商业综合体开发常见的问题

城市政府的推动
– 各城市政府部门充分认识到大力发展第三产业和现代服务业的重要性，不断鼓励推进城市商业的规模化 发展。加之新一轮城市建设和改造高潮的兴起，都为城市大型商业项目的发展创造了机遇，从而拉动了城市 商业地产的发展。
商业地产开发的 高收益性
– 商业地产长期性和稳定性迎合了地产开发商的需求。与其他房地产产品不同，商业地产不会因房龄增长 而降低其投资价值，恰恰相反，好的商业地产因其稀有性，会随着商圈的发展成熟而不断升值。此外，承租 户对商业地产的装修投资、赢利预期以及长期规划，决定了商业地产租约的长期性和稳定性，这都使得商业 地产受到开发商的青睐。
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消费升级为商业地产开发带来契机
商业地产成为房企转型新蓝海 商业综合体开发存在的主要问题 迎合消费升级所释放的体验式需求
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消费升级为商业地产开发升级带来契机
消费升级的背景
新型城镇化，为城市消费市场的扩大与 提升带来了坚实的人口基础。未来10— 20年，我国城镇化率将处于50%—70%的 水平，这一阶段是商业地产快速发展期， 必将及大地增加城镇居民对于商业地产 的需求。
京津冀协同发展，类似京津冀一样 的城市群联动发展，在产业转移、 人口迁移等方面为商业地产发展提 供了契机。
扩大内需促进增长，就意味着现代服务业尤其是商业在中国产业结构中的
以内需促增长
比例还将继续提升。2006年-2012年，中国第三产业增加值占比向50%稳 步迈进，距离发达国家平均70%的比例还有较大的增长空间。
中产阶级崛起
中产阶层崛起提供了强大的消费能力，同时消费质量的要求也在提升，其 对娱乐休闲、旅游度假等体验式消费方面的需求必然增加。
网络经济兴起
在互联网时代，消费主要体现高效、快捷、方便和安全的特点。移动互联 是互联网经济深入发展的主要方向，将深刻影响商业地产开发的走向,
消费升级是亟待发掘的金矿
2013年全年我国社会消费品零售总额234380亿元，比上年名义增长13.1%
休闲经济的产生 促进了商业地产 的繁荣。
– 随着消费者休假时间的增加，为居民从事休闲活动创造了条件，促进了城市休闲产业的发展。仅以日常 生活为例，品茗、健身等在几年前还少见的活动已成为人们都市生活中不可或缺的一部分。而居民休闲活动 的增多引发了对提供休闲场所的需求，为商业地产创造了新的市场空间。
观点：我国消费升级、城市化进程加速等因素的叠加将会给商业地产开发与升级带来巨大 的市场需求，房地产市场将进入“白银时代”，下半场的关键人物就是“商业地产”，今 后5年~10年将是商业地产重要的战略机遇期。
国内消费结 构升级
，扣除价格因素实际增长11.5%。由原来的基础型、保障型、购物型消费走 向了今天娱乐型、体验型的消费，在消费力这样高速增长的背景下，超市、
百货等消费形态已经远远满足不了消费者需求，购物中心成为新一代的商业
消费主导载体，直接推动了城市综合体的加速诞生。
一方面，目前宏观调控政策逐渐收紧，限购、限贷、限价的“三限政策”导致一些房企局 面尴尬，而商业地产目前不在调控范围之内，部分房企便看到了商业地产目前的运作契机 ，将开发方向由住宅主动转向商业地产。另一方面，由于城区土地稀缺，开发商必须在最 小的占地面积上获取最大的价值空间，因此综合体便成为最佳产品组合模式，而这其中往 往购物中心、商业街都是必须产品，是强制性要求的配套商业，许多开发商也正因如此而
新型城 镇化
平稳阶段
汽车消费、中产阶 级崛起、市民工作 与居住分离等都会 带来深远影响
商业地产起步阶段
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萎缩阶段
人均GDP1500美元
3000美元
8000美元
13000美元以上
观点
每一次商业变革与升级都是以一定的城市形态变化——国家和地区GDP水平、城 市化比重、商业业态状况为前提条件的。
国家和地区 人均GDP水平
我国每年新增小城 镇800个左右，提 供了城市建设新增 空间 大城市为以经济为 纽带向周边城市群 发展，提供了更新 改造空间 政府公共服务放开， 吸纳私人资本进入 城市开发
城镇数 量增长 城市群扩 张与重新 定位 城市人口 增加 消费升级
每年1000－3800万 农民进入城市
公共服 务放开
快速上升阶段
政策导向
被动转型。
微观层面，多重因素推动我国商业地产快速发展
消费者对零售业 需求的增加，从 而营造了对商业 地产的市场需求 – 我国居民人均可支配收入、社会消费品零售总额与商业地产投资额呈现正相关关系。近年来，我国城镇 居民人均可支配收入逐年以较快的速度增长，因此居民的消费水平逐年提高，表现为社会零售总额的逐年增 长，从而带动了商业的发展，这就必然拉动对经营场所的市场需求，结果表现为商业地产投资额的快速增长 。催生了大型购物中心等大型商业机构的发展，进而诱发了商业地产投资的加速增长。
成长提供了良好的机遇。 行业盈利性判定 – 商业地产商业价值潜力大，长期投资回报率
比较好； – 商业地产销售也可以达到很高的利润水平；
石家庄商业地产（1）：在售商业项目分布
石家庄目前主要在售商业分 布以中央核心板块为中心， 向其他区域辐射，其中长安 区项目较多，是未来的商业 发展核心之一；多中心趋势 明显，处在现状商业格局的 边缘。区域存在升级需求。
1100美金以下
城市化 比重
25%
商业业态状况
商业处于与农业经济相匹配的原始状态；主要业态为庙 会、地摊、集贸市场 商业形态出现第一次升级，商品为工业化下的城市生活 提供基本保障； 主要业态为百货商场、商业街、批发市 场等传统商业 商业形态出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应 运而生； 主要业态为大型购物中心、超市、专卖店、精 品店等 商业成为推动城市发展和区域进步的新动力，综合商业 开始涌现； 主要业态为超越商业范畴的广义商业，如 SHOPPING MALL、旅游地产、商务地产、物流等
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1100~2000美金
25%~45%
2000~4400美金
45%~70%
4400美金以上
70%以上
行业吸引力判定：由于商业地产具有很好的行业成长性和盈利性，产业 具有较强的吸引力
行业成长性判定 – 商业地产还处在产业生命周期的开创阶段，成长 空间广阔； – 我国社会经济持续发展，人们消费能力的增强， 城市化水平持续提高，使得商业地产有着广阔的发展 空间； – 上游零售业的激烈竞争和业态演变给商业地产的