2015年昆明房地产市场年报

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数据来源：WIND数据
宏观经济： 房地产开发投资与固定资产投资
2015年11月，房地产开发投资增速累计同比仅为1.3%，自2013年以来持续下滑，目前已跌至2000 年以来第二低点，仅次于金融危机后的2009年2月。固定资产投资同比增速不断下滑，创2000年以来新 低。
宏观政策： 2015年关于公积金政策改革
继降准、限购松绑后，逐个城市开始对公积金做出调整；这次调整中的城市包括了还存在限购的北上广深； 经一系列利好政策实施后，在5、6月份一二线城市的成交量有明显的提升。楼市长期的低迷状态，导致现在大 多购房者摇摆不定，虽然迎着一系列的利好态势，但楼市难以在短时间恢复。 重点1 允许职工购房时同时申请使用父母、子女的住房公积金
6% 5.6% —— 5.35% —— 5.1% 4.85% 4.6% 4.35%
五年以上 贷款利率
6.55% 6.15% —— 5.9% —— 5.65% 5.4% 5.15% 4.9%
自2015年10月24日起，金融机构一年期贷款基准利 率下调0.25个百分点至4.35%；一年期存款基准利率 下调0.25个百分点至1.5%；其他各档次贷款及存款基 准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整；个 人住房公积金贷款利率保持不变。
房产开发累计同比(%) 固定投资累计同比(%) 10.2 1.3
房地产行业投资情况
20080229 20080430 20080630 20080831 20081031 20081231 20090331 20090531 20090731 20090930 20091130 20100228 20100430 20100630 20100831 20101031 20101231 20110331 20110531 20110731 20110930 20111130 20120229 20120430 20120630 20120831 20121031 20121231 20130331 20130531 20130731 20130930 20131130 20140228 20140430 20140630 20140831 20141031 20141231 20150331 20150531 20150731 20150930 20151130
综述：
片区市场分析
2015年，南市区供应、成交量分别为479.83万平米、381.19万平米，分别占昆明整 体供应、成交的40%、40%。东市区供应、成交量最低，分别为32.39万方、43.49 万方，各占昆明整体供应和成交的3%、5%。 从成交均价看，均价过万的仍为中市区，为10237元/平米，东市区、南市区、西市 区和北市区均价分别为6582元/平米、8737元/平米、7877元/平米和7674元/平米， 呈贡均价较低，为5681元/平米。
重点5 公积金异地贷款业务正式全面推行
公积金异地贷款政策对一线城市影响不大，反而利好三四线城市，在一线城市工作缴纳公积金，在三四线买房，对于购房者 来说，购房压力大大减小。同时，公积金异地贷款政策将促进三四线城市房价的上涨。
宏观政策： 3月30日五部委出台政策组合拳
2015年3月30日下午，央行、住建部和银监会联合发出通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的 居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付 20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%； 财政部、国家税务总局联合发文，相应调整了房地产营业税的免征年限、由五年改为两年。 2015年9月1日，住建部、财政部、中国人民银行三部门再度下调二套房公积金贷款首付比例，由原先的 最低30%降低至20%。 二套房最低首付比例由过去的六成降至四成，降 低了改善型客户的置业门槛；同时，对于存量房市 场，二手房营业税减免从5年改为2年，能促进交投活 跃。以深圳一套总价200万、购置满2年不足5年的普 通住宅为例，在此之前，需要交纳的主要税费包括房 屋总价1%的契税、评估价1%的所得税以及全额征收 5.5%的营业税；“五改二”以后，为客户减免了交易 环节占大头的11万营业税。交易成本降低带来的影响 是，存量房的接盘者增加，一部分想换房的客户，可 以通过先卖后买顺利置换，同时促进一二手房的交易 活跃度。 “3·30”房地产新政落地，规定对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业贷款购买二 套普通住房的，最低首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房的，最低首付 20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。
二级市场分析
2015年昆明全市商品房成交面积为957.23万平米，同比下跌18.44%；成交均价8293 元/平米， 同比上涨1.41%；成交金额793.78亿元，同比下跌17.3%。 2015年昆明商品住宅成交面积668.50万平米，同比下跌12.12%；成交均价7581元/平 米，同比上涨4.11%.
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数据来源：WIND数据
宏观经济： 房地产开工、竣工、施工面积增速
房地产新开工、竣工、施工面积
2015年房地产开工、竣工、施工面积增速不断下降，波动较小，走势趋于平缓。其中竣工面积及新开 工面积均为负增长。
施工面积(%) 竣工面积(%) 新开工面积(%) -3.5 -14.7 1.8
一级市场分析
2015年昆明主城区及周边郊县共供应土地248宗（不含工业用地），总面积为 8837.04亩，同比下跌52.6%。
2015年昆明主城区及周边郊县共成交土地131宗（不含工业用地），总面积为 6614.13亩，同比下跌44.13%。
2015年昆明全市商品房新增批售总面积为1202.92万平米，同比下跌33.27%。
国内生产总值（季度）
14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 18.00 16.00 14.00 12.00 10.00
昆明GDP累计同比
8.30
6.80
8.00
6.00 4.00
2.00
0.00
2009-09
2010-03
2008-03
2008-09
2009-03
2014年11月22 日前 2014年11月22 日 2015年2月5日 2015年3月1日 2015年4月20日 2015年5月11日 2015年6月28日 2015年8月26日 2015年10月24 日 3.3% —— 3.25% —— 2.25% —— 2% 1.75% 1.5%
一年内贷 款利率
2015年昆明市一级市场分析
2015年昆明市二级市场分析
2016年房地产市场展望
2015年宏观经济概况
宏观经济： 国内生产总值
自2009年以来，我国国内生产总值逐年呈递增趋势；国内生产总值增长率则自2009年至2011年一直 维持在9以上，其中2010年为近年的高点，之后呈现递减态势， 2015年中国前三季度GDP增速为 6.98%，第三季度最低达到6.80%，创下近5年新低。
2010-09
2011-03
2011-09
2012-03
2012-09
2013-03
2013-09
2014-03
2014-09
2015-03
2015-09
GDP当季同比(%)
数据来源：WIND数据
2008-03 2008-08 2009-01 2009-06 2009-11 2010-04 2010-09 2011-02 2011-07 2011-12 2012-05 2012-10 2013-03 2013-08 2014-01 2014-06 2014-11 2015-04 2015-09 GDP累计同比（%）
重点3 支持职工申请公积金贷款或提取公积金装修自住房
职工凭《房屋所有权证》或房产部门备案的购房合同及地税部门的销售不动产统一网络发票、装修正规合同、装修结算的税 务发票及职工购买装修主材的正规发票，且确保其真实性的前提下，提取规定额度内的住房公积金。
重点4 放宽住房公积金支取额度
支持职工使用住房公积金满足购房需求，职工因购建房提取住房公积金，账户保底余额降至1000元。
来自百度文库
2016年昆明 楼市展望
去库存已是楼市主基调，因此控制新增供应会是发力点之一，另外今年规划审批进一 步减少，双重因素决定了2016年新增供应仍将下行的态势。
总体来说，2016年全国政策将更为宽松，成交价格也会在当地利好建设规划下回升。
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2015年宏观经济概况
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2015年昆明政策新闻盘点
鼓励缴存户为子女购房时，在购房合同“买受人”栏中一并填入缴 存人姓名，凭备案后的购房合同和税票办理住房公积金提 取或贷款。住房公积金贷款控制在本省范围。
重点2 推行住房公积金贷款偿还商业银行住房贷款业务
使用住房公积金购买首套普通商品住房且面积不超过90平方米的，首付比例为20%；其余的一、二套房贷款首付比例均为 30%。扩大异地购房贷款范围。
2015年昆明市 房地产市场报告
——昆明世联行||客户与策略资源部
昆明世联卓群房地产经纪有限公司 客户与策略资源部 2016年1月
年报阅读说明：
本报告一、二级市场的主要监控范围为昆明市主城区及呈贡区；
本报告数据来源：昆明市国土资源局、华房数据库、世联行平台 监控数据。
综述：
宏观市场分析
2015年中国前三季度GDP增速为6.98%，第三季度最低达到6.80%，创下近5年新低。 2015年11月，房地产开发投资增速累计同比仅为1.3%，自2013年以来持续下滑，目 前已跌至2000年以来第二低点，仅次于金融危机后的2009年2月。
20080229 20080430 20080630 20080831 20081031 20081231 20090331 20090531 20090731 20090930 20091130 20100228 20100430 20100630 20100831 20101031 20101231 20110331 20110531 20110731 20110930 20111130 20120229 20120430 20120630 20120831 20121031 20121231 20130331 20130531 20130731 20130930 20131130 20140228 20140430 20140630 20140831 20141031 20141231 20150331 20150531 20150731 20150930 20151130
2015年政策新闻盘点
宏观政策： 2015年央行多次降准降息
中国人民银行宣布，自2014年11月22日起，金融机构一年期贷款 基准利率下调0.4个百分点至5.6%，一年期存款基准利率下调0.25个 百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利 率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。其他各档 次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简 并。 中国人民银行决定，自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款 准备金率0.5个百分点。 自2015年3月1日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百 分点至5.35% 央行发布公告称， 2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人 民币存款准备金率1个百分点。 中国人民银行决定，自2015年5月11日起，金融机构人民币一年期 贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调 0.25个百分点至2.25%。同时结合推进利率市场化改革，将金融机构 存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍；其 他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调 整。 央行今日决定，自2015年6月28日起，金融机构一年期贷款基准利 率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分 点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款 利率相应调整。 央行决定自2015年8月26日起，金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25个百分点至4.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至 1.75%；其他个档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款及 存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。同时，放开 一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮动上限，活期存款以 及一年期以下定期存款的利率浮动上限不变。 一年期存 款利率