安化县梅城镇房地产市场调查及可行性分析报告

安化县梅城镇房地产市场调查及可行性分析报告目录第一部分：宏观环境分析 (3)一、安化县梅城镇概括 (3)二、安化县梅城镇经济环境分析 (4)三、安化县梅城镇城市环境分析 (4)四、安化县梅城镇宏观投资环境分析结论 (6)第二部分：房地产市场分析 (7)一、安化县梅城镇房地产现状 (7)二、安化县梅城镇个案分析 (7)三、安化县梅城镇房地产特点 (10)四、投资可行性分析结论 (10)第一部分：宏观投资环境分析一、安化县梅城镇概括1．安化县梅城镇地理区位梅城镇地处益阳市安化县东南部，东抵清塘镇，南与新化毗连，西接乐安镇，北界仙溪镇，总面积279平方公里；地理座标为北纬28度08分，东经111度38分，平均海拔约185米。

2．安化县梅城镇行政区划梅城镇行政区域划分为北街社区居委会、东街社区居委会、南街社区居委会、西街社区居委会；下属为29个村。

（龙安村、西街村、东街村、南街村、紫云村、良将村、梁乙村、望城村、岩溪村、三里村、十里村、云河村、鹿角溪、中田村、南桥村、道观村、建樟村、红兴茶村、铺坳村、苏梅村、黄泥村、杨高村、双富村、栗林村、松山村、柏树村、双江口、江湾村、栗星）3．安化县梅城镇发展历史梅城是个历史悠久、交通便利、商贸发达、经济繁荣的大镇。

自宋熙宁五年在梅城设安化县城至1951年县城搬迁至东坪，曾有县治史878年，梅城早期是梅山文化的发祥地，梅王——扶汉阳的塑像屹立在镇区西面的紫云山；交通给梅城带来了便利，镇内有207国道，217、311省道和正在建设的“二广”高速形成的交通网络，还有一条计划中的铁路也经过梅城，设县级站；梅城地处湘中腹地，周边与新化、娄底、邵阳、冷水江、涟源等县市接壤，自古就有“六县通衢、八方集镇”之称，辐射周边150多万人口，2000多平方公里地方，历史上就形成了商贾云集，一直是湘中地区重要的商品集散地和中转站；梅城的商贸发达促进了经济的繁荣，全镇国民生产总值达14亿元，财政收入达2400万元，城乡居民人均纯收入达2800元，并形成了木瓜、茶叶、蔬菜、生猪、野鸡、建材等特色产业。

梅城镇的发展得到了上级领导的大力支持，1992年省体改委批准梅城为县级经济开发区，1995年列为建设部500个小城镇试点镇之一，1998年获全省“经济百强镇”称号，2002年起分别列入国家、省、市重点镇。

4．安化县梅城镇自然资源梅城山多耕地少，农村富余劳力多，是经济建设中的人力资源财富。

更兼在海内外工作者数以千计，其中不乏科学家、金融家、大商贾、军、政界要人。

梅城的物产资源大多在山上。

林业以松、杉、楠竹为多。

至2000年，梅城镇森林覆盖率增加到52.6%，恢复了竹木市场，木材有松、杉、楠竹、樟、梓、水桐等，畅销省内外。

梅城的土特产如历史悠久的茶叶、药材、花生、桐油、生漆、棕片、木瓜、猕猴桃、山苍子及新兴的烤烟、水果、黄姜等等。

茶叶有史以来靠质量取胜。

清代及以前，梅城是“贡茶”制作中心。

民国时期，安化茶叶曾在巴黎博览会上获金奖。

梅城的木瓜成品“紫苏木瓜”有百余年制作史。

现该镇境内木瓜树栽培己逾3000亩，并有了几个小型木瓜加工厂。

进一步扩大木瓜种植面积，办较大的木瓜加工厂，打出梅城绿色食品梅山“木瓜干”晶牌。

梅城农村普遍种花生，20世纪80年代年总产量逾1000吨。

5．安化县梅城镇交通条件梅城交通区位优势明显，207国道和217、311省道(原柘湘公路、梅新公路)交汇贯通。

梅城东部、北部地区直通长沙、益阳、常德等经济较发达的城市，西部经新化、邵阳通向湘西、湘西南，至西部开发区，是衔接东、西部的黄金地带，具有重要的经济发展战略地位。

二、安化县梅城镇经济环境分析该镇国内生产总值达7.8亿元，财政收入达1000万元，市场交易额达1.5亿元，农民人均纯收入达1900元。

三、安化县梅城镇城市环境分析1．安化县梅城镇城市建设概况城区占地面积由20世纪50年代的0.4平方公里增加到2000年的2.5平方公里。

街道向四方伸展，东部延伸至207国道与梅田公路交接的“见官亭”，西部延伸到紫云与龙安交界的马溪桥，南部延伸到南桥墩，北部延伸到望城坡北侧。

街道建设以新梅街为主轴，建成大小新街道十多条，与老街衔接，形成棋盘网络格局。

新垒起540多栋商业和居住用房，其中不乏七八层的高楼大厦。

开发区房屋总建筑面积增加到60多万平方米，为民国时期的六倍。

其中占地40多亩的农贸市场拔地而起，为湖南省乡镇级规模最大的农贸市场，到开发区经商者远涉全国28个省市。

2．安化县梅城镇城市建设总体规划1、拉动住宅。

从1993年梅城设立县级开发区以来至2008年的15年中，镇区内新建住房面积150万平方米，平均每年新建6万平方米，多的年份达12万多平方米，投入住宅建设的资金达15亿多元，住宅产业的发展使建城区面积由1992年前的0.78平方公里扩大到现在的4.2平方公里，引进农民进城3.5万人。

2、扩大市场。

为了适应梅城商贸发展的需要，镇政府分别于1987年、1995年、2001年三次新建市场，扩大规模，先后组织社会资金800多万元，新建了建筑面积5.4万平方米的大市场，设有经商的门面上千户，固定摊位3000多个，市场年成交额达20多亿元。

3、加快交通。

1993年，镇政府争取省交通厅投资200万元，把湘运梅城车站改造成县级汽车站，直接开通了广州、深圳、贵阳等许多全国大中城市的客运线路，随着经济的发展，和人们对交通的需求，镇政府又于2004年组织资金1000万元新建了启安汽车东站，实行长短途客运车辆分流进站管理，解决车辆乱停乱靠问题，目前正在运作中。

4、发展新区。

为了进一步扩大城镇规模，提高城镇品位，镇政府于2003年争取县委、县政府的高度重视，以600万元税费包干的方式开发建起了启安新区，启安新区开发前是一片河滩洼地，通过招商引进安化富康房地产开发公司开发建设用地200亩，共投入建设资金2亿元，新建建筑面积18万平方米，修建了大桥2座，防洪堤1300米，用于城镇基础设施建设的资金达4000多万元，在新区内建起了高12层的宾馆，具有规模的汽车东站，建材、农产品专业市场，新引进城镇人口4000多人。

启安新区仅用了3年的时间，将一片河滩洼地建成新区，在梅城城镇建设史上是个创举。

5、改造旧城。

梅城是个千年古镇，旧城改造任务十分繁重，通过多年的改造，旧城仍存在许多困难和问题，2008年镇政府下定决心成立了旧城改造专门班子，筹措了专用经费，拆迁了旧城临街旧房面积1.2万平方米，改造和硬化了东西南北连接的4条老街，长890米，硬化面积达8000平方米，新建下水道1280米，并在改造的主街道人行道上铺装了花岗石2400平方米，安装了高档路灯20盏，栽植了桂花树80株，配置了果皮箱30个，年内用于旧城改造的资金达350万元，昔日居民怨声载道“雨天一身泥，晴天一身灰”的老街，而今成了宽敞明亮的新街和居民散步休闲的场所。

6、完善功能。

梅城具有一般县城的规模，但由于是个建制镇的体制，致使城镇资金短缺，基础设施严重滞后。

针对这一情况，镇政府一方面争取上级的支持，一方面鼓励“人民城镇人民建”，县级很多单位在梅城设有机构，如具有300多年历史的安化一中，县二人民医院在梅城发挥了及其重要的作用，还有交通、电力、通信、广电、银行、保险、法律等机构均设置齐全，在道路硬化、下水道修建、街道绿化、自来水、公共厕所等公益事业方面也逐步加大了投入力度，全镇自来水入户率达98%，为适应城镇管理，并相应的设立了规划建设站、环卫所、城管队三个机构，配置了车辆，安排了专项经费。

四、安化县梅城镇宏观投资环境分析结论梅城镇具有无限发展商机，交通发达，物产丰富，商贸繁荣，为湘中一个重要商品集散地。

梅城镇是国家建设部批准的500个小城镇建设试点镇，湖南省批准的经济开发区，湖南省政府确定的农村综合改革试点镇，湖南省经济百强镇。

小城镇发展势头强劲，梅城镇党委、政府决心扩大招商引资渠道，建成区面积达5.7平方公里，人口达5万人，把梅城建设成为一个既有商贸、加工，又有文化品味和旅游休闲的文明城镇。

第二部分：房地产市场分析一、安化县梅城房地产现状1．安化县梅城镇市场现状◎房地产开发起步较晚，开发规模及价格正处于逐步攀升阶段；◎房地产市场缺乏规范市场化运作的体制及环境，规模化的市场尚未形成；◎整体的营销手段、传播媒体对项目的包装力度不够，营销水平相当落后；◎单位建设、私人建房、定向开发普遍存在，房地产市场化程度较弱；2．安化县梅城镇发展现状分析从整个梅城镇房地产市场发展来看，住宅商品房的开发处于快速发展阶段，原有商品房供应量不多，后续开发量正逐步增加；有较高知名度和美誉度、有实力的开发商不多；发展商在整体规划、建筑设计、物业管理上意识不强烈，开发楼盘建筑设计无特色，楼盘配套比较差，楼盘基本无绿化。

依据调查显示，目前梅城镇房地产品质稍微具有代表性的有：中梅豪庭、洢水名居、梅岭新城、三星商贸大厦等。

下面我们对这些楼盘进行具体分析，以便掌握梅城镇未来的市场发展情况，为后期项目的开发提供参考资料。

二、安化县梅城镇个案分析1．代表性楼盘概况◎规模普遍较小，建筑风格单一，以传统多层建筑为主，小高层为辅；小高层呈现与多层共存的市场状态，小高层市场有待在今后的市场中逐步培育，目前还处于初级阶段；◎产品外立面外观以外墙瓷砖处理，品质感稍显不足；◎开发户型主要以两房、三房为主，四房占很少一部分，顶部复式产品稀缺。

大多建筑在80-130㎡之间。

2．代表性楼盘对比根据上述目前房地产市场在售项目的供给量特征，本次调研特别针对市场上具有代表性的房地产项目分析；（1）梅岭新城商业广场——项目导读：该项目于2011年3月份正式进入市场，项目位于梅山大道与梅王路交汇处，由安化三星房地产开发有限公司开发，佛山市城协建筑设计院设计，无营销代理公司，无物业公司。

——项目定位：梅城CRD第一商业广场——项目规模：总占地面积20637.4㎡，总建筑面积74517.16㎡，容积率 3.61，绿化率27%，总户数474户，建筑共有4栋，14个单元，分别由8层、17层及部分两层临街商业裙楼组成。

——建筑特色：简洁、现代建筑风格；——工程进度：11年进入市场以来，截止目前已开发一期和二期，目前工程进度为第三期基础建设；——销售情况：目前二期销售率约为80%，一期已售罄；销售付款方式为一次性和按揭，优惠政策为一次性付款优惠50-100元 /㎡。

——价位情况：均价约为2800元/㎡左右，商业未出价；——主力总价：以130㎡主力三房为例，市场总价36万左右，——商业分析：临街商铺未出价，采用出售方式；——项目配套：周边分布建材市场、餐饮、娱乐、银行、医院、学校、商业步行街等配套设施均可满足社区居民日常生活消费，配套相当完善。