戴德梁行XX中央商务区市场研究及策划顾问报告(ppt 106页)
戴德梁行商业项目全程策划内容要点(doc12)
戴德梁行商业项目全程策划内容要点--Mall 和物业管理咨询服务内容划分方法: 我们会就以下 4 方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务,并拟出所须工作计划、进度报告或讲解：Part 1-业态规划Trade mix planning/店铺划分Shop lots sizing1.1调查市场现状／进行市场分析 1.2 市场优劣势／市场战略分析1.3竞争对手分析1.4商场定位1.5商场总面积建意1.6业态规划1.7租户选配1.8店铺划分为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查：1..市场类层资料主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层2..竞争数据当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色- 租户清空存货- 当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现- 计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑3.当前建筑表现的数字- 租金，服务费，租用率- 物业管理和服务的标准4 目标场地分析- 舒适设施包括出口- 交通方便- 人潮流通- 周边用户- 环境问题- 停车（立即改进是可能的）5.业主的行销团队/代理（本地及国际）- 招聘员工的水平- 行销陈述/ 员工专门技术的质量- 行销代理所承接的项目- 利益冲突- 已执行的市场研究资料可供参考（如果当前的数据资料不足，超群可能会建议作补充研究）目标物业的竞争对比- 零售- 办公室- 其它支援设备SWOT 分析（弱点、优点、机遇、威胁）加入顾问在中国或亚洲类似项目方面的专门知识，判断以及经验- 物业（零售和办公室和设施）物理属性和业主规定- 价格战略（不同的选择，业主的财务目标）- 行销战略（代理，示范单位，直销，战略联盟）- 促销（媒体，杂志社与报馆的关系，广告计划）增值- 硬件（建筑和舒适设施）- 软件（新服务以吸引顾客，制造不容易采用的竞争优势）定位和租户刮析和顾客建议与实行这报馆将成为项目质量的依据－在硬件、软件方面－以增强项目的竞争能力。
戴德梁行天津汉拿成林道项目商业策划建议156PPT
➢ 未来消费人群增加与升级
天房 项目
10万 平米
松江 项目
22万 平米
本项 目
16万 平米
项目周边1公里内常住人口将超过2万人
小王庄村目前已被列入拆迁改造 计划，据了解，拆迁土地除部分 用于还迁房外，剩余土地将对外 挂牌出售，由此可见，该区域在 未来2-3年内将成为天津又一新兴 居住区。
戴德梁行天津汉拿成林道项目商业策 划建议156PPT
➢ 道路规划
区域将与卫国道、空 港物流区相连通，成 林道拓宽至40米，成 为连接市区与空港物 流区、天津机场、滨 海新区及周边其他县 市的交通要道。
津京塘高速
本案
外
空
环
港
线 天津机场 物
流
区
津滨高速
津塘公路
天津港
戴德梁行天津汉拿成林道项目商业策 划建议156PPT
项目周边商圈分析
商圈分布及构成 东兴商圈
戴德梁行天津汉拿成林道项目商业策 划建议156PPT
区域现状
• 项目位于程林庄宏亮工业园范围以内，属于传统 工业区，常住人口较少。
• 工业园内的企业多为以粗放式生产为主的小型工 厂，整体档次较低。
• 项目周边公交网点稀少，道路不通畅，可及性较 差。
• 项目周边商业整体档次较低，多为五金、建材经 营者，满足了工业园的日常需要。
戴德梁行-天津汉拿成林 道项目商业策划建议-
156PPT
2020/11/22
戴德梁行天津汉拿成林道项目商业策 划建议156PPT
建议内容 第一部分 本项目的开发原则及思路
第二部分 商圈分析 第三部分 相关案例分析 第四部分 商业部分市场定位 第五部分 商业部分的主题形象 第六部分 商业发展建议(业态规划) 第七部分 商业部分的核心竞争力营造 第八部分 招商方案建议
戴德梁行地产顾问公司全程策划内容要点
附件AttachmentMall和物业管理征询服务内容划分Shopping mall and Property Management Consulting ServiceContents Outline措施: 我们会就如下4方面与当地管理团体协作搜集市场资讯、筹划所须旳开业前与征询服务,并拟出所须工作计划、进度汇报或讲解：Methodology: We will work with the local management team to collect the market information, plan the necessary preopening and consulting services in 4 parts and produce necessary work plan, progress reports or presentation：Part 1-业态规划Trade mix planning/店铺划分Shop lots sizing1.1调查市场现实状况／进行市场分析 Survey marketing condition and conduct market analysis after receiving owner’s researched information and documents. Review survey information of market research company and provide additional inputs on information to be collected by research company1.2市场优劣势／市场战略分析 Strength & weakness, and market strategy analysis1.3竞争对手分析 Competitors analysis1.4 商场定位Mall positioning1.5 商场总面积建意Proposed Mall GFA1.6 业态规划Trade mix planning1.7 租户选配Tenant profiling1.8 店铺划分Shop lots sizing为了达致最高和最佳旳概念，需要全面旳研究调查：1..市场类层资料重要住宅密集区，办公室/酒店职工旳数量/类型，旅客与临时寄住旳访客，外地访客旳数量，住宅/外劳密集区和其他尚未开发旳零售与服务类层2..竞争数据目前市面上所供应旳，包括所提供旳服务和商场与零售业旳建筑特色- 租户清空存货- 目前零售、饮食、娱乐和休闲中心旳体现- 计划和拟议中旳直接和非直接竞争旳扩建和新建筑3. 目前建筑体现旳数字- 租金，服务费，租用率- 物业管理和服务旳原则4 目旳场地分析- 舒适设施包括出口- 交通以便- 人时尚通- 周围顾客- 环境问题- 停车 (立即改善是也许旳)5. 业主旳行销团体/代理 (当地及国际)- 招聘员工旳水平- 行销陈说/员工专门技术旳质量- 行销代理所承接旳项目- 利益冲突- 已执行旳市场研究资料可供参照 (假如目前旳数据资料局限性，超群也许会提议作补充研究)目旳物业旳竞争对比- 零售- 办公室- 其他支援设备SWOT 分析(弱点、长处、机遇、威胁) 加入顾问在中国或亚洲类似项目方面旳专门知识，判断以及经验- 物业(零售和办公室和设施) 物理属性和业主规定- 价格战略(不一样旳选择，业主旳财务目旳)- 行销战略 (代理，示范单位，直销，战略联盟)- 促销 (媒体，杂志社与报馆旳关系，广告计划)增值- 硬件 (建筑和舒适设施)- 软件 (新服务以吸引顾客，制造不轻易采用旳竞争优势)定位和租户刮析和顾客提议与实行这报馆将成为项目质量旳根据－在硬件、软件方面－以增强项目旳竞争能力。
戴德梁行宁波写字楼定位研究报告汇总156页PPT
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
戴德梁行宁波写字楼定位研究报告汇总
1、合法而稳定的权力在使用得当时很 少遇到 抵抗。 ——塞 ·约翰 逊 2、权力会使人渐渐失去温厚善良的美 德。— —伯克
3、最大限度地行使权力总是令人反感 ；权力 ——塔西佗
5、虽然权力是一头固执的熊，可是金 子可以 拉着它 的鼻子 走。— —莎士 比
【广告策划-】戴德梁行-上海某写字楼市场咨询及项目定位报告
进一步提升静安高品质中心城区的环境形象 ，并成为改善城市投资环境、吸引中外企事业单位和 居民入驻、促进房地产市场兴旺的重要抓手。
保护保留体现静安历史文脉的传统建筑和街区，展示静安以及上海现代化建设丰厚的传统文化底蕴 ；同时，加强对高层建筑布点的梳理工作，以形成高品质的城市风貌空间体系。
全区及上海中心城区西部最重要的综合型中心 商业区和文化娱乐旅游宾馆区。 上海西区主要的综合交通换乘枢纽之一。 以静安古寺和静安公园为核心的上海重要景观 旅游轴线和休闲集会中心。 反映中西文化合璧特征的近代历史风貌集中的 文化窗口地区。
东分区 王家沙～上海电视台地区 面积0.96平方公里
全区传统商业中心区之一 老字号、专业街、专业商厦密集分 布区之一 以上海电视台、文汇报业集团为主 体的文化传媒领先区和信息服务贸易 区 全区主要的居住区之一和近代居住 风貌保留地区之一。
10
产业发展规划与布局——商业
五大支柱行业 百货业(高档为主) 服装业(时装为主) 食品业
新的增长点 汽车贸易业 家居装潢业 电脑家电业
服务业(文化、娱乐、中介业为主)
旅游业
规划
形成区域经济的重要支撑 商业经济总量发展速度年递增10％。
以构造静安南京路市级重点商业圈(含静安寺、南京西路两大商业中心)为重点，形成层次化、特色化、规模化 的国际性商业区域，同时要拓展周边区域商业布点。 建设威海路、陕西路、石门路、愚园路等十条左右的专业特色商业街区。 强化商业业态调整，巩固和提高国际知名百货店、购物中心和品牌专卖店在静安商业业态的核心地位 拓宽连锁商业网点建设，超市、便利店、专卖店等网点总量达到500个，年营业额3～5亿元
北京路零售商圈市场调查分析研究报告(193页)196页PPT
12
一、北京路商圈概况及商业发展规划
商圈空间规划
周边商业街规划
中山四路、五
北京路步行街的“南拓、北延、西展”： 路
多功能综合商厦的现代化骑楼
广东省其他地区, 15.1%
广州, 73.6%
7
一、北京路商圈概况及商业发展规划
② 常住人口年龄情况：本次调查中已经甄别出了15岁以下和60 岁以上的人口，因此在此条件下，常住人口的年龄分布如下： 26~35岁的人口最多，占41.5%；其次是36~45岁的占30.2%。
居住人群年龄结构（n＝53）
大南路
中高档灯饰、布艺装饰材料
高第服装专业 中档服装、特色服装为主的旅
街
游购物商业街
泰康路
零售高档、精巧的装饰材料
教育路
高档精品服装，零售为主
13
一、北京路商圈概况及商业发展规划
商圈功能规划
➢ 北段（财厅—中山路） 结合对秦代造船工场遗址、南越国宫署遗址的开发和财厅前文 化广场的建设，增设旅游工艺纪念品店、文化用品店等项目， 突出文化内涵；
商业 面积
6.3万
1万
5万 1万 6万 6万 3.1万 4万 0.5
大型商业物业概况
上11层
停车位
11-13层为停车场， 共约320个
100
备注
在营业 在营业
地下4层,地上11层
140
在营业
7
无
在营业
地下4层,地上10层 9层
地下3层
600
已建成， 部分在营业
戴德梁行宁波雷迪森中心广场市场研究及项目定位中期汇报325PPT
国土资源部、监查部，《关于继续 开展经营性土地使用权招标拍卖挂 牌出让情况执法监察工作的通知》
七部委，《关于做好稳定住房价格 工作的意见 》
深入开展土地市场整治、严格建设用地审批管理、切实 保护基本农田、严格执行土地利用总体规划
中国已进入新一轮加息周期：在经历了近十年的减息周期后，中国经济过热已在多个 领域展露端倪，04年底，央行调高了1年期存贷款利率27个基点，经济学家普遍认为 中国已进入新一轮加息周期
利率的增加对房地产行业的影响体现在两个方面：供给方面，开发商融资成本上升， 开发规模和速度将减缓；需求方面，投资客户购买物业成本上升，投资/投机行为将 得到抑制，而租赁市场的发展将会得到促进
一、宏观环境分析
房地产政策环境 经济环境 房地产投资
呈城市至发展规划
地块区域环境
城建集团
戴德梁行宁波雷迪森中心广场市场研 究及项目定位中期汇报325PPT
房地产政策环境
土地政策
时间
相关政策
主要内容
2004年4月29日 2004年6月8日 2004年7月12日 2005年5月11日
国务院办公厅，《关于深入开展土 地市场治理整顿严格土地管理的紧 急通知》
土地紧缩及调整土地供应结构将是政府的一项长期政策： 土地成为政府进行宏观调
控的重要手段；在房地产投资快速增长、土地市场不规范的背景下，政府加大了对土 地的宏观调控，加大中低价商品房用地供应比例；开发商土地获取成本上升，长期看 来，增加的成本将最终转移到房地产价格上来
戴德梁行宁波雷迪森中心广场市场研 究及项目定位中期汇报325PPT
提高存款准备金率0.5个百分点，即存款准备金率由原来的7% 提高到7.5%
【策划方案】戴德梁行-南昌联发红谷滩中心区C-6项目研究策划成果汇报-267PPT
戴德梁行研究顾问部
[南昌联发红谷滩中心区C-6项目] 研究策划成果汇报演示
1
DTZ
汇报内容
市场背景研究
2
项目分析
项目定位 项目规划发展建议 项目经济效益评价
DTZ
汇报内容
市场背景研究
3
项目分析
项目定位 项目规划发展建议 项目经济效益评价
DTZ
4
市场背景
南昌市宏观社会经济 写字楼市场状况 公寓物业市场状况 酒店物业市场状况
300
150%
225
100%
150
50%
75
0%
0
-50%
02
03
04
05上半年
批准预售面积
预销售面积
批准预售面积增长率
预销售面积增长率
南昌市区商品住宅供需量基本平衡 2003年南昌市商品住宅供需量呈爆发式增 长,较上年增长126% 2005年上半年，受房地产宏观政策影响， 预销售量较上年同期有所下降
800 600 400 200
0
南昌市经济总量状况分析图（亿元）
00
01
02
03
04
18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%
南昌市
长沙市
增长率（南昌）
增长率（长沙）
南昌市经济总量低于长沙市，在中部城 市中名次靠后，仅高于合肥市，但经济 增长率从2002年起明显高于长沙市，表 明南昌市经济增长潜力较长沙市要大
200
10%
100
5%
0
0%
00
01
02
03
04
南昌市
长沙市
房地产开发占固定资产投资比例（南昌）
现代商务大厦营销策划报告PPT课件
营销策略的重要性
为了在市场竞争中脱颖而 出，商务大厦需要制定有 效的营销策略，提升品牌 知名度和市场占有率。
报告目的和意义
制定有效的营销策略
通过对市场和客户的深入分析，制定 有针对性的营销策略，提升商务大厦 的市场份额。
提高品牌知名度
为企业创造价值
通过营销策划，吸引更多的客户和租 户，提高企业的收益和利润。
总结词：树立品牌形象，提升品 牌价值
设计统一的视觉识别系统，包括 LOGO、字体、色彩等，以树立商 务大厦的专业、高品质形象。
与知名企业和机构合作，共同举 办活动或达成战略合作协议，提 升品牌的社会影响力和价值。
04 营销效果评估与调整
营销效果评估方法
01
02
03
04
销售数据统计
通过分析销售数据，了解商务 大厦的成交情况、客户来源等
营销目标达成情况
现代商务大厦的营销策划目标是 否达成，包括销售额、客户数量
等关键指标的增长情况。
营销策略实施效果
评估所采用的营销策略的有效性， 如广告宣传、促销活动、客户关系 管理等，以及这些策略对销售业绩 的影响。
客户反馈与满意度
收集客户对商务大厦的反馈意见， 了解客户满意度，以及客户对产品、 服务和品牌的评价。
。
市场调研
通过问卷调查、访谈等方式了 解客户需求、市场趋势和竞争
情况。
客户反馈
收集客户对商务大厦的意见和 建议，了解客户满意度和忠诚
度。
媒体曝光度
分析商务大厦在各类媒体上的 曝光度和传播效果。
营销效果评估结果
销售业绩分析
根据销售数据统计，分析商务大 厦的销售业绩，包括成交量、成
交金额、成交率等指标。
疫情下中国写字楼市场调研报告ppt范文
新冠肺炎疫情中国写字楼市场调研报告
无影响14%
预计延期3个月 32%
预计延期1个月 48%
预计延期半年以上 6%
减免租金情况
疫情当前，很多企业担负起了的社会责任，采取不同程度的免租 、减租、免降水电费、免降物业费、免降管理费等多项措施，其 中考虑减免租金的企业占22%，另有约64%的受访业主会观察疫情 走势来指定后续的措施；在所有愿意考虑减免租金的企业中，国 有企业占42%，体现了国企担当，树立了良好的企业形象；地产 发展商紧随其后占34%。
平方米
2 0 0 1 - 2 0 0 5 北京甲级写字楼新增供应与净吸纳量
1,000,000 800,000 600,000
400,000 200,000
0
79 .8 %
2001
2002 新增供应
2003
2004 净吸纳量
2005
800,000 600,000
400,000 200,000
0
对比2003年非典对北京租赁市场的影响
中国写字楼市场调研报告
基于新冠肺炎疫情防控形势下
调查：某某 报告：某某
CONTENTS
目录
第一章调研背景
01
第二章业主调研
戴德梁行武汉市新世界中心营销策划推广报告
➢ 在不断推出的宏观调控政策下，2005年上半年武汉的房地产的投资和销售增幅逐
月下降
➢ 营业税政策的推出将一定程度控制房地产的炒作行为，对自住和长线投资的购房
需求并无影响
➢ 对豪宅市场的影响：武汉的豪宅购买者以本地为主，外地购买者尤其是省外非常
少，总体来看以自住、度假和长线投资为目的，短期套利较少，因此市场需求将 基本保持稳定。
0 2001
房地产开发投资 更新改造投资
武汉市历年固定资产投资构成
30%
25%
20%
15%
10%
5%
2002
0%
2003
2004
基本建设投资
房地产开发投资占固定资产投资比重
房地产开发投资 占固定资产投资 的比重保持在20 ％－30％之间， 高于国际通常的 10％－15％的水 平，但远低于北 京、上海等一线 城市、
力大，不排除将有外资进入武汉谋取地产升值和人民 币升值双重利益，从而进入武汉房地产市场，部分进 入豪宅市场的可能性
DTZ
19
三大巨头进驻武汉
2005年上半年，香港地产三大巨头世贸集团、瑞安集团、和记黄埔先后共耗 资83亿进军武汉地产市场，制造两大“全国地王”
➢ 加剧市场竞争，引起地价进一步上涨
➢ 带动楼盘品质，带动房价上涨
（元）
武汉市历年人均可支配收入与人均消费性支出
12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
2001
2002
人均可支配收入
人均可支配收入增长率
2003
15%
10%
5%
0% 2004 2005h1 人均消费性支出 人均消费性支出增长率
中央商务区规划方案【新版】-(2)PPT课件
外街商铺
餐饮
百货主力
服装
29
海洋馆
生活配套
品牌组合 F3
外街商铺
餐饮
30
百货主力
服装
海洋馆
生活配套
品牌组合 F4
31
外街商铺
餐饮
滑冰场
百货主力
服装
海洋馆
生活配套
品牌组合 F5
外街商铺
餐饮
滑冰场
32
百货主力
服装
海洋馆
生活配套
品牌组合 B1
超市
33
餐饮
设备
品牌组合 B2
淘宝大世界
34
零售商铺
品牌组合 B3-4
五星酒店, 30000, 7%
总部经济, 47270.33, 9% 高级公寓, 49754.26, 14%
商业
SOHO办公 商业, 127410.52, 30%
高级公寓
总部经济
五星酒店
SOHO办公, 43196.24, 16%
地下商场 地下车库
57
商业规划
功能最完善的城市中心
企业中心 医疗中心 购物中心
项目 定 位
本地居民 年轻未婚及年轻家庭为主； 个人月收入3000以上，家庭月
收入8000以上； 石家庄最好、华北最好、中国最具示范效应的超大型购物及娱乐中心
主题定位
37
项目图片展示——外部环境、出入口图片
7
项目东面主入口，广场与购物中心标志LOGO
38
项目图片展示——广场、中庭
9
独特的下沉式景观广场
4.7万平方米 4.3万平方米 4.9万平方米
酒店
3.3万平方米
停车场
19万平方米
戴德梁行商业项目定位策划报告共77页
6、纪律是自由的第一条件。——黑格 尔 7、纪律是集体的面貌，集体的声音， 集体的 动作， 集体的 表情， 集体的 信念。 ——马 卡连柯
8、我们现在必须完全保持党的纪律， 否则一 切都会 陷入污 泥中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽斯
10、一个人应该：活泼而守纪律，天 真而不 幼稚， 勇敢而 鲁莽， 倔强而 有原则 ，热情 而不冲 动，乐 观而不 盲目。 ——马 克思
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
55、 为 中 华 之崛起而 读书。 ——周 恩来
谈判技巧-戴德梁行
PPT文档演模板
谈判技巧-戴德梁行
假设的处理
对于那些不是既定事实的情况要问问自己：
“我怎么确信那是真的”
直觉：如果你感觉不愉快一那它就只是一个假设 计划好如何在谈判前或谈判中验证那些假设
PPT文档演模板
谈判技巧-戴德梁行
PPT文档演模板
确定谈判目标
➢在谈判之前预测一下谈判的范围会在哪里 ➢确认你谈判的目标 ➢确立自己理想的目标和回落目标 ➢估计对手理想的目标和回落目标
开始之前考验他们的对手.
➢谈判是提议与反提议的交换 ➢关键是在进行让步之前考虑每一个提议 ➢确保你理解了全部的内容，并能在必要的时候提出反提议 ➢不要同意和接受一项提议，除非你已经对之进行了充分的考虑与探索
你永远不知道你会得到什么!!
PPT文档演模板
谈判技巧-戴德梁行
让步
应该与不应该
➢永远不要做无条件的让步。否则，你会白白地丧失很多东西 ➢在让步之前，先问问“如果”，并考虑你希望从对手那得到什么作为补 ➢永远牢记：试着用自己微不足道的让步换得对方重要的东西 ➢永远瞄准你能得到的最佳的交易。
谈判技巧-戴德梁行
什么时候应该／不应该谈判
对下列那些情况可以进行谈判？
➢买一台新的电视机 ➢和老板一起回顾你的工作表现 ➢委派给某人一项任务 ➢和同伴一起选择看哪部电影 ➢同意某项任务的最后期限 ➢在一个危急关头做出决策 ➢找一个建筑队为你建造房屋
PPT文档演模板
谈判技巧-戴德梁行
什么时候不能进行谈判
谈判的六个阶段
1. 准备和计划 2. 开始 3. 探索 4. 试验 5. 讨价还价 6. 结束
谈判技巧-戴德梁行
谈判阶段
阶段
准备和计划
开始 探索
【调查报告】CBD写字楼市场研究报告(精彩方案)
CBD写字楼市场研究报告一、北京写字楼市场研究1、市场综述1.1 主要市场北京甲级写字楼主要分布在：中央商务区（CBD）、第三使馆区（燕莎及机场辅路地区）、中关村地区、金融街地区和东长安街及朝外地区等六个次市场。
图2-1 北京甲级写字楼主要次市场分布图¨中央商务区（CBD）：中央商务区及周边地区是北京涉外商务活动最集中的地区。
也是北京国际水准甲级写字楼最为集中的区域。
- 现有供应：甲级写字楼为58.7万平方米- 未来供应：2004-2008年甲级写字楼预计为500万平方米左右特点：平均租金最高；空置率水平最低；国际化程度最高、跨国公司最集中的区域，商务环境成熟；区域基础设施和配套设施完善；规划中可供开发的地块较多，土地储备较丰富；政府良好的推广策略，使CBD对海外投资人产生了更强的吸引力；写字楼品质将进一步提升，具有国际甲级标准的写字楼物业有望增加。
¨东长安街地区：北京甲级写字楼发展较为成熟的地区，北京最早落成的甲级写字楼国际大厦和亚洲最具实力的地产商开发的东方广场均位于此区域。
- 现有供应：甲级写字楼为76.7万平方米- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为45万平方米特点：平均租金与全市平均租金基本持平；受交通条件的限制，空置率水平高于CBD的水平；客户群主要是外资、中外合资企业及国内知名企业；区域发展成熟；可开发土地有限及受城市规划限制，未来写字楼供应增长平稳；由于靠近天安门广场和王府井商业街等城市中心，该地区受到国内外各知名地产商及大型企业和政府机构的关注。
¨朝外地区：位于朝阳区，由于毗邻使馆区为跨国公司从事商务活动提供了种种便利，因此，朝外商务区吸引了许多跨国公司。
丰联广场、人寿大厦是该区域代表性写字楼。
- 现有供应：甲级写字楼23万平方米- 未来供应：2003-2008年甲级写字楼预计为5万平方米特点：平均租金略低于全市平均水平；空置率水平较高；区域发展成熟；写字楼的整体档次低于CBD和东长街地区；集中了一批外资及中外合资企业在此区域办公；因土地价格、未来可发展空间有限等原因，对具有实力的地产开发商吸引力不足。
戴德梁行商业地产全程策划纲要
戴德梁行商业地产全程策划纲要戴德梁行商业地产全程策划纲要作者：佚名时间：2008-7-29浏览量：[i]mall 和物业管理咨询服务内容划分ShoppingmallandPropertymanagementconsultingServicecontentsoutline[/i]方法：我们会就以下4方面与当地管理团队协作收集市场资讯、策划所须的开业前与咨询服务，并拟出所须工作计划、进度报告或讲解：methodology:wewillworkwiththelocalmanagementteamtoc ollectthemarketinformation,planthenecessarypreopeni ngandconsultingservicesin4partsandproducenecessaryw orkplan,progressreportsorpresentation:Parti- 业态规划Trademixplanning/ 店铺戈【］分Shoplotssizing.1 调查市场现状/进行市场Surveymarketingconditionandconductmarketanalysisaft erreceivingowner nalinputsoninformationtobecollectedbyresearchcompan y.2 市场优劣势/ 市场战略Strength&weakness,andmarketstrategyanalysis.3 竞争对手分析competitorsanalysis.4 商场定位mallpositioning.5商场总面积建意ProposedmallGFA.6 业态规戈U Trademixplanning.7 租户选配Tenantprofiling.8 店铺划分Shoplotssizing为了达致最高和最好的概念，需要全面的研究调查：..市场类层资料主要住宅密集区，办公室/酒店职员的数量/类型，旅客与暂时寄住的访客，外地访客的数量，住宅/外劳密集区和其它尚未开发的零售与服务类层2..竞争数据当前市面上所供应的，包括所提供的服务和商场与零售业的建筑特色-租户清空存货-当前零售、饮食、娱乐和休闲中心的表现-计划和拟议中的直接和非直接竞争的扩建和新建筑3.当前建筑表现的数字-租金,服务费，租用率-物业管理和服务的标准4目标场地分析戴德梁行商业地产全程策划纲要作者：佚名时间：2008-7-29浏览量：-舒适设施包括出口-交通方便-人潮流通-周边用户-环境问题-停车5.业主的行销团队/代理-招聘员工的水平-行销陈述/员工专门技术的质量-行销代理所承接的项目-利益冲突-已执行的市场研究资料可供参考。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
功能定位 北京国贸发展研究
1985年 1990年 1996年 1999年 2005年 国贸一期 2009年 2010年
中国国贸——起步阶段（1985～1990年） 国贸一期：确立以商贸为主的城市功能区，中国大饭店提升 项目整体档次和品质
国贸一期以酒店和写字楼功能为核心，其中总建筑面积近8万平米 的国贸写字楼抢占了京城写字楼市场30%的份额，在其带领下， 区域内集中了60%以上的外商驻京机构，成为外商在京首选办公 地点，从而确立了以商贸为主的城市综合功能区。 项目亮点为五星级中国大饭店由香格里拉饭店管理集团管理，是 众多国家元首、政府首脑、重要国际组织和各国商业巨头来京的 首选下榻之地，有“第二国宾馆”之称。 此酒店成为区域高端酒店代表，为项目树立良好的形象，提升项 目整体档次和品质。
功能定位 北京国贸发展研究
1985年 1990年 1996年 1999年 2005年 2009年 2010年
中国国贸——起步阶段（1985～1990年） 国贸一期：大量外商进驻，以酒店为主导功能
17%
17% 商业 写字楼 酒店 公寓
1990年8月30日国贸中心一期全面开业，成为北京首个集办公、 住宿、餐饮、展览、会议、宴会、购物、娱乐等多种功能于一体 的综合建筑群。
主导功能：写字楼，文化、 会议和展览功能突出
功能定位： 重要国际金融 功能区 现代服务也聚 集地 文化传媒产业 聚集区
开发亮点：京城第一高 楼——330米国贸大厦
主导功能：国贸二期以写 字楼为主，核心商务功能显 现
功能为核心
开发亮点：五星级中国大饭 店
开发亮点：高端甲级写字 楼
中国加入世贸组 织，加速对外贸 易流通，整体经 济环境向好，办 公需求增多
区域价值被认可， 办公物业激增， 核心商务区地位 凸显
国贸写字楼3期
高端写字楼为 主导
国贸商业 国贸大饭店
功能定位 北京国贸发展研究
1985年 1990年 1996年 1999年
2005年
2009年
2010年
中国国贸——成熟阶段（2005～2010年） 国贸三期：承办多种展览以及依托CCTV，带动区域产 业向文化、展览和服务业等多元化产业方向发展
35%
国贸二期 功能配比
38%
市场驱动力
区域特点
国贸二期业态
国贸二期业态 物业类型 规模 建筑面积71,871平米 建筑面积23,129平米
外资企业持续增 加，市场办公需 求剧增，国贸一 期的成功提升区 域的吸引力
所在的大北窑区 域商务氛围初具 规模，同时确立 了以国贸周边4 平方公里建设的 北京中央商务区
1、石家庄中央商务区功能定位
功能定位
本项目考虑总体功能定位时重点考虑的问题 1 石家庄中央商务区应该是一个以什么功能为主的 中央商务区？ 案例支持
北京国贸
三个发展阶段：三个主导功能 三个开发亮点 石家庄与北京商务区的不同点： 总体功能 产业特征 客户特征 物业特征
2
开发超高层写字楼的适宜时间节点？
发展阶段 第一阶段（1985-1990年） 起步阶段
市场环境：国贸建设初期， 外商大量进入北京，然而国贸 所在的大北窑区域多为制造业 加工厂，商务氛围薄弱
主导功能：国贸一期以酒店
成熟阶段
市场环境：区域商业市场 持续繁荣，商务环境趋向成 熟，办公物业激增
市场环境：大量外资企业 进入北京市场，巨大的办公 需求，以及国贸一期的成功， 大北窑地区商务氛围初具规 模
北京CBD的发展分析
石家庄发展趋势分析
通过对比分 析，明确石 家庄中央商 务区功能
综合体模式分析 本项目的模式 以及业态比例 关系 万达业态关系 勒泰业态关系 本项目不同业态关系
问题二：各个物业所承担 的角色以及比例关系？ 总体布局方案
问题三：方案布局？开发 分期？亮点？ 开发时序及亮点 地块分析
财务分析
从1990年到2000年，北京实际利用外资金额由1亿多美元增长 到24亿美元，猛涨20余倍，大量外资企业进入北京。
1996年12月25日，国贸中心二期工程破土动工。1999年12月 30日，国贸中心二期工程全部竣工。在国贸二期中，全部为写 字楼物业，总建筑面积超过10万平米。 外资的进入激发了办公物业的需求，国贸也真正成为办公为主 的商务综合体。
随着2007年国贸三期的竣工完成，使国贸总体占地面积达到17公顷，总建筑面积达110万平方米，进一步提升了中国 国际贸易中心在全球世贸中心的地位。
功能定位 北京国贸发展研究
北京国贸的发展历程及主导功能
形成以写字楼为核心功能的商业综合体项目
第三阶段（2005-2010）
第二阶段（1996-1999）
中国大饭店
规模 21层 38-110平米 800人宴会厅/2000人会议厅
功能定位 北京国贸发展研究
1985年 1990年
1996年
1999年
2005年
2009年
2010年
中国国贸——发展阶段（1996～1999年） 国贸二期：区域功能转型，突出写字楼功能业态
14%
13%
商业 写字楼 酒店 公寓
功能定位 北京国贸发展研究
1985年 1990年 1996年 1999年
2005年
对比项目 楼座高度 外立面
2009年
国贸三期
2010年
中国国贸——成熟阶段（2005～2010年） 国贸三期：区域商务环境成熟，超高层写字楼入市
中
310米 组合钢板剪墙 地上81层，地下4层
6-58层为写字楼，其中包括4 层的机电设备避难层
LOW
2009年，随着区域商务环境成熟,高端客户的聚集,国贸
层数 楼层分布
标准层净高
地上35
三期的主塔楼，刷新京城第一高的330米81层国贸大厦落 成竣工，也成为了北京的新地标。
2-35层
2.85米 2,100平米 VAV空调系统，43立方米/人/ 小时 90部电梯（主塔52部） 迅达 光纤电缆, 千兆以太网入楼， 10兆带宽入户 两个独立电站提供五路供电 2台 楼宇监控系统 数码式保安系统设闭路电视摄 像机 个人智能卡电子系统等 设避难层，楼顶有直升机平台
楼座高度 层数 标准层净高 标准层面积 中央空调
电梯数量
硬 件 设 施
电梯品牌 网络
楼板承重
富士达 宽带接入、光纤通讯综合布线 300公斤/平米 双路供电 124平米/停车位 楼宇监控系统 数码式保安系统设闭路电视摄像机 个人智能卡电子系统等
通力 宽带接入、光纤通讯综合布线 200公斤/平米 非双路供电 136平米/停车位 高灵敏度摄像系统实时监控； 高保真数字监控录像； 双鉴探测器及24小时保安巡更。
作为北京展览密度最大的展览设施之一，国贸展厅总面积 达10,000平方米，由三个展厅、序厅及多个多功能厅组成。 平均每年承办各类国内国际展会50余场次，年展览面积达 27.5万平方米，吸引了50万人次参观，丰富了CBD的商务 功能。 而CCTV的迁入又为CBD区域带来了文化传媒产业这一全新 的产业发展方向。 功能定位逐渐由国际商务中心向产业多元化方向发展。
办公为最主要 的功能业态
国贸写字楼2座 国贸写字楼东楼
功能定位 北京国贸发展研究
1985年 1990年
1996年
1999年
2005年
2009年 写字楼档次对比
2010年
中国国贸——发展阶段（1996～1999年）
国贸二期：高端写字楼吸引优质客户，确立国际化商务功能
国贸二期写字楼在硬件设施上可代表当时写字楼最高水准。与 2007年入市的金地大厦相比，国贸二期写字楼的硬件设施保证 了设备不落后。 2000年度国贸写字楼成为北京市甲级写字楼中的领先者，156 家在京的世界《财富》500强企业中，有70家入驻国贸写字楼。 在国贸的带动下，大量金融机构及跨国公司进入CBD区域。截 至2003年，CBD区域的外国金融机构数量达到146家，跨国公 司总部或区域总部数量达到20家。 大量国际企业的入驻，确立了其国际化商务功能，形成国际商 务中心区。
3
石家庄中央商务的特征？
明确石家庄中央商务区的总体功能
功能定位 北京国贸发展研究
北京国贸——项目背景
中国国贸地处北京中央商务区的核心地段，是由酒店、写字楼、公寓、展厅和商城等高档商业建筑形态组成的地标性建 筑综合体项目，是众多跨国公司和商社进驻北京的首选之地。
国贸自1990年开业以来，云集了多家国际知名跨国公司、承接多项国际、国内会议及大型商务活动，取得了良好的经济 效益和社会效益。
物业类型 国贸写字楼1座 国贸写字楼西楼 中国大饭店（五星） 国贸饭店（四星） 国贸公寓 国贸展厅 国贸商城 规模 建筑面积69,523平米 建筑面积10,000平米 建筑面积110,000平米 建筑面积39,000平米 410套 10,000平米 60,000平米 716间客房 552间客房 设施 楼层 房间面积 会议设施
对比项目
入市时间
国贸二期 1999年 180米 37层 2.7米 1550米
4管制VAV HAVC系统， 50立方米/人/小时 16部，每部电梯服务面积3684平米
金地大厦 2007年 168米 39层 A座2.75米；B座2.65米 A座1773米；B座1561米
4管制VAV 变风量空调系统， 35立方米/人/小时 25部，每部电梯服务面积4000平米
国贸三期总建筑规模为54万平米，分为AB两个阶段，其 中A阶段为28万平米的超高层写字楼，另外还有一个 2340平米的大宴会厅，这将是北京最大的宴会厅。