[财务_房产]房地产财务盈利能力分析

房地产财务盈利能力分析

一概述

盈利能力分析主要包括：财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、投资回收期、投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。

1.财务净现值（FNPV）—动态分析

通俗定义：用一定的贴现率将投资期内的净现金流量贴现到现在值，并取其总和。这里所选用的贴现率一般为基准回报率，由建设管理部门规定颁布。

例题

有一项投资，投资者投资100万元购置一栋住宅用于出租，共租出10年，租约规定每年年初收租，第一年租金10万元，每2年租金增加10%，租约期满后将物业售出，得到利益90万元，贴现率为12%，运用FNPV方法判断该方案是否盈利。

净现值计算表

财务净现值(FNPV)＝售楼收益＋租金总收入－投资额

＝289,776＋740,399－1,000,000

＝30,775

由于FNPV＞0，此方案可盈利。

2.财务内部收益率（FIRR）—动态分析

通常定义：指项目在投资期内财务净现值（FNPV）等于零时的贴现率。

该经济指标意义：投资者至少要获得比内部收益率更高的回报率才会

有利润，否则亏本。

内部收益率（FIRR）一般用线性内插法求解。

假设有2个非常接近的贴现率i1和i2，一般来说│i1－i2│＜3%,并且满足下列不等式：

FNPV（i1）＞0

FNPV(i2)＜0

i2＞i1

则FIRR＝i1＋NPV(i1) (i2-i1)

NPV（i1）-NPV（i2）

例此题接例题上，当贴现率取12%时，FNPV＝30175＞0，假设贴现率为13%，计算FNPV值，见下表：

内部收益率的计算表

净现值＝售楼收入＋租金总收入－投资额

＝265,130＋715,083－1,000,000

＝﹣19,787＜0

所以FIRR＝12%＋(30175/30175＋19787)×(13%－12%)＝12.6% 以上表示投资者要获得利润，回报率必须高于12.6%。

3.投资利润率（R）—静态分析

定义：正常年平均利润总额÷总投资×100%

4.资本金利润率—静态分析

定义：正常年平均利润总额÷资本金×100%

以上两个指标的意义：当投资利润率高于市场利润率时，可认为该项目是合适的。

例某项目基建投资为70万元，流动资金贷款20万元，该项目使用后的一个正常年份实现利润25万元（其中包括所得税、企业留利、上缴国家利润等），年折旧费2.5万元，求投资利润率（R）。

解：该项目投资利润率＝(25+2..5/70+20)×100%＝30.6%

综合以上三个财务经济指标，做如下综合例题：

某房地产项目预测数据汇总表单位：万元