项目管理-5平方公里园区开发项目建议书

5平方公里园区开发项目
建议书
项目编制基本原则
运作方式：市场化；投资方式：社会化；规划方面：特色化；土地使用：商品化。

市场化运作：该项目完全由园区开发方按市场原则运作，政府负责园区项目的协调服务，不参与项目的具体运作。

社会化投资：园区内的所有投资都由开发方通过自己和引入社会资金解决，对于水、电、气、通讯、有线电视等投资，由园区开发主体与相关部门协商解决，政府不参与园区内的任何投资行为。

规划特色化：指园区的规划要有自己的产业特色，要求主要以工业为主，可以是广汉现已初具规模的石油装备业和制药业，也可以是引进的新兴产业或由园区开发主体按园区功能配套定位。

土地商品化：土地是一种不可再生资源，更是一种特殊的商品，因此园区土地使用方式可以多样化，即可以统征、租用或农户以土地入股等形式参与园区开发。

一、项目基本情况
省级经济开发区近期规划内的5平方公里的工业园区。

广汉市经济开发区于1991年7月经四川省委、省政府
批准成立(川综改11991)03号。

2003年4月，广汉市经济技术开发区管委会重新组建。

自2003年国家开始对各类开发区进行清理整顿以来，广汉开发区先后经历了清理、拟保留、审核、拟设立、再审核等过程，2006年元月26日，国家发展和改革委员会2006年第8号公告设立广汉开发区作为四川省21个省级开发区之一，确定的规范名称为“四川广汉经济开发区”，近期规划面积8平方公里，主要产业为：石油装备、机械、制药、轻纺、食品等。

规划范围内现有生产性企业总数203户，其中规模企业49户，市重点企业14户，区内工业经济总量占全市工业经济总量46％左右。

园区位于四川盆地腹心，距成都市区以北25公里，地处四川成（成都）、德（德阳）、绵（绵阳）经济带中段，是成都经济圈的重要组成部分。

开发区背倚宝成铁路，西以108国道、东以成绵高速公路为界，区内可使用的铁路客、货运输站3个，位于开发区东面的中国民航飞行学院是全国唯一一所培养民航飞行员的高等院校，其机场可起降波音737飞机。

区内现已建成宽25—50米的道路共10条，总长19.9千米；开通10万门程控电话；建成220KV变电站一座，110KV 变电站2座；天然气配气站、中压配气站各一座；自来水日供水能力7.5万吨。

5—10年内，规划新建自来水厂、污水处理厂各一座，新建道路8条，总长14.8千米。

四川广汉经济开发区管委会根据发展需要，在开发区近
期规划范围内(2010—2020年)确定5平方公里园区开发作为招商项目，其四至范围是：东至成绵高速公路，西至大件路，南至青白江河流，北至高雄路。

园区地势平坦，除南邻青白江外，另有一条宽30米的河流自西向东横穿园区，两条天然气管道贯穿整个区域(其标号为Φ377、Φ325)（见附3）。

二、项目单位
四川广汉经济开发区管委会广汉市招商局
三、项目内容：经营园区 [建设][开发][招商]
四川广汉经济开发区管委会作为广汉市政府的派出机构，经广汉市人民政府授权，负责开发区的规划、建设、经营和管理，承担区内的基础设施建设、招商引资和企业服务等工作。

广汉市招商局入驻开发区与管委会合署办公。

国土资源局、市规划和建设局在开发区设立派出(分支)机构，工商、税务、环保、安监、质检、药监、公安和水、电、气等部门设立相关机构或指派专人负责其在开发区的职能工作。

对各职能部门的派出机构或常驻联络员实行“条”、“块”结合的管理模式：各相关部门负责业务指导和职能管理，开发区管委会负责业绩考核和日常管理。

对进入园区内的企业由四川广汉经济开发区管委会、广汉市招商局和市政府政务中心采取“一站式”服务协助办理各种证照，招商局局长和新丰镇党委书记兼任管委会副主任。

土地使用方式：统征、租用或农户以土地入股等多种方
式。

5平方公里园区涉及广汉市新丰镇广东村、同善村、大山村、龙居村、三和村、鹅颈村、四合村、古城村等8个行政村3220户10231人，该区域总利用面积7500亩，其中已建成道路用地77亩，区域内企业用地442.23亩，河流占地476.77亩，天然气管道占地3.54亩，高压线占地120亩，安置农户搬迁小区拟占地1100亩，可利用土地5280.46亩。

土地价格：园区内工业用地价格可按土地取得成本或基准地价的70%确定，由开发区管委会与园区开发方协商并签订用地意向协议书，报市政府审批确认。

农户搬迁安置：由新丰镇协助园区开发方实施园区规划范围内的征地、拆迁、安置补偿、农房建设等社会事务工作，建立相应的社区，对搬迁农户交由社区管理。

园区职工生活与服务：在农户搬迁安置小区租用用来安排职工住宿，当地农民以土地入股的形式参与园区建设及服务，兴办三产服务项目。

园区产业对园区配套定位：以工业为主导，产业特色以机械制造、电子信息、生物制药、轻纺为支柱产业。

土地用途及规划条件：不得擅自改变土地用途，严禁使用园区内土地搞房地产开发；园区内工业用地须符合国土和规划要求，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总占用地面积7%。

基础设施建设：包括水、电、气、道路、通讯、有线电
视、地下管网。

水、电、气、通讯、有线电视等由园区开发方与相关部门协商解决；道路、地下管网、标准厂房、办公用房由园区开发方自行规划、设计，报相关部门审批，审批后按批准的规划和建设条件修建。

四、园区开发项目投资优惠政策
根据中共广汉市委、广汉市人民政府《关于广汉市鼓励投资的政策规定》（广委发[2005]28号）的规定，投资者可享受以下方面的政策优惠。

（一）财政扶持政策
1、执行国家、省、市制定的各项鼓励企业投资的若干优惠政策，执行国家西部大开发政策。

2、对固定资产投资在5亿元人民币以上，实行“一事一议”，“一企一策”。

（二）用地政策
1、园区内的土地使用方式：征用、租用、农户入股。

2、征用土地按市政府公布的基准地价下限执行。

3、建立租用关系，目前，租用农民土地的年租金按1600-2000元/亩计算，于每年的5月20日和11月20日各支付50%给农户。

4、农户入股土地：由政府协调园区开发方与农户，明确农民以土地承包经营权折资认股，按年分红，定期按比例增长，确保农民长期收益。

（三）其它政策：
1、行政事业收费，按规定下限征收。

2、投资者在“三极一线”区域内投资新办、技改、扩建生产性企业，经市政府批准后生产性用房免收城市建设配套费，生活及办公用房减半收取城市建设配套费。

3、涉及其它经营性收费，由广汉市政府和开发区管委会负责协调。

（四）投资服务
1、由投资开发主体自行设立政务中心，负责对落户园区内的所有招商引资项目，从企业办证到建设投产进行一系列跟踪服务，广汉市政府及开发区管委会给予指导和大力支持。

2、除法律、法规、规章明文规定外，任何部门或单位不得对投资者另立收费项目或收费标准；不得擅自对企业进行检查或强制其参加各类评比、赞助，捐献财物等活动。

3、设立投资环境投诉中心。

投诉范围包括：有关部门及公务人员违反或拒不执行国家法律法规和我市有关保护投资者合法权益的政策；故意刁难甚至勒索投资者和经营者的行为；乱收费，乱摊派、乱罚款；政府部门办事推诿，拖沓、服务态度和服务质量差以及不作为行为。

4、供水、供气、供电部门除人力无法控制的情况外需停水、停气、停电，应提前3天在有关新闻媒体上公布停水、
停气、停电范围和时间，对专线和重要用水、用气、用电户要在停水、停气、停电前24小时再次专门通知。

五、主要社会经济指标
2005年广汉地区生产总值完成79.11亿元，财政总收入实现6.8亿元，全社会固定资产投资15.3亿元，招商引资实现11.3亿元，有2户世界500强企业落户我市，社会消费品零售总额完成28亿元，外贸出口完成4580万美元，城镇居民人均可支配收入达到8660元，一、二、三产业结构为17.6：45.7：36.7，城乡居民储蓄85亿元人民币。

2001年2002年2003年2004年2005年
六、“十五”期间招商引资情况
“十五”期间，我市一方面不断加大基础设施建设力度，改善投资硬环境，另一方面建立政务中心、成立以市纪委牵头的软环境领导小组，树立人人都是投资发展环境的理念，对入住我市的投资项目采取责任到人全程追踪服务，建立部门联系制度，使金融、水、电、气、通讯、城建、国土、环
保等相关部门提前介入，及时了解掌握项目情况，为入住项目提供优质服务，我市在“十五”期间连续四年招商引资到位资金位居德阳市第一名。

2001年2002年2003年2004
年2005年
七、项目选址分析：
（一）、园区项目的区位条件
园区项目位于四川广汉经济开发区内，开发区享受的所有政策，园区都可享受。

园区项目位于成绵高速公路与大件路之间，北至高雄路，紧靠成绵高速公路广汉收费站，南邻青白江河流，与成绵高速公路青白江收费站相望，交通条件十分优越。

（二）气象、水文、地理条件
1、气象
广汉属中亚热带湿润气候区，四季分明，雨量充沛。

（1）降雨量：
多年平均降雨量 894.2mm
年最大降雨量 1390.6mm（1961年）
年最小降雨量 553.4mm（1969年）
（2）气温：
多年平均气温 16.40c
最高年平均气温 16.90c
最低年平均气温 15.60c
极端最高气温 36.90C（1957年7月13日）极端最低气温 -5.30C（1975年12月15日）（3）无霜期：
多年平均无霜期 284天
（4）风向及风速：
主导风向为东北风
多年平均风速 1.6m/S
定时观测最大值 13.0m/S
瞬时风速 24.0m/s（1978年4月15日）（5）雾天天数：
平均年雾天天数 84.9天
连续雾天天数 7天
（6）年平均雷电天数 31.5天
（7）湿度：
年平均相对湿度 81%ha
年最大相对湿度 86%ha
年最小相对湿度 16%ha（1999年12月21日）
（8）湿度：
年平均气压 959.0hpa
年最高气压 987.1hpa
年最低气压 937.2hpa
2、水文
广汉市境内河流纵横，水塘密布，６条主要河流的常年平均流量为34.29亿立方米，地下水总储量约15.62亿立方米，水质较好，水位较高，易于开采利用，地下水为城市主要的饮用水源。

3、地形地貌
广汉市位于四川省中部，成都平原北部，龙泉山脉西麓，为沱江冲积平原地带，东经104006′∼104029′，北纬30053′∼3108′，南临成都市区25公里，北距德阳市区19公里。

总面积538平方公里，城区海拔476米，地势平缓，地面坡降1.72—2.55‰。

境内四条大河湔江（鸭子河）、绵远河、石亭江、青白江均属沱江水系。

地质构造属新生代成都洼陷东部及龙泉山（褶皱）西部，广泛分布第四系中散堆积，露出地层主要由冲洪积层组成。

4、防洪
防洪标准按50年一遇标准设防。

5、抗震
广汉市区基本地震烈度为6度。

一般建筑物和构筑物按6度设防，生命线工程按7度设防。

（三）公用设施
1、天然气供应
天然气管网已分布开发区许多地方。

具体价格：工业用气：1.16元/M3；民用气：1.35元/M3；商业用气：2.00元/M3；（以物价部门公布为准）。

2、供电
广汉市变电站主变容量分布表单位：万KVA
序号站名等级主变台数主变容量
1 新丰古城站 220KV 1 15
3.15
2 向阳站 110KV 1
3 三星堆站 110KV 1 3.15
4 炳灵宫站110KV 2 6.3
6.3
5 广汉站 110KV 2
6 金兴站 110KV 1 1
0.95
2
7 双泉站 35KV
8 三水六陵站 35KV 2 0.63
9 高坪站 35KV
1.43
21
1.43
10 大塘站 35KV
2
11 新丰临时站35KV 1 1.43
合 计 16 39.74
广汉市电力价格基本情况 序号 用 电 价 格 备注
1 居民生活用电： 0.46元左右/千瓦时
2 商业用电： 0.99元/千瓦时左右
3 非普工业用电： 0.77元左右/千瓦时 1一般情况： 0.63元左右/千瓦时 2合成氨、电炉子钙镁磷肥生产用电：0.48元左右/千瓦时（受电变压器容量不足315
千伏安）
( 氯碱、电炉钢、电炉铁合金生产：0.58元左右/千瓦时 ( 电解铝生产用电：0.56元左右/千瓦时
4 大工业用
电 ( 电石、黄磷生产用电：0.56元左右/千瓦时 德阳电
力电网
直供客
户现行
电价（2003年2月）
电价实行丰枯峰谷优惠政策。

3、供水
生活用水由城市自来水厂供给，每日可供水10万吨以上，水压不低于0.28Mpa 。

生活用水1.20元/吨，工业用水
1.50元/吨，商业（含基建）用水
2.2元/吨，特殊行业用水
2.5元/吨。

4、有线电视
目前用户3. 8万户，开发区内大部分群众都安装了有线电视。

新用户安装费450元/户，对引资企业经申请批准后可适当下浮，收视费150元/户.年，目前可用频道45个。

5、通讯
区内邮政通讯发达，已开通的程控电话、移动电话、宽带业务及各类邮政业务畅达全国和世界140多个国家和地区。

固定电话安装费：58元/部；本地电话基本月租费：农村住宅10元/月、部，城市住宅电话15元/月、部、办公电话25元/月、部；市内用户中继线100元/条、月；市内电话费用：三分钟0.22元，三分钟外每分钟0.11元；国内长途电话：0.07元/6秒；国际长途：0.80元/6秒钟（韩国、美国、日本、东南亚等国）；提供光纤、ADSL网络快车（512K～8M）高速接入，普通拨号上网（网络使用费）：3元/小时，市话接入费：1.20元/小时。

6、环保条件
园区位于城市下风向，对环保的要求易于处置。

雨水和达标排放的污水就近排放至石亭江，生活污水通过城市下水管道就近排放至污水处理厂。

●水污染物排放：执行《污水综合排放标准》（GB8978—96）表4的一级标准；
●废气排放：执行《大气污染物综合排放标准》（GBl6297—1996）表2中最高允许排放浓度和最高允许排放速率二级标准；
●厂界噪声：执行《工业企业厂界噪声标准》（GBl2348—90）中的二类标准。

工厂属城市消防重点单位，自身所处位置符合城市消防总规划要求。

污水排污费按排污者排放污染物的种类、数量以污染当
量计征，每一污染当量征收标准为0.7元；对超过国家或地
方规定排放标准的污染物，应在该种污染物排污费收费额基
础上加1倍征收超标准排污费。

废气排污费按排污者排放污
染物的种类、数量以污染当量计算征收，每一污染当量征收
标准为0.6元；对难以监测的烟尘，可按林格曼黑度征收排
污费。

每吨燃料的征收标准为：1级1元、2级3元、3级5元、4级10元、5级20元。

对无专用贮存或处置设施和专
用贮存或处置设施达不到环境保护标准（即元防渗漏、防扬散、防流失设施）排放的工业固体废物，一次性征收固体废
物排污费。

每吨固体废物的征收标准为：冶炼渣25元、粉
煤灰30元、炉渣25元、煤矸石5元、尾矿15元、其它渣（含半固态、液态废物）25元；对以填埋方式处置危险废物
不符合国家有关规定的，危险废物排污费征收标准为每次每
吨1000元。

噪声超标排污费征收标准
超标分贝
数
1 2 3 4 5 6 7 8 收费标准
（元/月）
350 440 550 700 880 11001400 1760 超标分贝
数9 10 11 12 13 14 15
16及16
以上
收费标准
（元/月）
22002800 35204400560070408800 11200
说明：一个单位边界上有多处噪声超标，征收额应根据
最高一处超标声级计算，当沿边界长度超过100米有二处或
二处以上噪声超标，则加1倍征收。

（三）交通运输环境
1、交通
公路：园区位于成绵高速和大件路之间，成绵高速和大
件路是园区的主要公路运输通道。

铁路：距宝成铁路广汉火车站3公里。

铁路运输到上海、深圳均需48小时，公路到成都双流国
际机场40分钟车程。

即将动工的轻轨客车预计2009年建设
完成，在广汉设有站点，到成都只需要15分钟。

市内交通费用：出租车费：起步价（2公里内）：3元、
1.4—1.6元/公里；公交车费用：1—2元/人。

2、产品运输费用
公路：1.1-1.2元（人民币）/吨．公里、铁路：0.4元（人民币）/吨．公里（含装卸费、不含装载加固费、保险费），由于运输受产品重量、尺寸、运输里程、市场等多种
因素影响，运费起伏较大。

成都出港运价表金额单位：元航线 45公斤以下急件 45公斤以下100公斤以上 300公斤以上北京 7.7 11.55 6.2 5.4 4.6
广州 6.7 10.05 5.4 4.7 4.0 上海 8.0 12 6.4 5.6 4.8 备注：45公斤以上可下浮10—20%，以上价格不包括燃
油加价0.2元、机场装卸费0.2元。

邮政运输费率表金额单位：（元）项目北京上海广州大连
10.00
1000克以下 8.00 9.00 10.00
1001～5000克
3.50
4.00 4.50 4.50
超重每500克
5001克以上
1.90
2.20 2.50 2.50
超重每500克
（四）生活环境
1、日常生活条件
●酒店：西园宾馆（★★★★）、广汉宾馆（★★★）、
三星堆宾馆（★★★）、瞿上园（★★★）等；房价可享受8
折优惠。

●医院：广汉市人民医院（二级甲等医院、爱婴医院）、
广汉市二医院、广汉市三医院、广汉市中医院、烧烫伤专科
医院等。

身体检查：
内科、外科、五官科全套检查费用300元左右。

住院费用：
优质病房：95元/晚、普通病房：18元/晚。

●商场：我市有连锁企业18家，其中：本地企业5家，外地企业13家，这些企业的连锁经营门店43家，其中：本地企业门店21家，外地企业门店22家，2005年实现社会消费品零售总额27.8亿元。

如：成都百货大楼广汉店、红旗连锁（分店4家）等大型超市先后落户我市，苏宁电器近期将落户广汉。

●娱乐场所：拥有各类高中档娱乐休闲场所几十家。

●饮食：
广汉的餐饮业十分繁荣，适应于不同阶层的需求。

从一般的具有几百年历史的广汉名小食到三星级酒店，星罗棋布达800余家。

盒饭：3—8元/盒，普通餐厅：10—30元/人、德克士快餐：15—30元/人。

●一般消费品
商品名价格（元）商品名价格（元）
一听可乐 1.80～2.50 一包方便面 1.50～2.00
一瓶矿泉水 1.00～2.00 一包纸巾 0.80～1.50
一餐面包 1.50～3.00 一对5#电池 2.00～5.00
2、金融环境
广汉有中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、商业银行、信用联社等主要金融机构和财保公司、寿险公司等保险机构。

3、教育环境
广汉具有悠久的文化历史，神秘古远的三星堆位于广汉境内。

全国唯一一所培养民航飞行员的大学——中国民航飞行学院位于境内，正在建设中的四川航天职业技术学院今年将入住学员5000人以上，广汉还有国家级示范中学1所（广汉中学），省级示范中学3所（广汉六中、广汉四中和金雁中学），职业学校3所（职一高、职二高和庆玲职业培训学校）。

住校费用：4人间，1120元/学期，6人间，720元/学期。

高中学费：920元/学期。

今年起，西部地区已按国家教委规定执行，免收中小学学生学杂费。

（五）其它成本价格
1、人力资源成本
●普通技术工人： 500—1000元（人民币）/月；
●一般管理人员： 1000—1600元（人民币）/月；
●高级管理人员： 1800—2500元（人民币）/月；
●服务人员：300—500元/月；
●专职司机：800—1200元/月。

2、基建成本
普通钢结构500—600元/平方米左右（包括基础工程、钢结构制作安装）、框架结构厂房：600—700元/平方米，若搭建行车，造价上调3%以上。

3、房屋租金（按月计算）
办公用房租金：10～20元/平方米；
工业厂房租金：5～15元/平方米；
生活居住用房租金：4～6元/平方米。

4、商品房价格（随市场波动）
电梯住宅：1800～2300元/平方米；
一般住宅：1200～1500元/平方米；
门面：3100～16000元/平方米；
附1：开发区设立批复
附2：广委办发[2005]28号文件
附3：5平方公里在开发区位置示意图
附4：开发区位置示意图
附5：广汉市区位示意图
二〇〇六年五月十八日。