某房地产项目价格策略报告
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4/5/6/7号楼户型面积 为120-300米，主力是 123和129
均价4400元 （含900元精装修）
高层均价5500
九方·海悦华亭
120和160平米3居为主 ，另有71平米1居
4220起价，均价5100 （含700元精装修）
销售情况
保持月均100套的稳定消化，30平 米主力户型去化速度快；120平米 户型销售速度滞后
现状：区域内主要的竞争对手每月可 实现15-20套左右的平均速度，隆和 水岸今年3月份开盘期月均消化180套
2 价格目标
基于市场平台水平，以合理的价格保证 销售目标，并实现后期价格的持续提升
现状：区域内竞争项目小高层均价 4500左右，多层均价5000左右
3 形象目标
展现大盘气势、通过热销奠定项目名盘 地位，打造市场口碑
平均每月1-2套左右
目前月均销售10-12套
欧美世纪花园
多层、高层69-140平米 ，顶层270平米（大平 层）。主力110-135
中海熙岸
80-100平米主力户型， 局部超过120
小高层4400，多层5000
前期开盘3 栋小高层 ，均价 4500元， 起价4080
产品面积过大，总价过高， 销售速度缓慢
价格竞争：目前区域均价在高层4500元/m2，多层洋房产 品均价5000元/m2以上
目前市场在售高端项目，整体均价在4500元左右； 在售的洋房产品均价都超过了5000元，但由于面积较大（面积超
过130平米），总价过高，销售速度较慢
产品竞争：主要竞争对手户型分布广价格区间较大，但区 域内多层洋房产品供应量小，产品稀缺
小高层实收均价为4400元/平米，平均消化速度为10-15套/月 个别小面积、低价格的项目销售快
隆和 九方 欧美世纪 海韵 金地 中 海之韵 香槟
水岸 。海 花园 丽都 花园 海
海岸
悦华
熙
庭
岸
产品 小高 高层 多层 小 高层 高层 高 多 小高 高层
形式 层、
高
层层层
高层
层
主力 30、 120， 130- 70- 130- 80 80- 11 80- 120,
竞争对手推售时间轴
构成主要竞争 的项目后续供应 总量超过70万 平米 后续供应销售 均价5000元左 右
2008年3、4季 度各项目均有 主力户型在售
竞争项目
时间 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
隆和水岸
二期400套（2栋高层）
中海熙岸 帝邦帝海 香槟海岸
一期三栋入市600套 一期500套高层 三期2栋高层
某房地产项目价格策略 报告
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
2020年4月2日星期四
思维导图
1
定价基础分析
2
价格策略制定
3
核心均价推导
4 价格表形成及核心价格验证
5
价格策略实现
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
目标明确 竞争分析 客户分析 项目分析
1 速度目标
目标明确及解析
一期开盘（十一前后）销售150套， 其中莱钢客户消化100套左右。 前底前实现销售回款1.2亿（约200套）
欧美世纪花园
三期9栋高层
7栋多层Hale Waihona Puke Baidu
海悦华庭
二期10栋高层
海之韵 一期剩余少量，二期小高层十一开盘，三期80亩，规划待定
海韵丽都 一期完毕
本项目
二期6栋高层
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
竞争分析小结
竞争格局：年底前各竞争项目将有产品的持续供应
隆和水岸、中海熙岸、海之韵等竞争项目在本项目销售期内，将有持续供 应，由于胶南土地储备充足，市场总体供应量大，市场消化速度减慢明显
总价都超过了50万
50万
黑色虚线表示重点竞争 40万
项目的主力户型总价区间
30万
对应本项目40万～70万的 20万 总价区间，明确本项目的
竞争对手
10万
多层 小高层
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
隆和 水岸
金地 花园
海韵 丽都
帝邦 帝海
香槟 海岸
海之 中海 韵 熙岸
多层
高层
海悦 华庭
欧美 世纪 花园
九方. 海悦华庭 毛坯5500
海之韵 多层：装修5500 小高层：装修5200
金地花园 装修5000
海韵丽都 装修5300
胶南目前推出产品以小高层和高层为主 仅有少量多层产品，还没有洋房产品出现
隆和 九方 欧美世 海韵 金地 中海 海之韵 香槟
水岸 。海 纪花园 丽都 花园 熙岸
海岸
悦华
庭
规模 规划 建筑 占地面 总用 二期 总规
户型 50、 160 140 130 140
100 0
150
（平 80
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
竞争比较——品牌产品及具备现场展示区的项目 消化速度快，面积需求主要在30-120平米左右
名称 主力产品 销售价格
隆和水岸 香槟海岸
30平米的一居和80平米 两居为主，另有少量 120平米的三局；
5
价格策略实现
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
目标明确 竞争分析 客户分析 项目分析
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
目前面临的市场现状
市场在售滨海度假项目分布及价格
帝邦帝海 装修5000
隆和水岸 精装修4400
欧美世纪花园 多层：毛坯5000 小高层：毛坯4400
中海熙岸 毛坯4600
香槟海岸 毛坯5300
现状：中海熙岸进入开盘期，面对本 地客户在本地市场占据人气；隆和水 岸精装小户型通过异地渠道实现热销
开盘销售争取突破150套，实现销售立势，保证公司回款同时打造项 目品牌；后期价格上调，实现较高的开发利润
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
思维导图
1
定价基础分析
2
价格策略制定
3
核心均价推导
4 价格表形成及核心价格验证
建筑 面积 积11.1 地面 总规 划建
面积 17.6 万㎡， 积近4 划面 筑面
19.8 万㎡ 总建筑 万㎡ 积7万 积
万㎡ ，绿 面积 ，建 ㎡， 20.6 化率 17.5万 筑面 绿化 万平
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
40.5 ㎡，绿 积12 率 方米
占地 总建 16.87 筑面 公顷， 积17 总建筑 万㎡ 面积约 25万㎡ ，绿地
目前认筹客户300左右
竞争项目价格解析
区域内相同品质的竞争 楼盘均价可实现5000元， 总价
主力户型总价区间在20万100万
至80万之间； 区域内缺乏多层洋房产 90万
品，总价区间预计在40- 80万
60万； 现有洋房多层产品单价 70万
都在5000元以上，面积区 60万
间在100-150平米左右，
主要竞争对手主力户型为30～150平米的一居以及150平米以上的 四居；
均价4400元 （含900元精装修）
高层均价5500
九方·海悦华亭
120和160平米3居为主 ，另有71平米1居
4220起价，均价5100 （含700元精装修）
销售情况
保持月均100套的稳定消化，30平 米主力户型去化速度快；120平米 户型销售速度滞后
现状：区域内主要的竞争对手每月可 实现15-20套左右的平均速度，隆和 水岸今年3月份开盘期月均消化180套
2 价格目标
基于市场平台水平，以合理的价格保证 销售目标，并实现后期价格的持续提升
现状：区域内竞争项目小高层均价 4500左右，多层均价5000左右
3 形象目标
展现大盘气势、通过热销奠定项目名盘 地位，打造市场口碑
平均每月1-2套左右
目前月均销售10-12套
欧美世纪花园
多层、高层69-140平米 ，顶层270平米（大平 层）。主力110-135
中海熙岸
80-100平米主力户型， 局部超过120
小高层4400，多层5000
前期开盘3 栋小高层 ，均价 4500元， 起价4080
产品面积过大，总价过高， 销售速度缓慢
价格竞争：目前区域均价在高层4500元/m2，多层洋房产 品均价5000元/m2以上
目前市场在售高端项目，整体均价在4500元左右； 在售的洋房产品均价都超过了5000元，但由于面积较大（面积超
过130平米），总价过高，销售速度较慢
产品竞争：主要竞争对手户型分布广价格区间较大，但区 域内多层洋房产品供应量小，产品稀缺
小高层实收均价为4400元/平米，平均消化速度为10-15套/月 个别小面积、低价格的项目销售快
隆和 九方 欧美世纪 海韵 金地 中 海之韵 香槟
水岸 。海 花园 丽都 花园 海
海岸
悦华
熙
庭
岸
产品 小高 高层 多层 小 高层 高层 高 多 小高 高层
形式 层、
高
层层层
高层
层
主力 30、 120， 130- 70- 130- 80 80- 11 80- 120,
竞争对手推售时间轴
构成主要竞争 的项目后续供应 总量超过70万 平米 后续供应销售 均价5000元左 右
2008年3、4季 度各项目均有 主力户型在售
竞争项目
时间 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
隆和水岸
二期400套（2栋高层）
中海熙岸 帝邦帝海 香槟海岸
一期三栋入市600套 一期500套高层 三期2栋高层
某房地产项目价格策略 报告
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
2020年4月2日星期四
思维导图
1
定价基础分析
2
价格策略制定
3
核心均价推导
4 价格表形成及核心价格验证
5
价格策略实现
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
目标明确 竞争分析 客户分析 项目分析
1 速度目标
目标明确及解析
一期开盘（十一前后）销售150套， 其中莱钢客户消化100套左右。 前底前实现销售回款1.2亿（约200套）
欧美世纪花园
三期9栋高层
7栋多层Hale Waihona Puke Baidu
海悦华庭
二期10栋高层
海之韵 一期剩余少量，二期小高层十一开盘，三期80亩，规划待定
海韵丽都 一期完毕
本项目
二期6栋高层
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
竞争分析小结
竞争格局：年底前各竞争项目将有产品的持续供应
隆和水岸、中海熙岸、海之韵等竞争项目在本项目销售期内，将有持续供 应，由于胶南土地储备充足，市场总体供应量大，市场消化速度减慢明显
总价都超过了50万
50万
黑色虚线表示重点竞争 40万
项目的主力户型总价区间
30万
对应本项目40万～70万的 20万 总价区间，明确本项目的
竞争对手
10万
多层 小高层
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
隆和 水岸
金地 花园
海韵 丽都
帝邦 帝海
香槟 海岸
海之 中海 韵 熙岸
多层
高层
海悦 华庭
欧美 世纪 花园
九方. 海悦华庭 毛坯5500
海之韵 多层：装修5500 小高层：装修5200
金地花园 装修5000
海韵丽都 装修5300
胶南目前推出产品以小高层和高层为主 仅有少量多层产品，还没有洋房产品出现
隆和 九方 欧美世 海韵 金地 中海 海之韵 香槟
水岸 。海 纪花园 丽都 花园 熙岸
海岸
悦华
庭
规模 规划 建筑 占地面 总用 二期 总规
户型 50、 160 140 130 140
100 0
150
（平 80
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
竞争比较——品牌产品及具备现场展示区的项目 消化速度快，面积需求主要在30-120平米左右
名称 主力产品 销售价格
隆和水岸 香槟海岸
30平米的一居和80平米 两居为主，另有少量 120平米的三局；
5
价格策略实现
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
目标明确 竞争分析 客户分析 项目分析
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
目前面临的市场现状
市场在售滨海度假项目分布及价格
帝邦帝海 装修5000
隆和水岸 精装修4400
欧美世纪花园 多层：毛坯5000 小高层：毛坯4400
中海熙岸 毛坯4600
香槟海岸 毛坯5300
现状：中海熙岸进入开盘期，面对本 地客户在本地市场占据人气；隆和水 岸精装小户型通过异地渠道实现热销
开盘销售争取突破150套，实现销售立势，保证公司回款同时打造项 目品牌；后期价格上调，实现较高的开发利润
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
思维导图
1
定价基础分析
2
价格策略制定
3
核心均价推导
4 价格表形成及核心价格验证
建筑 面积 积11.1 地面 总规 划建
面积 17.6 万㎡， 积近4 划面 筑面
19.8 万㎡ 总建筑 万㎡ 积7万 积
万㎡ ，绿 面积 ，建 ㎡， 20.6 化率 17.5万 筑面 绿化 万平
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
40.5 ㎡，绿 积12 率 方米
占地 总建 16.87 筑面 公顷， 积17 总建筑 万㎡ 面积约 25万㎡ ，绿地
目前认筹客户300左右
竞争项目价格解析
区域内相同品质的竞争 楼盘均价可实现5000元， 总价
主力户型总价区间在20万100万
至80万之间； 区域内缺乏多层洋房产 90万
品，总价区间预计在40- 80万
60万； 现有洋房多层产品单价 70万
都在5000元以上，面积区 60万
间在100-150平米左右，
主要竞争对手主力户型为30～150平米的一居以及150平米以上的 四居；