20180806-房地产市场形势总结及未来趋势展望(保利交流)
2018年房地产行业市场前景分析报告
3. 主题机会 -租赁与 REITs...................................................................... 21
3.1. 3.2. 租赁- 政策风口，市场潜力巨大 ...........................................................................21 REITs- 发展机遇已成熟 .........................................................................................24
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Hale Waihona Puke 图目录图 图 图 图 图 图 图 图 图 图 图 图 图 图 图 图
：合肥、蚌埠和安庆价格指数同比............................................................................................... 9 ：环北京城市价格指数同比 ......................................................................................................... 9 ：销售面积单月同比及累计同比 .................................................................................................. 9 ：销售金额单月同比及累计同比 .................................................................................................. 9 ： 70 大中城市价格指数环比 ...................................................................................................... 10 ： 70 大中城市价格指数同比 ...................................................................................................... 10 ：房地产开发投资完成额累计及当月同比 ...................................................................................11 ：土地购臵费及土地成交价款累计同比.......................................................................................11 ：本年土地购臵面积累计同比.....................................................................................................11 ：住宅新开工面积及住宅销售面积累计同比..............................................................................11 ：房屋新开工面积单月同比及累计同比.................................................................................... 12 ：百城土地成交情况 ................................................................................................................ 12 ：新开工面积与销售面积累计同比........................................................................................... 12 ：一二三线城市土地供给情况 .................................................................................................. 13 ：一二三线城市土地成交情况 .................................................................................................. 13 ：土地成交溢价率 ................................................................................................................... 13
2018年房地产行业展望分析报告
2018年房地产行业分析报告正文目录一、“租售并举”政策：平抑“恐慌性”波动 (5)1.1租售并举开启长效机制时代 (6)1.2租赁用地入市改变地产格局 (9)1.3“租售并举”平抑“恐慌性”波动 (11)二、人才落户新政：需求端调控变相放松 (18)2.1二线城市人口增速出现放缓趋势 (19)2.2导入购房人口缓解财政压力 (22)三、棚改政策：对三、四线城市的拉动不可忽视 (26)3.1棚改提速拉动三、四线城市销量 (26)3.2PSL新增贷款超预期三、四线城市仍大有可为 (29)四、风险提示 (31)图目录图1. 住房制度改革回顾 (6)图2. 线城市人口密度显著高于全国水平 (7)图3. 一线城市房价显著高于全国平均水平（元） (7)图4. 海租赁用地占住宅成交土地面积近2成 (10)图5. 2017年上海租赁用地成交面积骤增（万方） (10)图6. 京商品住宅成交均价（元） (12)图7. 北京二手住宅成交均价（元） (12)图8. 2010年以来商品房价格指数和成交面积情况 (13)图9. 014年70个大中城市新建商品住宅价格指数同比数据 (16)图10. 2014年全国商品房销售面积同比数据 (16)图11. 2016年70个大中城市新建商品住宅价格指数同比数据 (17)图12. 2016年全国商品房销售面积同比数据 (17)图13. 2017年以来70个大中城市新建商品住宅价格指数同比数据 (18)图14. 2017年以来全国商品房销售面积同比数据 (18)图15. 部分二线城市2020年常住人口规划（万人） (21)图16. 2010年后部分二线城市人口增速明显放缓 (22)图17. 2017年以来地方本级财政收入变化情况 (24)图18. 西安、郑州、长沙、南京2017年公共财政预算收入累计同比变动情况（%） (25)图19. 西安、郑州、长沙2018年前三季度商品住宅成交情况（万平方米） (26)图20. 西安商品住宅成交情况（万平方米） (26)图21. 2014年以来PSL投放情况（亿元） (28)图22. 2013年棚改开工套数和货币安置化比例情况 (28)图23. 2017年一、二、三线城市商品房销售面积同比数据（%） (29)图24. 2014年以来PSL新增贷款、国开行棚改专项贷款和农发行棚改专项贷款 (30)图25. 部分三线城市2018难前三季度商品房销售面积大增（万平方米）31 图26. 部分三线城市2018年前三季度商品房平均价格保持刚性（元/平方米） (31)表目录表1. 2017年以来房屋租赁政策梳理 (8)表2. 上海只租不售用地成交情况 (10)表3. 海浦东地块纯租赁用地年租金收益率情况 (11)表4. 部分二线城市人才引进具体落户政策 (19)表5. 2017年部分二线城市常住人口情况 (21)表6. 房地产业税和土地购置费在地方财政收入中占比 (23)表7. 南京市房地产行业税费占财政收入比重 (23)一、“租售并举”政策：平抑“恐慌性”波动3月5日十三届全国人大一次会议于上午开幕，国务院总理李克强代表国务院作政府工作报告。
2018年中国房地产行业现状及行业发展趋势分析
2018年中国房地产行业现状及行业发展趋势分析一、房地产行业发展现状分析1、房地产调控政策现状分析2018年上半年，房地产调控政策继续积极抑制非理性需求，同时强调扩大并落实“有效供给”，但是，短期需求侧调控和中长期供给侧改革的交互作用并产生效果尚需时间，市场上的供需情况仍较紧张。
重点城市新房市场成交面积继续缩减，各线城市中一线城市领降；三四线城市新房成交面积亦有所回落，但绝对规模仍处历史较高水平。
上半年调控力度并未减弱，截至6月底已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策，海南上半年历经数次政策收紧。
2016年出台调控政策城市数量资料来源：公开资料整理2017年出台调控政策城市数量资料来源：公开资料整理2018年1-6月出台调控政策城市数量资料来源：公开资料整理与2017年相比，2018年上半年除在需求端进行重点调控外，也注重在“供给侧”解决供需结构不匹配问题。
短期需求侧调控（抑制非理性需求）和中长期供给侧改革（保证有效供给）共同发力。
2、房地产行业销售及投资情况分析2015 年至 2017 年，是城市需求热度从东部向中西部蔓延的过程，三四线城市销售也高歌猛进，成交创历史新高。
而进入2018 年后，这种热度蔓延的趋势进一步扩散、进一步下沉，但增速呈现放缓。
前4 月全国商品房销售面积仅同比增长 1.3%， 4 月单月同比增速已转为负增长。
分结构来看，增速下滑的主要原因是东部尤其是三四线城市开始面临增速回落，相对而言中西部三四线城市的热度依然维持，这也符合近期调研的结论。
积极的因素体现在重点一二线城市，虽然整体还是处于负增长区间，但是降幅在二季度开始明显收窄，一线城市也是在5 月近两年以来首次重归正增长。
一二线城市和三四线城市的增速差在经历了 2017 年的持续扩大后，在 2018 年重新收敛。
全国商品房销售面积单月增速资料来源：公开资料整理2018年全国城市商品房销售面积及增速展望资料来源：公开资料整理随着商品房销售面积单月增速在2018 年4 月份转负，地产板块相对大盘指数的正收益信号或已初步显现。
房地产市场分析与未来走势展望
房地产市场分析与未来走势展望目前，我国房地产市场呈现出以下几个特点：首先，房地产市场规模庞大，成为国民经济的支柱产业之一、其次，房地产市场供需关系紧张，房价居高不下。
再次，房地产市场存在着投资炒房的现象，部分投资者将房地产视为投资工具而非居住需求。
从经济层面来看，房地产市场对国内经济的拉动作用依然强劲。
房地产业链的延伸，带动了钢铁、水泥、建材等相关行业的发展，同时也推动了内需增长和就业。
此外，房地产市场对金融系统的影响也不可忽视。
房地产市场融资需求巨大，对银行信贷资源有较大的拉动作用。
然而，房地产市场也存在一些风险和挑战。
首先，高房价使得不少人难以承受购房压力，限制了居民的购买力，影响了消费需求。
其次，房地产市场存在过度投资的现象，部分城市房地产库存较高，市场供需关系不平衡。
再次，房地产市场波动对金融系统带来的风险要警惕。
未来，我国房地产市场有望呈现以下几个趋势：首先，政府将继续加大调控力度，推动房价合理回归。
政府将进一步加强对房地产市场的监管，减少虚假宣传和投机炒房行为，避免房价过快上涨。
其次，房地产市场将朝着绿色、智能、可持续发展的方向发展。
随着环保意识的提高和科技的进步，未来房地产开发将更加关注环境保护和资源节约。
再次，二手房市场将逐渐活跃。
随着新房市场供应增多，购房需求有可能逐渐转向二手房市场。
此外，随着人口老龄化和城市化的进程，养老地产和租赁市场也有望迎来新的发展机遇。
总的来说，房地产市场作为国民经济的重要支柱产业，对国家经济的发展和人民生活水平的提高起着关键作用。
未来，我国房地产市场将继续稳定发展，政府将进一步加大调控力度，推动房价合理回归。
同时，房地产行业将朝着绿色、智能、可持续发展的方向发展，二手房市场和养老地产、租赁市场也将迎来新的发展机遇。
当前房地产市场形势总结及未来趋势展望(完稿)
宏观环境市场分析 观点四：
（行业层面）
在高强度市场调控政策压力下，市场仍出现升温，主要受热 点城市棚改货币化和人才引进政策带来的购房需求支撑。
商品房销售面积和销售金额同比累计增速(%) 新开工、土地购置面积及资金到位同比累计增速(%)
宏观政策环境分析
房地产市场走势分析 土地供应量走势分析
2018年1-7月全国300城住宅、商办用地供应同比增长明显， 源于多城市加快供地节奏，导致供应量上涨。
住 量：5.8亿平米 宅 同比：30% ↑
16/01
18/07
1-7月
2016-2018年7月全国300城住宅及商办用地供应环比走势
商 量：1.4亿平米 办 同比：14% ↑
楼面价：2234元/㎡ 同比：- 4.5%↓
住宅
商办 溢价率：18.6%
同比：下降17.3个百分点↓
溢溢价率价率
数据来源：中国指数研究院
1-7月 住宅用地
楼面价：3977元/㎡ 同比：0.3%↑
住宅
溢价率：21.3%
商办
同比：下降21.5个百分点 ↓
房地产市场走势
土地流拍情况分析
随着房流地拍产调控政策的持续深化，加之房企融资环境收紧、 偿债压力加大等现状，部分附带条件较多的地块以及部分非 优质地块遭遇流拍。
写字楼
商业
房地产市场走势分析 商办类成交量走势
2018年1-7月全国写字楼、商业营业用房销售面积分别为2261 万㎡和6107万㎡，分别同比下降5.8%和上涨2.3%。在目前商 办类市场相对较好的情况下，需加快投资品去化速度。
写字楼
商业
房地产市场走势分析
我国房地产业的发展现状及趋势分析
我国房地产业的发展现状及趋势分析当前，我国房地产业处于稳健发展的阶段。
总体来看，房地产市场保持着平稳增长态势，房地产市场成交量和房价都在逐步上升。
然而，房地产市场存在的问题也是不可忽视的，如过度投资、泡沫化、空置率高等问题，这些问题为我国房地产市场带来了一定的不确定性。
因此，未来我国房地产市场的发展将面临许多挑战。
1.市场规模持续扩大目前，我国房地产市场已经成为国民经济重要的支柱产业。
据国家统计局数据显示，2018年全年房地产开发投资为9.97万亿元，同比增长9.5%；商品房销售面积为15.62亿平方米，同比增长1.3%；商品房销售额为15.13万亿元，同比增长12.2%。
2.房价和交易量上升3.政策导向引领市场发展政策也是影响房地产市场发展的重要因素。
我国政府出台了许多鼓励和规范房地产市场的政策，如刺激房地产市场消费政策、土地供应政策、债务限制政策等。
这些政策为房地产市场的平稳发展提供了强有力的政策支持。
1.调控政策仍会持续2017年以来，我国房地产市场一直面临着严格的房地产调控政策。
未来，房地产市场中的调控政策应该会继续存在。
政府将继续关注房地产市场风险问题，加强政策执行的力度，以防止房地产市场泡沫化和资产经济风险的增加。
2.刚需消费市场会持续增长随着社会和经济的发展，我国还将面临着大量新市民的需求，这将为房地产市场的发展带来更多的机遇。
因此，未来房地产市场也将继续保持一定的增长势头。
刚需购房需求将成为房地产市场新的动力引擎。
3.城市服务需求会持续增加除了居住功能外，城市服务功能也将成为城市未来的重要发展方向。
随着城市化进程的深入，人们对城市的服务需求越来越高。
未来，城市将建设更多的数字化、智能化、绿化的城市服务设施，以满足市民的生活需求，这将带动城市服务性房地产的发展。
综上所述，我国房地产市场的未来面临着许多挑战与机遇，因此，房地产市场需要更加谨慎的发展，政府也需要更加明确的政策支持。
房地产企业需要注重产品创新、精细化管理，以提高自身市场竞争力。
房地产市场分析与未来走势展望
房地产市场分析与未来展望摘要：在国际金融市场动荡、国内经济增速放缓的背景下，国家宏观调控政策作用显现，房地产市场景气回落。
市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓。
明年，房地产市场将步入较长时间的调整期。
需求方短期内难以走出观，房价面临进一步回调。
望，开发企业将会迎来一轮“洗牌”在从紧的货币政策作用下，“断供”、“烂尾楼”等风险出现的可能性加大。
此外，随着住房结构调整及各项住房保障政策的落实，中低收入家庭住房困难问题将得到进一步解决。
关键词：景气回落 资金链紧张 需求方观望 房价回调 一、今年房地产市场运行特点今年，国家宏观调控政策的作用显现，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。
（一）房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落，个人按揭贷款已出现负增长从资金供给总量来看，房地产资金在前年第四季度达到一个顶峰，今年较前年环比开始出现下降。
同时，资金供给的增长率从前年第四季度已经开始大幅下降，从1~2月份的31.9%，降到1~7月份的19.1%，下降了12.8个百分点。
这种趋势估计第四季度仍将持续。
从资金来源看，房地产商的资金主要来自国内贷款、外资、自筹资金、订金和预付款、个人按揭及其他。
今年以来，开发企业自筹资金同比仍有较快增长，且增幅不断增加，但其余类型的资金来源增幅均有显著下降。
到今年7月，原本第一季度增长较快的国内贷款也急剧萎缩，同比增长为15.7%，与上年30%~40%的增幅相去甚远，订金及预付款增幅为9.7%，也和前期差距很大。
尤其值得注意的是，由于需求者观望情绪浓厚，商品房成交量大幅下降，个人按揭贷款到7月份已经为负增长，同比减少5.7%。
由此可见，房地产资金供给的情况已经不容乐观。
房地产资金来源的趋紧主要原因在于几个方面。
首先是银行贷款的减少。
从紧的货币政策使贷款的成本增加，同时，银行对房地产行业波动性的忧虑也使其进一步收缩对房地产市场的贷款，以避免承受因为房地产市场衰退所带来的风险。
2018年房地产行业前景分析 全年楼市成交或震荡下行
2018年房地产行业前景分析全年楼市成交或震荡下行“五一”假期过后，房地产调控政策仍在不断涌现。
如北京发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》并公开征求意见，提出对部分限价房转为共有产权放;哈尔滨实施房地产差别化调控政策，对主城6区提出3年内新购商品住房限售等。
据不完全统计，今年以来，全国各地发布的楼市调控政策已超过115次。
春节后，包括北京、杭州在内的多个城市继续收紧调控政策，一方面是为了巩固继有的调控效果，另一方面也是针对房地产市场出现的新问题给出解决方案，所有调控政策均剑指“房住不炒”的核心逻辑，而从当前热钱仍在寻隙进入热点城市的市场现状来看，今年房地产调控仍将保持从严趋势，遏制投机炒房的决心始终坚定，同时针对个别城市出现的楼市投资热度再起，必然会继续保持高压势态。
据前瞻产业研究院发布的《房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》数据显示，2017年及2018年一季度商品房销售保持增长势头，但增幅有所放缓。
2017年全年商品房销售面积16.94亿平方米，同比增长7.7%，低于2016年22.5%的增幅水平;2018年一季度销售面积3.01亿平方米，同比增长3.6%，也低于2017年一季度19.5%的水平。
销售金额方面，2017年全年及2018年一季度分别实现13.37万亿元和2.56万亿元，分别同比增长13.7%和10.4%，均低于上年同比增幅水平。
商品房销售面积累计值数据来源：前瞻产业研究院整理商品房销售额累计情况数据来源：前瞻产业研究院整理2017年和2018年一季度的销售增长主要来自三四线城市的贡献。
从数据来看，2017年全年三四线城市在销售面积上以及销售金额增速上分别领先一二线城市16个以及25个百分点，是近五年来两者差距最大的一次;2018年一季度差距缩小，但仍有10个和近16个百分点。
相对宽松的调控政策、棚改+货币化补偿政策，以及部分人口逆向流动所带来的返乡置业继续推动三四线城市楼市发展。
2018年房地产形势分析观察小结
房地产迎来历史性巨变，绝非虚张声势的妄 言，而是实实在在的事实，这种巨变可以从三 个维度观察：
房地产变天了，2018年钱荒会再现！
国人63%财富是房产，刺破将不堪设想！ 中国的房地产泡沫是刚性的泡沫，还不能破，人们的财富都压在这儿
一旦刺破不堪设想。我们房地产泡沫的提法是抑制资产泡沫。要防止房地 产的泡沫破灭，引爆金融风险。现在决策层对于房地产极其担忧，担忧房 地产是未来中国的黑天鹅事件，对房地产泡沫的警惕性非常高，所以这次 抑制资产泡沫重点是房地产。监管主要关注一组数据，就是住房供给与刚 性需求的关系。如果住房供给过多，超过刚性需求了，比如说平均每家五 套房，泡沫就破了。
从各城市群拿地金额来看，长三角土地市场持续火热，中 西部成为开放新高地。
从城市群拿地企业来看，龙头房企布局更广，中小房企布 局集中于其深耕区域。
从城市排行榜来看，一二线城市仍为房企投资拿地的重心， 三四线重点城市持续火热。
2018年房企拿地趋势
1、投资拿地，逐渐成为房企进退与生死存亡的关键； 2、对手变伙伴，合伙拿地，联合体拿地开始成为拿地典型潮流； 3、过去招拍挂是拿地主渠道，如今并购成为拿地主渠道。
（2018年1-5月）
拿地情况
从拿地金额来看，碧桂园、万科、保利居前三甲。TOP10 房企1-5月拿地总额3696亿元，占TOP50企业的45.7％，龙 头房企获取土地资源优势相对稳定，继续保持领先地位。
品牌房企资源集聚效应日益加强，强者恒强态势凸显。15月，TOP10房企拿地总额，同比平均增长率为40.7％，依旧 保持较高拿地水平，强者恒强态势凸显。
——孙宏斌（2018.3.29）
严格说起来2018年是没法预测的。假定按照现有的政策不变，比如说 房地产政策不变、防范金融风险去杠杆的政策不变。楼市会有这样的变化：
2018中国房地产市场形势总结
1 政策：供需两侧精准调控，引导预期回归理性2018年，房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。
在金融财政政策定向“宽松”的同时，房地产调控政策仍然“从紧”。
2018年3月，两会政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。
7月，中央政治局会议强调“下决心解决好房地产市场问题……坚决遏制房价上涨”，两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调。
地方延续2016、2017年因城施策的调控风格，在需求端继续深化调控的同时，更加注重强化市场监管，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求。
在供给端则发力住房供给结构调整，大力发展住房租赁市场、共有产权住房等保障性安居住房，增加有效供给比重。
可以说，近期房地产市场出现的变化和调整，正是这一轮始于2016年的调控政策取得的积极效果。
但我们也要清醒认识到，支撑市场趋于冷静的情绪基础仍不完全牢固，稳定市场预期的效应正在不断强化。
由此，当前房地产调控政策在未来一段时间内保持稳定的概率较大，很难出现轻易转向。
基于短期调控政策取得的时间窗口，各地政府正在加快改善供求结构，特别是扩大有效供给、提升各层次需求的保障水平，为中长期市场供求走2018中国房地产市场形势总结摘要：2018年，中国房地产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。
百城均价各季度累计涨幅较去年同期均收窄，整体价格趋于稳定。
各类用地推出量继续增长，其中住宅用地成交面积增幅显著。
代表企业销售金额保持增长，销售规模有望创新高；拿地态度谨慎，土地投资热度下降。
关键词：房地产；政策；价格；供求；土地；企业；2018年中图分类号：F293文献标识码：B 文章编号：1001-9138-（2019）01-0021-27收稿日期：2018-12-19文章来源：文本由中国指数研究院供稿。
向平衡积累基础。
在2019年，面对复杂的调控环境仍然是企业的常态，特别是因为棚改调整、供给放大带来的影响，三四线城市的市场难度会进一步加大，需要企业未雨绸缪。
房地产形势2018年总结与2019年展望分析报告
从货币投放上看，2018 年中国人民银行继续坚持稳健中性的货币政 策，截至 2018 年 10 月末，我国广义货币供应量(M2)余额 167 万亿元,同 比增长 9.1%，比上年同期低 2.3 个百分点；狭义货币(M1)余额 53.56 万 亿元,同比增长 12.7%，比上年同期低 10 个百分点；流通中货币(M0)余额 6.86 万亿元,同比增长 5.7%，比上年同期低 1.9 个百分点。货币供应量增 速平稳回落。
2009年1月-2018年10月货币பைடு நூலகம்应量增长情况
40 广义货币(M2)增长率 30 狭义货币(M1)增长率
20
10
0 10年1月
11年4月
12年7月 13年10月 15年1月
16年4月
17年7月 18年10月
2．宏观经济形势整体平稳 2018 年，宏观经济总体运行平稳，经济增速连续 12 个季度稳定运行 在 6.7%至 6.9%的中高速区间。
各部委积极部署房地产市场调控、长效机制构建任务，深化基础性关键制 度改革。央行要求切实防范化解金融风险，加强金融风险研判及重点领域 风险防控，加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。国家发改委也 强调引导规范房地产企业境外发债资金投向，限制房地产企业外债资金投 资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。 住建部要求提高住房用地比例，热点城市安排住房用地占城市建设用地比 例建议不低于25%，确保公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住 房用地供应中的比例达到50%以上。证监会、住建部优先支持大中城市、 雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点 城市的住房租赁项目开展资产证券化。原国土部提出改变政府作为居住用 地唯一供应者的情况，研究制定非房地产企业依法取得使用权的土地用作 住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。 改革土地供应模式，增加住房土地供应量。农业农村部提出允许在符合规 划的前提下，利用闲置的各类房产设施、集体建设用地等，以自主开发、 合资合作等方式来发展租赁物业。国务院常务会议明确要严格把好棚改范 围和标准，坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚 户区作为改造重点，因地制宜调整完善棚改货币化安置政策。此外，全国 统一的不动产登记信息管理基础平台已进入全面运行阶段，为房地产税的 征收提供了关键数据支撑。 地方层面上，各地房地产政策调控较密集，强化与扩围并存，市场监 管力度持续加强。具体来看，各线城市继续完善限购、限售措施，精准化 程度进一步提高，约有 23 个城市出台限购政策、29 个城市出台限售政 策，长沙、西安等城市暂停企事业单位购房，海南则从省级层面进行限 购、限售。进一步强化差别化住房信贷政策。公积金调整方面以北京为典 型，开始“认房认贷”，并将贷款额度与借款申请人住房公积金缴存年限 挂钩。强化市场监管，规范市场秩序，保障合理购房需求，住建部接连公 布两批次违法违规房地产开发和中介机构名单，陆续在北京、上海等 30 多个城市开展治理房地产市场乱象专项行动，成都、武汉、西安等城市出 台公证摇号销售政策。各地出台政策争抢各类人才，加快区域协调发展， 共有吉林、辽宁、山东、海南、四川、浙江 6 省 25 城市出台约 40 条人才 引进政策。旧城改造开始发力，舟山、岳阳、丽水、郑州、石家庄、武 汉、青岛、成都等城市先后出台了加快旧城改造的相关通知文件。
房地产市场分析报告现状与趋势展望
房地产市场分析报告现状与趋势展望导言房地产市场一直都是一个备受关注的领域，对经济发展和社会稳定都有着重要影响。
本文将就当前房地产市场的现状进行分析，并展望未来的发展趋势。
一、现状分析1.1 房地产市场供求关系近年来，随着中国城市化进程的推进，人口流动和城市发展的需求推动了房地产市场的需求增长。
然而，供应与需求之间的不平衡问题依然存在，特别是在一二线城市。
大量人口涌入城市，导致房屋供需存在断层，推高了房价。
1.2 金融政策对房地产市场的影响政府采取的一系列调控政策对于房地产市场的发展起到了一定的影响作用。
例如，房贷利率的调整、购房限制政策以及楼市调控等政策都是为了抑制投机炒房行为，保护市场的稳定发展。
然而，这些政策也可能对市场带来一定的冲击，需要综合考虑政策效果和市场需求。
1.3 房地产市场的投资价值房地产作为一种稳定的投资方式，在中国一直受到广大投资者的青睐。
尤其是一线城市的房产，不仅具备较高的投资回报率，还有较强的保值增值能力。
然而，也要注意到房地产市场的投资风险，投资者应该根据个人财务状况和市场情况慎重考虑。
二、趋势展望2.1 城市化进程的持续推进中国的城市化进程仍在推进，预计未来几年城市化率将进一步提高。
这将推动房地产市场的需求继续持续增长，尤其是在二三线城市。
2.2 住房政策的不断优化为了解决供需矛盾，同时保护市场的稳定发展，政府将继续优化住房政策。
例如，推行租购同权政策、加大保障性住房建设等措施，以满足不同人群的住房需求。
2.3 房地产市场的调控力度加强政府将继续加强对房地产市场的调控力度，防止房地产市场产生过快的波动和投机行为。
通过完善土地供应、调整住房贷款利率等手段，来维护市场的稳定。
2.4 二三线城市的发展机遇随着一线城市的房价居高不下，二三线城市的发展机遇逐渐凸显。
这些城市具备较低的房价和较好的发展潜力，吸引了大量购房需求。
未来几年，这些城市将成为房地产市场的重要增长点。
结论房地产市场作为一个重要的经济领域，具有着广阔的发展前景。
房地产市场总结及市场展望
，在“调构造、稳物价”旳大背景下，中央政府继续加强房地产调控，全国投资、新动工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购都市显现，成交量下降，百城价格指数持续3个月下跌。
(1) 政策环境：房地产调控持续加码，措施进一步贯彻细化，在“调构造、稳物价”旳大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购都市从旳局限性20个大幅增长到40多种；7月初，国务院常务会议明确“二三线都市也要限购”，随后台州、珠海等都市跟进，限购都市数增长到近50个；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；始于旳这一轮房地产调控在不断细化和贯彻，克制需求与增长供应两手抓，行政与经济手段进一步细化。
(2) 新居：全国投资、新动工增速高位回落，商品房销售面积和销售额再创新高，但调控效果在限购都市显现，成交量下降，百城价格指数持续3个月下跌。
从全国来看，1-11月房地产开发投资和新动工面积增速分别为29.9%和20.5%，增速在35-40%旳历史高位上持续回落；商品房需求在旳高位基础上继续增长，1-11月销售面积和销售额分别同比增长8.5%和16.0%，增速比全年略有下降。
从重点都市来看，1-11月，一二线代表都市住宅成交面积同比分别下降15%和7%，但9-11月单月同比降幅均在30%左右，且降幅有扩大旳趋势。
从绝对量来看，一线都市近期成交量已低于低点，二线都市体现各异，杭州、南京低于，武汉、天津好于，而唐山等三线都市普遍高于。
价格方面，9月百城住宅均价浮现近一年来旳初次下跌，10-11月跌幅略有放大；近三个月一二线都市价格均浮现一定限度旳下跌，特别是东部沿海旳上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地，主流品牌公司纷纷实行“以价换量”方略，部分楼盘价格降幅超过20%，新开楼盘亦以相对周边较低旳价格优势进入市场；而非限购旳三线都市价格总体较为平稳。
房地产市场的现状与未来趋势分析
房地产市场的现状与未来趋势分析房地产市场一直是我们关注的焦点，它不仅是经济的重要支柱，更是社会稳定的重要指标。
随着国际经济环境的变化和国内政策的调整，房地产市场的形势也在发生着变化。
本文将从多个角度分析当前房地产市场的现状以及未来的趋势。
一、现状1.1价格总体下行经过多次调控，房地产价格总体呈现出下行趋势。
数据显示，2018年全国房价涨幅较2017年下降了1.3个百分点，现房价格已经开始逐渐下降。
尤其是在二三线城市，由于库存较高，价格下降幅度更加明显。
1.2销售面积略有回升虽然房价呈现下降趋势，但并没有对销售面积产生太大影响。
从近期的数据来看，销售面积已经有了略微的回升。
这与当前政策调控下，购房者对于长期收益的预期相吻合，因此房地产市场的交易量并没有太大的变化。
1.3市场持续分化当前房地产市场的分化趋势日益明显。
一方面，一线城市和优质城市商业区的房产价格仍然居高不下；另一方面，较为偏远的地区和非热门城市的房价则不容乐观。
这种分化现象将会在未来进一步加剧。
二、未来趋势2.1房价下行趋势将继续从近期的调控政策和市场数据来看，房价下行的趋势将进一步巩固。
政府将继续加强房地产市场调控，推动市场回归理性。
当前，房价过高已经成为制约房地产市场发展的“瓶颈”，这种趋势的延续，将有利于提升市场的透明度与健康度。
2.2消费者需求日益多样化在目前房地产市场上，消费者需求开始更加多样化。
作为购房者，不再是单纯追求面积和楼层，而更加注重房屋品质与附加价值。
这将对于房地产企业提出更高的要求，将推动整个行业的转型升级。
2.3市场竞争将更加激烈未来，不管是企业竞争还是政府政策调控，都将越来越“精准化”。
企业逐渐发掘城市细分市场，针对目标用户群体进行定制化产品研发；政府也将不断修正政策，尽可能满足居民的需求。
在这过程中，市场竞争将更加激烈，企业的品牌力、专业技能、经验积累和风险控制能力等方面将得到更充分的展现。
三、总结未来的房地产市场将充满着挑战，但也存在巨大的机遇。
2018年房地产市场总结与2018年行业形势
年度工作概述
ANNUAL WORK SUMMARY
目录
CONTENTS
工作完成情况
COMPLETION OF WORK
成功项目展示
SUCCESSFUL PROJECT
明年工作计划
NEXT YEAR WORK PLAN
01
年度工作概述
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RADIO
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Leadership
80%
Administration
Finances Passion
59%
95%
100%
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2018年房地产行业展望报告
2018年房地产行业展望报告2017年11月目录一、新时代：向均衡变革，楼市稳中求进 (5)1、城市发展不平衡，房屋供给不充分 (6)2、长效机制开启新时代，供给侧变革追求美好生活 (9)二、新常态：楼市波动减小，压力小于2014年 (13)1、楼市已进入收缩期 (13)2、两低一高的特征，导致楼市调整有限 (14)（1）低库存 (15)（2）低利率 (15)（3）高集中度 (16)3、楼市温和调整，投资开工微弱增长 (17)三、市场趋势：规模与存量共振 (17)1、规模业绩双增，龙头优势明显 (18)（1）市场调整叠加从严调控，龙头公司凸显优势，行业集中度将进一步提升 (18)（2）龙头企业中规模与盈利双升的公司将更有投资价值 (18)2、存量地产掘金时代来临，政策面与市场面窗口期开启 (20)（1）我国房地产逐渐步入存量房时代，政策面与市场面窗口期已经开启 (20)（2）存量地产掘金时代来临，租赁和地产金融两大领域值得关注 (21)3、存量中的租赁：住房租赁市场空间广阔，万亿蓝海任遨游 (21)（1）租赁市场空间广阔，规模可达4.2万亿元 (21)（2）从商业模式上看，集中式公寓盈利能力优于分散式 (22)（3）从行业生命周期看，租赁行业正处于成长期 (23)（4）对标日本、美国等海外市场，中国租赁市场发展道阻且长 (25)4、存量中的金融：新型融资工具层出不穷，中国版REITs呼之欲出 (25)（1）传统融资渠道受阻，新型融资工具成突围方向 (25)（2）ABS为住房租赁市场助力 (26)（3）中国版REITs呼之欲出 (27)四、重点企业简析 (28)1、新城控股：销售规模显著增长，精准拿地为规模扩张提供强有力保障 .. 28（1）营业收入大幅增长，盈利能力显著提高 (28)（2）2017年销售金额已实现近900亿，销售规模显著增长 (29)（3）精准拿地成本控制得当，为规模扩张提供强有力保障 (29)2、万科：房地产市场的绝对龙头，多业态发展成效显著 (30)（1）业绩高增长，利润率提升明显 (30)（2）房地产市场的绝对龙头，规模与业绩双升 (31)（3）多业态发展成效显著，未来将支持公司业绩增长 (31)3、保利地产：央企地产整合平台，拿地增加巩固行业地位 (33)4、华夏幸福：环京园区之王，异地复制渐显成效 (34)5、世联行：长租公寓龙头公司，万亿长租市场的最佳受益企业 (36)6、光大嘉宝：将受益于房地产金融行业快速发展 (38)五、主要风险因素 (40)1、房地产税出台使得商品房市场受到冲击 (40)2、通胀上升可能招致更严厉货币政策 (40)3、利率上行使得房地产销售不及预期 (40)房住不炒的顶层设计宣告了新时代的到来，未来5年楼市的不平衡不充分有望通过长效机制设计得到改变。
2018年房地产市场运行情况总结分析
2018年房地产市场运行情况总结分析2018年的房地产市场，以政策为主导。
从降准降息到“330新政”，从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。
在这样的大背景下，xx楼市延续了稳定表现。
据统计，2018年xx 主城区共成交新房27.6万套，二手房8.7万套。
受政策影响，xx市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。
楼市量价关键词：稳定2018年，xx房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了“稳”字当头。
首先，xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。
根据xx网上房地产的数据显示，2018年xx共成交一手商品房275781套，同比微涨1.44%。
其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米，同比微降2.4%。
此外，2018年xx主城区共成交二手房85197套，同比上涨15%。
在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，从4月开始，平均每月成交8072套二手房。
第二，库存量降低，去化周期变长。
克而瑞机构数据显示，截止到2018年11月30日，xx楼市库存量为1300万方，而2018年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。
但与此同时，去化周期也从8.1个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。
第三，xx房价同样保持稳定。
克而瑞机构数据显示，2018年1-11月xx商品房成交均价为7592元/平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。
其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。
因此，供需市场对xx房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。
政策关键词：救市去库存2018年是楼市“政策大年”，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到“去库存”，并“鼓励开发商降价”……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对xx楼市，也有较为直观的影响。
2018年房地产市场展望
0
一线
二线发达 二线中等 二线较弱
2017 月均 GMV
三线
四线
GMV 同比
2016 月均交易量
2016 月均 GMV
数据来源：链家研究院
尽管总量下降，但二手房市场在深度和广度上都有所提高。主要表现在： 一线城市二手房占比进一步提高。自 2009 年左右开始，北京、上海等一线城市率先进入二手房时代。
各能级城市 2016-2017 年二手房月均成交情况 1 3000
74%
61%
10000 8000 6000 4000 2000 0 一线 二线发达 二线中等 二线较弱
2017 月均交易量
71% 56% 7% -39% -9% -19%
2000 18% -2% 1000 -32% 15%
三线
四线
交易量同比
一线城市近两年新房交易量对比（万平方米） 二线城市近两年新房交易量对比（万平方米）
2500 2000
2204.7
3500 3000 1458.03 2500 2000
1500 972.39 1000 417.92 500 0 北京 上海深圳
2017
广州
武汉 天津 重庆 长沙 青岛 郑州 南京 成都 合肥 大连 厦门
57 58 61 63 64
67 67 69 70 71 71 74 75 76
05
M
市场篇
由超级繁荣走向平稳运行
·2017：超级繁荣周期的顶峰 ·调控：外冷内热，分化加强 ·2018 年房地产市场展望
06
2018 年中国房地产市场展望
如果从长周期的视角看，中国房地产 20 年发展其实只有一个生产、投资、消费的快速上升阶段。如果 从驱动力的角度观察，2008 年之前的 10 年主要由经济增长、城镇化等宏观基本面驱动，2008 年之后的
房地产行业工作总结发展趋势分析及市场前景展望
房地产行业工作总结发展趋势分析及市场前景展望近年来，房地产行业一直是中国经济中的支柱产业之一。
然而，随着全球经济格局的变化和国内宏观政策的调整，房地产行业也面临着新的挑战和机遇。
本文将从市场现状、发展趋势和前景展望三个方面对房地产行业进行全面分析。
一、市场现状分析目前，中国房地产市场呈现出以下几个特点：1. 城市化进程推动需求增长：随着城镇化进程的加速推进，人口流入一二线城市，对住房需求的增长持续推动了房地产市场的发展。
2. 楼市调控政策收紧：为控制投资投机性需求，各级政府相继出台了一系列楼市调控政策，包括限购、限贷、限售等，对市场供求关系造成了较大影响。
3. 住房供应结构不平衡：高房价和住房供应结构不平衡是当前中国房地产市场的突出问题，部分城市供地不足，导致房价上涨压力持续存在。
二、发展趋势分析在当前形势下，房地产行业的发展呈现出以下几个趋势：1. 以租代售模式兴起：受到政策调控和市场竞争的影响，房地产开发商开始积极探索以租代售模式，通过出售租赁权益来实现销售收入，既满足刚性需求，又稳定现金流。
2. 多元化产品和服务：随着市场需求的多元化，开发商开始推出多样化的产品和服务，包括长租公寓、老年公寓、商业地产等，以满足不同人群的定制化需求。
3. 图书馆化社区新兴：社区配套设施的升级改造已成为房地产发展的重要方向，越来越多的房地产项目将图书馆、绿地、健身房等文化设施纳入规划和建设，提升社区的文化品质和居住体验。
三、市场前景展望虽然房地产行业面临着一些挑战，但整体来看，行业仍将保持稳定增长，并呈现出以下几个市场前景：1. 三四线城市发展机遇：在一二线城市房价高企的情况下，三四线城市的发展潜力逐渐被市场所看好。
政策支持、产业转移和人口流入将成为这些城市房地产市场发展的重要动力。
2. 租赁市场潜力巨大：租赁市场在中国仍然相对不发达，但随着租赁需求的增长，租赁住房的供应将成为房地产市场的新增长点。
政策支持和开发商投资将进一步推动租赁市场的发展。
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7月住宅用地价格同比现调整，1-7月均价与去年同期基本持平
图：2016年以来全国300个城市土地成交楼面价和平均溢价率
楼面均价（元/平米） 住宅
1-7月 各类用地
楼面价：2234元/平米 溢价率：18.6% 住宅用地 楼面价：3977元/平米 同比：0.3%↑ 同比： - 4.5%↓ 同比：下降17.3个百分点↓
4
中共中央政治局会议微调财政金融政策，加快建立房地产长效 机制
2012年至今国内经济走势
10% GDP单季同比（左） PMI（右）
52.4
7月31日中央政治局会议主要内容
55% 53%
51.2 政策目标 •保持经济平稳健康发展，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，提高政策的前瞻性、 灵活性、有效性。财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用。要把好货币供给总 闸门，保持流动性合理充裕。要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期 工作。 宏观政策实施要求
加大对小微企业的贷款支持力度
对地产来说，虽然也具有“雨露均沾”的效果，但鉴于当前各个
融资渠道（无论是企业还是个人）并没有放松，流入地产的资金
受到渠道影响，相比以往会非常有限。
保持经济运 行在合理区 间
坚决出清僵尸企
业，减少无效资 金占用
严厉打击非法金融机构及活动， 守住不发生系统性风险底线
本次会议表示，坚持不搞“大水漫灌”式强刺激，根据形势变化相机预调微调、定向调控，与以往的强刺激具有本质的不同。 本次政策放松主要还是托底而非强刺激，未来的政策取向上也更加具有灵活性，完全可以通过更高频率的公开市场业务操作进 行微调。
16:1-7 86 52 42 98 79 78 42 40
图：2016年以来各级别代表城市商品住宅月均销售面积
均收窄，深圳止降成交规模保持增长。
二线城市 2018年1-7月月均成交面积约78万平方米，居历史同期相对高 位，海口同比降幅超七成，重庆、无锡、大连等地成交规模创新 高。
一 线
17:1-7 18:1-7 16:1-7
房地产调控及长效机制 •下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场 秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
中央政治局会议定调未来房地产市场发展方向，在金融财政政策定向“宽松”的同时，房地产政策将持续“收紧”。未来，在“坚决遏制房价上涨”基调下，房地产调 控不会放松，“下决心解决好房地产市场问题”的目标导向下，长效机制也将加快建立。 预计下半年政策环境进一步收紧。无论是中央政治局关于坚决遏制房价上涨的表态，还是住建部关于加快制定住房发展计划，对楼市调控不力城市坚决问责，这些不断 升级的调控政策将积极引导市场预期。
未来三年：防范金融风险， 降杠杆、稳杠杆
限价
◆ 金融信贷政策对调控发 挥重要作用，后期仍将保 持收紧态势！
2016
2017
2018
3
最新货币政策：财政政策要更加积极、货币政策要松紧适度
7月23日国务院常务会议提出支持扩内需，要求保持宏观政策稳定，积极财政政策要更加积极，稳健的货币 政策要松紧适度，保障合理融资需求。
-3.45% 6.07%
2.57%
6.65%
2016
2.19%
6.04% 4.90%
5.13%
7.59% 5.55%
2017
8.00%
9.00%
4.28%
10.05%
4.21%
7.43%
4.61%
9.72%
5.09%
10.43%
6.08%
14.14%
8.13%
1.26%
2016:1-7
0.80% 0.18%
5
百城价格上涨周期延长，环比涨幅连续21个月收窄至1%以内
百城新建住宅均价连续39个月上涨 调控后价格趋稳，环比涨幅连续21个月在1%以内 7月百城新建住宅均价14396元/平方米，环比：0.42%↑，同比：5.38%↑
图：2011年至2018年7月百城住宅均价及环比变化
14396
2018年1-7月 累计3.07%↑ 较2017年同期收窄1.73百分点
2018:1-7 2016:1-7 2017:1-7 2018:1-7 2016:1-7 2017:1-7 2018:1-7
2018:1-7月 3.04%
2017:1-7
7
1-7月重点城市成交规模同比保持下降，单7月同比增幅有所扩大
重点城市商品住宅：2018年1-7月均成交面积2843万平方米，同比下降5.8%↓；
7月成交面积3110万平方米，环比下降4% ↓ ，同比增长9.9%↑。
全国商品房：2018年上半年累计销售面积7.7亿平方米，同比增长3.3%↑； 6月单月销售面积2.1亿平方米，同比增长4.5%↑，较5月收窄3.5个百分点。
图：2015年7月-2018年7月50个代表城市商品住宅月度成交量走势
月度成交面积 1-7月月均成交 单月同比
44
50 40 地级以上城市月度政策出台数量（项） 县级城市月度政策出台数量（项） 30 20 18 10 0 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月
2016年至2018年6月全国地级城市出 台调控政策频次
7%
6%
推进改革开放 •推进改革开放，继续研究推出一批管用见效的重大改革举措。要落实扩大开放、大幅放宽 市场准入的重大举措，推动共建“一带一路”向纵深发展。
2018年二季度GDP增速为6.7%，7月PMI指数为51.2%；经济下行压 力增大，制造业景气度虽较一季度有所好转，目前仍处走弱趋势； 因此，中央调整财政金融政策，扩内需，调结构，促增长成必然选择。 解读：
图：2015年以来20个代表城市商品住宅供求对比走势
销供比
1-6 月月均供应
3000
成交
1-6 月月均成交
供应
2018年上半年 2017年
1.11 1.13
2500
2000
万 平 1500 方 米
1000
2018年上半年 月均供应面积为1210万平方米 同比：4%↑ 6月 供应面积为1510万平方米 同比：-2.6%↓
7587亿元
2016 2017 2018.1-6
9%
51.7
8.1 8.1 7.6 7.5 7.9 7.6 7.9
51%
7.7 7.4 7.5 49.0 6.9 6.8 6.7 6.7 6.7 6.8 6.9 6.9 6.8 6.8 6.8 6.7
8%
7.1 7.2 7.0 7.0
49% 47% 45%
•把补短板作为当前深化供给侧结构性改革的重点任务，加大基础设施领域补短板的力度， 增强创新力、发展新动能，打通去产能的制度梗阻，降低企业成本。 •把防范化解金融风险和服务实体经济更好结合起来，坚定做好去杠杆工作，把握好力度和 节奏，协调好各项政策出台时机。要通过机制创新，提高金融服务实体经济的能力和意愿。
释放了政策会进一步放松的信号;
减降费
下半年财政大发力，着力点是减税和地方专项债提速。土地储备、 收费公路和棚改这三个领域将是基建发力的重要方向； 下半年货币持续收紧态势不会延续了，信贷额度也有可能再度放开， 信贷和社融有望好转；
积极财政政策更
加积极 加快2018年1.35万亿地方政府专 项债发行和使用进度 保持适度的社会融资规模和流动 稳健货币政策更 加稳健 财政金融政策 性合理充裕 鼓励商业银行发生小微企业金融 债券 加快国家融资担 保基金出资到位
16/08
16/11
16/12
17/03
17/04
17/07
17/08
17/11
17/12
18/03
18/04
数据来源：CREIS中指数据，
18/07
8
一线城市成交面积降幅逐步收窄，二线代表城市绝对规模居历史 同期相对高位
一线城市 2018年1-7月同比下降19%左右，其中京沪广成交面积同比降幅
限购
2016：严管违规互联网金融 业务
需求侧
限售
创新性举措
限贷
(含收紧公积金)
控房价
增加土地供应
拍地环节设置更多限制
31
供给侧
整顿新房、存量房、商办 销售市场
金 融 信 贷 政 策 贯 穿 其 中
2016-2017：降杠杆收紧企 业融资渠道
2016-2017：差别化信贷调 整首付比
2017年以来：利率上调城市 逐步增加
3690 3017 2843
万 平 方 米
9.9%
15/09
15/10
16/01
16/02
16/05
16/06
16/09
16/10
17/01
17/02
17/05
17/06
17/09
17/10
18/01
18/02
18/05
18/06
15/07
15/08
15/11
15/12
16/03
16/04
16/07
0.42%
2017年 累计7.15%↑
较2016年收窄11.56个百分点
数据来源：CREIS中指数据，
6
一线城市环比涨幅维持低位，三四线城市累计涨幅领先
图：2013年月以来各类城市新建住宅价格走势
4% 3% 2% 1% 一线城市 二线城市 三四线城市
时间
珠三角 (15个)
长三角 (26个)
二 线
17:1-7 18:1-7
三 线