某蓝光土地储备策略及储备模式分析报告_33P- -

四川蓝光和骏实业股份有限公司
四、土地储备四大策略
（一）海量信息策略
——拓宽信息渠道，加大信息投入，在海量信息中捕捉项目市场机会！
•（1）建立标准化信息处理流程和控制标准 •（2）严格执行项目投资决策制度并不断完善 •（3）提高团队专业能力，增强团队配置。
信息量和 质的突破
• 建立信息奖励制度，加大财力投入。 • 设置专职信息员，加大人力投入。
信息突破：即在海量信息中，捕捉机会性项目。
区域突破：在扎根成都土地的基础上，在以成都、重庆、昆明三地形成的三角
辐射
地带为核心的城市积极寻找机会性项目，同时关注北京、天津等一线城市。
拿地手段、方式突破：打破以招拍挂为主要土地获取手段的传统方式形成招拍挂、
股权收购、主题拿地、一、二级联动等多模式相结合的土地储备策略。
招拍挂 股权运作 一级土 地开发 主题拿地 混合模式
企业通过直接参与政府土 地主管部门组织的土地公 开交易的拿地模式。
司 2、土地储备资金有限，资 金周转率和使用效率要 求较高；
背 3、融资渠道单一，主要依靠
银行贷款，资金压力大；
景 4、在高周转、快速开发的
运作模式下，迫于现金流快 速回收压力、项目定价 普遍偏低，利润空间未充 分挖掘。
二、土地储备总体定位
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立足西部，成为西部地区最具有竞争优势的房地产开发企业。 变攻坚战为运动战，在海量信息中捕捉市场机会。
郊区项目运作模式 •绝对低地价、低价冲击、规模化、完善配套、较高利润率 绵阳青义项目
国内机会性城市
市区项目运作模式
郊区项目运作模式 昆明抚仙湖
•政府资源支持、较低土地成本、较高利润贡献（净利润1亿 元以上）
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五、蓝光九大土地储备模式运作关键点及操作流程
土地储备模式大类汇总
项目 商业 运作 模式
一、二线城市
主城区及近郊运作模式
•充分发挥公司传统商业地产开发优势，提高项目竞价 能力
•在控制公司总体经营风险的前提下采取积极定价策略
中远郊项目运作模式 观岭 恒大金碧天下
•绝对低地价 •大规模（200亩以上） •低价冲击，高性价比（低开高走，后期盈利）
省内二级城市
市区项目运作模式 •品牌溢价 、品质溢价、成本属地化、税费优惠，较高利润率 南充香江国际
采取“运动战”，以单个机会型项目开发 为主，根据是否继续有新的投资机会决定 城市进退。
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（三）、拿地手段和方式多样化策略
股权收购（十Fra Baidu bibliotek蓝山）
联合开发（麓山国际） 股权运作 Ｂ
定向（花满庭）
招拍挂
非定向（碧漫汀）
Ａ
投资模 式组合
C 主题拿地
旅游（华侨城） 商业（万达） 总部基地（圣菲） 会展（世纪城）
三、土地储备原则
1、项目优先原则 2、城市布局原则 3、适度规模原则 4、金融支持原则 5、海量信息原则
以项目投入产出比、盈利能力、现金流贡献为项目价值的判断依据，衡量项目 土地储备价值。
加强异地项目及城市拓展，以分散开发风险、主动出击、积极寻找新的市场机会 和发展空间，实行成都、重庆、昆明和川内二线城市拓展齐头并进、其他城市为 辅的区域布局模式。
主题+一级开发
混合模式 E
（置信税源基地）
D
旧城改造（阳光100）
一级开发 新区开发（中信蜀都）
由独立出资通过招拍挂市场拿地为主向招拍挂、政企合作、股权运作、主题拿地、 一、二级土地市场联动相结合的多种拿地模式突破，形成蓝光独特拿地渠道。
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（四）、项目商业运作模式多样化策略
一方面，对不同类型的项目有不同规模要求；另一方面，由于二线城市的市场容 量有限，销售速度相对较慢，二线城市的项目数量和规模需要适度控制。
以政府或银行对项目的支持程度作为城市及项目选择的重要条件，力争取得国有 大型银行或当地银行的信贷支持。
扩大信息收集区域、渠道，增大信息量，在足够丰富的信息中筛选有价值信息， 进而从中选择优质项目信息，增大项目储备机会并提高项目储备质量。
筑底资金等富裕资金的进入， 加速推高了成都土地价格的上 涨速度；
3、政府对主城区土地严格
背
控制，推出资源减少、
供需矛盾突出；
4、 土地价格奇高，城区土
景
地价格远超过目前房价对
应的合理土地成本。
成都主城区土 地市场竞争激 烈，拿地难度 加大、拿地成 本增加，土地 储备策略和指 导思想需要新 的转变。
公 1、后续可开发存量土地不足， 流量型项目土地储备缺乏；
信息获取渠 道的突破
• 报纸 • 网络 • 土地中介 • 政府相关部门 • 合作伙伴
海量信 息策略
信息覆盖 面的突破
•成都 •南充、绵阳、德阳和宜宾等川内二级城 市 • 重庆、昆明、北京等全国一二线城市
（二）、区域布局策略
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突破单一市场资源及增长瓶颈，发动全国性的运动战 继续关注成都主城区项目机会 积极拓展川内二级城市项目机会 形成以成都、重庆、昆明为重心，其他城市为辅的全国一、二线市场布局
项目运作模式的突破：打破快速拿地、快速开发的常规思维，快慢结合，形成
以刚性
需求和改善性需求相结合、快销项目和利润型项目相结合、自主开发与
联合开发相结合的多方式运作模式。
一、背景分析
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1、良好经济和房地产
市
发展态势，增强了开
发商对未来市场的预期；
场 2、上市公司、国企、外部热钱、
四川蓝光和骏实业股份有限公司 密级：绝密
蓝光土地储备策略及储备模式分析
目录 前言 一、 背景分析 二、土地储备总体定位 三、土地储备原则 四、土地储备四大策略 五、 不同土地储备模式运作核心
审批： 审核： 编制：
和骏投资发展中心 二00九年八月
四川蓝光和骏实业股份有限公司
前言
本报告的编制主要顺应新的市场形势，在立足成为西部最具有竞争优势的房地 产企业和变攻坚战为运动战思想的指导下，实现4个突破：信息突破、区域突破、拿 地手段、方式突破和项目运作模式的突破。
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成都本 土市场 （根据地）
战略型 进驻城市
重庆、昆明
•占领市场、强化品牌、扩大市场份额； •少量启动资金锁定大宗项目的投资机会 （多项目滚动运作）。
条件成熟的转化为战 略性进驻城市
机会型 进驻城市
北京、武汉、长沙、西安等一 二线城市
南充、绵阳、德阳等等省内主 要二级城市