文山市房地产市场研究报告

4 资料来源：《文山市统计公报》
宏观经济
文山产业结构
在文山市经济结构中，以三七种植加工、烟草、电 力、商贸服务为主的第二、第三产业是其支柱产业， 对当地经济贡献度较大
2009年至2013年，在文山市三大产业 结构中，第一产业占比有限且增长较 慢。第二产业作为支柱产业，增长稳 定。第三产业快速发展，比重不断增 加。
2009-2013年文山市GDP（亿元）
2013年云南省主要市区GDP（亿元）
2013年云南省主要市区人均GDP（美元）
2009-2013年文山市人均GDP（美元）
文山市山市宏观经济总量及人均GDP水平在云南省处于中等水平，近5年来，城市GDP年平均增长率为 15.3%，处于快速增长期。人均GDP虽稳步上升，但受经济总量增速放缓影响，人均GDP增速相应放慢。
文山州总面积32239平方千米，山区、半山区 占总面积的94.6%。耕地占总面积的7.26%。 全州总人口为351.7万人，其中汉族约140万 人，壮族97万人，苗族41万人，彝族31万 人，瑶族8万人等。汉族占全州总人口的 43.5%，少数民族占56.5%。 文山州目前是一个完全依靠公路运输的边疆少 数民族自治州，运输结构十分单一。 全州公 路存在着“一差、两低、三不足”（一差是路 网行车条件差;两低为技术等级和通达水平低; 三不足是公路建设资金不足, ）的问题。 截至2013年末，文山州下辖的文山市、砚山 县、西畴县、麻栗坡县、马关县、丘北县、广 南县、富宁县等一市七县均为国家级贫困县。
38万人—25万人=13万人
2014全州房地产企业工作座谈会〃文山州副州长〃彭辉
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13万人X45㎡/人=585万㎡
宏观市场
宏观市场小结
小结：房地产市场处于快速发展期，市场供大于求，住 宅潜在需求量巨大
依托快速发展的宏观经济，文山市房地产进入高速发展阶段，市场 由单一走向多元，供应细分市场逐步形成，市场竞争加剧。
文山市房地产市场经过4年的衰退和调整期后，再次进入高速发展
期，预计未来3年商品房供应量将进一步上升。 近3年来，文山市商品房需求趋于稳定，但因市场供应量增加，房
地产市场形成供大于求的市场格局。
基于城镇化和旧城改造等因素的带动，文山市潜在商品住宅需求量 较大。 18
规划发展
全州发展现状
文山州发展现状：
14 资料来源：《文山市统计公报》
宏观市场
市场供应量
近3年，文山市房地产一、二级市场供应量持续增长，预计 未来两年内，文山市商品房供应面积将持续增长
2009-2013年文山市商住土地成交面积（亩）
2009-2013年文山市商品房预售批出面积（万㎡）
文山市土地年供应量约为550.8亩，年预售批出量约为66.5万㎡,一、二级市场供应基本稳定
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宏观经济
文山城市概况
文山市作为文山州的州府所在地，是文山州的政治、 经济、文化中心，城市首位极高度高
文山州各县市人口/经济总量
900000 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 0 文山 砚山 西畴 麻栗坡 马关 丘北 广南 富宁 158.1 787449 180 160 140
云南各主要城市人口（万人）
主要城市人均零售业零售额（万元）
2009-2013年文山市零售业零售额（亿元）
9 资料来源：《文山市统计公报》Leabharlann 宏观经济人口增长规划
城镇人口作为文山市生活类消费的主体，在城镇化建 设的政策引导下，城镇人口数量将持续增加。为未来 市域生活类消费业态发展提供动力
文山市城镇率发展水平及规划目标（%）
外部环境
竞争条件
需求特征
需求增加，生活需 满足基本生活需求， 求、改善需求j兼 客户结构单一 有，客户层面扩大 单纯数量型，产品 形式单一，基本无 附加值 产品形式多样化， 价格快速提高，产 品附加值逐步显现
供应特征
产品形式极为丰富， 质量高
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宏观市场
投资及新开工面积
文山市房地产市场经过2008-2009年的衰退期和20102012年的调整期后，再次进入高速发展阶段
地产发展关系模型
已考虑经济增长率 及通货膨胀等因素
政府主导 超速发展
干扰减少 市场调节增强
宏观市场
房地产市场发展
发展阶段
文山处于房地产快速发展阶段，消费者收入水平提升， 臵业能力增加。臵业需求多样化，细分市场形成。市 场开发量增大，市场竞争激烈
启动阶段 福利分房阶段，政 府为整个产业的主 要投资者，区域平 衡发展 有竞争实力的项目 少，需求及市场结 构单一 快速发展阶段 消费者收入水平提 高，区域市场发展 不平衡，地段价值 显现，政策性保障 住房仍然存在 大量竞争者介入， 开发投资量大增， 需求复杂，细分市 场出现，竞争以市 场份额的竞争为主 平稳发展阶段 土地市场、商品房 市场操作规范，政 府对市场的调控主 要通过规划及土地 供应实现 竞争者数量减少， 市场细分充分，开 发企业注重效益与 成本 需求增长趋稳，改 善需求为主，客户 需求复杂多样 产品注重质量，价 值构成广泛，产品 附加值充分体现 减缓发展阶段 房地产市场以二级 市场为主，市场为 大地产商主导，土 地市场与商品房市 场完全规范 竞争者数量减少， 消费需求数量进一 步减少 改善需求为主，需 求趋于多样化
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宏观市场
供求关系
文山市房地产需求经过调整回升期，近3年来市场需求 趋于稳定，但受市场供给增长影响，文山市场已形成 供大于求的市场格局，从卖方市场向买方市场转变
2009-2013年文山市商品房销售面积及供求比（万㎡）
在08年后，整体经济形势逐步改善后，文山市房地产需求持续增长，近3年来市场需 求趋于稳定，但因市场供给量持续增长，商品房市场已呈现供大于求的市场格局。
8 资料来源：《文山市统计公报》
宏观经济
消费水平
文山城镇人口基数较低，但消费能力较强，人均零售 业零售额处于中等水平，在居民收入水平快速提升的 基础上，消费需求持续增长。
至2013年，城镇消费品零售额完成58.3亿元 （79%），乡村消费品零售额完成15.8亿元。 按行业分，批发业完成7.1亿元，同比增长 12.4%；零售业完成54.5亿元，增长15.1%； 住宿业完成6323万元，增长12.1%；餐饮业完 成11.9亿元，同比增长10.1%。
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宏观市场
房地产市场发展
根据房地产市场发展的规律，在文山市GDP总量保持 高速增长的情况下，房地产市场仍将处于高速。在人 均GDP三至六千的区间内，刚性需求与改善需求并存
GDP增长率与房地产市场的：
2011-2013年，文山GDP年均增长率：15.3%
房地产发展经典
理论一： 小于4% 4%-5% 5%-8% 稳定发展 8%以上 高速增长
2009-2013年文山市居民储蓄余额（亿元）
至2013年末，劳动就业规模大，再就业工作
成效显著。全年城镇新增就业人数2469人，
社会保障水平不断提高。年末全市参加城镇 基本养老保险人数21688人，人民生活水平得 到显著提高。
2009-2013年文山市城镇居民可支配收入（元）
2009-2013年文山市居民人均储蓄余额（元）
463264
481504 90.1 255286 22.3 367507
477441 72.5 45.9 407530 54.3
120 100 80 60 40 20 0
277960
41.3
56.8
人口（人）
GDP（亿元）
文山市在文山州各县（市）中城市首位度极高，GDP约占全州总值的28.5%，人 口约占全州总人口的14%，是文山州第一大城市，在行政、经济、教育、医疗、 交通等方面具有独特的资源优势。
文山市房地产市场研究报告
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一 、宏观市场
城市概况
文山城市概况
文山市，文山壮族苗族自治州州府所在地。是云南通 往东南亚各国的“东南大门”。三七产量占全国总产 量的90%以上，是著名的“三七之乡”
区位：文山市位于云南省东南部，
北上省会昆明市308公里，东至广西
南宁市576公里，是云南省的东南大 门，进入北部湾、珠三角和通往东 南亚国际通道的重要枢纽。
萎缩
房地产发展经典 理论二：
城市宏观经济与房 人均GDP与市场需求：
停滞
2013年，文山人均GDP为：5210美元
800-3000$ 基本居住需求 3000-6000$ 基本居住需求 改善居住需求 6000-10000 改善居住需求 政府宏观调控 市场主导 12 10000-20000 改善居住需求 缓慢发展 市场主导
文山市城镇人口数量及规划目标（万人）
10 资料来源：《文山市2013-2030 城市总体规划》
宏观经济
宏观经济小结
小结：宏观经济良好，生活水平提升，消费需求旺盛
文山市宏观经济各项经济指标快速增长，运行情况良好
居民收入与存款金额不断增加，生活水平不断提升，消费力与购买
力增强。 市域居民生活类消费能力得到强化，生活类消费需求旺盛 伴随城镇化产生的新增城镇人口将成为文山未来重要的消费的重要 推动力。
2009-2013年文山市财政收入（亿元）
年均赤字率：3.5%
2009-2013年文山市财政支出（亿元） 2009-2013年文山市固定资产投资额（亿元）
7 资料来源：《文山市统计公报》
宏观经济
收入、储蓄
在文山市整体经济发展趋好的基础上，人民收入水平 增幅明显，居民存款余额大幅提升，生活类物品消费 能力得以强化
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宏观市场
潜在需求
根据文山市城镇人口增长率及人口发展规划，预计至 2020年，文山市新增城镇人口约13万人，新增住宅面 积需求约585万㎡，住宅市政潜在需求巨大
城镇人口发展规划（万人）
城镇人口人均住房面积（㎡）
城镇人口增加量：2020年城镇人口数量—2014年城镇人口数量
城镇新增住宅需求：城镇新增人口X人均住房面积
6 资料来源：《文山市统计公报》
宏观经济
财政、投资
文山市财政收支基本平衡，赤字率处于合理区间。财 政支出持续向基础设施投资倾斜，为市域经济持续发 展提供良性环境
2009至2013年，文山市政府财政收支情况： 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 赤字 赤字率 3.14 3.9% 4.48 4.5% 5 4.1% 2.9 2.1% 4.5 2.8%
西双版纳
楚雄 红河 大理 丽江 德宏 保山 临沧 普洱 怒江 文山
272.3
632.5 1027 760.8 248.8 230.9 449.7 416.1 425.4 85.8 553.36
文山州受传统区位条件及自然地理环境因素限制，基 础设施建设滞后，经济相对落后，整体发展水平落后 于云南省其他各州/市
州/市 昆明 玉溪 迪庆 曲靖 2013年GDP 2013年 （亿元） 常住人口（万人） 3415.31 1102.5 131.3 1583.94 653.3 233 40.5 593.6 2013年 人均GDP（元） 52277.82 47317.6 32419.75 26683.63
气候：文山市属中亚热带季风气候。
年平均日照时数 2028 小时，年平均 气温18.4℃，全年平均无霜期309天。 特产：文山州种植三七已有400多年 的历史了，其产量占全国三七总产 量的 90% 以上。 2013 年全州三七种 植面积为29.23万亩，采挖6.99万亩， 产量达1000.59万公斤，实现总产值 117.32亿元。
2009-2013年文山市房地产投资额（元）
2009-2013年文山市建筑新开工面积（万㎡）
2009年，受国内外经济环境改变影响，市场供需快速萎缩，文山市房地产投资额大幅下滑， 市场持续低迷。至2011年，随市场经济形势好转，房地产市场投资重新进入高速增长期。 与房地产投资额相对应的建筑新开工面积表现相对滞后，在08、09年房地产投资高峰后两 年，文山市商品房开发面积达到峰值，但受市场需求下降影响，11、12年商品房开发面积下降。 但经过两年的积累期后，文山市商品房市场建设面积再次增加。
文山主要支柱产业： 三七种植、加工产业 烟叶复烤等农副产品加工产业 发电和供电为主的电力产业 冶金化工产业 建材及机械制造加工产业
5 资料来源：《文山市统计公报》
宏观经济
GDP水平
近3年，文山市GDP增长率放缓，但仍保持高增速，宏 观经济形势良好。至2013年末，人均GDP突破5000美 元，为居民消费模式从温饱型向小康型转变提供基础