土地增值税清算与审核PPT

例题：下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（ A.转让国有土地使用权 国有土地使用权 C.出让国有土地使用权 答的案法：定A继承
） B.转让非
D.房地产
01.土地增值税基础知识 二、征税对象
征税对象： 是有偿转让并取得增值
额的国有土地使用权及地上建 筑物和其他附着物。
01.土地增值税基础知识 三、计税依据
（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融 机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率 计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与开发 土地和新建房及配套设施的成本计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。
房地产开发费用（利息单独）=利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地 产开发成本）×5%以内
2、前期工程费
包括规划、设计、 项目可行性研究 和水文、地质勘 察、测绘、“三 通一平”等支出。
3、建筑安装工程费
是指以出包方式 支付给承包单位 的建筑安装工程 费，以自营方式 发生的建筑安装 工程费。
六项开发成本
4、基础设施费
包括开发小区内 道路、供水、供 气、排污、排洪、 通讯、环卫、绿 化等工程发生支出。
土地增值税清算与审核 20200111
目录
CONTENTS
1 土地增值税基础知识
2 土地增值税预征管理
3 土地增值税清算管理
4
土地增值税稽查审核
1
土地增值税基础知识
01土地增值税基础知识
1、纳 2、征 3、计 4、税 税人 税对象 税依据 率
5、税 6、税 7、纳 8、纳 额计算 收优惠 税申报 税地点
9、征 收管 理
10、 法律 责任
11、 会计 处理
01.土地增值税基础知识 一、纳税人
（一）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》已 经1993年11月26日国务院第十二次常务会议通过， 现予发布，自1994年1月1日起施行。
第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其 附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位 和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳 税人），应依照本条例缴纳土地增值税。
4.与转让房地产有关的税金（房地产开发税金） ； 5.财政部法规的其他扣除项目。
注意：新申报表增加代收费用
01.土地增值税基础知识 三、计税依据
1、取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所付的地价款和按国家统一规定交纳 的有关费用（如登记费、过户手续费等）。
土地增值税的计税依据是转让国有土地使用权、地 上的建筑物及其附着物所取得的增值额。
增值额＝转让房地产收入－税法规定的扣除项目金额
01.土地增值税基础知识 三、计税依据
（一）收入的确定
《暂行条例》第五条，纳税人转让房地产所取得的收 入,包括货币收入、实物收入和其他收入。包括转让房地 产的全部价款及有关的经济收益。
5、公共配套设施费
包括不能有偿转 让的开发小区内 公共配套设施发 生的支出。
6、开发间接费用 费
是百度文库直接组织、管理
开发项目发生的费用，
包括工资、职工福利
费、折旧费、修理费、
办公费、水电费、劳
动保护费、周转房摊
销等。
01.土地增值税基础知识 三、计税依据
3、房地产开发费用
是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 对于利息支出，分两种情况确定扣除：
“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式： （1）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金； （2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金； （3）以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 （地价款+登记、过户手续费+受让土地使用权缴纳的契税，不包括土地闲置费）
（二）1995-01-27，财政部印发《中华人民共和国 土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6 号）
01.土地增值税基础知识 一、纳税人
1.条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入， 是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。（不转让的不征税，如出租行为
） 2.条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律法规属于国家所有的土地。 （对 转让集体土地使用权的不征税。） 3.条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下 的各种附属设施。 4.条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的 物品。 5.条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 （有偿转让，以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，不征税。） 6.条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及 其他组织。 7.条例第二条所称个人，包括个体经营者。
新《土地增值税纳税人申报表》中增加了“视同 销售”收入：是指纳税人将开发产品用于职工福利、奖 励、对外投资、分配给股东或投资人，抵偿债务、换取 其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转转移 时应视同销售房地产，其收入不含增值税。
01.土地增值税基础知识 三、计税依据
（二）扣除项目的确定
《暂行条例》第六条，计算增值额的扣除项目： 1.取得土地使用权所支付的金额； 2.开发土地和新建房及配套设施的成本（房地产开发成本） 或者旧房及建筑物的评估价格； 3.开发土地和新建房及配套设施的费用（房地产开发费用） ；
01.土地增值税基础知识 三、计税依据
2、房地产开发成本
是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本， 具体包括:6项
（1）土地征用及拆迁补偿费、 （2）前期工程费、 （3）建筑安装工程费、 （4）基础设施费、 （5）公共配套设施费、 （6）开发间接费用。
六项开发成本
1、土地征用及拆迁补偿费
包括土地征用费、 劳动力安置费及 有关地上、地下 附着物拆迁补偿 的净支出、安置 动迁用房支出等。
01.土地增值税基础知识 一、纳税人
知识点补充： 细则所称的“赠与”是指如下情况： （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权 赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（2）房屋所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社 会团体、国家机关将房屋产权赠与教育、民政和其他社会福利、 公益事业的。