物业保安案例分析课件
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领导及有关部门等。
案例分析
访客蛮横 车辆乱停
案例描述 某大厦发生了这么一件事:一辆武警牌照的外来轿车
要进小区停车场,安管员见是外来车,便告知这里是私家 停车场,请他到其他的地方停放。而车主声称是来找楼 上业主的,并以进去调头为借口驶入车场后,把车往道路 中间一横,开始破口大骂。安管员见他堵塞交通,又如此 蛮横不讲理,就争执起来。
处理过程
安管领班小田赶到现场后,觉得安管员认真履行职责, 并无不妥之处,但如果处理不好,不仅给业主造成误解,也 会打击安管员的工作积极性,就一定请车主解释清楚,否 则不能离开。车主见情况不妙,急忙通知楼上业主诬告 说安管员不让停车也不让走,还要打人。当业主某小姐 来到停车场,听取小田把事情简要介绍后,忙打圆场说,原 来大家误会了!我代他给你们道歉,部队上的人脾气急,就 别小好跟田就他见收计某,便较小函了姐叫,很让安通他管情把员达开车理闸开,放自走行己吧。的! 当基然本目,小的田也也达没到有,忘不记如在见
案例分析
某小区物业规定搬运货物必须使用指定的电梯，否 则扣货并罚款。某天某施工人员在不知道的情况下，未 使用指定的电梯拖了一车黄沙进入，结果车和黄沙都被 扣押了。在第二天去找保安，保安让其买两包烟给他算 了事。
保安有权利扣押东西吗？
答：第一、如果物业与业主（或装修单位）签订了关于电梯使用 的协议就有权，如果没有任何协议就没有权，可以去物业管理协 会举报。 第二、其实物业的规定也是合理的，毕竟小区不是一户 人家住的，小区和谐是靠全体业主的，可向物业提出建议，但保 安让施工人员买烟是不可行的。
案例点评
• 难怪该业主会发火,都是小区住户,凭什么让他进不让我 进?其实这是很多人的思想,待遇不对等,有人搞特殊化, 也是社会的通病。在接下来的处理方法上,所采取的步 骤要清晰,符合公司安管管理工作标准,才不至于把事情 弄得更糟。
另外,事后的跟进工作非常重要,一定要做通我们员工的思 想,帮他们放下包袱,轻装前进,以更大的热情投入到工作 中去。
案例分析
停车管理 业主误解
案例描述 某小区因先天规划不足,车位位严重缺乏,为避免堵塞
消防通道,安管员引导业主停车,引起了业主误解。某日 晚8时左右,安管员小肖正在小区里值班,这时,从入口处 一前一后驶入两辆业主的车,迅速向五、六栋之间的停 车位开去。因为那里已无车位,小肖想跑步前去劝阻车 主,但稍慢一拍,只拦住第二辆车。先向后一辆车做了个 停车手势,并趋前向业主说明那里已没有停车位……没 等把话说完,那位车主就很不客气地说,是故意和他过不 去,为什么前面的车不挡,反而挡后面的,话说的很难听, 并且越说越起劲,引来部分业主的围观。
法律解答
保安的权利1、保安做为物业 Nhomakorabea聘用人员、劳动者，依据《劳动法》和 《劳动合同法》，享有“平等就业和选择职业的权利、取得劳动 报酬的权利、休息休假的权利、获得劳动安全卫生保护的权利、 接受职业技能培训的权利、享受社会保险和福利的权利、提请劳 动争议处理的权利以及法律规定的其他劳动权利”，此即法定权 利。
处理过程
• 为避免事态的扩大,尽管安管员心里很不是滋味,但仍然 心平气和地向这位车主解释道歉,同时指挥第一辆车转 停到别的车位,并报告领班马上赶到现场,这位车主看到 第一辆车确实退回来停到了别处,火气也就消了下来,安 管员和领班随即劝走围观的人群,并向大家道歉,然后又 一直把那位车主送到家门口。最后那位车主不但不生气 了,反而为刚才的粗鲁向小肖表示歉意,同时还针对小区 停车秩序提了几点中肯的建议,一路上大家聊得很开心, 气氛友好而融洽。
物业保安案例分析
物业保安服务不是一般意义上的治 安
• 《物业管理条例》第 36 条第二款规定：“物业管理企 业未能履行物业合同的约定，导致业主人身、财产安全 受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这是对 物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律 责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履 行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个 “预警”，这对物业管理公司的规 范发展是有好处的。
事后专门找安管员好好谈了一次话,从精神上给予了安慰 和鼓励。
案例点评
这种事情我们工作中经常遇到,应该已习以为常,但这 里必须要提提小田处理问题时的分寸,可以说掌握得恰 到好处。如果不是什么原则性的问题,只要我们的话讲 到,基本目的达到,就没有必要跟业主或业主的朋友较真, 吃一点亏就非要找回来,或者一定要分出谁是谁非不可。 当有业主出头做和事佬,我们要会顺水推舟,不能纠缠不 休,否则难以收场。我们从事物业管理行业,要牢记“和 为贵”的原则,不能到处树敌,否则寸步难行。
2、保安依据劳动法律法规应履行的义务有：应当完成劳动任 务，提高职业技能，执行劳动安全卫生规程，遵守劳动纪律和职 业道德。
3、另一方面的权利，是依据物业与保安的合同中约定的法律 规定以外的权利、物业与业主约定的服务合同中约定的权利，即 约定权利。
法律解答
保安的义务
首先法律给物业保安赋予了一个中华人民共和国公民的权 利，这个有法可依的。其次，保安的权利就是义务，在物业 管理区域内执行门卫、巡逻、守护等安全保卫和秩序维护任 务；对发生在物业管理区域内的不法侵害、治安和自然灾害 事故，应及时报告，采取措施防止事态扩大，保护现场，维 护现场秩序；还应严格执行防火、防盗、防爆炸、防破坏等 防范措施，发现物业管理区域内的安全隐患，立即报告上级
• 在物业管理中，保安服务是基于业主与物业管理公司按 照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的 秩序而产生的，是物业管理服务的一项重要内容。一般 来讲，物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、 看守、 巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相 关服务，包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理 等服务内容。
案例分析
胡某系某大厦管理处保安员，一日在其值班时，一 男子将一张在柜员机上拾到的建设银行的储蓄卡交给胡 某，胡某在柜员机上试出该卡的密码后，遂在柜员机上 分三次取出人民币3000元，并转款人民币20000元到自己 建行的龙卡里。
1.保安有什么权利和义务？ 2.胡某是否构成职务侵占罪？ 答：他这是盗窃罪，保安构不成职务侵占罪，不具备主体资格。
案例分析
访客蛮横 车辆乱停
案例描述 某大厦发生了这么一件事:一辆武警牌照的外来轿车
要进小区停车场,安管员见是外来车,便告知这里是私家 停车场,请他到其他的地方停放。而车主声称是来找楼 上业主的,并以进去调头为借口驶入车场后,把车往道路 中间一横,开始破口大骂。安管员见他堵塞交通,又如此 蛮横不讲理,就争执起来。
处理过程
安管领班小田赶到现场后,觉得安管员认真履行职责, 并无不妥之处,但如果处理不好,不仅给业主造成误解,也 会打击安管员的工作积极性,就一定请车主解释清楚,否 则不能离开。车主见情况不妙,急忙通知楼上业主诬告 说安管员不让停车也不让走,还要打人。当业主某小姐 来到停车场,听取小田把事情简要介绍后,忙打圆场说,原 来大家误会了!我代他给你们道歉,部队上的人脾气急,就 别小好跟田就他见收计某,便较小函了姐叫,很让安通他管情把员达开车理闸开,放自走行己吧。的! 当基然本目,小的田也也达没到有,忘不记如在见
案例分析
某小区物业规定搬运货物必须使用指定的电梯，否 则扣货并罚款。某天某施工人员在不知道的情况下，未 使用指定的电梯拖了一车黄沙进入，结果车和黄沙都被 扣押了。在第二天去找保安，保安让其买两包烟给他算 了事。
保安有权利扣押东西吗？
答：第一、如果物业与业主（或装修单位）签订了关于电梯使用 的协议就有权，如果没有任何协议就没有权，可以去物业管理协 会举报。 第二、其实物业的规定也是合理的，毕竟小区不是一户 人家住的，小区和谐是靠全体业主的，可向物业提出建议，但保 安让施工人员买烟是不可行的。
案例点评
• 难怪该业主会发火,都是小区住户,凭什么让他进不让我 进?其实这是很多人的思想,待遇不对等,有人搞特殊化, 也是社会的通病。在接下来的处理方法上,所采取的步 骤要清晰,符合公司安管管理工作标准,才不至于把事情 弄得更糟。
另外,事后的跟进工作非常重要,一定要做通我们员工的思 想,帮他们放下包袱,轻装前进,以更大的热情投入到工作 中去。
案例分析
停车管理 业主误解
案例描述 某小区因先天规划不足,车位位严重缺乏,为避免堵塞
消防通道,安管员引导业主停车,引起了业主误解。某日 晚8时左右,安管员小肖正在小区里值班,这时,从入口处 一前一后驶入两辆业主的车,迅速向五、六栋之间的停 车位开去。因为那里已无车位,小肖想跑步前去劝阻车 主,但稍慢一拍,只拦住第二辆车。先向后一辆车做了个 停车手势,并趋前向业主说明那里已没有停车位……没 等把话说完,那位车主就很不客气地说,是故意和他过不 去,为什么前面的车不挡,反而挡后面的,话说的很难听, 并且越说越起劲,引来部分业主的围观。
法律解答
保安的权利1、保安做为物业 Nhomakorabea聘用人员、劳动者，依据《劳动法》和 《劳动合同法》，享有“平等就业和选择职业的权利、取得劳动 报酬的权利、休息休假的权利、获得劳动安全卫生保护的权利、 接受职业技能培训的权利、享受社会保险和福利的权利、提请劳 动争议处理的权利以及法律规定的其他劳动权利”，此即法定权 利。
处理过程
• 为避免事态的扩大,尽管安管员心里很不是滋味,但仍然 心平气和地向这位车主解释道歉,同时指挥第一辆车转 停到别的车位,并报告领班马上赶到现场,这位车主看到 第一辆车确实退回来停到了别处,火气也就消了下来,安 管员和领班随即劝走围观的人群,并向大家道歉,然后又 一直把那位车主送到家门口。最后那位车主不但不生气 了,反而为刚才的粗鲁向小肖表示歉意,同时还针对小区 停车秩序提了几点中肯的建议,一路上大家聊得很开心, 气氛友好而融洽。
物业保安案例分析
物业保安服务不是一般意义上的治 安
• 《物业管理条例》第 36 条第二款规定：“物业管理企 业未能履行物业合同的约定，导致业主人身、财产安全 受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这是对 物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律 责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履 行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个 “预警”，这对物业管理公司的规 范发展是有好处的。
事后专门找安管员好好谈了一次话,从精神上给予了安慰 和鼓励。
案例点评
这种事情我们工作中经常遇到,应该已习以为常,但这 里必须要提提小田处理问题时的分寸,可以说掌握得恰 到好处。如果不是什么原则性的问题,只要我们的话讲 到,基本目的达到,就没有必要跟业主或业主的朋友较真, 吃一点亏就非要找回来,或者一定要分出谁是谁非不可。 当有业主出头做和事佬,我们要会顺水推舟,不能纠缠不 休,否则难以收场。我们从事物业管理行业,要牢记“和 为贵”的原则,不能到处树敌,否则寸步难行。
2、保安依据劳动法律法规应履行的义务有：应当完成劳动任 务，提高职业技能，执行劳动安全卫生规程，遵守劳动纪律和职 业道德。
3、另一方面的权利，是依据物业与保安的合同中约定的法律 规定以外的权利、物业与业主约定的服务合同中约定的权利，即 约定权利。
法律解答
保安的义务
首先法律给物业保安赋予了一个中华人民共和国公民的权 利，这个有法可依的。其次，保安的权利就是义务，在物业 管理区域内执行门卫、巡逻、守护等安全保卫和秩序维护任 务；对发生在物业管理区域内的不法侵害、治安和自然灾害 事故，应及时报告，采取措施防止事态扩大，保护现场，维 护现场秩序；还应严格执行防火、防盗、防爆炸、防破坏等 防范措施，发现物业管理区域内的安全隐患，立即报告上级
• 在物业管理中，保安服务是基于业主与物业管理公司按 照物业服务合同的约定，为维护物业管理相关区域内的 秩序而产生的，是物业管理服务的一项重要内容。一般 来讲，物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、 看守、 巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相 关服务，包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理 等服务内容。
案例分析
胡某系某大厦管理处保安员，一日在其值班时，一 男子将一张在柜员机上拾到的建设银行的储蓄卡交给胡 某，胡某在柜员机上试出该卡的密码后，遂在柜员机上 分三次取出人民币3000元，并转款人民币20000元到自己 建行的龙卡里。
1.保安有什么权利和义务？ 2.胡某是否构成职务侵占罪？ 答：他这是盗窃罪，保安构不成职务侵占罪，不具备主体资格。