2019年北京及周边房地产市场报告
中国房地产行业发展回顾及中国房地产行业发展趋势分析
中国房地产行业发展回顾及中国房地产行业发展趋势分析（一）2019年全国房地产行业发展回顾一、房地产开发投资完成情况2019年1—12月份，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1—11月份回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。
其中，住宅投资97071亿元，增长13.9%，增速比1—11月份回落0.5个百分点，比上年加快0.5个百分点。
2019年，东部地区房地产开发投资69313亿元，比上年增长7.7%，增速比1—11月份回落0.6个百分点；中部地区投资27588亿元，增长9.6%，增速回落0.1个百分点；西部地区投资30186亿元，增长16.1%，增速加快0.8个百分点；东北地区投资5107亿元，增长8.2%，增速回落0.7个百分点。
2019年，房地产开发企业房屋施工面积893821万平方米，比上年增长8.7%，增速与1—11月份持平，比上年加快3.5个百分点。
其中，住宅施工面积627673万平方米，增长10.1%。
房屋新开工面积227154万平方米，增长8.5%，增速比1—11月份回落0.1个百分点，比上年回落8.7个百分点。
其中，住宅新开工面积167463万平方米，增长9.2%。
房屋竣工面积95942万平方米，增长2.6%，1—11月份为下降4.5%，上年为下降7.8%。
其中，住宅竣工面积68011万平方米，增长3.0%。
2019年，房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，比上年下降11.4%，降幅比1—11月份收窄2.8个百分点，上年为增长14.2%；土地成交价款14709亿元，下降8.7%，降幅比1—11月份收窄4.3个百分点，上年为增长18.0%。
二、商品房销售和待售情况《2020-2026年中国写字楼行业市场现状调研及市场发展前景报告》数据显示：2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，1—11月份为增长0.2%，上年为增长 1.3%。
北京市房地产市场调研报告
北京市房地产市场调研报告经济的发展带动或产生了对商业、居住和服务设施等的空间需求，从而带来房地产市场的兴起。
因此，从本质上讲，房地产业的发展是由整体经济的发展决定的。
以下是店铺为大家整理的关于北京市房地产市场调研报告，一起来看看吧!北京市房地产市场调研报告篇1报告要点：宏观经济：上半年,国内生产总值同比增长6.7%,全国居民消费价格总水平同比上涨2.1%;上半年,全市生产总值同比增长6.7%,北京市居民消费价格总水平同比上涨1.2%。
政策走向：国土资源部下发土地利用总体规划调整方案，大幅缩减京津沪耕地保有量指标，北京市耕地保有量指标较原规划减少48.5%，此举或意味着国家对特大城市供地政策思路转变。
土地市场：6月份，全市成交土地28.34万平方米，环比上涨37.10%;上半年累计成交土地100.76万平方米，相比去年同期下降54.8%。
住宅市场：新建商品住宅成交面积环比上涨0.2%，同比下降24.1%，成交均价36751元/平方米，环比上涨5.2%;存量住宅成交面积环比下降45.1%，同比下降26.0%,成交均价42511元/平方米，环比上涨0.8%。
新建商业办公市场：6月份，新建商业办公市场成交均表现为“量增价减”：新建商业用房成交面积环比上涨211.8%,成交均价为28636元/平方米，环比下降23.6%;新建办公楼成交面积环比上涨285.4%,成交均价27280元/平方米，环比下降7.7%。
一、宏观经济与政策1、上半年,国内生产总值同比增长6.7%,全国居民消费价格总水平同比上涨2.1%;上半年,全市生产总值同比增长6.7%,北京市居民消费价格总水平同比上涨1.2%。
根据国家统计局信息,上半年国内生产总值340637亿元，按可比价格计算，同比增长6.7%。
其中，一季度、二季度较去年同期增速持平，均同比增长6.7%，二季度国内生产总值环比增长1.8%。
分产业看，第一产业增加值22097亿元，同比增长3.1%;第二产业增加值134250亿元，增长6.1%;第三产业增加值184290亿元，增长7.5%;上半年，全国居民消费价格总水平比去年同期上涨2.1%。
2019年北京甲级写字楼市场年度报告
2013年北京甲级写字楼市场年度报告（图）近日，房讯网联合中国写字楼研究中心（CORC）发布《2013年北京甲级写字楼市场年度报告》显示，截止2013年12月，北京写字楼市场平均售价38033元/平方米（建筑面积报价），与2012年同比上涨12.9%；平均租金305元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2012年同比下降6.2%；平均空置率11.6%，与2012年同比上升18.3%。
概览宏观经济根据《北京市2013年国民经济和社会发展统计公报》：全年实现地区生产总值19500.6亿元，比上年增长7.7%。
其中，第一产业增加值161.8亿元，增长3%；第二产业增加值4352.3亿元，增长8.1%；第三产业增加值14986.5亿元，增长7.6%。
按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到93213元（按年平均汇率折合15052美元）。
三次产业结构由上年的0.8：22.7：76.5变为0.8：22.3：76.9。
全年文化创意产业实现增加值2406.7亿元，比上年增长9.1%；占地区生产总值的比重为12.3%，与上年持平。
高技术产业实现增加值1327亿元，增长7%；占地区生产总值的比重为6.8%，比上年下降0.1个百分点。
生产性服务业实现增加值9811.8亿元，增长10.4%；占地区生产总值的比重为50.3%，比上年提高0.6个百分点。
固定资产投资：全年完成全社会固定资产投资7032.2亿元，比上年增长8.8%。
其中，国有控股单位完成投资4156.8亿元，比上年增长4.6%；民间投资完成2419.5亿元，比上年增长15.9%。
分城乡看，城镇投资6352.6亿元，增长8.5%；农村投资679.6亿元，增长11.5%。
分产业看，第一产业投资175.5亿元，增长20.6%；第二产业投资755亿元，增长4.9%，其中工业投资747.3亿元，增长5.6%；第三产业投资6101.7亿元，增长9%。
全年完成基础设施投资1785.7亿元，下降0.2%，主要投向交通运输和公共服务业，其中交通运输投资664.5亿元，所占比重为37.2%，公共服务业投资451.3亿元，所占比重为25.3%。
北京近十年房价变动原因与数据分析报告
对于消费者而言，避免货币贬值和保证收 益，固定资产投资之一的房产投资就成了 一个不可多得的主要渠道之一。从长远来 看，投资房地产的风险要低于投资股票的 风险。越来越多的有钱人把买房作为自己 的一项长期稳健的投资。2009年期房成 交量涨幅达到112.4%，据统计，1至11 月北京成交商品住宅112015套，期房成 交量涨幅接近2007年水平。
逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和 商品住房体系。加快实施保障性安居工程， “十二五”期间全市计划建设、收购各类保 障性住房100万套，比“十一五”翻一番， 全面实现住有所居目标 。同时大力发展公共 租赁住房。在加大政府投入的同时，2011年 年底前实现配租入住1万户以上。
同时，限购令也强有力的限制了房价的上 涨。规定对已拥有2套及以上住房的本市 户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非 本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂 住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保 险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居 民家庭，暂停在本市向其售房。 这使得一 大批北京的潜在买房者失去了购房的权利， 有效遏制了炒房等行为，对稳定房价产生 了积极的影响。
因此2008年房价短暂下滑。
在这一阶段，消费者热情也显得大不如前。伴随着全球金融危机的 大背景，全球经济不看好的情况下，再加上在一系列的调控政策出 台后，越来越多的消费者感到房地产市场前景扑朔迷离，持观望态 度。这直接导致北京商品房成交量大幅缩水。 从2008年2月销售 数据来看，同比2007年2月，期房日均成交量下跌了128套，降幅 达54．2％。众多的开放商纷纷打出优惠，降价的牌，吸引消费者。
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究竟是哪些因素 在左右北京的房价呢？
我们小组通过对 2000年以来北京房 价数据的分析，把北 京的房价走势划分为 五个阶段。下面我们 就对这五个阶段分别 进行分析。
上半年中国房地产市场价格成交量供应库存及土地市场概况
上半年中国房地产市场价格、成交量、供应、库存及土地市场概况一、价格：新房价格整体维稳，二、三四线城市房价累计涨幅明显收窄2019年上半年百城价格累计涨幅低位收窄，单月环比涨幅持续运行在0.5%以内，整体价格维持稳定。
各线城市中，一线城市价格高位维稳，二、三四线城市累计涨幅较去年同期均收窄。
十大城市二手房均价环比于3月止跌转涨后，近两个月涨幅持续扩大。
百城均价累计涨幅低位收窄，整体价格平稳。
根据数据显示，2019年6月，百城新建住宅均价14891元/平方米，同比上涨3.87%,涨幅较去年同期收窄1.22 个百分点；环比上涨0.37%,涨幅连续10个月在0.5%以内，维持在低位区间，整体价格较为稳定。
累计来看，2017年以来半年度累计涨幅持续收窄，2019年上半年百城整体价格累计上涨1. 45%,累计涨幅较去年同期收窄1.19个百分点。
二季度以来，住建部连续对房价涨幅过快的城市预警提示，继续强化“稳房价”目标，预计下半年房地产市场价格将更趋平稳。
从各级别城市来看，2019年上半年一线城市新建住宅价格累计涨幅低位略有扩大，二、三四线城市价格累计涨幅均收窄。
一线城市市场价格绝对值在高位维稳，环比涨幅连续26个月在0.1%左右，今年上半年累计上涨0. 29%,受去年低基数及今年重点城市规划利好的影响，累计涨幅较去年同期在低位区间略有扩大，其中深圳、广州累计涨幅较去年同期均扩大，北京由累计下跌转为上涨；二线城市上半年累计上涨2. 30%,较去年同期收窄1.92个百分点，内部分化格局愈加鲜明，其中去年上半年价格累计涨幅居百城前列的太原、贵阳等城市，今年上半年累计涨幅较去年同期大幅收窄，贵阳近两个月价格环比连续下跌；杭州、成都累计涨幅较去年同期有所扩大，单6月杭州、成都受高端项目集中入市等结构性因素影响，环比涨幅位居百城前列；三四线代表城市上半年累计上涨2.28%,涨幅较去年同期收窄2.47个百分点, 收窄幅度在各线中最为明显，其中有近两成的城市上半年价格累计下跌，近八成的城市累计涨幅较去年同期收窄，其中威海、烟台、扬州、潍坊今年上半年价格累计涨幅均较去年同期收窄6个百分点以上。
2019年12月全国房地产市场简报
2019年12月全国房地产市场简报一、市场总体表现截至2019年12月，全国房地产市场整体表现平稳。
在政策引导下，部分城市楼市出现回暖迹象，但整体调控措施依然稳健，市场并未出现大幅波动。
房地产市场运行平稳，房地产市场形势总体平稳，稳中有进。
二、房价表现在2019年12月，全国绝大多数城市房价仍然保持平稳态势，少数一二线城市出现微幅上涨。
一线城市北京、上海、广州的房价保持平稳，而部分二线城市的房价略有上涨。
南京、杭州、厦门等城市房价上升趋势明显。
而三四线城市房价维持在稳定水平。
三、土地市场情况在2019年12月，土地市场依然平稳。
多地政府出台相关政策，保持了土地市场的平稳发展，部分区域甚至出现土地溢价继续走高的情况。
一方面，国家政策调控力度不减，地方政府出台多项政策支持房地产市场发展。
土地市场的运行保持平稳，未出现较大波动。
四、销售情况2019年12月，房地产市场销售情况整体平稳。
统计数据显示，全国房地产市场整体销售金额有所增长，但增速较前几个月略有下降。
一线城市销售总体平稳，而二线城市出现回升态势，整体销售增长明显。
而三四线城市受到政策调控影响，销售增速有所放缓。
房地产销售市场整体平稳，但有所增长。
五、政策调控六、未来预测展望2020年，房地产市场仍将面临严峻挑战。
一方面，国家政策调控力度不减，经济下行压力加大，房地产市场仍将面临一定的调整。
政策引导下的房价上涨风险仍然存在，需保持警惕。
未来，房地产市场仍将保持政策导向，进一步加强对房地产市场的监管，加大对房地产市场的调控力度。
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8.31大限，土地出让方式的变革
8.31大限以后，2019年的土地供应量对比2019年下降了30％，而2019年较2019年 又下降了40％。 我们认为，04—05年土地供应的不足，商品房市场的去库存化，导致了2019— 2019年房价的快速上涨。
04-05两年内商品房市场去库存化
为了给房价和宏观经济降温，政府在2019-2019年采取了极端紧缩的 货币政策，一年内史无前例的6次加息，15次提高存款准备金率，特别是 对开发企业的信贷收紧，造成了多数开发企业的资金紧张，被迫降价卖 房，2019年迎来了十年来首度房价下跌。
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2019——2019年房价飙升的原因分析
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政策解读，第一阶段（2019—2019）
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从2019年到2019年，房价一直在持续的调控中稳步上涨，05年的国 八条，06年的国六条，两次把稳定房价上升的政治高度。
8.31大限彻底改变了房地产供地模式，由于政府对土地供应的垄断和 供应不足，最终造成了地价推动房价，房价反过来拉抬地价的恶性循环。
8.31大限，土地供应方式从协பைடு நூலகம்出让调整为招拍挂，4月份实行的半年不批新增土地政策，使得当年土地购置和开发面积 增幅明显回落
央行首次宣布上调存贷款利率
2019年3月 取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%
2019年5月 2019年9月 2019年4月 2019年5月 2019年5月 2019年5月
年度
2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2019年 2009年
北京历年住宅用地供应
土地面积(平方米)
合计
建设用地 面积
代征地面积
2775490 7074897 7785412 9090156 9408901
1895145 4920634 5023494 5980709 6052800
国八条将稳定房价提高到政治高度 银监会212号文，对房地产信托发行门槛进行了严格限制 贷款利率再次上调 国六条出台，新一轮调控大幕开启。 九部委“十五条”，提出90、70标准。 国税总局出台二手房营业税政策，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
2019年7月 国税总局发布通知，全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。央行上调存款准备金率，当年上调3次
期
房 价 回 调 期
平稳僵 持阶段
2019年8.31大限
第二轮 房价地 价飙升
期
2019 04 05 06 07 08 09 10 11 投资发展部
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调控政策摘要，第一阶段（2019—2019）
2019年4月 2019年8月 2019年10月
央行121号文件首次拉响房地产宏观调控警报，对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适 当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定
分析2019年的政 策和市场形势，对 未来中长期市场趋 势和行业格局进行 推理分析，并结合 市场典型案例，研 究我们的拿地策略。
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历史回顾及两轮宏观调控的对比分析
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北京房价历史走势，总体概括：六个阶段和三浪上涨
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08年国际金融危机爆发
土地供 应断档
期
第一轮 房价地 价飙升
半年工作会项目拓展工作摘要
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对项目拓展工作形势的研判——
公司土地储备不足的形势依然严峻，下阶段，公司在项目拓 展方面的任务较重，压力较大。
对下半年项目拓展工作的总体要求——
1、多渠道寻找项目信息，加强对公开市场招拍挂信息的关 注和研判，提前做好充分准备。
2、坚持积极稳健的项目投资策略，关注投资风险控制。 3、结合公司项目拓展机制的调整，明确责任和土地储备指 标。
880345 2154263 2761918 3109447 3356101
规划建筑面积( 平方米)
约7800000 5462883 2901824 7707719 9819919 11490564 11690198
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2019年房价回调的主要原因分析
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2019—2019年主要调控政策
2019年8月 2019年1月 2019年3月 2019年3月
2019年9月
2019年12月 2019年1-6月
2019年8月
贷款利率再次上调 上调存款准备金率，2019年内上调了10次 物权法通过，为物业税的开征奠定了基础 3月第一次加息，5月第二次加息，7月第三次加息，8月第四次加息，9月第五次加息
北京郊区房价已经呈现回落态势，总体稳中有降的目 标正在实现。土地市场拐点已经提前显现。
？
2019年下半年北京土地市场是否具备较好的拿地机会？
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地价下半年走势判断
问题的两面
未来房价走势判断
回顾历史，2019年 不论个人买房还是企 业买地都是一个很好 的机会。2019—11 年的宏观形势和 2019——08年有很多 相似性。我们希望通 过对比分析，为判断 市场形势和趋势提供 参考和依据。
分类 税收手
段
金融手 段
货币政 策
项目 交易税费
个人贷款
2019—2019 不足5年交易全额征营业税， 强制征收所得税（06年） 封顶放贷，二套首付40%， 利率1.1倍
开发贷款 严格控制开发贷款
准备金 15次上调，到17.5% 利率 6次上调，到4.14%
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目录
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形势背景
2
历史回顾及两轮宏观调控的对比分析
3
北京房地产市场新变化
4
对未来市场趋势的分析判断
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2019年下半年项目拓展工作重点
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形势背景
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投资发展部
总体形势概括
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始于2009年12月的新一轮史上最严厉的房地产宏观 调控至今，全国范围内房价依然坚挺，2019年6月，70个 大中城市价格同比下降的城市仅有3个，但涨幅回落的城 市有28个，调控效果有所显现。