房地产融资研究开题报告

开题报告

1．本课题的研究背景及意义

1)背景

房地产企业是指从事房地产开发、管理、经营、和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产行业属于我国国民经济的先导型产业，对其他经济部门具有很大的带动作用。房地产的增长可以带动国民经济的发展。中国有30000多家房地产开发企业，2003年房地产开发投资10106亿元，比2002年增长29.7%，高于同期固定资产投资增长（26.7%）3个百分点，房地产业对全国GDP的贡献率约占15%，带动了一大批关联产业的发展，而且拉动了消费需求和投资需求。由于房地产业自身的一些特殊性，在其消费和开发的过程中离不开金融的支持。换句话说，房地产开发的过程本质上是一种投资过程，即资金的高效投入和增值收回的过程,没有资金也就没有房地产，因此，房地产开发企业融资问题不可忽视。

2)意义

房地产业是资金密集型产业，收入高，风险高，产出高。随着我国房地产投资和融资体制的变化以及央行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等多种政策的出台，金融业门槛不断加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力也已已经不再局限于产品自身，资本实力已成为企业乃至整个行业健康发展的决定性因素。房地产企业能不能尽快建立健全多渠道的房地产融资体系获得足够的资金支持，已成为企业发展的瓶颈。

资金是一个企业的血液，无论是创立时期还是发展时期，都需要拥有足够数额的资金。因此，融资对于企业经营管理的重要性不言而喻。又由于房地产企业的资金融通，对和金融政策和资本市场的依赖性特别强，因此本文的研究目的，在于通过分析房地产企业融资的特征、渠道以及融资过程中存在的问题，提出一些针对这些问题的解决措施，使得房地产企业的融资计划能够适应政策和市场的变化，从而保证资金顺畅流转，将风险尽量降到最低，防止危机的发生。

2．本课题的研究现状

1)国外相关研究现状

房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)属美国发展的时间最长，也最为成熟。因此，美国对REITs研究的文献也最多，涉及到有关REITs发展的各个方面，从整体的介绍、发展历史、政策变化对其影响到从定量的角度对RErrs的分红收益率(分红／股价)、净收益、经验所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。

美国的REITs要求REITs将应税收入的90％以上分配给投资人，否则REITs 就不能享受应有的税收优惠。考察1995-1996年间在REITs分红公告发布前和发布的买卖报价价差，发现如果分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大。因为如果投资者相信公司的管理者对该股票的相关信息知道得比他们多，他们就会倾向加大该股票的买卖报价差。可见，REds的高分红能消除信息不对称水平。

对于如何衡量REITs的价值，Richard Imperiale在其《房地产投资信托：投资组合管理的新策略》(Real Estate Investment Trusts：

New strategies for Portfolio Management)一书中作了详尽的论述，该书是他对房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理。

Robert Taggart(2004)在《管理投资》中谈到企业融资问题，主要是选择和管理外来投资，通过合并，收购和具体项目的资金筹措，以及研发内部投资。

日本商务环境部政策规划司副主任上杉一郎提到，日本的中小企业主要是依靠金融机构贷款，大公司就是通过发行股票和债券融资，日本的金融机构正在考虑通过证券、资产抵押贷款等形式开辟新的融资渠道。

2)国内相关研究现状

我国房地产资金构成主要由国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金来源组成。但根据估算，房地产开发商的自筹资金10％是由个人住房贷款形成的，其他资金来源大约有20％～30％间接来源于银行贷款，总体测算，房地产开发投资资金约有60％来自银行贷款。我国房地产融资对银行贷款的依赖程度仍很高。丁健(2003)指出，融资方式按照融资对象，可以分为权益性融资和债务性融资。权益性融资包括房地产企业股票，房地产权益信托和房地产权益合资。债务性融资又分为直接融资和间接融资。直接融资包括商业信用，债券和租赁；间接融资包括信用贷款和抵押贷款。

洪艳蓉(2007)认为除了传统的银行信贷融资之外，还能通过房地产企业上市，发行企业短期融资券，引入外资合作开发，进行项目融资或者通过设立房地产投资信托融资。

吴静在《发展房地产产业投资基金拓宽房地产融资渠道》一文中提出，我国房地产金融市场主要以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等所占比例较小。银行一直以来都是房地产市场的主要资金提供者，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款。因此，她主张要发展房地产产业投资基金，有助于降低因过分依赖银行而带来的系统风斛引。张顺慈在《当前房地产业融资渠道分析》中指出：融资包括内部和外部融资两部分。

内部融资是开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。开发企业的自有资金包括现金、其他速动资产以及在近期内可以回收的各种应收款，开发商向消费者预收购房定金或购房款也可属于内部融资的一种。外部融资有主权性融资和债务性融资两种。主权性融资是指融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为，包括：发行股票融资、合作开发融资、房地产投资信托。债务性融资是指融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为。

胡军(2007)在研究我国国民经济指标后，通过对比分析我国和美国的结构、收入、分配差异，指出由于房地产业进一步发展的客观需要、REITs发展所需的投资主体己逐步形成、住房公积金的保值增值需要、税收制度的完善更凸显REITs的税收优势，中国目前引入REITs已具备了可行性。

国内学者关于房地产融资现状都表现出同样的看法，那就是现在的房地产企业主要都是依赖银行贷款，而随着房地产行业逐渐成为国家的支柱产业之一，过分依赖商业银行融资将使得金融业风险大，而房地产行业发展艰难，所以必须要发展新的融资方式。

3．本课题的研究内容