沈阳地铁商业发展现状及对策建议

沈阳地铁商业发展现状及对策建议
沈阳已经进入城市地铁建设快速发展期，地铁商业开发饱含商机。

文章介绍了沈阳地铁商业的发展现状，并针对沈阳地铁商业发展存在的问题，对提出了一些建议。

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F2
沈阳是国家区域中心城市、辽宁省省会。

沈阳首条地铁线路于2010年9月27日载客运营，沈阳成为东北地区第一个拥有地下铁道的城市。

沈阳现有地铁一号线、地铁二号线两条线路载客运营中，总里程54.96公里。

近期沈阳市将投资610.38亿元人民币，建设沈阳地铁四号线一期、九号线、十号线，三条线路总长118公里，规划建设期为2012年—2018年。

九号线一期工程已于2013年3月22日开工，预计2017年底通车试运营。

十号线一期已于2013年3月22日开工，预计2017年建成通车。

四号线一期预计明年开工建设。

随着沈阳地铁开通，沈阳已经进入地铁时代。

众多城市的实践表明，地铁的开通，给城市居民带来的不仅仅是交通上的便利，更将直接影响市民的生活和消费方式，伴随着地铁建设而发展起来的地铁商业也正在改变沈阳传统的商业街格局。

1地铁商业的种类及商圈分布层次
地铁商业是指由于交通的通达性而带来的大量人流的集散转化为商业客流，从而将地铁站点与商业系统融为一体，实现地铁与商业系统共同发展的结合体。

地铁商业主要有三种方式：点式商业、条式商业、立体化商业。

点式商业多为在地铁的候车点、出入口、过道等公共空间部分设置的商业零售点，多以应急商品零售为需要，比如报纸杂志、饮料、电话卡等。

条式商业多为一些街道式联接在一起的若干家商铺或店面构成的地铁通道商业，主要的客群目标均是出入于地铁的客人。

其经营的主要是快速消费品，比如快餐店、药店、杂货店、花店、书店等等。

立体化商业则是位于地铁附近或相联的购物中心、超市等，而且规模相对比较大，包括多个楼层的经营空间。

其中，大多有一些楼层是可以直接与地铁的通道相联接的，可以使出入地铁站的客流直接通过专用的通道进入卖场。

其经营的品种很多，范围很广，目标客群也可以包括地面的行人。

从商业分布上看，地铁站台由于吐纳乘客的功能性要求和限制基本上不设置商业，因此地铁商圈可分为四个层次：第一层次是站厅内零星商业网点，面积小，以经营即时性消费商品为主；第二层次是面积较大的站厅内商场，经营范围以便利性商品和服务与流行性商品为主。

第三个层次为地下商场或商业街，一般以经
营流行性服饰、皮具和精品为主，目标消费者通常锁定大中学生和追求时尚的年青人，价格多中低档，强调主题、特色经营，以期产生特色化经营优势。

第四层次为地铁上盖大型的购物中心，以其更完善的商业功能，多样的业态组合、主题特色，利用地铁强大的载客能力吸引更大范围内的消费者。

2沈阳地铁商业发展现状及存在问题
2.1地铁商业开发处于起步阶段，存在较大发展潜力
与国内外其他拥有地铁城市相比，沈阳地铁商业建设还处于起步阶段。

“地铁商业”在沈阳还属于一种新兴的商业模式，与北京、上海、广州等国内一线城市地铁商业相比差距很大。

这也与目前沈阳地铁线路少，没有形成网络有关，但也与相关商业设施的开发有关。

沈阳地铁商业还远没有形成气候，但是，这已经是一个发展趋势，随着地铁网络的逐步形成，沈阳地铁商业也会逐步完善。

2.2商业资源向地铁沿线集中，一批中小型的商业中心正在形成
沈阳地铁开通后，在地铁的一些站点或者是枢纽，正在形成一批中小型的商业中心，形成商业资源多中心发展的趋势。

大东区滂江街虽然地处一环，由于交通原因，与商业中心根本不挨边，地铁开通后，这里已成为沈阳的另一个商业中心。

距离城市中心较远于洪区太湖街，因为毗邻于洪广场地铁站，先后吸引了家乐福、沃尔玛、华润万家等国内外大型商超的入驻。

2.3城市商业繁华区扩大，形成商圈分布由点成线的初步格局
沈阳地铁2号线开通运营后，从南端的“金廊商圈”到中心的“北站商圈”，再到北端的“北行商圈”，一共只需不到1小时的时间，这也使这三大商圈有机结合。

地铁二号线从北端三台子站到岐山路站均分布在北行长江街商圈附近，长江街历史上就是商业旺地，上世纪八十年代就曾以北行农贸市场、北行服装市场闻名东北，曾为中街、太原街之外的沈阳第三大商圈，沈阳第一家麦当劳便选址于此。

但近年来由于多种原因，北行长江街商圈的风头逐渐被铁西和五里河商圈盖过，但其发展潜力仍不容小觑。

已经开通的地铁二号线在其周边分布6个站点，使此地段交通更为便利，并为其周边商业带来了发展商机。

2.4商业形式以地下商业街、地铁出入口商业为主，经营范围以服务类和中低档商业为主
目前沈阳地铁站厅内没有商业网点，只设有销售瓶装果汁、矿泉水、方便面、饼干、面包和薯片等食品的自动售货机。

地铁的发展形式以地下商业街、地铁出入口商业为主。

地铁2号线上的辽展地铁商城是目前沈阳少见的“地铁嵌入式”商业体，以经营中低档流行服饰和快速餐饮为主，主流消费群体为18-35岁，追求中低档货品的年轻顾客。

3发展沈阳地铁商业的对策建议
沈阳在东北地区独有的经济、政治、地理位置具有非常大的优势，这一点，已经得到国内外众多商业企业的认同。

沈阳已经进入了城市地铁的高速建设期，地铁沿线的商业开发商机凸起。

我们认为，沈阳地铁商业开发应很好地吸收和借鉴国际国内先进城市的发展经验，谋而后动，使地铁商业的建设真正形成地铁经济，增值地铁产业、带来地铁效益。

3.1加强地铁商业基础设施建设，推动地铁商业快速成长
地铁作为城市公共交通的主要工具，不仅极大地提高了城市的交通效率题，更重要的是，它还对整个区域城市经济发展起到助推器的作用。

地铁能为商业带来充分的客源，但地铁商业的发展仍需要与之配套的丰富、完备的基础设施商业的环境和品质是决定商业吸引力的重要方面。

在地下商业空间的规划、设计、开发建设中在重视符合使用功能外，还应尽量满足人体的生理和心理要求。

地下商业应与地面一样有充足柔和的光源、充足新鲜的空气、冬暖夏凉的适宜的湿度和温度；没有地上街的车辆、噪音和灰尘。

可以以地铁建设为契机，通过立体规划，对地铁资源予以整合，形成融交通换乘、购物、休闲、娱乐乃至商务酒店等多种功能于一体的运营模式。

在这方面日本经验可供借鉴，东京地铁新宿站不仅是一条地下商业街，更是将公共汽车站、出租汽车站、地下停车场以及商店、银行、地下商业街等布置在同一建筑物内。

在地铁沿线的基础设施建设方面，可对相关配套建设给予政策扶持，如通过部分税费的减免等措施，调动企业的开发积极性，提升地铁沿线的居住品质和物业价值。

3.2理性看待地铁商业开发热，避免非理性因素导致的商业资源浪费和发展机遇流失
地铁一响，黄金万两。

沈阳地铁开通带来的最明显变化是地铁沿线商铺、购物中心的迅速走俏。

地铁周边商业一时成为市场上的新兴“名词”，成为最受投资者关注的焦点之一。

然而地铁商业的开发，是一个专业性极强、难度极高、风险极大的系统性工程，当前国内有些城市地铁商业存在过度透支未来价值情况。

有着丰富地铁商铺运行经验的新港地产顾问公司曾经做过一份调查显示，根据对其他城市的分析，地铁商铺的运营要成规模，需要达到4条地铁线的开通条件，覆盖每天100万人次的人流量，其真正价值才会完全呈现。

沈阳地铁目前只开通了一号线和二号线，2013年沈阳地铁日均客流量为41.2万，地铁线路还没有形成网络，地铁地铁商业的概念还没有被人们所熟知，地铁商业的氛围仍需沉淀。

以此看来，沈阳地铁商业在开发上更需理性。

地铁商业投资成功与否，主要取决于五大要素：地段、人流、位置、成长性以及管理能力。

北、上、广等一线城市地铁商业发展也走过弯路，过程可归纳为“狂热→理性→稳定→繁荣”，沈阳地铁商业发展应吸取其他城市经验教训，免非理性因素导致的商业资源浪费和发展机遇流失。

3.3根据站点性质进行商业定位，形成布局合理、业态多样化的商业网点
地铁站口是人流的汇集地，具有需求多样化的特点，应根据站点周边客流性质来做地铁商业定位。

例如中街站、北陵站观光客、旅游者很多。

可以根据这一
特点设计相应的业态，卖具有沈阳历史文化特点的纪念品、土特产等。

而沈阳航空航天大学站地处沈北大学城，周围有多所高校，区域内常住人口约16万人，高校学生总数逾20万人，学生客流成为主力，而别的站点就不具备同样的人客流。

地铁客流的特点是集中于早晚高峰，客流多为普通消费者，应根据客流停留时间、消费水平选择人们生活水平相适宜的商业业态，如在行人停留时间短的地铁站厅内设置食品烟酒、报纸杂志、快餐等小型商店。

既保证乘客出行时间，又具有购物便利的功能。

研究表明，地铁来往的客流中百分之十消费者的顺便购物，就可以维持地铁商业网点良好的经营业绩，而且商品结构不断优化，吸引乘客自愿消费，能够把大批过客的潜在消费激活，激发游客的消费冲动，调动消费方面的流动偏好，则可以给商家带来无限商机。

3.4各部门协调配合，系统开发地下商业空间，共同推进地铁商业的发展
地下商业空间的开发利用是一项复杂的系统工程，需要城市规划、交通管理、商业管理、城市管理等众多部门的协同配合。

政府应成立相关部门参加的地下商业空间开发指导机构，将城市规划与地下商业空间的开发和利用综合考虑，对地铁商业需求和发展作出预测，制定沈阳地铁商业发展的总体规划。

按市场规律办事，在地铁商业开发中引入竞争机制，吸引多元的投资主体，共同推进地铁商业的发展。

沈阳地铁建设已经步入快速发展期，我们期待着沈阳地铁商业这块饱含商机的新鲜“蛋糕”能够通过合理规划、有序开发、综合运营，创造出良好的商业业绩，成为沈阳商业市场的新增长点，从而带动产业发展，提升沈阳城市的综合竞争力。

参考文献
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