城市土地集约利用评价指标体系研究

城市土地集约利用评价指标体系研究

顺应中国城市化发展的实际需要，建立一套核心指标体系和评价方法，对城市土地资源宏观利用状况进行切实可行地评价，具有重要的现实意义。本次研究基于专家咨询法、层次分析法、综合评价法和实证分析法等多种方法，建立了城市土地集约利用宏观评价指标体系，进而以选取的10个核心指标为基础，编制了城市土地集约利用综合指数及评判标准，最后以2003年我国31个城市的土地集约利用水平为例进行了实证研究。研究表明，我国城市土地集约利用整体水平仍然偏低，绝大部分处于一般集约或中度粗放状态，加强和推进城市土地集约利用势在必行也大有可为；我国城市土地利用集约水平具有明显的空间分异规律，东中部地区和西部地区存在明显差异，这一趋势与我国区域经济发展的非均衡性现状相吻合。

1 引言

当前，我国已进入了城市化加速发展的新时期。随着城市化的不断深化，预计到2020年，我国城市人口将达到7亿左右，城市化水平将达到50％左右。由于承载人口和城市规模的不断增长和扩大，土地利用短缺引起的土地供需矛盾将日益尖锐。据统计，从1997年至2004年，全国年均新增建设用地达到70万亩，导致目前我国城市人均用地面积已经达到113平方米，超过国家规定标准近1／3。鉴于我国土地资源十分有限，而长期以来城市建设占用大量优质耕地、城市存量土地以及新增建设用地粗放、低效利用等现象普遍存在，传统的外延式城市发展模式已经不能有效地缓解城市人口激增和土地资源短缺的新形势。因此，城市土地资源集约利用势在必行。其中，如何在保持城市化健康发展的背景下建立科学的城市土地集约利用评价指标体系，并选取其中的核心指标正确评价我国城市的土地集约利用水平，对缓解我国人地矛盾尖锐、促进城市产业结构调整和土地粗放利用方式转变、保障社会经济可持续发展具有重要意义。

城市土地集约利用评价的核心是评价指标体系的构建和评价方法的确定。为此，国内学者进行了有益的探索。如龚义等从宏观、中观和微观三个不同层面分别构建了城市土地集约评价的指标体系；林坚等提出了便于在实际工作中执行的城市土地集约利用讦价指标体系；赵鹏军等采用目标法构建了我国城市土地高效集约化利用的评价指标体系，认为该指标体系由两大主目标、七大子目标和21个具体评价指标共同构成；成舜等以包头市为例分析和评价了城市宏观层面上的土地集约利用潜力；张富刚等则在构建城市土地利用集约度评价指标体系的基础上，研究了中国城市土地利用集约度的时空变异规律特征。国内学者在城市土地集约利用评价上已获得了事富的研究成果，成果应用于实践也取得了初步成效，但是在系统的评价理论和方法、合理的指标体系标准、基于GIS和数据库技术的评价信息系统等方面仍有待于加强。

2 城市土地集约利用指标体系框架

2．1城市土地集约利用的影响因素

本研究立足于宏观层面，以整个城市作为评价对象，既涉及到城市用地的结构是否合理、功能是否完善，又考虑旧城改造、城市发展的内在潜力，更着重于城市土地利用的经济效益，从以下五个方面因素来考虑城市土地集约利用的综合水平。

(1)土地利用程度

土地利用程度是城市土地是否集约的最直接、最外在的表征，可以用土地承载人口能力、用地紧凑程度和土地利用强度等来反映。土地承载人口能力越大、用地越紧凑，城市土地利用越集约。土地利用强度的两个主要指标是容积率和建筑密度。在一定限度内，土地利用强度越大，集约水平也就越高；一旦超过该限度，土地则被过度开发利用，最终将降低城市土地利用的综合效益。

(2)土地利用结构和布局合理性

土地利用结构和布局是指不同用途土地在数量和空间上的配置状况，它是城市土地集约利用的前提条件。如果布局和用地结构不合理，即使投入再多、容积率和建筑密度再高，也很难达到最佳的利用效果，甚至会出现负效应。因此，合理的城市土地利用布局，可以减少浪费和重复建设，可以增加城市生态环境的宜居性和可持续性。

(3)土地利用投入水平

城市土地利用投入主要指影响土地价值和熟度的投入，包括基础设施、公益设施、环保设施等投入，不包括立足于土地之上的企业生产和经营投入。城市土地集约利用所要求的土地投入主要是依靠技术进步和土地使用效率的提高来支持城市经济的发展，强调的是对存量土地增加投入以提高土地利用的产出和效率，其投入程度是城市土地集约化利用可持续进行的重要保障。

(4)土地利用经济效益

城市土地利用的经济效益是指对城市土地的投入与取得有效产品(或服务)之间的比较。所谓有效产品，是指该产品能为社会所需。城市土地的产出水平，一方面取决于土地上开发建设的建筑数量和市场价值，另一方面则表现为在土地上经营产业的产值。因此，衡量土地集约利用的经济效益，不能单看土地产出的绝对水平，还要考虑该城市的整体经济发展水平，即考虑造成产出水平差异和土地利用强度差异不一致的深层原因。

(5)土地集约利用潜力

城市土地集约利用潜力，在宏观上是指在现有技术经济条件和规划要求下，通过一定手段进一步提高土地使用效率，其大小取决于目前的土地闲置状况、未来一定时期内城市发展速度与技术应用程度。目前土地集约利用程度越低，土地利用结构越不合理，土地集约利用潜力越大；未来一定时期内可以预见的城市发展速度越快，城市建设中可供利用的技术越先进，土地集约利用潜力越大。

2．2指标体系的设计思路和原则

在本研究中，根据城市土地集约利用所追求的理想状态，在全面阐述影响土地集约利用的经济、社会、生态等方面因素的基础上，深入分析各因素与目标的相互关系和作用机制，采取目标法和因果法相结合的复合法选取指标。

城市土地集约利用评价指标的选取必须能够直接或间接地反映城市土地利用的集约水平，但指标本身同时还应兼备有效性与合理性。概括地说，评价指标的选取应遵循全面性、可比

性、可操作性、动态性和独立性五大基本原则。

2．3城市土地集约利用评价指标体系框架

本指标体系框架是在综合分析城市土地集约利用的影响因素的基础上，结合单一指标和综合指标的特点提出的，详见表1。具体而言，在指标类型的选择上，单项指标与综合指标各有其优缺点：从某种意义上讲，单项指标更直接明了，能够较为准确地反映问题的某些方面，但是缺点是不够全面；相比较而言，综合指标则能够较为全面地反映问题的诸多方面，但缺点是比较烦琐，对各指标间的内在关系不易把握。由于城市土地利用影响因素众多，加上我国城市土地利用类型复杂，即使考虑的很细也很难覆盖全部情况，而且指标越细误差就越大。因此，在城市土地集约利用评价指标体系建立过程中，有必要将两者很好地结合起来。

3 城市土地集约利用综合指数编制

使用综合指数对城市土地集约利用水平进行定量评价，基本方法是：根据影响城市土地集约利用的因素，筛选最为重要的核心指标，对各指标的实际值进行无量纲处理，将各项因子指标赋予一定的权重，然后根据各评价指标的权重值与指标的评价值进行加权合成，求得城市土地集约利用综合指数值。依据综合指数值的大小，就可以对各个城市土地集约利用的水平进行排序或等级划分，达到定量分析的目的。

3．1 核心指标选择

核心指标是在建立城市土地集约利用评价指标体系框架的基础上，按照一定的条件、原则和方法，从中选择并确定若干核心的、具有代表性的重要要素指标，从而能够简明扼要地从不