城市综合体项目整体形象定位136页

76%
客户来源
1% 0% 0%
1%
三水新城板块 三水新城板块 北江新城板块 北江新区板块 三水西南板块
保利中央公馆 恒福新里程 三水时代城
北大博雅滨江 雅居乐雅湖半岛
【保利中央公园】——本地客户为主，外区投资客有较大幅度增长
从2014开盘的本地客户占比80%到2016年本地客户占比53%、广州客占比34%； 项目利用品牌开发商、地铁沿线等吸引客户； 利用轻轨旁优势在三水联动项目带客期间拦截大量广州客户，带来大量区域外来访成交，也实现了量价齐升，单价逐
系列 2 29% 2% 1% 0% 0% 0% 0% 3% 1% 1% 1% 2% 0% 4% 1% 0% 9% 7% 5% 16% 18% 0% 0% 2% 0%
来自百度文库
三水住宅客户主要分为三大区域，分别为三水本地区域（34%），禅桂区域 （12%）及广州区域（54%）
佛山市场客户研究
> 佛山市场近年客户发 展变化特征
地段交通/新兴中心地段/区域规划/品 牌/社区规模/产品/社区配套/资源环境
自住兼投资居多 首次置业+改善型
（首改+再改+多改）需求
客户呈现多元化，区域间客户流动显现，首 次置业、多次置业兼顾
天湖华府、绿地璀璨天城、金海MCITY、碧桂园城市之光……
在城市升级发展的大背景下，佛山产品和客户结构也在升级变化
政策走势
项目区位分析
三水住宅市场分析
三水住宅市场分析
三水公寓市场分析
三水公寓市场分析
三水写字楼市场分析
商业市场分析
商业市场分析
总结
44号地块整盘建议
基于市场格局及区位情况下，
本项目将吸引怎样的一批客群？
Part two
项目住宅客户定位分析
佛山市场进入多元化时代，产品和客户不断升级，置业需求趋向多元化，区域间客户流 动性明显。
➢ 广州西迁客户为近一年成交趋势，广州客户带来量价齐升。中心区客户 受房价拉高影响，呈现向周边城镇外溢趋势。
数据来源：中原地产研究中心
【客户构成变化】过去多区域均衡分布，随着轨道交通开通以及广州外溢客户被大批
导入三水洋房市场，广州客户对于三水的心理距离被打破，区域认知增强，从而推
使住宅客户的成交比例上升。
渐破万。
【恒福新里程】——广州客户与本地客户持平
成交客户区域方面主要为西南城区（31%）及广州（31%）为主；其余多以乐平、芦苞等街镇客户来源； 成交客户大多以企业中高层、个体工商户、私营企业主，客户群锁定在中高层消费人群。
客户来源
3%
31%
31%
2%
10%
2%
1% 1%
1% 0% 1%2%2% 5% 2%
物业 趋势
价值 因素
置业 目的
客户 构成
典型 项目
高档社区初现时代
2005 佛山高档住宅年小区开始出现， “城市型度假”住宅热销
地理位置/周边配套/ 资源环境/社区规模
自住:投资：8:2 首次置业为主；改善型
（首改居多+再改为辅）需求
本地客户为主 ：食租阶层/公务员/企
业主/生意人
碧桂花城、怡景苑
传统豪宅时代
客户构成变化情况
三水 30-40% 南海及禅城 20-30% 肇庆 20-25% 广州 10-15%
2014/12/26
2015年之后，尤其是2016年 部分联动项目广州客户比例超过60%
2015/12/28
2016
南广、贵广高铁通车 （三水南站）
广佛肇轻轨通车 （三水北站、云东海站）
广佛客户联动
三水区域项目广州客比例增加的原因：“卖点” -轨道交通+“渠道” -广佛联动
1% 4%
西南 云东海 金本 白坭 乐平 河口 芦苞 大塘
客户职业
11% 10%
22%
12% 6%
2% 7%
14% 16%
企业中高层 普通员工 自由职业 私营企业主 公务员 专业技术人员 金融 个体工商户
•注：客户统计来源2016年项目来访
【三水时代城】——受益于地铁，广州客户剧增
三水时代城2016成交客户主要以广州客户为主，占比接近8成，主要由于项目高铁带动广州客户的投资，本地西南客 户占比极少主要由于交通问题； 客户构成方面，以自由职业和普通员工为主，以企业中高层为辅。
三水板块客户特征
> 区域板块中，客户 来源及构成变化？
未来目标客户预判
> 未来地块开发所要 承接的目标客群演 变趋势？
从区域板块客户情况看区域竞品客户，预判未来目标客户的可能性！
本项目总建面67万方，作为一个三水西南大盘，未来将必须吸纳外区客。分析区域内的客户特 征，以分析未来项目对外区客的拉动能力。从走量好、高溢价、高口碑三个维度，选取不同区 域的典型大盘，得出项目未来的客户特征：
——三水健力宝项目整体定位方案
事业四部 2017年4月
CONTENTS
谋局 定调 破局 进阶
PART 1 可研性报告回顾 PART 2 项目住宅客户定位分析 PART 3 商业市场分析定位 PART 4 项目整体形象定位
Part one
项目可研性报告回顾
城市背景理解
城市背景理解
土地市场发展
【佛山客户市场概述】随着轨道交通及客户流向发展趋势，未来广州客西迁路径继续 加大，城区客外溢置业化比例提高。
1、本地客户外溢：随着交通飞速发展，城 市间距离缩短，城央环境追求型客户置业外 溢化
2、广州西迁置业：广州客户“自东 向西、自北向南”逐步渗透至佛山各 板块
3、限购政策促使广州客外溢：三 水作为非限购区域，在政策利好环境 下，联动广州客户涌入，拉动三水量 价齐升
2009 园林、物管、年会所等社区配套基 本完善， 出现资源型豪宅大盘
资源环境/社区配套/地理位置/产品/ 物业服务/社区规模 自住:投资：7:3 首次置业+改善型
（首改+再改）需求
初本地客户外，辐射交通主干道、 行政村、产业带为支点的客户
天湖郦都、玫瑰园、滨海御庭、保利 一号公馆
多元化时代
2016 伴随城市价值提升年，豪宅价值开始多元 化，城市豪宅与资源豪宅并存，综合体物 业兴起
区域分析分析
35%
重点研究客户来源占比较高的三大板块（三水、禅桂及广 州）
三水成交客户区域分析
30%
25%
20% 三水占比34%
15%
南海禅城占比12%
广州占比54%
10%
5%
0% 西南 乐平 芦苞 大塘 白泥 金本 六和 桂城 大沥 罗村 狮山 丹灶 西樵 禅城 顺德 高明 天河 越秀 白云 荔湾 海珠 番禺 南沙 肇庆 港澳