第8章房地产面积测算

第8章房地产面积测算
6 面积量算的程序
•及时校核， 及时平差，保 证各级面积与 上级控制面积 吻合。
第8章房地产面积测算
房屋面积测算注意事项
计算房屋建筑 面积时应分别 对待P193。
第8章房地产面积测算
房屋面积测算-计算全部建筑面积的范畴
永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多 层房屋按各层建筑面积的总和计算。 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等 其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层 计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在 2.20m以上的，按其水平投影面积计算。
第8章房地产面积测算
3、共有建筑面积分摊方法
住宅楼共有建筑面积的分摊方法：以幢为单元， 依照公式下，根据各套房屋的套内建筑面积， 求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
第8章房地产面积测算
第8章房地产面积测算
第8章房地产面积测算
商住楼共有建筑面积的分摊方法：
第8章房地产面积测算
（1）按不同使用功能依比例，全幢共有建筑面 积=住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积+商 业部分分摊得到的全幢共有建筑面积；
套内使用面积：室内实际能使用的面积，按结 构墙体内表面尺寸计算。
套内墙体面积：自有、共有、借墙。 套内阳台建筑面积：按阳台外围与房屋外墙之
间的水平投影面积计算。 共有建筑面积：产权主共同占有或共同使用的
建筑面积。
第8章房地产面积测算
2、确认共有建筑面积
包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变 电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值 班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房 和管理用房的建筑面积，均指水平投影面积的 计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间 的分隔墙，以及外墙（含山墙）水平投影面积 一半的建筑面积。
第8章房地产面积测算
（2）开始测量
通常两人一组，拿着图纸和激光测距仪（或钢 尺等其他测距工具）到现场核实现场是否有变 更。其中一人测量，一人记录。
使用测距仪时将尾翼旋开，构成一个十字平面 ，测量时可保持与墙面垂直。测量的数据可以 累加显示，也可以翻看之前测量的数据。
第8章房地产面积测算
（3）测量的原则
房屋使用面积：房屋户内全部可供使用的净空面积， 按房屋的内墙线水平投影计算。不包括房屋内的墙、 柱等结构构造面积和保温层的面积。
房屋产权面积：产权主依法拥有房屋所有权的房屋 建筑面积。由直辖市、市、县房地产行政主管部门 登记确认。
第8章房地产面积测算
房屋共有建筑面积：各产权主共同占有或共 同使用的建筑面积。
属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水 平投影面积计算。
依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护 结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平 面积计算。
有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计 算建筑面积。
第8章房地产面积测算
第四节、共有共用面积的分摊
第8章房地产面积测算
1、基本概念
0.04
0.02
二
0.10
0.05
三
0.20
0.10
界址点坐标反算边长与实测边长较差公式：
丈量房屋边长较差公式：∆D=±0.004D（m）。
第8章房地产面积测算
•第二节 房产面积测算方法 1 面积测算的常用方法概述
第8章房地产面积测算
2 简述面积测量实施步骤
（1）收件： 各房地产开发公司如果想给自己的房子办理预售
第8章-房地产面积测算
2020/11/27
第8章房地产面积测算
• 测量在房地产经济中的应用十分广泛， 而房产、地产的价值度量的一个重要标准 就是房产、地产的面积。本章主要介绍房 地产面积的量算与土地征拨的有关内容， 其中包括房地产面积的测算方法、房地产 面积的量算与分摊原则，征拨地测量与红 线交点坐标的推算。
第8章房地产面积测算
(二）房产面积测算的一般规定
（1）房地产面积的测算，均指水平投影面积的 测算； （2）层高指上下两层楼面，或楼面与地面之间的垂 直距离； （3）量距应使用经鉴定合格的卷尺或其它能达到相 应精度的仪器或工具； （4）各类面积必须独立测算两次，其较差应在规定 的限差之内，取中数作为最后结果；
Biblioteka Baidu
商业部分各权属单元的面积分摊细则
层分摊面积=层套内建筑总面积×层分摊系数（ k1=（商业部分分摊到的幢共有分摊面积+商业 部分共有建筑面积）/（商业部分套内建筑面积 +商业部分各层共有建筑面积）；
各权属单元的分摊面积=权属单元套内面积×权 属单元分摊系数（k2=（层分摊面积+层内共有 建筑面积）/层内各权属单元套内建筑面积之和 。
•KP-90N求积仪
•KP-21C求积仪
第8章房地产面积测算
5 CAD软件测算面积
有了实测数据后，利用CAD软件作图，再直 接查询面积。
第8章房地产面积测算
小结
各种房产面积测算方法的精度分析： 解析法、CAD等软件法：测量精度； 图解法、求积仪法：原图本身精度、图纸比
例尺、图纸变形、测量工具（求积仪、三棱 尺）的误差和量算方法精度影响。
该户型的面积如何测量，需测量几个长度？
第8章房地产面积测算
第8章房地产面积测算
第8章房地产面积测算
（4）尺寸核对
内墙的抹灰厚度符合中误差为3cm的正态分布， 所以，一般取中误差的2倍，即实测尺寸与图纸计 算尺寸之间的差值为6cm时为现场尺寸没有变更 的限差。
注：内尺寸均比理论值小，而外尺寸均比理论值 大。
第8章房地产面积测算
房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20m以上 的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高 度在2.20m以上的部位，按其外围水平投影面积 计算。
全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投
影面积计算。 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影
不计入共有建筑面积的范畴：独立使用的地下 室、车棚、车库、为多幢房屋服务的警卫室、 管理用房及作为人防工程的地下室等。
第8章房地产面积测算
应参与分摊的共有建筑面积
整幢建筑物的共有建筑面积=（整幢建筑物的建 筑总面积-整幢建筑物各套套内建筑面积之和-独 立使用的地下室、车棚、车库、为多幢房屋服 务的警卫室、管理用房及作为人防工程等建筑 面积），房屋共有建筑面积的分摊应以“幢” 为单位进行，仅限于本幢房屋内的仅为本幢服 务的共有建筑面积。
当被测对象为规则的几何图形或可被分割成规 则的几何图形时，可采用几何图形解析法。这种 方法是依据实测数据按公式计算求得所需面积。 常用的简单几何图形面积计算公式见p185。
第8章房地产面积测算
•2 坐标解析法计算房产面积
•x2
•1 •x1
•2
•原理：直角梯形面积代数和的绝对值。
•x3
•3
•4 •x4
第8章房地产面积测算
（5）边长以m为单位，取至0.01m；在面积的所 有计算过程中，取位至0.001㎡，面积计算结果取 位至0.01 ㎡； （6）共有建筑面积分摊系数保留到小数点后6位或 6位以上。
（三）房屋面积测算的精度要求
2000年发布的GB/T 17986.1—2000《房产测量 规范》将房产面积的精度要求分为三级。
许可证，那么他需要做的第一件事就是到房屋测 绘部门申请房屋面积测量，只有拿到经认定的房 屋的建筑面积数，房产管理部门才受理他的各项 申请。在申请测绘时，需收取开发商的各种手续， 这个环节叫做收件.
第8章房地产面积测算
测绘之前需收取哪些资料呢？
首先，需要建筑物的设计施工图纸(规划局签 竣工验收章)。 其次，为保证建筑的“来路正”，还需收取 国有土地使用证、城市规划许可证、有规划局 签章的总平面图、建筑施工许可证、竣工验收 证明、门牌证明。
第8章房地产面积测算
第一节 房地产面积测算
一、房地产面积测算的内容
•房屋建筑面积
•房屋面积
•房屋产权面积 •房屋使用面积
•共有建筑分摊面积
•房产面积
•房屋占地面积
•丘面积 •房屋用地面积•各项地类面积
•共用土地面积测算与分摊
第8章房地产面积测算
• 房产面积的相关概 念
房屋建筑面积：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外 围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外 楼梯等。分为使用面积、辅助面积、结构面积。
面积计算。
第8章房地产面积测算
与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走 廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影 面积计算。
地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m 以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护 墙）外围水平投影面积计算。
第8章房地产面积测算
第8章房地产面积测算
（5）尺寸的变更
当实测数值与理论数值相差超过6cm时，视为现 场与图纸不一致，这时有两种选择
一、如果实测值比理论值大，那么按理论值计算。 二、如果实测值比理论值小，那么按实测值计算。 算小不算大原则（为什么？）
第8章房地产面积测算
•第三节 测算方法详述 1 几何图形解析法计算房产面积
第8章房地产面积测算
尺寸的变更最容易出现在住宅楼的地下室，此时若 某间地下室尺寸变小，而隔壁地下室开间变大，很明 显是两户隔墙发生了错位，这种情况下，证据确却， 可以直接按照现场丈量的尺寸计算。 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管 道井等均按房屋自然层计算面积。 有柱或在围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结 构的外围水平投影面积计算。
（2）住宅总的共有建筑面积=住宅部分分摊的 幢共有建筑面积+住宅部分本身建筑面积，再类 比住宅楼分摊方法进行分摊。
（3）商业总的共有建筑面积=商业部分分摊的 幢共有建筑面积+商业部分本身建筑面积，再按 各层套内建筑面积依比例将其分摊至各层，加 上各层共有建筑面积后以住宅楼分摊方法分摊 至各套。
第8章房地产面积测算
•y1
•y4
•y
•y2
•y3
第8章房地产面积测算
计算思想及步骤
•注意事项： •1、式中 •2、图形为平面图形，所求为水平投影面积； •3、顺时针编号。
第8章房地产面积测算
3 图解法
参见P189
第8章房地产面积测算
4 求积仪法计算房产面积
求积仪是一种专供在图上量算面积的仪器。优点是速度 快，操作方便，适用于各种形状图形的面积量算，能保证 一定的精度。
第8章房地产面积测算
•房屋面积和边长测量的精度和限差要求
房产面积的精度等级 房屋面积限差m
一
0.02 +0.0006S
中误差
0.01 +0.0003S
二
0.04 +0.002S
0.02 +0.0001S
三
0.08 +0.006S
0.04 +0.0003S
长度测量的精度等级 一
边长测量误差的限差 m 0．014+0.000 4D
房屋占地面积：房屋底层外墙（包括柱、廊、 门、阳台）外围水平面积。
房屋用地面积：房屋占用和使用的全部土地 面积，以丘为单位进行测算。
第8章房地产面积测算
二、面积测算的有关规定
（一）计算建筑面积的房屋原则上应具备的 条件： （1）应具有上盖； （2）应有围护物； （3）结构牢固、属永久性的建筑物； （4）层高2.20m以上（含2.20m）； （5）可作为居民生产或生活的场所。
第8章房地产面积测算
第8章房地产面积测算
多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法： 多功能综合楼共有建筑面积的分摊，先确定各
功能区域范围，再参照商住楼的分摊方法进行 分摊。
第8章房地产面积测算
第8章房地产面积测算
例1
某住宅楼实测尺寸如下表所示，其中首层 101,102房间套内建筑面积均为54.89㎡，二层如 201,202房间套内建筑面积均为52.18㎡，三至九 层01,02房间套内建筑面积分别为52.18㎡， 53.45㎡。试计算各套房屋建筑面积。
二
0．028+0.001 4D
三
0．056+0.00 4D
•注：S为面积，D为测量边的边长m。
边长测量中误差m 0.007+0.000 2D 0.014+0.000 7D 0.028+0.002D
第8章房地产面积测算
界址点相对于邻近控制点的点位误差和相邻界址点的 间距误差：
界址点等级
限差
中误差
一
功能 门 层 牌
行 功能套 功能共 不应分 分摊前功 序 内面积 有面积 摊面积 能面积
住宅 #1 1-9F 10F
Σ
1 953.55 2
953.55
100.56 9.12 109.68
1054.11 9.12 1063.23
第8章房地产面积测算
例题详解
1、计算出住宅分摊系数K;