深圳景尚项目策划提案报告分析

深圳景尚项目提案报告

一、项目地盘解析

1、项目地块现状

项目目前施工接近正负零。

2、项目北侧为都市快速干道北环大道

北侧近邻北环大道辅道，噪音污染严峻，但视野比较

开阔，远处有山景。

3、项目东侧为新华社驻深办事处用地

东侧为新华社驻深圳办事处预留用地，以后对项目东

向形成遮挡。

4、项目南侧为天健都市花园和万科都市花园

项目南侧9层以下受天健都市花园的遮挡。

5、项目西侧为商务写字楼青海大厦

项目西侧受青海大厦的遮挡。

三、项目交通分析

入口4

公交车站

公交线路

41路

龙井综合楼-车管所考场-龙辉花园-桃源村口-华侨城医院-山姆会员店-景蜜村-监控中心-莲花山公园-市民中心-振华西路-华新路

6路

福田南-福田中学-田面-海外装饰大厦-花卉世界-莲花一村-中级法院-冬岭市场-莲花北村东-北大医院-景新花园-景田北-景

蜜村-香梅北-枫丹雅宛-翠海花园-鸿心花园-华侨医院-沙河建二村-桃源村东-桃源村口-桃源村

38路

市民中心西-会展中心-岗厦村 -福田妇幼保健院-华强南-上步中学-鹿丹村-罗湖小学

104路

动物园（总站）-高职院-留仙路口- -西丽职校-珠光村-龙辉花园-收容教育所-桃源村-华侨医院-翠海花园-枫丹雅苑-香梅北-景田北-景新花园-北大医院-彩田村-中级法院-莲花一村-海外装饰大厦-上海宾馆(西侧)-兴华宾馆（西侧）-市委-地王大厦-广深宾馆-罗湖区委-宁水花园

446路

火车站（西）-渔民村-金威大厦 -都市名苑-地王大厦-深圳大剧院-荔枝公园-红岭中学- -新一佳（园岭店）-艺术学校-长城大厦-深圳实验学校-赛格数码广场-华富路口-经济大厦- -海外装饰大厦-市二医院-莲花一村-中级法院-莲花山-莲花北-监控中

心-梅富村-景蜜村-天然居-山姆会员店-特发小区-桃源村- -车管所（训考场）-西丽体育中心-高职校 -官龙村总站

548B

火车站西总站-渔农村1-金威大厦-鹿丹村-深圳大剧院-荔枝公园-八卦三路口-园岭医院-国展中心-体育馆东-二医院-笔架山公园-莲花一村-中级法院-北大医院-景新花园-景秀中学-天然居-山姆会员店-枫丹雅苑-桃源村-收容教育所-龙辉花园-松坪山-南山公安分局-南头中学-南头检查站- -西乡市场-西乡码头

323路

布吉海关-农批发市场-洪湖公园-笋岗村-梅园路-八卦岭(2)-体育馆东-二医院-笔架山公园-莲花一村-中级法院-北大医院-景新花园-景秀中学-天然居-山姆会员店-枫丹雅苑-翠海花园-鸿新花园-锦绣中华-世界之窗-白石洲-科技园- -南头-南头检查站-宝安区委-西乡人民医院-共乐路口-西乡客运站

334路

雪象村-岗头村-华为基地-大发铺-民治村-坳背村-梅林检查站-车管所-海康大厦-上梅林-梅林阁-巡警大队-梅林一村-福田农批市场(下梅林)-香梅北-山姆会员店-枫丹雅苑-桃源村口-桃源村-科苑北-金长城计算机公司-大冲-高新南四道深港产学研基地-桂庙村口-创业路口-北师大附小-海滨大道-半岛花园-工业七路口-东角头总站

441路

洪湖公园总站-百仕达花园-翠北小学东-田贝四路-笋岗村-人才市场-西湖宾馆-笋岗仓库-红桂大厦-图书馆-振华中-赛格数码广场-航苑大厦-海外装饰大厦-华富路口-深大电话-莲花二村-关山月美术馆-景田路口-市政大厦-香梅市场-龙塘-景秀中学西-山姆会员店-特发小区-梅林水厂-枫丹雅苑-金地网球中心-翠海花园-高级中学-香榭里花园-竹园小学-竹子林总站

411路

深南中学-世贸中心大厦-东海花园-枫丹雅苑-山姆会员店-天然居-龙塘-市政大厦-妇幼保健院1-北大医院-莲花北村东-冬岭市场-中级法院-莲花一村-笔架山公园-二医院-华富路口-市话大

厦-顺电家居广场-经济大厦-下步庙-爱华市场-上步南1-上步小学-金威大厦-罗湖小学-罗湖小学-火车站

项目交通比较便利，多路公交车通达项目周边，项目在北环路有专门强的昭示性，但香梅北路和景田西街受到遮挡，只有小路能够通达，以后借助公交系统上门的客户将受到严峻阻碍。

四、项目规划景观分析

由于本项目为东西长条走向，东西向遮挡对本项目阻

南向9层以下被天健都市花园阻挡，以上视野开阔

北向有一定山体景观，但受北环大道噪音严峻阻碍

东向以后被新华社建筑严峻遮挡

西向被青海大厦严峻遮挡

碍较小，南向对本项目9层以下单位有一定阻碍，但北向北环大道噪音对本项目一半以上单位产生比较严峻的不利阻碍。

五、项目周边配套

项目周边商业配套设施：

山姆会员店景田银座福多多百货

项目周边教育配套设施：

景秀中学景田小学景龙中学（在建）

项目周边其它配套设施：

开元大厦（酒店）建设银行福田中医院

项目周边配套比较齐全，其中山姆会员店在客户心目中具有比较大的阻碍力，在项目营销中能够借用。

六、项目户型分析

项目户型配比：

◆户均面积42.3 M2，定位小户型住宅；

◆户型比例定位差不多合理，从片区小户型项目销售情况

看单房比例略少；

◆户型方正有用，布局比较合理，但产品附加值不足，仅

有凸窗，花园露台为公用，有助于项目整体推广，但对

现场销售关心不大。

七、客户分析

通过对深圳小户型项目及周边参考楼盘的客户分析，我们得出本项目的目标客户群体为：首次置业的自用过渡客户，占总比例的65%-70%；多次置业的投资客户，占总比例的30%-35%。