北京密云穆家峪项目
合集下载
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
北京密云穆家峪项目
2020年5月28日星期四
目录
一．认知自己 二．认知环境 三．认知市场 四．典型案例
一．认知自己
认知自己
• 项目用地位于密云县穆家峪镇嵝子峪村西。 • 距离密云县城约13公里，距离北京市中心约78公里。 • 毗邻密云水库，康乾行宫，旅游资源得天独厚。
密云境内，距离市中心较远，但旅游资源优越。
认知自己
经济技术指标 • 容积率0.15-0.17，单套面 积1000 ㎡ ，共114套。 • 总建筑面积11.4万㎡ 。
低密度产品，单套面积大，容积率低。
认知自己
现状： （1）A地块与外界沟通不方便，没有成形道路可直接抵达，现状 山路崎岖不平。到达A地块须借助集体土地，并须新建道路。 （2）B地块处于现状道路边缘，相对于A地块位置好。现状山路可 改造后利用。 （3）两块地基础设施不完善，各市政管线距离红线较远； （4）地块内树木种类多、数量大，需要办理伐移手续。
• 密云地处北京东北部。 • 全县总面积2229.45平方公里，占全市面积的 13%，是北京市土地面积最大的区县。
密云是北京最大的区县。
认知环境——密云
人口：常驻人口46.8万，流动人口及外来人口4.8万。外来人口较少。 经济：2010年全县GDP119.5亿，位居北京新城第七，位居顺义、昌平、房山 等之后。 产业：以第二产业为主，占经济总量的48%，第三产业次之。
数据来源：地产中国
商品住宅成交数量、价格同比去年下降。
认知市场——宏观市场
2012年
发展阶段：北京休闲度假新 城
京承开通，便利的交通吸引 大量北京人来密云休闲度假 ，密云整体城市面貌大大改 善。
主体客户：北京第二居所的 休闲度假需求和本地人自住 需求为主。
2017年
发展阶段：国际化多元化休闲新城
轻轨开通，伴随北京世界城市建设区 域国际化氛围日渐浓厚，多元化发展 成为主流发展趋势。
多元化休闲新城迈进。
认知环境——穆家峪镇
1、基本信息
穆家峪镇位于密云县城中部，与密云水库相连 ,处于平原与山区交接地带，森林覆盖率55%。 镇区距北京70公里，距首都机场40公里，距承 德110公里。
穆家峪镇总面积102平方公里（约15.3万亩） ；总人口39117人，其中常住人口30982人。
认知环境——穆家峪镇
➢ 调控仍在继续，7月12日，温家宝总理主持召开国务院 常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加 强调控工作。
➢ 科教文卫、公建综合项目并未限制，相关投资，尚有机 遇。
限购 限价
限贷
政府并未放松调控，环境依然低迷，市场存在挑战，但公建、保障性产业尚有机遇！
认知市场——宏观市场
一级市场
1. 2011年上半年，北京共成交115块地，面积1047万平米，成交金额为327.2亿元。成交金额同 比2010年下降48.2%，与2009年相比增长38.2%。
2010年北京新城GDP详情（亿元）
数据来源：各县区统计信息网
外来人口较少，经济属于北京新城中下游水平，二三产业为主要经济支撑。
认知环境——密云
• 道路交通：目前主要有京承高速和101国道 与市中心相连。
•轨道交通：规划中S3号线连接北京到密云。 目前北京到密云有火车5趟，行车时间1.5个小 时左右。
2、经济规划
➢ 扩大农业观光园规模，扶持采摘园等的新建。 ➢完善观光园、采摘园的基础配套，包括停车场、 休闲娱乐、休憩场所。
认知环境——穆家峪镇
3、产业发展规划
穆家峪镇农村农业工作将围绕“一条主线”打造“五条农业产业带”，深化都市型现代农业发展 ，实现一、二、三产业有机融合。
休闲、旅游、农业产业成为发展代名词
主体客户：北京投资、自住、度假等 客群，国际化商务休闲客群，部分密 云本地客群。
旨在建成北京休闲度假新城，更向国际化多元化休闲新城迈进。
认知环境——密云
总结 1. 北京最大的区县，目前经济以二三产业为主。 2. 规划中将建设城铁，连接市中心与密云。 3. 旅游资源丰富，计划建成成为北京休闲度假新城，未来将向国际化、
云蒙山国家森林 公园
桃园仙谷风景区
平 云蒙峡风景区
原
京都第一瀑布风 景区
区
密云水库 黑龙潭风景区 云蒙山庄 云佛山滑雪场
旅游资源丰富，被誉为"北京山水大观，首都郊野公园" 。
认知环境——密云
2007年
发展阶段：远郊区县
与北京连接交通不便，以 区域自身自给自足式发展 为主。
主体客户：密云本地刚性 需求和改善型需求为主。
认知环境——穆家峪镇
总结
1. 以农业带动的观光旅游业为主，并成为该镇的主要发展方向。 2. 五条农业产业带的打造，合理融合第一、二、三产业，促进经济
发展。
三. 认知市场
认知市场——宏观市场
2011年政策不断收紧
➢ “商改住”被禁，自6月1日起，商业、办公类项目将不 得设计成住宅的格局出售。
➢ 限购未放松，住建部官员称楼市限购令年内不取消，下 半年政策放松的可能性几乎没有。
2. 成交土地中，多数为郊区地块，以顺义、大兴、房山城郊为主； 3. 住宅用地居多，占38.4%，商业次之占21.7%。
数据来源：地产中国
受政策调控的影响，土地成交金额同比去年下降，且以城郊供地为主。
认知市场——宏观市场
二级市场---北京住宅市场
北京2011年上半年新建商品住宅网签成交量4.37万套，成交面积为454.77万平米，与去年同 期成交的5.19万套相较下降15.8% 。成交均价20534元/平米，同比去年有所下降。
地块内初步具备开发条件，周边道路尚需修建，周边缺乏基础设施。
认知自己
总结 1. 位于密云穆家峪镇内，距离密云县及北京市中心较远。 2. 50年产权，低容积率，单套面积大，适宜开发低密度产品。 3. 地块不规则。目前地块内无建筑物，具备开发条件，但道路条件尚不具备。
二. 认知环境
认知环境——密云
与市中心道路交通依赖京承高速及101国道，未来将有城铁通达密云。
认知环境——密云
密云旅游项目丰富，自然景观秀丽，基础设施较为完善，根据发 展规划未来密云将会成为“绿色Βιβλιοθήκη Baidu际休闲之都”。
司马台长城风景 区
古北口文物文化 风景区
卧虎山长城
雾灵山风景区 雾灵湖旅游度假
风景区 云岫谷旅游风景
区
2020年5月28日星期四
目录
一．认知自己 二．认知环境 三．认知市场 四．典型案例
一．认知自己
认知自己
• 项目用地位于密云县穆家峪镇嵝子峪村西。 • 距离密云县城约13公里，距离北京市中心约78公里。 • 毗邻密云水库，康乾行宫，旅游资源得天独厚。
密云境内，距离市中心较远，但旅游资源优越。
认知自己
经济技术指标 • 容积率0.15-0.17，单套面 积1000 ㎡ ，共114套。 • 总建筑面积11.4万㎡ 。
低密度产品，单套面积大，容积率低。
认知自己
现状： （1）A地块与外界沟通不方便，没有成形道路可直接抵达，现状 山路崎岖不平。到达A地块须借助集体土地，并须新建道路。 （2）B地块处于现状道路边缘，相对于A地块位置好。现状山路可 改造后利用。 （3）两块地基础设施不完善，各市政管线距离红线较远； （4）地块内树木种类多、数量大，需要办理伐移手续。
• 密云地处北京东北部。 • 全县总面积2229.45平方公里，占全市面积的 13%，是北京市土地面积最大的区县。
密云是北京最大的区县。
认知环境——密云
人口：常驻人口46.8万，流动人口及外来人口4.8万。外来人口较少。 经济：2010年全县GDP119.5亿，位居北京新城第七，位居顺义、昌平、房山 等之后。 产业：以第二产业为主，占经济总量的48%，第三产业次之。
数据来源：地产中国
商品住宅成交数量、价格同比去年下降。
认知市场——宏观市场
2012年
发展阶段：北京休闲度假新 城
京承开通，便利的交通吸引 大量北京人来密云休闲度假 ，密云整体城市面貌大大改 善。
主体客户：北京第二居所的 休闲度假需求和本地人自住 需求为主。
2017年
发展阶段：国际化多元化休闲新城
轻轨开通，伴随北京世界城市建设区 域国际化氛围日渐浓厚，多元化发展 成为主流发展趋势。
多元化休闲新城迈进。
认知环境——穆家峪镇
1、基本信息
穆家峪镇位于密云县城中部，与密云水库相连 ,处于平原与山区交接地带，森林覆盖率55%。 镇区距北京70公里，距首都机场40公里，距承 德110公里。
穆家峪镇总面积102平方公里（约15.3万亩） ；总人口39117人，其中常住人口30982人。
认知环境——穆家峪镇
➢ 调控仍在继续，7月12日，温家宝总理主持召开国务院 常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加 强调控工作。
➢ 科教文卫、公建综合项目并未限制，相关投资，尚有机 遇。
限购 限价
限贷
政府并未放松调控，环境依然低迷，市场存在挑战，但公建、保障性产业尚有机遇！
认知市场——宏观市场
一级市场
1. 2011年上半年，北京共成交115块地，面积1047万平米，成交金额为327.2亿元。成交金额同 比2010年下降48.2%，与2009年相比增长38.2%。
2010年北京新城GDP详情（亿元）
数据来源：各县区统计信息网
外来人口较少，经济属于北京新城中下游水平，二三产业为主要经济支撑。
认知环境——密云
• 道路交通：目前主要有京承高速和101国道 与市中心相连。
•轨道交通：规划中S3号线连接北京到密云。 目前北京到密云有火车5趟，行车时间1.5个小 时左右。
2、经济规划
➢ 扩大农业观光园规模，扶持采摘园等的新建。 ➢完善观光园、采摘园的基础配套，包括停车场、 休闲娱乐、休憩场所。
认知环境——穆家峪镇
3、产业发展规划
穆家峪镇农村农业工作将围绕“一条主线”打造“五条农业产业带”，深化都市型现代农业发展 ，实现一、二、三产业有机融合。
休闲、旅游、农业产业成为发展代名词
主体客户：北京投资、自住、度假等 客群，国际化商务休闲客群，部分密 云本地客群。
旨在建成北京休闲度假新城，更向国际化多元化休闲新城迈进。
认知环境——密云
总结 1. 北京最大的区县，目前经济以二三产业为主。 2. 规划中将建设城铁，连接市中心与密云。 3. 旅游资源丰富，计划建成成为北京休闲度假新城，未来将向国际化、
云蒙山国家森林 公园
桃园仙谷风景区
平 云蒙峡风景区
原
京都第一瀑布风 景区
区
密云水库 黑龙潭风景区 云蒙山庄 云佛山滑雪场
旅游资源丰富，被誉为"北京山水大观，首都郊野公园" 。
认知环境——密云
2007年
发展阶段：远郊区县
与北京连接交通不便，以 区域自身自给自足式发展 为主。
主体客户：密云本地刚性 需求和改善型需求为主。
认知环境——穆家峪镇
总结
1. 以农业带动的观光旅游业为主，并成为该镇的主要发展方向。 2. 五条农业产业带的打造，合理融合第一、二、三产业，促进经济
发展。
三. 认知市场
认知市场——宏观市场
2011年政策不断收紧
➢ “商改住”被禁，自6月1日起，商业、办公类项目将不 得设计成住宅的格局出售。
➢ 限购未放松，住建部官员称楼市限购令年内不取消，下 半年政策放松的可能性几乎没有。
2. 成交土地中，多数为郊区地块，以顺义、大兴、房山城郊为主； 3. 住宅用地居多，占38.4%，商业次之占21.7%。
数据来源：地产中国
受政策调控的影响，土地成交金额同比去年下降，且以城郊供地为主。
认知市场——宏观市场
二级市场---北京住宅市场
北京2011年上半年新建商品住宅网签成交量4.37万套，成交面积为454.77万平米，与去年同 期成交的5.19万套相较下降15.8% 。成交均价20534元/平米，同比去年有所下降。
地块内初步具备开发条件，周边道路尚需修建，周边缺乏基础设施。
认知自己
总结 1. 位于密云穆家峪镇内，距离密云县及北京市中心较远。 2. 50年产权，低容积率，单套面积大，适宜开发低密度产品。 3. 地块不规则。目前地块内无建筑物，具备开发条件，但道路条件尚不具备。
二. 认知环境
认知环境——密云
与市中心道路交通依赖京承高速及101国道，未来将有城铁通达密云。
认知环境——密云
密云旅游项目丰富，自然景观秀丽，基础设施较为完善，根据发 展规划未来密云将会成为“绿色Βιβλιοθήκη Baidu际休闲之都”。
司马台长城风景 区
古北口文物文化 风景区
卧虎山长城
雾灵山风景区 雾灵湖旅游度假
风景区 云岫谷旅游风景
区