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延津县彩印纸箱包装总厂

拟估算房屋建筑物、土地使用权价值抵押贷款项目

资产评估报告书摘要

重要提示：一下内容摘自资产评估报告书，欲了解本次评估项

目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

一、评估目的:为延津县彩印纸箱包装总厂申报的固定资产和无形资产进行评估，估计在评估基准日的市场价值，为其估算房屋建筑物、土地使用权价值抵押贷款项目提供参考意见。

二、评估对象和范围:本次评估对象为延津县彩印纸箱包装总厂申报的固定资产与无形资产。本次评估对象为委托方申报的位于延津县城区东安大道（原延丰路西）35号延房权证字第1100703号房产证房屋建筑面积2370.63㎡非住宅房屋和国用字第01994号土地使用权证土地面积1654.35㎡的土地，评估范围详见资产评估申报表。

三、价值类型：本次评估选用的价值类型为市场价值。

四、评估基准日： 11月20日

五、评估方法：本次采用市场法进行评估。

六、评估结论：

本次评估对象为延津县彩印纸箱包装总厂申报的资产价值636.66万元。

七、评估报告有限期：本资产评估报告有效期为一年，自评估基准日 11月20日至 11月19日。

八、评估报告日：二〇一四年十二月三日

注：1、本“摘要”内容与资产评估报告书正文具有同等法律效力，评估报告使用者与资产评估报告书正文相同。

2、评估报告使用者应特别注意本报告书正文中“十一、特别事项说明”和“十二、评估报告使用限制说明”对评估结论的影响。

河南金元资产评估有限公司

12月3日

延津县彩印纸箱包装总厂

拟估算房屋建筑物、土地使用权价值抵押贷款项目

资产评估报告书

豫金元评报字（）第12-001号

延津县彩印纸箱包装总厂：

河南金元资产评估有限公司接受委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用市场法，按照必要的评估程序，对延津县彩印纸箱包装总厂拟估算房屋建筑物、土地使用权价值在 11月20日的市场价值进行了评估，现将资产评估情况报告如下:

一、委托方、被评估单位（或者产权持有单位）和业务约定书约定的其它评估报告使用者概述：

（一）委托方及被评估单位简介：

延津县彩印纸箱包装总厂，注册号：194，经营者姓名：朱荣和，组成形式：个人经营，经营场所：延津县城关延丰路西，经营范围:纸箱。

(二)其它报告使用者

根据资产评估业务约定书的约定，评估报告使用者为委托方与被评估单位和国家法律、法规明确的其它评估报告使用者。

二、评估目的:

为延津县彩印纸箱包装总厂申报的固定资产和无形资产进行评估，估计在评估基准日的市场价值，为其企业拟估算房屋建筑物、土地使用

权价值抵押贷款项目事宜提供参考意见。

三、评估对象和范围:

本次评估对象为延津县彩印纸箱包装总厂申报的固定资产与无形资产。本次评估对象为委托方申报的位于延津县城区东安大道（原延丰路西）35号延房权证字第1100703号房产证房屋建筑面积2370.63㎡非住宅房屋和国用字第01994号土地使用权证土地面积1654.35㎡的土地。（以委托方资产评估申报表为基础，凡列入申报表的资产均为本次评估范围）。

本次评估范围与委托方确定的资产评估范围一致。

四、价值类型及其定义

本次评估的资产价值类型为市场价值。

资产评估中的市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

选用市场价值的理由：本次评估目的是企业合并，评估对象在评估基准日的使用并无特别的限制和要求，本次对委估资产的评估师使其在公开市场上最佳使用或最有可能使用条件下，可能实现的交换价值的评估值，选用市场价值类型与其它价值类型相比更加公平合理，因此本次评估选用的价值类型为市场价值。

五、评估基准日

本项目资产评估基准日为11月20日，本次评估一切取价标准为评估基准日有效的价格标准。

评估基准日是由委托方确定的。选取11月20日为评估基准日，是根据经济行为和本次评估目的需要及有利于委托方最佳使用评估报告。

六、评估依据：

本次评估的主要依据有：

1.行为依据:

牛光生与河南金元资产评估有限公司所签订的业务约定书。

2.法规依据：

(1)《中华人民共和国城市房产管理法》

(2)国务院(1991)91号令《国有资产评估管理办法》。

(3)国家原国有资产管理局国资办发(1992)36号文《国有资产评估管理办法施行细则》。

(4)国家原国有资产管理局国资办发(1996)23号文《资产评估操作规范意见（试行）》。

(5)财政部14号号令《国有资产评估管理若干问题的规定》。

(6)国务院国有资产监督管理委员会令第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》。

3. 准则依据：

（1）《资产评估准则—基本准则》

（2）《资产评估职业道德准则—基本准则》

（3）《资产评估准则—业务约定书》

（4）《资产评估准则—评估程序》

（5）《资产评估准则—不动产》

（6）《资产评估准则—评估报告》

（7）《资产评估准则—房屋建筑物》

（8）《资产评估准则—土地使用权》

（9）《资产评估准则—工作底稿》

（10）《企业国有资产评估报告指南》

（11）中国注册会计师协会【】18号《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》。

4. 产权依据：

（1）委托方提供的产权持有者营业执照；

（2）委托方提供的被评估资产清单。

（3）被评估单位发表的委托评估资产权属承诺声明。

（4）被评估者提供房屋产权证、土地使用权证。

5. 取价依据：

(1)《资产评估常见数据与参数手册》

(2)产权持有单位提供的资产评估申报表；

(3)国家统计局发布的（）各种价格定级指数；

(4)评估人员市场询价获取的相关价格信息

七、评估方法：

资产评估的基本方法包括市场法、成本法和收益法。

市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

成本法是从成本的角度来衡量资产的价值，它首先估算与评估对象完全相同或功能相同的全新资产的成本。

收益法是指经过将被评估资产预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估方法。

(一) 评估方法的选择和确定

根据国家国有资产管理及评估的有关法规和本次资产评估目的及

委估资产类型，遵循客观、独立、公正的原则及持续经营、替代性、公开市场等评估假设，本次资产评估采用的方法是市场法。

依据此评估原则和方法，我们对委估资产进行了全面的清查盘点和必要的核查及技术鉴定，查阅了有关文件及技术资料，实施了我们认为必要的其它程序，现在对具体资产评估情况分别报告如下：

市场法是将评估对象与同一供应圈近期交易的类似房地产进行比较，经过交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后，得出房地产价值的一种评估方法。

根据估价目的和估价对象的特点，我们选取市场法进行估价。

这是出于如下考虑：因估价对象所在区域能够搜集到3个以上可比案例，故可采用市场比较法。

市场法评估价值计算的基本公式为：

房地产评估单价=近期交易的类似房地产成交单价×交易情况修正×区域因素修正×个别因素修正

房地产评估值=房地产评估单价×房屋建筑面积

土地使用权评估采取市场法进行评估。

评估人员按照国家有关法律、法规及资产评估操作规范的要求，结合被评估资产的特点，根据不同的资产类别分别进行评估，然后以单项加和的方法确定被评估资产的总价值。

八、评估程序实施过程和情况：

本次评估于11月20日开始，至12月3日工作基本结束。整个评估工作分几个阶段进行：

(一)明确评估业务基本事项：

我资产评估机构几首委托方的委托后，对延津县彩印纸箱包装总厂的固定资产、土地使用权进行评估，按照资产评估有关法规制度及资产评估工作的需要，指导委托方和被评估单位做好资产评估前期准备工作，主要是搞好资产清查，并正确填写各类资产清查评估明细表及准备与评估有关的各种产权、经济及技术资料等；

（二）签订业务约定书

我资产评估机构对本次评估的资产情况有了一个基本的了解，与委托方及被评估单位商定了评估收费。项目负责人员与委托方签订评估业务约定书；

（三）编制评估计划

我资产评估机构所依据委托资产的特点，制定本评估机构具有评估工作计划和操作技术方案，包括拟采用的评估方法、价值类型、人员配备及时间进度安排等；

（四）现场调查

我所专业评估小组，于11月20日进入现场，依被评估产权持有者填报的资产评估明细申报表为基础，在有关人员的配合下，身入现场逐项进行勘察、核实资产的客观存在，与资产管理人员进行交谈，了解房屋建筑物资产建造、购置及使用管理的情况，做好评估纪录；

（五）收集评估资料

查阅和收集委估资产的产权证明文件，包括委托方产权持有者营业执照、被评估单位评估基准日、资料评估申报表、房屋建筑物房屋产权证、土地使用权证等资料；

（六）评估估算

现场勘察完成后，评估人员收集和查阅委估资产的各种价格信息资料，根据评估目的、现场勘察情况和有关资料，结合委估资产核实的结果，选用适当的评估方法，依据有关评估法规进行评定估算，确定评估值。

（七）编制和提交评估报告

对各项资产的评估结果进行汇总、分析。调整、修改；编写评估技术说明及主要资产评估案例，撰写资产评估报告书；按内部复核程序进行三级复核后，与委托方和被评估单位交换意见并确认后正式出具资产评估报告书提交委托方；

（八）工作底稿归档

按照《资产评估准则—工作底稿》的条款整理工作底稿后归档。

九、评估假设：

(一)、基本假设

公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。

(二)、一般假设：

1、国家对被评估者所处行业的有关法律法规和政策在预期无重大

变化；

2、社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其

它重大变化；

3、国家现行银行信贷利率、外汇汇率的变动能保持在合理范围

内；

4、国家当前的税收制度除社会公众已知变化外，无其它重大变

化；

5、无其它人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响；

6、本次评估测算各项参数取值均未考虑通货膨胀因素，价格均为

不变价；

7、被评估者的经营模式没有发生重大变化；

十、评估结论

本次评估的延津县彩印纸箱包装总厂申报的资产评估价值636.66万元。其中：房屋建筑物评估价值为608.06万元，土地使用权评估价

值为28.6万元。

评估结论具体情况详见资产评估结果汇总表及资产评估明细表。

十一、特别事项说明：

1、本报告所称“评估价值”系我们与产权持有单位未来持续经

营、经营方式不变，所评估资产在圆形至、用途不变且原地继续使用，

以及在评估基准日只状况和外部经济环境前提下，为本报告书所列明的

目的而提出的公平市场价值意见，该意见仅供委托方为本次评估目的

的实现提供参考意见。

2、评估报告使用的各有关方面应该了解并意识到，我们的评估工

作是对评估对象的价值进行估算，并发表专业意见。在进行评估工作

中，评估人员依据评估有关规范意见的规定对委托方和被评估单位提供

的评估对象产权权属证明文件、申报的基础数据资料进行关注和必要

的查验，单我们不是法定的资产权属鉴证机构，对委托评估资产的产权

鉴证工作超出评估工作的范围，我们不能对委托评估资产的产权关系申

报基础数据的真实性、合法性和完整性提供任何保证。

3、评估对象涉及的固定资产评估申报表由委托方、被评估产权持

有者申报并签章确认；所提供申报表中全部委估资产的权属、价值的真

实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和被评估单位的责

任。

4、本次评估颇大程度依据委托方提供的有关资料、申报的基础数

据进行估算。我们难于对诸如房屋建筑物的内在质量进行鉴定，报告所

列评估结果是基于委估资产在正常合理的期限内能正常使用及出售，根据公开市场原则确定评估对象的市场公允价值。

5、本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，确定在评估基

准日的公允价值，没有考虑委托资产将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的较交易方法可能追加付出的价格登对评估结果的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价值的影响。当前述评估目的及前述条件等情况发生变化时，评估结果会失效。

十二、评估报告使用限制说明

1.本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；

2.本评估报告只能有资产评估业务约定书约定的、评估报告载明的

评估报告使用者使用；

3.除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，为征得出具评估

报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体；

4.评估报告有限期一般为一年。自11月20日至11月19日。在评

估报告有限使用期内，评估目的的实现时，应以评估结果作为参考（还需要结合期后重大事项进行调整）超过有效使用期，需重新进行资产评估。

十三、评估报告日：本评估报告日为 12月3日。

十四、资产评估机构及评估机构法定代表人等签字并盖章：

河南金元资产评估有限公司中国注册资产评估师：

评估机构法定代表人：中国注册资产评估师： 12月3日

附件

1．资产清查评估明细表

2. 委托方营业执照副本、房屋产权证、土地使用权证（复印件）

3. 资产评估委托方、被评估单位的承诺函

4．资产评估机构及注册资产评估师的承诺函

5．评估机构资格证书及营业执照（复印件）

6．签字注册评估师资格证书（复印件）