蓝光二级城市进入性研究(四川)

乐山
141KM 1301 （6） ◢距 离 排 序
筛选方法
◢按 G D P 总 量 排 序 ， 筛 选 出 前 八 个 城 市 ◢通过指标参考，筛选出六个城市 · 全 国 ： 6.9%； 四 川 省 7.9%； 成 都 市 7.9%； 平 均 增 速 ： 9.5%； · GDP增 速 与 房 地 产 行 业 关 系 ： ＜ 4%： 萎 缩 ； 45%： 停 滞 ； 5-8%： 稳 定 发 展 ； ＞ 8%： 高 速 发 展 ； 直接排除达州市
*城市发展及需求衍生核心指标
*经济结构合理性 *城市类型判断、城市需求结构判断
（二级城市对第二产业发展依赖性强，为刚 性需求衍生主体）
人口特征 （需求容量）
消费能力 （需求质量） 风险指标 行业潜力 市场指标 供需指标
人口净流入量 人均可支配收入 人均消费支出 房地产投资在固投中占比情况 房地产投资增速变化情况 房地产投资增速与GDP增速比 变化情况 住宅销售价格 住宅销售面积/住宅竣工面积
筛选模型指标解读：
维度 筛选构面 城市发展 宏观经济 （需求基础及 成长性） 需求潜力 常住人口总量及增幅 指标因子 与成都的城市距离 GDP总量及增长率 人均GDP及增长率 三大产业结构 三大产业增长率 指标解读 *判断城市首位度 筛选标准 距离 排序法 指标参考法：合理值 指标参考法：均值 排序法 排序法 排序法 指标参考法：合理值 指标参考法：合理值 指标参考法：合理职 排序法 指标参考法：合理值
Step1. 省内城市 梯级划分
Step2. 城市群关 联度
Step3.
蓝光战略 述求
Step4.
城市房地 产投资进 入性筛选 模型
理论优先选择地级市
非成渝城市群城市不作 为本次重点研究对象
蓝光已进驻城市不作 为本次研究对象、增 加战略性进入城市
通过需求潜力和行业潜 力两大维度共15个因子 对剩余城市进行筛选
【Step1:省内城市梯级划分】理论优先选择地级市
成都市
自贡市 南充市 彭州市
攀枝花市 眉山市 邛崃市
泸州市 宜宾市 崇州市
德阳市 广安市 广汉市
绵阳市 达州市 什邡市
广元市 雅安市 绵竹市
遂宁市 巴中市 江油市
内江市 资阳市 峨眉山市
地级市
乐山市 都江堰市
县级市
阆中市 华蓥市 万源市 简阳市 西昌市
泸州市 宜宾市
德阳市 广安市
绵阳市 达州市
广元市 雅安市

遂宁市 巴中市

内江市 资阳市
“一轴两带、双核三区”的空间格局

2016年4月国务院通过《成渝城市群发展规 划》


战略意义：引领西部开发开放的国家级城
市群 发展定位：定位为全国重要的现代产业基 地，西部创新驱动先导区，内陆开放型经
济战略高地，统筹城乡发展示范区，美丽
*需求衍生总量及可持续性 *流入or流出型城市判断 *常住人口为二级城市需求稳定性的 重要判断因素 *房价的重要支撑指标
*城市经济对房地产投资的依赖度及 房地产开发的风险
*判断城市楼市价格的支撑度 *通过比值看供需关系，0.5-1为合理 范围
【Step4:二次筛选】最终筛选出重点城市有：自贡、眉山、宜宾、德阳、 资阳、绵阳、遂宁、乐山、南充、泸州、达州和西昌（开发商述求）
※数据来源于四川省2016年统计年鉴；筛选方法详见表格右栏；红色图框为通过每个评价因子筛选出的城市
地级市
城市距离 GDP总 值 （ 亿 ）
自贡市 眉山市 宜宾市 泸州市 广安市 达州市 德阳市 雅安市 资阳市 绵阳市 遂宁市 内江市
258KM 1143 （9） 60KM 1030 （10） 263KM 1526 （3） 278KM 1353 （4） 301KM 1006 （11） 459KM 1351 （5） 60KM 1605 （2） 143KM 503 （13） 80KM 1270 （7） 127KM 1700 （1） 165KM 916 （12） 178KM 1199 （8）
目录 CONTENTS
Part.1 Part.2
省内重点城市研究筛选
重点城市投资研究分析
Part.3
城市进入性价值分级
PART.1
省内重点城市研究筛选
【筛选逻辑】首先通过城市行政能级、城市群关联度、开发商战略述求进 行初筛，再通过需求潜力和行业潜力两大维度17个因子进行二次筛选
初次筛选 再次筛选
绵阳市 达州市
广元市 雅安市

遂宁市 巴中市
×
内江市 资阳市
【成都】
• • • • • • • • • • • 公园悦府 雍景园 东方天地 金悦天娇 中央天地 COCO金沙 金悦金沙 花满庭3期 雍锦阁 乐彩城 ......
【南充】
• • • • 香江国际 天娇城 COCO香江 ……
【Step4:二次筛选】通过前面初筛后剩余14个城市，利用两大维度17个评 价因子筛选模型进行重点城市筛选
谨呈： 蓝光地产BRC
四川省内重点城市投资研究报告
成都正行致远房地产咨询有限公司 ZhengXingZhiYuan real estate consulting co., LTD 成都东城根上街95号成证大厦9F/2F 9F/2F,Cheng Zheng Building,No.95 Upper Dong Cheng Gen Road,Chengdu,China.
中国的先行区 成渝城市群具体范围：重庆、成都、自贡、 泸州、德阳、绵阳、遂宁、内江、乐山、 南充、眉山、宜宾、广安、达州、雅安、 资阳
【Step3:企业战略】剔除省会城市成都，增加战略性进入城市西昌市
成都市 地级市 乐山市 县级市 西昌市

自贡市 南充市
攀枝花市 眉山市

泸州市 宜宾市
德阳市 广安市
GDP增 长 率 宏观经济 （需求基础及成长性） 人 均 GDP（ 元 ）
8.4%
10.2%
8.5%
11.0%
10.6%
3.1%
8.2%
9.0%
8.8%
8.6%
Байду номын сангаас
13.2%
8.0%
9.1%
地级市属于地级行政区，为地方政权，归省管；地级市下辖县级市； 四川省共辖18市3自治州，本次研究不考虑阿坝藏族羌族自治州、甘孜藏族自
治州、梁山彝族自治州
【Step2:城市群关联】基于国家战略下的资源偏向考虑，优先选择成渝 城市群城市
成都市 地级市 乐山市 南充市 自贡市 攀枝花市 眉山市