承接查验办法

承接查验工作办法
1.0 承接查验工作职责
1.1地产公司委托物业公司对项目进行承接查验，应与物业公司签订《物业承接查验协议》并承担为其发生的全部费用和酬金，（物业公司结合当地实际情况同地产协调约定收取承接查验费用）。

1.2地产公司需预留三个月以上的时间给物业公司进行查验，以保证查验质量及对查验所发现的问题进行相关整改工作，达到物业接管标准。

因施工进度造成不能及时查验，物业承担责任。

1.3物业与地产明确承接查验的流程、内容及标准，并按照《保利地产委托物业承接查验业务规范》和《接管验收标准》重点查验楼栋户内、物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能，并建立书面验收档案，提交《承接查验意见反馈表》。

1.4前介工程师与地产项目负责人协调好查验事项、查验日期、进度等，制订《物业承接查验计划方案》
1.5前介工程师按承查工作要求分专业对查验小组成员进行专业培训，以保证承查小组的专业水平及查验工作质量。

1.6前介工程师负责所管项目承查人员安排、按户内、公共区域、设备设施分项进行查验，并收集整理数据向公司汇报。

1.7物业公司在各阶段承接查验工作（初验、复验、终验）结束后，分系统、类别对查验的问题进行汇总形成《承接查验意见反馈表》递交地产；交楼后2月内提交《承接查验报告》到总公司和地产。

1.8 地产在承查开始前应向物业提供项目总平图、户型图、设备设施、管网施工图，便于物业查验。

1.9地产对承接查验的发现的问题、物业公司提出的意见及建议，须以书面形式给物业公司回复处理意见和时限。

1.10施工单位对承接查验问题进行整改，达到国家强制性规范、标准、项目规划设计和商品房买卖合同的要求。

2.0过程和方法
2.1物业承接查验主要依据下列文件：
2.1.1物业买卖合同；
2.1.2临时管理规约；
2.1.3前期物业服务合同/协议；
2.1.4物业规划设计方案；
2.1.5建设单位移交的图纸资料和施工合同；
2.1.6建设工程质量法规、政策、标准和规范。

2.2物业承接查验的条件
物业承接查验是在项目竣工验收合格的基础上，物业公司代表全体业主以满足安全及使用功能正常为主要内容的再次检验。

应满足的条件为：
2.2.1建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、质监等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
2.2.2供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
2.2.3教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
2.2.4道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
2.2.5电梯、二次供水、高压供电、消防设施、电子安防监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
2.2.6物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
2.2.7 法律、法规规定的其他条件。

2.3承接查验的工作流程
物业承接查验接管流程图
2.4承接查验的工作要求
2.4.1成立查验小组
物业在承接查验前就应根据承接物业的类型、特点、不同的验收对象，组织公司相关专业的技术人员按系统进行验收。

验收组组成建议如下：
组长：物业公司总经理/分管副总经理
小组长：服务中心经理、物业工程负责人、各专业工程师/技术骨干组员：承查小组人员
2.4.2 查验队伍组建原则：
四个专业：专业人员、专业服装、专业培训、专业工具。

2.4.2.1专业人员
工程系统各专业工程师、各专业技术骨干、技术人员，查验工作实行专职加兼职模式，由各区域公司根据实际情况决定。

2.4.2.2 专业服装
按集团总部下发服装样板配备承接查验专业服装，执行承接查验工作时必须统一着专业服装，以确保查验队伍形象。

2.4.2.3 专业培训
按《产品咨询学习培训制度》要求，组织所有参与查验工作人员经过相关工作培训，培训内容有：
a、学习规范、研读施工相关技术图纸资料；
b、参与承查人员明确查验范围、内容、要求、标准及方法；
c、参与承查人员明确分工与查验职责、汇报途径、问题处理方式报表的编写等。

2.4.2.4 专业工具
万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、激光水平仪、激光测距仪、红外测温仪、网络测试仪，内外直角检测尺（阴阳角尺）、楔型塞尺、空鼓锤（25g）、卷尺、靠尺、电笔、插座检测器2把（三孔验电插头10A、16A）、通球试验用球等
3.0 承接查验的主要内容与方式
3.1承接查验的主要内容
3.1.1物业资料
现场查验10日前，地产公司应当向物业服务企业提供下列资料：施工总平面图，单体建筑、设备施工图，配套设施、地下管网工程施工图等资料；便于承查小组熟悉现场和设备。

3.1.2分户查验
住宅工程质量分户验收应以检查工程观感质量和使用功能为主，户内验收主要检查以下内容：
室内空间尺寸偏差；门窗安装质量；地面、墙面和顶棚质量；防水工程质量；栏杆安装质量；空调/采暖系统安装质量；给排水系统安装质量；室内电气工程安装质量；其他有关规定、标准中要求分户检查的内容；有关合同中规定的其他内容。

3.1.3物业共用部位
按照《物业管理条例》的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。

主要内容包括:
3.1.3.1建筑物的主体结构基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙等；
3.1.3.2共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗、门厅、楼梯间;
3.1.3.3公共卫生间、阳台;
3.1.3.4公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。

3.1.3.5电梯井道、架空层及设备间、管道井。

3.1.4共用设施设备
物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有:
低压配电设施，柴油发电机组，电气照明，插座装置，防雷与接地，给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联运系统，排烟送风系统，安全防范系统，采暖和空调等。

3.1.5园林绿化工程
3.1.5.1园林绿化分为园林植物和园林建筑。

物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿(花)篱、花坛等，园林建筑主要有小品、花架、园廊等。

3.1.5.2其他公共配套设施
物业其他公共配套设施查验的主要内容有:物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心(会所)、停车场(库、棚)、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。

3.2物业查验的方式
3.2.1物业的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查设备等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。

3.2.2 承接查验还可以提前参与设备安装调试和参与内部验收的方式进行，安排设备管理人员、维修工参与设备安装、调试；及早发现问题和提出合理建议。

3.2.3 参与地产公司组织的内部验收，掌握工程质量情况，学习验收方法及技巧。

对于影响物业管理的设计、施工缺陷提出改进建议。

4.0 承接查验问题的处理
4.1物业承接查验数据通过IPAD上传到明源验房系统，地产客服部整理派单到施工单位进行整改。

4.2物业按系统查验问题明细表分类整理查验数据，形成查验报告经公司领导审核交地产项目部签字确认；物业跟进整改进度。

4.3初验、复验、终验均形成查验报告物业与地产项目部签字确认，对整改不及时的施工单位，可按公司《遗留工程处理流程》安排第三方施工单位整改，产生费用由原施工单位承担。

5.0 承接查验标准
5.1 户内查验标准
5.2公共设备设施查验标准
6.0参考文件
6.1《华侨城物业承接查验服务协议》
6.2《承接查验方案》
6.3《遗留工程处理流程》
6.4《毛坯房质量细部查验标准》（详见附件一）6.5《精装房质量细部查验标准》(详见附件二）
6.6《物业设备设施移交接管标准》（详见附件三）
7.0 表格
7.1《分户查验实测表格》
7.2《公共区域查验表格》
7.3《物业管理承接查验意见反馈表》
7.4《XX项目承接查验工作总结报告》
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项目分户抽检数据分析表
栋单元楼户型备注:本表中所有数据单位均为mm;
项目房屋本体共有部位及设备的查验表1、屋面
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2、楼层及通道
栋号：单元：楼层：有勇气承担命运这才是英雄好汉。

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3、地下室（车库）
栋号：单元：楼层：有勇气承担命运这才是英雄好汉。

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4、园林景观（硬景、软景）
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5、供配电系统
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6、消防系统
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7、电梯
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8、弱电系统
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9、给排水系统
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物业管理承接查验意见反馈表
项目名称：华侨城文件编号：华侨城物业承查【】字第001号
附件：
一、数据分析
1、****复验问题统计表
2、****公区承查问题统计表
二、观塘承查户内问题图片
1、土建装修
2、防水工程
3、铝合金门窗
4、给排水
5、栏杆
6、强弱电弱电工程
7、入户门
8、其他
三、观塘承查公共区域问题图片
1、土建、装修
2、精装修工程（大堂、电梯前室、楼梯间）
3、安装工程
4、市政、园林工程
5、供配电系统
6、电梯系统
7、空调系统
8、弱电系统
9、给排水系统
10、消防系统
XX项目承接查验工作总结报告（样本）
一、项目总体概况
1.位置：小区（大厦）位于………,附近有………（车站、学校等配套
规划建筑）
2.小区（大厦）占地面积: 平方米；建筑面积: 平方
米；。

其中住宅: 平方米；商业建筑面积: 平方米；
地下室层数：；地下室面积：平方米；
绿化面积: 平方米；会所：平方米；
绿化率: %，容积率：
3.小区住宅户数为户，写字楼为户，商铺户；
停车位：个（地下个、夹层：个、室外：个）
（停车费：室外元/月、地下元/月）。

4.管理费：
住宅：元/平方米/月，写字楼：元/平方米/月,商铺：元/平方米/月。

二、承接查验概况
本项目合同交楼日期为2017年月日,共栋，需交楼套。

2017年月日-月日首次进行单元户内承接查验,共查验户,查验发现问题共宗，户均问题数为宗/户，并于月日- 月日进行了三次的复检。

本次承接查验物业共安排人次，平均每天安排人，平均每人每天查验户。

2017年月日- 月日对公共区域及设备设施进行了查验,共发现问题宗。

并于月日- 月日进行了二次的复检。

1、单元户内
2、公共区域
市政、园林工程
公共设备供配电系统电梯系统空调系统弱电系统给排水系统消防系统
三、承接查验具体情况
1.单元户内查验情况
（1）总体情况
①本次共查验了500户，查验各专业需整改问题总数为874宗，户均问题数为1.75宗/户，其中无瑕疵房为50户。

包括：土建工程120宗,防水工程120宗、门窗、铝合金工程67宗，幕墙装修工程0宗，精装修工程275宗，精装修配套专业工程141宗，安装工程80宗、弱电工程71宗。

② 精装修工程问题最多，占31%,主要表现在以下几个方面：
③
门窗、铝合金工程问题较少，占8%。

户内查验质量问题明细表
空间
一级分类占比
二级分类占比 专业
问题数量（宗）
占比 部位 问题数量（宗） 占比
单元户内（精装）
土建工程(阳
台、户内花园
土建 )
墙身 天花 门窗边缘缝 防水工程
屋面防水 地下室防水
（2）户内查验主要问题及描述（附有代表性的问题图片，图片需注明单元及房间号）
（3）各专业整改情况
程
幕墙工程
精装修工程
精装修配套专
业工程
安装工程
弱电工程
合计
由上图可以看出，防水工程的整改完成情况较好，第三次复检时已达98%，弱电工程整改情况较差。

主要原因：
（4）各施工单位存在问题及整改情况
本次承查发现四个施工单位存在施工问题需整改，详细数据请看下
图:
其中王力门窗需整改的问题最多，占施工总户数65%，其次是梁亮建筑公司安装工程，问题也较多，占施工总户数41%。

主要原因:
施工单位名称施工
总户
数
施工内容
各专业
施工户
数
首次查验需整改数
第一次复检整改情况第二次复检整改情况第三次复检整改情况
已
整
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率
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率。