2019年北京及周边房地产市场报告

分析2019年的政 策和市场形势，对 未来中长期市场趋 势和行业格局进行 推理分析，并结合 市场典型案例，研 究我们的拿地策略。
投资发展部
Logo
2
历史回顾及两轮宏观调控的对比分析
投资发展部
北京房价历史走势，总体概括：六个阶段和三浪上涨
Logo
08年国际金融危机爆发
土地供 应断档
期
第一轮 房价地 价飙升
国八条将稳定房价提高到政治高度 银监会212号文，对房地产信托发行门槛进行了严格限制 贷款利率再次上调 国六条出台，新一轮调控大幕开启。 九部委“十五条”，提出90、70标准。 国税总局出台二手房营业税政策，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
2019年7月 国税总局发布通知，全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。央行上调存款准备金率，当年上调3次
为了给房价和宏观经济降温，政府在2019-2019年采取了极端紧缩的 货币政策，一年内史无前例的6次加息，15次提高存款准备金率，特别是 对开发企业的信贷收紧，造成了多数开发企业的资金紧张，被迫降价卖 房，2019年迎来了十年来首度房价下跌。
投资发展部
Logo
2019——2019年房价飙升的原因分析
年度
2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2009年
北京历年住宅用地供应
土地面积(平方米)
合计
建设用地 面积
代征地面积
2775490 7074897 7785412 9090156 9408901
1895145 4920634 5023494 5980709 6052800
2019年8月 2019年1月 2019年3月 2019年3月
2019年9月
2019年12月 2019年1-6月
2019年8月
贷款利率再次上调 上调存款准备金率，2019年内上调了10次 物权法通过，为物业税的开征奠定了基础 3月第一次加息，5月第二次加息，7月第三次加息，8月第四次加息，9月第五次加息
投资发展部
Logo
8.31大限，土地出让方式的变革
8.31大限以后，2019年的土地供应量对比2019年下降了30％，而2019年较2019年 又下降了40％。 我们认为，04—05年土地供应的不足，商品房市场的去库存化，导致了2019— 2019年房价的快速上涨。
04-05两年内商品房市场去库存化
央行出台新政，只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含） 以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍 07年第六次加息，第十次上调存款准备金率 央行连续五次上调存款准备金率 央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理
北京郊区房价已经呈现回落态势，总体稳中有降的目 标正在实现。土地市场拐点已经提前显现。
？
2019年下半年北京土地市场是否具备较好的拿地机会？
投资发展部
Logo
地价下半年走势判断
问题的两面
未来房价走势判断
回顾历史，2019年 不论个人买房还是企 业买地都是一个很好 的机会。2019—11 年的宏观形势和 2019——08年有很多 相似性。我们希望通 过对比分析，为判断 市场形势和趋势提供 参考和依据。
880345 2154263 2761918 3109447 3356101
规划建筑面积( 平方米)
约7800000 5462883 2901824 7707719 9819919 11490564 11690198
投资发展部
Logo
2019年房价回调的主要原因分析
投资发展部
Logo
2019—2019年主要调控政策
投资发展部
目录
Logo
1
形势背景
2
历史回顾及两轮宏观调控的对比分析
3
北京房地产市场新变化
4
对未来市场趋势的分析判断
5
2019年下半年项目拓展工作重点
投资发展部
1
形势背景
Logo
投资发展部
总体形势概括
Logo
始于2009年12月的新一轮史上最严厉的房地产宏观 调控至今，全国范围内房价依然坚挺，2019年6月，70个 大中城市价格同比下降的城市仅有3个，但涨幅回落的城 市有28个，调控效果有所显现。
半年工作会项目拓展工作摘要
Logo
对项目拓展工作形势的研判——
公司土地储备不足的形势依然严峻，下阶段，公司在项目拓 展方面的任务较重，压力较大。
对下半年项目拓展工作的总体要求——
1、多渠道寻找项目信息，加强对公开市场招拍挂信息的关 注和研判，提前做好充分准备。
2、坚持积极稳健的项目投资策略，关注投资风险控制。 3、结合公司项目拓展机制的调整，明确责任和土地储备指 标。
投资发展部
政策解读，第一阶段（2019—2019）
Logo
从2019年到2019年，房价一直在持续的调控中稳步上涨，05年的国 八条，06年的国六条，两次把稳定房价上升的政治高度。
8.31大限彻底改变了房地产供地模式，由于政府对土地供应的垄断和 供应不足，最终造成了地价推动房价，房价反过来拉抬地价的恶性循环。
8.31大限，土地供应方式从协议出让调整为招拍挂，4月份实行的半年不批新增土地政策，使得当年土地购置和开发面积 增幅明显回落
央行首次宣布上调存贷款利率
2019年3月 取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%
2019年5月 2019年9月 2019年4月 2019年5月 2019年5月 2019年5月
期
房 价 回 调 期
平稳僵 持阶段
2019年8.31大限
第二轮 房价地 价飙升
期
2019 04 05 06 07 08 09 10 11 投资发展部
Logo
调控政策摘要，第一阶段（2019—2019）
2019年4月 2019年8月 2019年10月
央行121号文件首次拉响房地产宏观调控警报，对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适 当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定
分类 税收手
段
百度文库金融手 段
货币政 策
项目 交易税费
个人贷款
2019—2019 不足5年交易全额征营业税， 强制征收所得税（06年） 封顶放贷，二套首付40%， 利率1.1倍
开发贷款 严格控制开发贷款
准备金 15次上调，到17.5% 利率 6次上调，到4.14%