A-MCR打造地产营销新境界

A-MCR开创了房地产营销的新领域南怡花园位于云南第二大城市曲靖。

具体位置位于未来的南部城市曲靖的中心，在曲靖南门的东南。

该项目占地总面积150英亩开发的第一阶段是78英亩，有634个住宅单元，可以看作是中型建筑。

开发此项目的房地产开发商是曲靖宏鑫房地产，这是第一家房地产开发商，该项目的销售代理是昆明中庭房地产经济有限公司。

按照开发商与代理商之间的合作预期价值，扫描市场需要六个月的时间。

然而，这是以“花园，家，团圆”为营销传播主题，以“曲靖首个花园式住宅”为定位项目，自开业以来的三个月中仅购置了15％的房屋。

市场于2001年10月12日进入市场。

自从2001年12月停止刊登南怡花园的广告以来，很少有人参观南怡花园’一周内可到市区销售部门和现场销售部门。

南怡花园的整体销售情况令人担忧。

在这种情况下，南怡花园的第二次营销推广就被提上了日程。

在这一阶段，由中亭房地产经纪公司新加入的作者介入了南怡花园项目。

笔者提出了引入A-MCR 营销的全面传播意见。

在此基础上，对南怡花园进行了A-MCR营销全沟通诊断和详细的A-MCR营销全沟通建设。

A-MCR分析A-MCR正在营销全面的交流（或称其为“全面营销”）。

A-MCR营销传播是一种适用于房地产行业和其他相关行业的新型且全面有效的营销方法。

它由四个渠道组成：物流渠道，促销互动渠道，服务渠道和信息传播渠道，包括营销的所有主要环节。

可以说，只要解决了A-MCR中的四通道问题，就等于解决了营销中的所有问题。

正因为A-MCR包含了营销中的所有主要环节，所以每个环节和每个渠道的竞争力最终将提高公司和产品在市场中的竞争力。

在A-MCR的应用中，它可以动员，集成并经济地使用所有有助于完成销售预期的营销工具，并与目标客户进行全方位的不同形式的沟通，并从开始到结束。

它传达了促进消费者订阅的强烈信息；它可以从目标客户群的消费者心理和消费习惯入手，组织并阐明营销中的关键问题，并根据问题计划的来源找到针对性强且有效的解决方案。

A-MCR在房地产行业中的应用如下：1.物流渠道：1）产品价值和价格等产品价值的反映部分2）销售人员推荐的各种购房方式3），销售中心，示范单位，建筑工地包装等专卖店包装和购物指导力量，建立营销4）各种交易会5）其他产品和社区组件的营销，例如产品细分营销2.促销互动渠道：1）销售控制行为，例如促销滞销单位和启动回收单位2）开幕式，入学式等3）其他行为，如送礼，彩票，降价等。

3.服务渠道：1），拿起并看房间，接待礼节等。

2）抵押服务和质量进度通知等销售服务3），质量期限，消费者的知情权等4），物业管理等4.信息传播渠道：1），关系营销传播2）大众传播3），其他实际上，仅仅因为A-MCR包括物流渠道，服务渠道，促销互动渠道和信息传播渠道，根据A-MCR四个渠道在市场竞争和与消费者的营销沟通中的实际情况，并找出自己的不足以提出有针对性的解决方案，建立从单一渠道到市场参与者的竞争力，然后使A-MCR成为用于企业市场诊断的有效而强大的工具。

接下来，让我们在南怡花园进行A-MCR诊断。

A-MCR问题诊断和部分解决方案建议1.物流渠道诊断1.地处南部开发区，距南城门1.8公里，知名度低。

因为在曲靖的购房者心中，城市外的郊区就在南门外。

他们被大多数购买者抛弃，超出了购买对象的范围。

这个概念的形成不仅仅是因为城市的外部。

当我们从买主那里剖析需求的概念时，我们知道，南义花园无法售出的主要原因还与以下内容相对应：曲靖才刚刚开始。

该地区交通不便（10号线只有一条，南怡花园附近没有公交站），孩子们也被禁止上学，上下班上下班；购物不便，存在安全隐患，并且缺乏文化，教育和娱乐设施。

这些是造成南怡花园销售阻力的真正因素。

可以看出，主要集中在交通不便和周围生活设施不完善。

2.作为“曲靖市第一座园林式房屋”，曲靖的定位没有错。

令人遗憾的是，曲靖的当地购房者收入低，对高质量生活的期望也不同。

他们沉浸在曲靖人民的务实心理中，未能如愿以偿。

影响。

同时，根据三个月的销售反馈，我们发现大多数买家以南怡花园的起拍价为每平方米700元起价。

可以看出，这种情况没有抓住买主的真实需求心理。

营销传播中的优先顺序是错误的。

3.南逸花园的主要公寓类型主要为三居室和两居室以及四居室和两居室。

尽管在曲靖竞争的房地产中，南怡花园的单价处于最低的起始价和中档的平均价格，但总价却超过了最高价。

大多数购房者的可接受性。

4.根据以前的销售反馈，以前的购房者中有60％是曲靖市的本地客户，其余40％是曲靖市周围特殊县的客户。

遗憾的是，南怡花园没有找到有效的渠道与这些客户联系并与他们建立有效的沟通。

2.服务渠道诊断1.在南怡花园的早期客户中，有55％的需要选择银行抵押贷款才能购买房屋的客户占55％。

然而，由于种种原因，南怡花园的银行抵押已经很难处理。

对于购房者来说，很难确定性地回答并把许多购房者拒之门外。

2.大部分不是曲靖周边特殊县的顾客的人之所以选择在曲靖购房，主要是为了方便子女上学和就业，以及在曲靖更方便地办理户口。

但是南怡花园没有把握好这些可以利用的东西。

因此，在南怡花园的第二次推广中，有必要运用曲靖政策与有关部门尽可能地讨论业主注册的有关事宜，这将对该案的销售产生积极影响。

3.尽管曲靖的购房者对物业管理的重视程度不高，但在这种情况下潜在的安全隐患确实是所有人都显而易见的主要销售阻力。

因此，有必要促进全封闭管理，24小时值班安全和建立以前未能引起公众注意的对讲系统。

4.开发商宏鑫房地产首次开发房地产项目，形象不可信；南怡花园是一间没有样板房的计划外房屋，曲靖的购房者普遍有计划外房屋。

“幻觉与不信任”意识。

因此，“计划外交付和质量承诺不可靠”令人怀疑。

三，推广互动渠道诊断1，在南怡花园的早期市场推广中，促销活动主要采取了销售控制，机动购机的抽奖活动，但没有达到预期的效果。

因为销售控制因缓慢的销售而失去了意义；绝大多数购房者是为了买房子而不是买摩托车而来的。

2.根据物流渠道和服务渠道的事实，缺乏其他促销活动可以与买家形成真正的互动和交流。

4.信息传播渠道的诊断1，“花园，家园，团圆”营销传播的主题未能表现出南怡花园的竞争特征，未能抓住买家的心来回应买家的关注。

2.根据对先前购房者对南怡花园的看法的调查，购房者对南怡花园的主要看法是电视（47％），路牌（18％）和老顾客带来的声誉新顾客（17％），不小心路过（16％），遗体（14％），传单（4％），报纸（2％）等。

但是，南怡花园的宣传和推广活动并未进行相应的调整，根据主要和次要渠道进行攻击。

3.除上述缺点外，早期的宣传推广还存在分散，混乱的缺点。

综观上述A-MCR诊断，确定南怡花园的A-MCR策略和构建南怡花园A-MCR 的具体策略要容易得多。

南怡花园A-MCR营销全程传播策略曲靖的购房者，由于其有限的经济收入和消费水平，重视价格和鄙视生活质量；他们不相信没有计划的住房的“虚幻质量”；注意市区附近地区，注意便利的交通和生活设施，但看不到该地区的未来规划和升值潜力；简而言之，这是一群非常务实的消费者。

为了消除他们对消费的疑虑，亲近和购买南怡花园，有必要为他们提供更大的保护，甚至更大的知名度。

1.物流策略1.公寓面积过大而总价略高的价格响应策略1）。

调整房屋类型，增加房屋类型比例80-100平方米。

2）增加产品附加值，提高成本效益的可比性。

如①在物理层面上，增加了最初安装的三个主要厕所，并以相对较低的成本适当提高了可见的运送标准。

除了最初的装饰外，还可以提供菜单式装饰。

②在精神层面上，将房地产中的建筑物和楼层的数量分开包装，以增加产品的附加值，并帮助购买者实现他们的内心。

“以与现实相同的价格获得更好的生活”的梦想。

3）。

迅速对劣质单位进行低价促销，例如位置和方位，以吸引人气，并掩盖总价略高的遗憾。

这需要重新定价。

2.解决郊区综合抵抗力问题郊区的综合阻力问题包括：曲靖买家’郊区出城时的感受，以及基于此的落后，凌乱，不受欢迎和不便的感受；交通便利，生活，休闲娱乐，文化教育设施差，完善了南怡花园地域不足的现实。

1）。

在Nanyi Garden现场实现10号公交车的实现。

在有场地之前，为交付房屋后进入南怡花园的客户提供基于权益的运输解决方案：向买家承诺，在10辆公共汽车开放之前，宏鑫房地产将购买一辆小巴，以及目前，两辆接受检查的微型车，共三辆，负责每天，早，中，晚三趟南怡花园的车主上下车，直到南怡花园前面的场地开了上下车站：南驿花园，南城门汽车站。

如果可以在南一花园一期的业主搬进来之前打开公交车站，则无需执行此股权计划，而这项投资只是口头承诺。

2）。

继续借用城市规划：南城区广场，公务员社区等。

“未来的南部城市中心”具有未来住宅社区的潜力，并善用各种相关的政府决议，政策等，这将为未来的发展提供蓝图。

买家会感受到甚至感动南怡花园所在的区域。

3），寻找可以为产品“热闹”的措施吸引人气的产品，从而利用曲靖购房者的优势’心理和“蜂群”现象，在南逸花园形成了热潮。

3.将现有的南怡花园建筑大批量（634套）分为两个阶段：打包并启动华好月圆阁和华凯富贵阁，以减少因单板过大和建造周期长而引起的消费疑虑。

因为，与临瑞三期，西苑等竞争性房地产相比，南怡花园显然太大了。

对对手而言，这是正确的，对于目标买家而言，将产生不利的销售影响，例如房地产超大，建造周期长和交货缓慢。

4.结合曲靖的文化特色，将繁忙和不宜营业的楼层分开：6-7层，王府层，3-5层，那府层，1-2层，以增加产品价值，增加兼容性和接受性。

这是增加产品附加值，掩盖总价稍高并为每个建筑物和楼层创建强大销售队伍的实用方法。

5.尽快建立样板房。

在样板房建立之前，有必要找到其他可以解决样板房问题的营销策略。

最好的是，这种营销策略还可以与样板房营销形成营销互补，并共同发挥最大的营销效果。

它是：“物理模型是自动保存的，可以无风险地移交给接受”’的物理模型验收计划？？？将使用一些有形的建筑材料，这些材料可以在演示单位中使用，也可以包含在交付标准中，这些材料可以在早期以实物形式提供，并可以清晰地展示给客户。

附件等，以切割材料的一部分的形式包装（包装盒和包装盒中，该包装盒（包括不能以实物形式提供或展示的商标，不能以实物形式提供或显示，以文字，图片等形式商标的商标））。

提供给买方带回家（并作为合同附件）的模型，是南逸花园的新型替代模型示范单位（新模型），这也是未来职业的接受和交付标准。

“接受南怡花园的实物样机”使客户能够将一所真实的样板房带回家，并且在交房时可以轻松地参考比较和接受。

即使有样板房，该计划也避免了通常的房地产不动产，但是必须在交房之前将其拆除，以使购买者失去了参考接受机会的缺陷。

2.服务渠道策略1.尽快完成银行抵押事宜。