提 交公司董事会审议，董事会批准立项后授权公司经营层具体执行。 如超出董事会决策权限，由董事会提交公司股东大会审议。股东 大会批准立项后授权董事会或经营层具体执行。
2005年 98.26% 0.21% 1.03% 0.34% 0.16% 100.00%
2006年上半年 94.24% 4.32% 0.95% 0.41% 0.08% 100.00%
公司主营业务收入突出，主要来源于房地产开发与销售，三年平均比重约97％。
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7.企业文化
7.1企业理念 务实：立足之本 创新：发展之源 规范：经营之道 卓越：追求之境
7.2企业观点 人才观：企业即人，企业为人，企业靠人 服务观：您的满意是我们孜孜以求的目标 市场观：没有饱和的市场，只有饱和的产品
7.3企业精神 团队精神 敬业精神 创新精神
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保利地产企业发展策略研究
权威、客观、公正、全面
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一、基本情况 1.发展历程
1992年9月，广州保利房地产开发公司于广州注册成立，注册资本1000万； 1997年9月，保利南方集团对广州保利增资，注册注册资本6000万； 2002年8月，保利南方集团联合广东华美教育投资集团和张克强等16位自然人共同设立 保利房地产股份有限公司（8月31日取得营业执照，注册资本2亿）； 2005年12月，公司总股本由20000.00万股增到40000.00万股； 2006年3月，公司名称更名为保利房地产（集团）股份有限公司； 2006年7月，保利地产在上海证券交易所挂牌上市，发行股价13.95元，目前28元左右。
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38.18% 45.00%
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毛利润（亿元）
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销售额（亿元）
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4.品牌建设
品牌理念———和谐生活、自然舒适
681.5万平方米，建筑面积1175万平方米，权益建筑面积877万平方米，主要分
布于以下城市：
沈阳 9.1% 包头 11.2%
广州 21.1%
长沙
4.2% 岳阳 0.7%
佛山 5.9%
武汉
8.9%
重庆 15.1%
上海 1.9%
北京 21.9%
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6.2项目管理模式
直线职能式的管理模式
董事会负责公司开发项目的 重大投资决策；
总经理负责项目的开发和经 营；
副总经理包括财务总监和技 术总监分管项目运作的各项 职能；
各部门按项目分工，指定专 人或小组负责各项具体工作。
该管理组织模式设置的管理 层级少，组织架构较扁平， 有利于集中调动公司资源优 势，并能根据市场需要快速 反应，增强项目运作的执行 力度。
2003-2004年，广东省消费者委员会，广东省房地产诚信企业； 2004年，人民日报、中国企业文化促进会，2004年中国房地产十大品牌； 2004年，广州市企业评价协会、广东社会学学会，2004年度最具诚信度房 地产企业第三名； 2005年，广州国税局、地税局，广州2005年纳税百强房地产行业第二名； 2005年，国务院发展中心、清华大学房地产研究所、中国指数研究院， 2005中国房地产公司品牌价值top10五强； 2006年，中国房地产TOP10研究组，国有企业品牌价值第一名。
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5.组织架构
集 团 组 织 结 构
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中国指数研究院
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集团内部职能部门结构
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中国指数研究院
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6.管理模式
6.1项目开发决策程序
1. 综合开发部按照公司的业务规划负责项目拓展，调查项目的规划 条件等基本情况，提交项目拓展报告，由总经理办公会筛选项目。
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在流动资产中，又以存货和预付帐款作为主要构成，集团近三年存货和预付
帐款占总资产的比例始终在80％以上。存货主要为公司为进行房地产开发
而购买的土地储备及在开发的产品，闲置沉淀物业很少，资产保持了较好的
流动性。
2005年集团资产主要构成
其他应收款 1.32%
2.2土地获得方式
我们对保利地产集团34个项目地块土地取得方式进行调查，结果显示，通过协 议和挂牌方式取得的地块比较多，分别为13个和11个。
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转让
2
收购
2
招标
5
合作
挂牌
协议
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34个项目地块总规划建筑面积为1190.77万平方米，通过挂牌方式取得的土地所 占比例为48.9％，协议方式取得的土地所占比例为29.9％。
7.09
其他投资者
—
27.27
合计
100
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本次发行上市后，所有股东所持股份均为可流通股，发起人所持股份将根据 公司法、上交所规则及发起人自身承诺进行锁定。
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保利南方集团 保利房地产（集团）第一大股东，成立于1992年，目前注册资本1.005亿 元，法定代表人王旭。作为一家投资控股公司，保利南方集团主要从事实 业投资、投资管理和贸易。 广东华美教育投资集团 保利房地产（集团）第二大股东，广东华美成立于2000年1月，注册资金 1.35亿，是由张克强等三名自然人共同出资设立的有限责任公司，法定代 表人张新儒。该公司是从事教育投资及咨询、教育管理研究与策划、国际 教育交流及资源引进等以教育产业为主的专业化投资公司。 张克强 保利房地产（集团）董事，澳大利亚梅铎大学工商管理硕士。曾任广州军 区联勤部军官，创建广州华美英语实验学校并担任董事长。现任广东华美 教育投资集团有限公司总裁、广东海外留学培训学校董事长、天津英华教 育投资管理有限公司董事长。
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二、价值链分析 1.资金融通
集团开发项目的主要融资方式为预收房款、银行贷款和合作合资方投资。
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源自文库
2.土地获得
2.1土地储备
保利地产集团在全国10个城市拥有土地储备（在建和拟建项目），占地面积
3.2销售模式 自主策划、委托代理 在充分吸收外部专业策划建议的基础上，由本公司制定销售推广计 划，选择一至两家实力较强的房地产专业代理公司进行销售。
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中国指数研究院
CHINA INDEX ACADEMY
3.3客户群
中档商品住宅面向的主要目标客户是中等或中等偏上收入阶层，包括政 府部门公务员、企事业单位的管理人员、私营企业经营者和自由职业者。 写字楼客户主要面向国外跨国企业、国内知名企业和政府办事机构等。
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营业收入（亿元）
同比增长（％）
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2006年上半年，保利地产（集团）销售毛利润5.44亿元，毛利润率为38.18 ％。近两年集团整体毛利润率与前些年有所提高，主要有以下三方面原因： （1）近两年毛利率高的商铺贡献利润比例有所提升；（2）集团及各公司严 格控制开发成本，通过招投标和集团采购进一步降低建造成本和材料成本； （3）近两年房地产行业环境良好，平均销售价格上涨。
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北京 17.37%
沈阳 9.04%
武汉 6.18%
长沙 0.88%
保利地产集团主营业务收入分布情况
重庆 11.22%
北京 11.89%
沈阳 0.02%
广州 66.52%
武汉 26.22%
长沙 2.75%
广州 47.90%
2005年上半年
2006年上半年
3.4经营策略 根据集团发展规划，凭借多年的开发经验和品牌优势，在经济较发达的 城市主要从事商品住宅开发，实施精品策略。产品形式以优质中档商品 住宅的开发为主，适量开发高档住宅、低密度生态住宅和写字楼等，优 化产品结构。
3.5经营模式 以商品住宅开发为主，商用物业开发为辅；以物业销售为主，物业出租 为辅；以自主开发经营为主，合作、合资开发为辅。 24
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3.2 开发经营指标
2005年全年集团总施工面积为350万平方米，比去年同期增长40％。
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房屋施工面积（万平方米）
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2005年全年集团销售总额60.2亿元，比去年同期增长33.8％。
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应收帐款 1.68% 货币资金 10.67%
长期投资 0.63%
其他资产 0.72%
预付帐款 6.85%
存货 78.13%
尽管近年来集团资产规模迅速扩大，但各项资产的主要构成比例相对稳定，
各年资产均以经营性资产存货和预付帐款占绝对比例，其中存货作为集团
最主要的资产构成，始终保持70％以上的构成比例。 7
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3.经营状况
3.1 财务状况
2006年上半年，保利地产（集团）营业收入约为14.26亿元， 与去年同期相比增长60.2％。
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2.资本结构
2.1 股东及其背景
保利房地产（集团）首次公开发行股票前后主要股东持股比例分布
股东名称
发行前持股比例（％） 发行后持股比例（％）
保利南方集团 广东华美教育投资集团
75.06 15.19
54.59 11.05
张克强等16名自然人
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2.3 资产结构
截至2006年6月30日止，保利地产（集团）资产总计110.6亿元。
2005年12月31日止 2006年6月30日止
流动资产
98.74%
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固定资产
0.30%
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长期投资
0.78%
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无形及其他资产
0.18%
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合计
100.00%
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公司绝大部分资产由流动资产构成，最近三年流动资产占公司总资产的比 例均在98％以上。
招标 转让 5.6% 0.6%
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3.销售、经营
3.1营销理念 一切以客户需求为中心，走精品路线，以产品的整体质量、高舒适 度和文化品位赢得市场，为客户提供优质服务，不断提高“保利地 产”的品牌形象，为消费者营造“自然舒适”的人文居住环境。
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2.2 业务结构
保利房地产（集团）2004年、2005年和2006年上半年营业务收入分别为 15.6亿元、23.6亿元和14.3亿元，分布于以下几个行业。
房地产 工程设计、安装 物业管理 饮食服务 销售代理
合计
2004年 98.49% 0.01% 0.94% 0.56% 0.00% 100.00%
2. 投资管理部负责项目论证，编制可行性报告，组织相关部门专业 技术人员成立项目调研组，必要时聘请外部专业机构进行项目可 行性论证。
3. 可行性研究报告经公司总经理办公会审议和专家评议通过后，提 交公司董事会审议，董事会批准立项后授权公司经营层具体执行。 如超出董事会决策权限，由董事会提交公司股东大会审议。股东 大会批准立项后授权董事会或经营层具体执行。
2005年 98.26% 0.21% 1.03% 0.34% 0.16% 100.00%
2006年上半年 94.24% 4.32% 0.95% 0.41% 0.08% 100.00%
公司主营业务收入突出，主要来源于房地产开发与销售，三年平均比重约97％。
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7.企业文化
7.1企业理念 务实：立足之本 创新：发展之源 规范：经营之道 卓越：追求之境
7.2企业观点 人才观：企业即人，企业为人，企业靠人 服务观：您的满意是我们孜孜以求的目标 市场观：没有饱和的市场，只有饱和的产品
7.3企业精神 团队精神 敬业精神 创新精神